必須有人領頭，成立業委會，實行業主自治。以業委會名義對外聘請保安，保潔。不用物業，小區環境一樣好。關鍵一是要有人牽頭，二是小區要團結，宣貫要搞好。防止前物業和別有用心得人搞破壞。

物業“甩盤”現象並不少見，很多業主都認為物業公司收取不菲的物業費必定是大掙特掙，可現實情況是物業公司的開銷也是非常大的。而這些開銷往往都是業主看不到，小區的綠化種植採購和維護、公共區域的照明供水、水電費用、小區裝置的維修維護、裝置設施的採購投入、員工的工資開銷等，除去這些開銷，物業公司也就所剩無幾了。物業公司在面對收入維持或虧損的同時又得不到業主的理解，退出小區管理也就無法避免了。

面對物業公司撤離，小區無人管理的小區“真空管理”局面，業主應該儘快到當地街道辦居委會反應情況，申請居委會臨時接管小區管理。再由居委會協助配合小區成立業主會籌備小組，組織召開業主大會成立自己的小區業主委員會。再由業主大會決議授權給小區業主委員會，讓業委會負責重新招聘新的物業公司或者進行相關的小區自治工作。

物業甩盤的一般都是老，舊，開發商遺留問題較多，小規模的小區，物業沒有選擇市場定價的權利，物價局定的收費標準，和服務標準支出不能平衡，在業主不同意提高物業費的情況下，甩盤是唯一的選擇。也正如了一部份人讓物業滾蛋的願了，口痛快了，可業主的生活環境變壞了，租或售的價格縮水了，全體業主慢慢的體會到了，業主吃了大虧。所以，勸業主多學學物業方面的法律法規，拿自心比人心，站在物業的角度上想想，理解物業，配合物業是全體業主的福。

物業甩盤這個情況不算少見，多出現在小型老舊小區，小型單位的公改房、非封閉區的住宅，或者是年代較新但多次更換物業的商品小區。

老小區樓盤的特點是，住房的建設年代較久，沒有消防系統，沒有電梯，戶型老舊，居住的人員較雜，沒有管理規模性，物業費價格低，業主繳費率低。

有少部分的商品小區，因為各種原因，物業費價格低，拆遷戶保障房之類居民佔比較大，物業和業主的矛盾積怨較深，也有過多次炒物業的名聲，極少數的小區還曾經自管過一段時間，糟糕的自管讓很多業主後悔不已，甚至還虧損，想要再請回物業公司，已是無人問津。

對於這些甩盤、管理真空的小區，最大的一個特色是，業主不肯多交物業費，即使按原標準，也有很多業主以各種理由拒絕繳費，由於這些樓盤相對於封閉小區而言，管理難度較大。很多業主從不交物業費，既使低標準的物業費也難以接受，再加上物價年年上漲，更接受不了物業費提價的事實。一些小的物業公司，在接盤以後，也沒能力處理好業主的關係，也堅持不了一兩年就甩盤了。

筆者曾經短暫借住過這一類小區，小區五六棟多層房，物業費0.3元/平方，平常就兩個大爺倒班看門，兩個大媽保潔員，車輛隨便停也不收費，沒有小區門禁系統，按理說成本不是很高，結果這公司堅持了一年左右，就撤走了，欠的物業費也沒要！

這種小區出路在哪裡呢？筆者覺得，出路還是在業主自己手上！

沒有物業管理、“真空"的小區的，想要有所改變，首先要統一思想，把現狀釐清、把目標定的合理些，別動不動就說萬科怎樣怎樣，腳踏實地些，但是這個很難。小區眾多的業主最難的是統一思想，有人希望多花個三十五十元，把小區搞好一點;有的人想多省個十塊八塊，家裡可以多買一斤肉;有的人卻指望社群操持幫扶，一分錢也不想出，幻想著當年享受大鍋飯的福利的年代再度來臨。

即使小區遭物業公司甩盤，社群無奈地接管，那也不要希望太大，社群最多出一兩個人幫你倒倒垃圾掃掃樓道而已，每月收10塊20塊的保潔和門衛費，別奢望談什麼物業管理品質。不過有趣的是，有不少網上的業主表現出這就是他們所希望理想物管的神色！

統一的思想後，小區的業主，起碼是大部分業主能夠對物業服務品質達成統一的需求，再有幾個積極熱心的業主出面，大家一起積極響應起來，社群街道這時牽頭站出來出一把力，成立業主大會和業主委員會，搞好小區還是有希望的。

如果大多數業主都沒有這個需求，卻希望街道社群跑來跑去，熱臉貼冷屁股，任誰也不幹！那小區就是扶不起的阿斗，只好混一天是一天！

旁人也只好，隨你去！

老舊小區出現物業“自炒魷魚”，這是一個無奈之舉！

歸根結底在於利益！很多老舊小區物業企業經營難。一般來說老舊小區物業管理費不高，而隨著成本的逐年上漲導致物業陷入收支不平衡中，這是最大主因。【1】老舊小區物業費提價是一件非常不容易的事，很多業主因為各種因素拒絕提價；

【2】老舊小區空置房與出租房相對比較多，物業管理難、收費也難；相關的配套設施不全、也比較落後、老化現象等，出現問題沒有專項維修資金，很難快速有效的解決，物業公司一己之力也無法解決專項維修資金的籌集。

【3】物業公司入不敷出，在實際管理工作中可能以削減成本和降低服務標準來應對，這樣雙方會陷入到惡性循壞，一個服務不到位，一個欠繳物業費，雙方矛盾衝突越來越多，各有各的一肚子苦水，最終分手。

1.當前有些地方透過稅收優惠、政策補貼等措施來鼓勵、吸引專業的物業公司來接管老舊小區；相關部門對老舊小區給予一定的幫扶等；

2.【酬金制】或許是一個可以破解老舊小區物業管理難題的模式；

老舊小區有個問題，基本都是老房子，房主年齡偏大，在60歲左右。 這批房子是各種原因的福利房，當時沒有物業的觀點，好多是公司、企業、居委會負責管理，那時候叫後勤部門吧。 這個年齡段的老人已經習慣了為公司、社會做貢獻，社會為他們處理家長裡短。當時是把企業當家，一輩子在一個企業。那時候別說物業費，垃圾費都沒聽說。現在政府、企業為了減輕這塊負擔，這才成立了物業公司。 那個年齡階段的人沒有交物業費的概念，不是他們不想交，是他們認為不應該交。我媽就是那個時代的人，當初我說交物業費，她直接就說我為什麼交，我沒看到物業做啥了，這些工作不都是後勤應該做的嗎。因為老媽有下崗證，她衛生費都是減免的。 我做這一行，為了給她換個思路，我和老媽至少討論了兩年，才把她的觀念改變，現在能主動去繳費了（不是我不去，根本沒時間，上下班時間基本相同）。 自己家人觀念改變都要這麼久，別說不認識的人，更難了。 想要做好這一塊的工作，我覺得政府牽頭是解決的辦法。我們這裡政府有一塊這方面的補貼，可以保證物業不賠錢，然後一步一步更改。畢竟老舊小區越來越少，隨著城市規劃，這部分小區遲早要被同化掉。一個街道一個社群，別的不說，安排打點、巡邏車巡邏、幾個打掃衛生的，這個問題應該不大，費用也不會高。然後將社群分化，有條件的物業進去，沒條件的政府補貼。當政府規劃後，這些問題也就解決了。 當然我說的不包括認為物業啥都應該管的年輕人，他們的理念改變不了，什麼問題都找物業，不管不交費，這種思想，我沒辦法說通。

應該如何解決這個現實問題，糾結

1、物業“甩盤”，實在熬不下去了。原因無非“質價不相符”，個別業主服務要求無上限、無邊際（把物業服務當作萬精油），服務收費標準原步不動。（病根）

平心而論，有多少業主願意站出來主張調整物業費？當有一部分人意識到這個問題，而且能形成共識，正確導向，共同抵制唯恐天下不亂的業主無休止、無厘頭、欠費還理直氣壯“什麼取消物業、業主自治、居委負責、政府應該如何如何……”，影響大多數人形成良好的正能量氛圍社群環境非常非常重要。（理性客觀）

2、小區管理“真空”，緊急情況下業主應當發揮主人翁精神，自己的事自己解決。發動志願者，組織輪流秩序維護值班，定期保潔，維持基本服務。房子是業主個人的，收益歸你自己，小區是共有的，有事大家都有義務和責任擔當，賴誰都沒用，找誰都不如大家自己解決實在、長久。（權利義務對等）

3、老舊小區管理困境如何突破，（1）適當調整物業費，確保物業執行成本收支平衡；（2）藉助周邊相鄰的物業公司兼管，相應節省雙方成本。（3）服務標準與收費標準應當相符。（平等友好協商、質價相符）

如果大家都只享受權利，不承擔義務，那隻能將就唄，不想居住環境好一點、體面一點，沒辦法……自己的路自己決定怎麼走

見供參考，相互學習交流！

老舊住宅小區（包括樓房院落和單棟樓宇）經常存在設施不配套、環境髒亂差、缺乏正規的物業管理，給居民生活帶來很多不便。在廣州海珠區，一些老舊小區嘗試著成立居民自治組織或引進第三方物業管理，取得了不錯的成效，可以參考一下：

1、成立居民自治組織：海珠區海幢街永龍社群小區成“便道”，治安隱患大，居民2015年初提出成立自治式的社會組織，成立“永龍社群平安促進會”。平安促進會共有300多戶居民參加，82個企業入會，每年會員交費60元，作為促進會的資金，用於小區配備門禁、監控裝置，社群公共設施、消防安全的維護等。目前小區中共安裝22道門禁，44個電子眼已經覆蓋了社群39條巷子。大約有30名居民成立了志願巡邏隊，2~3人為一組，每天對小區里人流密集的街巷進行巡邏檢查。據瞭解，平安促進會成立以來，共消除大型火災隱患一起、詐騙隱患十幾起，如今小區入室盜竊等幾乎絕跡。

2、引入第三方物管：海珠區有的老舊小區還存在住宅產權多元化、小區無人管的問題。在社群居委會的指引下，居民嘗試引進物業管理。幾個樓長牽頭，透過張貼公告，徵求住戶的意見，向居委會提交相關的資料，召開業主大會。最終經過全體業主的投票表決，從幾家具有資質的物業管理公司中遴選出一家，每戶派代表與物管公司簽訂合同，合同是由7個居民代表在聽取89戶住戶意見後，與物管公司共同制定的。引進的物管公司主要負責治安管理，包括小區門禁、監控裝置的安裝和維護，每週樓道的保潔和小區的清洗，聘請專業保安24小時進行巡邏，以及小區供水系統的維護，並配合街道辦巡查處理小區違章搭建、佔道經營、亂倒建築垃圾等違法違規行為。老舊小區環境得到了很大改善。

物業甩盤，不外乎欠費太多；管理真空不外乎沒人接盤——都想享受服務不想交費，誰願意免費提供服務呢？！爛著吧，不用交費了。看垃圾“漫山遍野”，看蒼蠅上下翻飛