委託代理必須有委託授權書,否則合同即無效!

很簡單的道理,你現在與我籤合同,你說會有效嗎?

房東授權委託中介租房,房東必須寫份委託授權書給中介,你與中介籤合同時必須附代委託書,這種情況合同才能有效!

如果房東只是口頭委託中介,這種情況下最好與房東直接籤合同,口頭委託這種東西真的不好講,一切憑個人誠信辦事!

你現在與中介委託人的配偶籤合同,如果中介與房東有委託關係,這種合同勉強有效,但必須得到委託書,覆在合同下當附件處理,如果沒有委託書,就是你與中介直接籤合同,未必就有效,更別說與委託人的配偶所籤合同是否有效!

事情別往悲觀的方面去想,絕大多數房東是誠信之人,都會信守承諾,若你合同書中沒有委託書,而押金及租金又已經交付,這時你也別急,找個方便時間段,打電話給房東,告訴房東你與中介配偶合同已經簽字,押金多少、租金多少、合同期多久,已經付多少押金,已經付多少租金,把這幾個關鍵數字報給房東,讓房東開口承認這些資料及房東與中介之間委託關係,之後問房東是否等你回來重籤新合同,記得打這通電話時開啟手機錄音功能,全程錄音,這也是有利證據,不怕碰到不誠信的房東,有錄音證據在手,你就安心的住吧!

最好等房東回來重籤一份新合同

如果是買賣房子關係,建議你與房東直接籤合同,別拿什麼委託書說事,畢竟數額巨大,不比租房那點小錢

個人見解,僅供參考

如代理人有合法許可權，代為簽署的合同是有效的。需要注意的事項：

1、一定要確認對方有代理許可權

一般來說，如產權人在外地，要求產權人在當地辦理委託書公證，寄回來交給代理人，簽署合同時，給你一份。有委託書公證書在，就能完全確定代理人有合法代理許可權，且不會出現抵賴扯皮的事情發生，交易就很安全。

2、由於代理人有中介身份，應加以注意

一般來說，沒有書面的委託公證書，你無法確認產權人本人是否真的同意出售房產，而且無法確認跟你通話的人是產權人本人。

為安全起見，建議要見到委託書公證書再交易。代理人是中介，對交易流程很熟悉，但對交易中的套路也是蠻懂的，萬一不是產權人本人在跟你交易，難說兩人串通詐騙，也是可能的。

綜上看，只要有委託書公證書，查驗下產權證原件和代理人身份證，這些都確認好以後，交易應該就是安全的了。

不安全，如果是代理人籤，必須出具產權人夫妻雙方簽字按手印的授權委託書，產權人及其配偶的身份證結婚證復，還有房產相關的證件。

另外即使出具了，也要注意核實真實性。

不是房東本人籤合同要注意:必須要有房東親筆簽名的委託給哪位被委託人的委託書，而且房東回來後要及時讓他(她)補籤合同(房子已過戶的除外)，並且你下的購房定金要打到房東本人名下的銀行卡內並要求開定金收據。

購房是大事，半點馬虎不得，像你這樣房東委託一個又一個，感覺很不靠譜，不怕一萬隻怕萬一，建議你謹慎一點按規矩走吧！

合同主體不在，簽署合同的效力問題如下幾種情況

效力待定合同又稱效力未定合同指合同雖已經成立因其完全符合有關生效要件規定因此其效力能否發生尚未確定般須經有權人表示承認才能生效

《合同法》規定了下三種情況效力待定合同:

(l)主體合格效力待定合同:

主要指限制行能力人訂立合同經法定代理人追認合同有效純獲利或與其年齡、智力、精神健康狀況相適應必追認相對人催告法定代理人1月內追認法定代理人未作表示視拒絕合同被追認前善意相對人有撤銷權利

(2)無權代理人訂立效力待定合同

行人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止被代理人名義訂立合同必須經過被代理人追認才能對被代理人產生法律拘束力否則由行人承擔相對人催告被代理人1月內予追認被代理人未作表示視拒絕被追認之前善意相對人有撤銷權利

(3)無處分權人處分人財產權利而訂立合同經權利人追認才有效

無處分權人處分人財產經權利人追認或無處分權人訂立合同取得處分權合同有效

效力待定合同特點:

1、效力待定合同已經成立合同因缺乏處分權、代理權或缺乏行能力而效力並齊備

2、效力待定合同效力既非完全無效也非完全有效而處於種效力確定間狀態

3、效力待定合同否已經發生效力尚能確定有待於其行或事實使之確定

效力待定引起原因:1.狹義無權代理

2.限制民事行能力人民事行

3.無權處分

4.債務承擔

那麼還有一個需要去注意，籤二手合同之前要避免這些坑。

（1.）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2.）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為中國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。

（5.）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費都是有長期欠費的，一定要提前查清避免事後糾紛

需要業主本人親自手寫委託書，指定代理人，才可以由代理人代為簽署房屋租賃合同，同時需要提供房東的身份證影印件、購房合同或者不動產登記證書，這些都需要影印件留檔，才算是完全合法的委託租賃合同

如果簽訂合同房東有不得已不能到場的情況，那必須簽訂委託合同，本人簽字蓋章，委託人必須帶著房產證，委託書以及自己的身份證到場籤合同，房產證上的名字必須與委託人名字一致，這種情況可以有效避免租房人利益，防止出現二房東轉租、騙租的情況，最大程度的保障自身利益不受損害！

買賣二手房，為了謹慎起見，要求房東產權人出示身份證，房產證，產權人已婚，要求出示配偶同意出售宣告和配偶身份證影印件，或者產權人同意宣告和身份證影印件。如不能到場，要出示委託書和委託人得身份證。

首先代理人要具備資格，委託人與受託人要有書面憑證，一般情況下，需要當面簽署委託書並附上身份證影印件（影印件上也要加註內容和簽字），如果是表見代理人，則需要提供相互關係證明，使其符合表見代理資格，你文中所述內容，無法體現代理人關係的合法性。