該問題非常值得探討，它反映出來的是業主透過業委會對本小區實行自治管理時所面臨的一系列問題之一。如何面對並解決這些問題，目前在許多城市範圍內仍處於探索和研究中。

《物權法》《物業管理條例》的相關規定，均為業主自治管理小區提供了相應法律依據；

而透過對那些業已施行業主自治小區的綜合審視，既有成功的經驗，也有失敗的先例。總的來看，那些規模較小，戶數較少，共用設施裝置相對簡單的小型住宅類專案，實施業主自治更易取得成功。業委會僅需組織少數專業人員，做好相應保潔、綠化、秩序維護等基礎服務，即可滿足全體業主對日常生活家居環境的需求。

而那些小區規模較大，戶數眾多，配套設施裝置齊全，公共場地租賃及公共資產收入數額巨大的專案，在實施自治時會面臨一系列的相關問題：

例如業委會這個特殊的獨立法人組織對內對外應承擔怎樣的法律責任？

業委會內部不規範，分工不明，執行力低，逐漸失去業主們的公信力時怎麼辦？

業委會違規操作，不公開公示賬目，侵害全體業主公共收益且造成重大損失時，業主如何維權？

等等等等，這些問題目前在法律層面上尚存諸多盲點與爭議，而多數問題都集中在如何對業委會進行有效的監督與監管。

題主所提的問題，業委會自營物業，服務質量差，不達標，未能實現業主預期目標時，業主又該向誰反映和投訴呢？

結合各地經驗，個人感覺有兩點意見值得借鑑：

一、引入並委託第三方專業中介機構參與監督。

包括審計師事務所，律師事務所，乃至物業服務評估事務所，定期由其對業委會的財務、公共事務、管理服務等相關工作出具書面評估報告；以此規範業委會日常運作，增強透明性，提高服務質量。

二、另行專門設立“業委會工作監督小組”。

小組成員亦由業主大會選舉產生，與業委會同期換屆。主要監督業委會事關財務費用稽核，以及服務工作質量。業主的異議、投訴、反映等等均可找該小組進行查證。而該小組的監督由全體業主負責。

業委會自營，個人理解就是業委會自治；服務質量差，個人理解成自治的質量比較差？那麼個人理解題主的意思是業委會自治的服務質量差，該怎麼辦？

住宅小區的管理方式有專業物業公司服務和自治管理兩種，題主很明顯是問的是自治管理模式。而自治管理模式又分為業委會直接自治和專業團隊自治，很明顯這裡的是業委會成員自治管理。而且管理的質量不好。

第一：小區的管理（服務）模式是由業主大會表決透過的決定，所以決定權是在廣大業主手中。不可否認，很多業主在選擇自治的時候，其實就是想少交物業費，而事實上專業的自治團隊確實能達到這樣的效果。但大多數業委會自治還是不成功的，要改變物業服務模式，選擇權還是在業主手中，也就是說自營物業服務質量不好，想要改變，還是須要召開業主大會表決，才能做出改變。

第二：改變的方向建議，可以繼續選擇自治，也可以選擇服務外包。但是自治必須要有專業的團隊，並且自治團隊須要像物業公司一樣做預算、方案、服務標準形成檔案，供業主大會表決選擇。且自治團隊須要和業主大會簽署相應檔案，對自治方式方法和結果進行承諾，業主大會以達成的協議對自治團隊進行考核。自治的方式也有多種選擇，這裡就不詳細表述。

第三：自治不是義務服務，須要勞動和報酬對等，但業委會成員最好不要參與。並且專業的自治團隊自治的效果絕對不會比物業服務公司差。同樣能達到業主省錢的目的，很簡單，物業公司是企業行為，企業沒有利潤是不可能的；而自治是不以盈利為目的，除去必要的人工開支和物業開支，結餘部分資金是歸全體業主的。自治團隊負責人必須具備專業的物業管理知識，拿高待遇也是理所當然！因為這樣的自治確實能給業主節省很大的成本！

第四：如果業主大會不認同自治方式，那麼全體業主照樣可以提出聘用專業的物業服務公司，建議採用酬金制的方式服務該小區，這樣的好處是物業公司參與管理，其待遇款項由業主大會授權業委會予以支付，小區大事的決定權、經營權照樣在業主手中；對收支情況和賬目公示問題，業主擁有自主權！

第五：其實題主的提問還可以理解成業委會成立了物業公司，所以叫業委會自營物業，但是服務質量差。很明顯，業委會是沒有權利成立物業公司的，就算業委會成員成立的物業公司，負責小區的物業服務也是違規的，這樣的業委會成員應該退出業委會。退一步講，假如業委會成員自營的物業公司要服務小區，也是應該遵循市場規則進行服務！

綜上所述：是業主心聲對於本題的個人理解和建議。

業主大會權利很大，建議業主重視並參與！

業委會只是業主大會的執行機構，沒有任何特權，建議業主明白！

自治方式很多，但是一定需要業主參與監督，這是業主的權利和義務！

自治團隊一定要專業，自治團隊一定要權責分明，自治團隊一定要勞有所得，否則叫你你也不會幹，何況人家那麼專業難道在哪裡不拿高薪？

自治是物業管理的一種方式，目前正在被大眾接納，自治確實可以省很大部分費用，只要監管到位，自治效果不會比專業的物業服務企業差！

業主委員會自營，不是每個小區都能取得成功的，成功的只是少數。自營小區取得成功，必須具備下面幾個條件:

1.小區規模較小，人口較少。小區居住業主普遍素質較高，有寬廣的胸懷和包容的心。

2.有一個有知識、有能力、願意無私奉獻的業主群體組成的業主委員會。

3.小區沒有較複雜的設施裝置，無需較多的專業人士。

通常小區自營管理的都是那些規模較小，沒有較複雜設施裝置的小區。而那些規模較大，設施裝置較為複雜的小區自營管理全國沒有成功的先例。規模較大，裝置較複雜的小區，需要一個專業的管理團隊，科學的管理。單靠部分業主無私的奉獻和崇高的品質是無法駕馭現代化小區複雜管理的，專業的事情還是要讓專業的人去做。

那些自營管理的小區，成功的大多是由於部分業主和業主委員會委員們無私的奉獻，崇高的品質。這種靠個人的魅力和個人無私的奉獻，換取小區好的環境，通常是不可持續的。業主自營管理服務質量差是不可避免的事情，畢竟業主委員會委員是犧牲個人的時間為大家提供服務，短時間可以，但是要持續發展是非常困難的。

個人建議在業主自營服務無法滿足業主要求的情況下，還是應該考慮聘請專業的物業管理企業進行管理。聘請專業物業管理企業，業主應該做好如下一項工作:認真編制好小區物業管理服務的預算，對小區所需要的各類專業人員有一個詳細的數字，有一個較為準確的人工工資預算；對物業企業提供的服務專案，服務內容要明確細緻不要漏項；對服務專案的質量要求，要實事求是，根據物業管理費的高低做出要求；根據業主的收入和物業企業提供服務的情況，實事求是的，合理的制定物業管理費標準；充分發揮業主和業主委員會的作用，加強對物業管理企業的監督，制定出合理的物業管理企業退出機制。相信只要做好上面這幾點業主和物業企業就能和睦相處，創造和諧的生活環境。

目前中國並不具備業主自營管理小區的法治環境，業主自營管理小區有較大的風險。出現重大事故時業主委員會是沒有能力承擔法律和經濟上的責任。還是那句話，專業的事情還是讓專業的企業去做。