如果以年租十萬的商鋪看，很便宜，很划算。但要注意幾個問題，1.因它原本是普通住房，能當做鋪面出租的時間能否長久？是不是臨時亍道？2.有沒有亍道括建或被拆遷的可能，如被拆遷，只會按當地普通住房價格賠償，不會按鋪面價格賠償，因為房產證上是普通住房。3.要看房子的年限和結構。如果年限已長，或是簡易住房，都有改造重建的可能，這種賠償也是按普通住房或簡易住房賠償。如果排出以上幾點，可以考慮入手。

由於所給資訊有限，給不出針對性建議，只能大體分析一下，一般分成兩個方面出租、自營。

1.出租：以商鋪為中心原點，成年人步行30分鐘到40分鐘為半徑畫圓。圓圈內的同類型商鋪（面積、位置等作為標準條件）為考察目標，多與商鋪經營者或者店員溝通，瞭解商鋪經營狀況，租金情況（需要一定技巧和溝通能力）；同時，找圓圈內的房產中介，以租商鋪為藉口，瞭解周邊租金情況，出租率，還有租客更換是否頻繁，順便詢問該處商鋪是否有出租出售情況，詳細瞭解商鋪過往歷史。

如果周邊類似商鋪空置率太高，且在營商鋪營業額一般，不建議購買；如果空置率高，在營商鋪經營狀況良好，謹慎購買；如果空置率不高，在營商鋪經營一般，且租客更換頻繁，謹慎或者不建議購買；各方面條件都好的情況，極少數業主會出售商鋪。

如果該處商鋪，在多家房產中介掛牌出租出售，且長時間沒有成交，或者在短時間內頻繁掛牌（以半年為參考時間），說明該商鋪存在問題，不建議購買。

另外，還要去了解商鋪是否存在權利負擔的情況，例如在銀行有抵押貸款，業主是否有經濟糾紛，是否是法拍房等等都要考慮。出現以上任何一種情況，無論價格是否便宜，都不建議購買。當然，題主如果人脈廣，背景深厚不在考慮範圍。

2.自營：需要對自營所選擇的行業有深入瞭解，結合行業條件，調查商鋪是否符合相關行業要求，比如飯店需要有專用煙道，商鋪是否在居民樓下，商鋪門口是否適合停車等。

周邊是否適合所選行業，比如奶茶店，主要針對年輕女性；幼兒培訓機構，最好在公立學校/幼兒園或者品牌較好的私立學校/幼兒園附近；寵物商店（醫院），周邊是否有大型中高檔住宅小區，停車是否便利等。

根據上述條件，一項一項篩選，至少80%到90%符合，再出手購買為宜。

除了，上面提到的兩項以外，還有一個重要因素，是否易於變現。無論是自營或者出租，只要是該處商鋪，易於變現，至少題主在想要退出止損或者急於用錢時，能夠更容易出售該處商鋪（變現）。不要聽商鋪業務的各種理由，咱們沒法求證真假，一切以自己的考察為準。

價格倒是不貴，8年的房租，但是你得先調查一下這個房子，住改商可不可以，國家的政策越來越完善，像這種住改商的房子，會不會在以後是整治的內容。調查好了再買。

商鋪投資一般是15年收回成本，這個商鋪只需要8年，等於節約一半成本或時間，可以一試，更重要的還是要實地考察一番

先算一下收益，80萬購房款，加上房產交易費稅，大概購房綜合成本在83萬左右。如果年租金10萬，那麼年收益約為12%，通常情況下，這個收益是非常不錯的了，從直接經濟效率來看，當然可以購買。

不過購買之前，你得釐清幾個懸疑:

1.之前租10萬的交易有沒合同？如果有合同，合同租賃期能維持多久？如果沒有合同，就去調查瞭解一下承租戶的承租意願是短期還是長期行為。

2.同區域周邊型別房屋商業出租租金是多少？空置率的可能性是多少？如果不做商業出租，做住房出租，收益率又是多少？

3.瞭解一下該房屋有沒產權糾紛，只有證件齊全，無產權糾紛才建議購買。

綜上所述，房產增值的黃金時期已經過去，但作資金保守保值投資仍然還是好的選擇，地段好，不愁租，自己也有餘錢，可以購買該房產，若需較大借貸，用自己其他收益去還貸壓力會比較大，則不建議購買。

收益率不錯，但存在重大風險

相當於80萬本屆，年租金是10萬元，去掉稅費，大約一年的收益12%，對比一下現在其他投資專案的收益，定期存款一年期的大都在2%左右，大額存單也不超過4.5%，風險小一些的理財產品，收益率也就在5%左右，而唯一能和這個收益率相當的是P2P，現在政策收緊，很多平臺都清退了，風險太高。

所以，對比之下，這個投資專案的收益率還是不錯的。

1、高價買給你，這是個住宅，由於是臨街的，所以可能當做鋪面買給你，但是這改變不了其住宅的性質；

2、現在的租售比一般都小於5%，一線城市的更是在2%以下，所以一定要當心租賃合同虛高的問題；

3、空置風險，現在經濟大環境不好，商鋪出租很不容易，上一個租客走到下一個租客進來很可能有2個月的空置期；

4、拆遷風險，房東能擅自改變房屋的用途，說明大機率是自己蓋的房子，大機率也在郊區城鄉結合部，存在拆遷的風險，拆遷後會按照住宅補償，不會按照商鋪進行補償。

產權性質是住宅，非商業。

若當地政策收緊，認真管理，禁止住改商，此房租金就會斷崖式下跌。

遇到拆遷，還只能按住宅價賠付。

這才是該房最大弊端。

朋友們好！

當然可以了！沿街住宅，年租10萬，房主急用錢80萬出售，年化收益率能夠達到12.5%，這樣的收益率是相當不錯的，如果沒有其他問題，可以說是相當划算的。

房價80萬，一年能夠租10萬，這樣年化收益率達到了12.5%。而且這個還是臨街住宅，轉讓稅費比較低，還能夠貸款，可以說如果沒有其他問題的話，可以說是相當划算的。

現在一般房租收益率能夠達到7%以上都算是比較好的了，好多房租收益率也就是5%左右，因此，這個房產的租金收益率達到了12.5%，可以說是相當划算的了。

這所房產買下來以後，大概八年就能夠回本，這樣的收益率確實是相當不錯的。

因此，從租金收益率上來看，這所臨街住宅是很划算的。

雖然看著很划算，但是購買之前也是要認真調研一下租約年限，否則也可能會掉到坑裡的。比如租約的問題，是租了一年，還是租了十年，這樣一定要搞清楚，而且也要搞清楚，租金交了幾年。

租金問題是比較關鍵的事情，如果租戶一下子交了30年租金，那麼你買下來這處房子，可能以後30年一分錢租金都是拿不到的。

因此，購買前首先就要調研一下租金年限等問題。

還要了解一下這套房產是否有法律糾紛，也就是是否這處房子已經抵押給銀行了，或者是以民間借款的方式抵押的，這些都是要搞清楚的。

否則，如果你付了款。最後房產已經抵押出去了，那麼就會面臨很多的麻煩事情，真的有可能是煩不勝煩的。

因此，你還要認真瞭解一下房產是否抵押出去了，是否存在著法律糾紛的問題。

這套房產從租金收益率上面來說，是比較合適的，年收益率達到了12.5%。但是你需要注意的就是租金期限的問題，以及是否有法律糾紛，是否還存在其他問題，如果都沒有問題的話，那麼這套房產就是相當超值的了。

建築行業20多年的工作者來回答這個問題。憑直覺，我覺得這個房子問題多多，最好不要買！

為什麼這麼說呢 ？因為這個房子是有瑕疵的，算不上真正的商鋪。那價值和商鋪比，可是有天壤之別。

我在城市規劃管理部門工作，去年我這裡棚戶區拆遷改造，我被抽調去工作組。我們這裡有些一些靠街的民房，房照上寫的是住宅，但是因為臨街，一直當商服用的。大家說，拆遷時候怎麼補償的？

答案是：補償價只比住宅高10%，且要提供納稅證明，否則還是按住宅算。舉例來說，當時住宅評估價3000左右一平，門市評估價1萬多一平，同樣都臨街，同樣做商服用的，只因為房本上有的是住宅，有的是商服，價格可是有天壤之別。

那麼，臨街用來做商鋪的住宅，房本上能改成商服嗎？難度非常大，基本不可能！因為臨街的住宅性質的商鋪，要麼是平房，要麼是老住宅樓的臨街一層改建的，都是將來要拆遷的物件。現在對拆遷管控很嚴，有關人員誰也不敢冒險。

上面說了這麼多，我們回過頭來說說這個房子，這個房子年租金10萬，房主只80萬就賣，按租售比來說，超過10%了，8年就能回本，你覺得可信嗎？我覺得不可信！

上文已經說了，住宅用作商服的，基本都是平房或者老樓的臨街一層改建的，無論從層高、室內佈局、進深等方面都不如正規的商服。現在商服已經氾濫了，很多正規的商服都租不出去呢，同等條件下，怎麼會有客戶願意以那麼高的租金來租這個呢？會不會其中有貓膩呢？即使是真的，能保證將來能繼續租到10萬租金嗎？

所以 ，這個住宅性質的商服，能不要碰的話，儘量不要碰，不要貪圖便宜，只顧眼前。投資商鋪，還是購買正規的商鋪為好。

能不能買？我就問你一句：先去工商、城管落實一下，他這個住改商的房子是不是要封門了！

第一、政策風險！

小菜當地也有很多這種情況，去年8月開始，7、8個政府部門聯合發文，要求限期關閉區域內的住改商的所有房屋，住房就是住房，不得商用，必須限期恢復回住房！

從整改情況看，部分臨街的住改商已經徹底關閉，封門，不允許商用，也不允許辦理營業執照。整改期過後，有些住改商的房屋又恢復了商用。目前整改效果看，還沒有完全關閉住改商房屋。

但是，從這個政策傾向看，臨街住改商是有這個關閉風險的。也就意味著，你按照商鋪價格買下來的住房，存在以後被關閉的風險，回到住房屬性，這就將直接影響到租金收益。

第二、單價合理性

這個房子能不能買？

除了預判政策風險，還要考慮的就是買賣單價合理性。你沒有給出房屋面積？只給了租金情況，不好判斷買賣單價的合理性。

通常理解，應當按照該類住房的單價去評價這個房屋的買賣單價，不能按照商鋪的單價去評價買賣總價的合理性，不然會吃虧！

第三、10萬租金是一味“蒙汗藥”

小菜去年6月份接到中介電話，說是有個二環邊的臨街商鋪出售，很便宜，很划算，租金8萬，售價65萬，面積54平米，住房改的商鋪，目前已經改過來快15年了，已經是經營現狀了，既成事實，很穩定！

小菜過去看了，確實很好，還是2間門面，門前是公交車站，站前是大路，挺好的。兩間門面，大門面是客廳和飯廳打通的，小門面是主臥改的，都挺方正，門面也合適。

但問了一下城管局的朋友，說是幾部門聯合發文了，下半年開始整改，住改商都要關門。得知這個訊息後，小菜也沒告訴中介，就委婉地拒絕了。

因此，小菜建議你落實下相關部門的政策走向，不要只看租金收益，租金收益核算這個房子的投資是沒有什麼意義的！