投資要看準時機。比如上海買房這件事，十年前隨便買，然而2017年至今如果不是剛需，不推薦買。如今，海外房產投資的熱潮只增不減，隨著一帶一路政策的發展和國內房地產正常的收緊，之前被華人忽視的泰國房產漸漸成為大家海外接業的一個熱門選擇。前兩天開啟朋友圈，被許多在泰國投資的朋友們刷屏了，沒錯，他們在泰國買的房子又上漲了。作為一個資深海外投資分析的小編，今天實在忍不住，決定來寫一寫泰國投資買房。廢話不多，先說結論：目前漲幅穩定的泰國房產的確是會有不錯收益的投資。資產配置，教育就業首選曼谷；自住度假，收租養老首選芭提雅。

理性分析，投資泰國房產真正的優勢在哪裡？

1.投資門檻低

投資要看資金實力。能玩得起幾百萬投資去看幾十萬的專案，投資出發點和風險承受能力，和那些手上只有十幾萬的人不一樣。畢竟前者叫資產配置，後者叫all in。泰國相對歐美國家較近，房價也低，比如曼谷市中心的高檔公寓則在人民幣2-3.5W/平米，是作為海外接業的最佳入門級選擇，無需大量資金的投入，相對風險比較低，是一個低門檻、價效比高的投資專案。

2. 巨大的升值潛力

從升值潛力來看，北美澳新已經被炒過一輪又一輪，房價自然是水漲船高不用說。但是國內這十幾年來的城市化程序，在東南亞的一些國家也正在發生，而泰國作為東南亞第二大經濟體、東盟中心，政治環境相對穩定，和中國經濟來往相對頻繁，目前泰國已有6400萬人口，泰國的外匯儲備全球排名第13位，達1830億美元，超過了英國，法國，美國等這些經濟強國。泰國在外匯儲備方面優勢明顯，更能有效保持泰銖穩定。作為旅遊大國、養老勝地，以後其人口數量只會越來越多，其房價的升值空間不容小覷。

3．政策好

永久產權，無遺產稅，無公攤面積，公寓別墅帶裝修並且還不限購、不限貸，可炒樓花，經濟穩定增長，稅費低。

在泰國，外華人可以購買泰國公寓總戶數的49%以內，不可以購買別墅這種帶土地的房產。不過公寓也是永久產權，這個不用擔心。而且泰國的房子都是按實際使用面積計算的，也就是說，假設在泰國的一個100平米公寓，實際房間裡的可用面積加起來就是實實在在的100平方米，而不會像國內的開發商跟你說“啊這套房子的得房率大約是80%，還有20平米是電梯和走廊的公攤面積。”

稅費也是在置業環節中重要考量因素之一。以新房為例，

泰國：契稅2%（買賣雙方各支付50%）

加拿大：交易印花稅15%

新加坡：外華人購房需繳納3%印花稅和額外15%的海外投資者印花稅，僅印花稅就要繳納18%

4，房子都是精裝，配套優於國內

在泰國買的不只是房子，還有服務和生活方式。泰國房產不僅都是精裝修，而且還有免費的泳池、免費的健身房，這是泰國公寓的標配。根據開發商的不同，可能還會有免費的會客區域、工作區域、桑拿房等。

小編有個閨蜜剛入手一套曼谷的公寓，她近日在朋友圈曬公寓配套照片，真是給大家驚豔到了，1-7層是停車場，整個8層是公寓的公共空間，美麗的空中花園環抱兩個豪華泳池、溫泉池，面對泳池的是健身房，另外還有奢華的桑拿室、圖書室、party房……完全鎮住了我這個生活在上海二十多年的土包子，而且關鍵是這些設施都完全免費開放給業主的。據說公寓還提供打掃服務，價格比北上廣的小時工便宜多了。

5、租金回報相對比較高

作為投資買房者，一定都比較關注“租售比”這個概念，就是指房子的每平方米月租金與每平方米售價之間的比例。因為這個比值越高，說明這個地區房價泡沫越大。就以上海來說，這幾年房價迅速上漲，租售比都超過了1:600。再來看曼谷公寓平均租售比是1:250，也就是說如果把曼谷房子租出去，250個月後可以收回購房成本。根據“全球房產指南”上全球各大城市租金收益率的資料，泰國成為東南亞首選的高租金回報國之一。其租金回報率平均達到6.49%，位居東南亞國家租金回報率的第三名，比馬來西亞還要高。

至於泰國買房城市的選擇，我主要研究了兩個地方：曼谷和芭提雅。

曼谷

曼谷是投資泰國不動產首先考慮的地方，也是泰國租金回報率最高的地方。曼谷的經濟佔泰國總量的44%，曼谷港更承擔著泰國90%的外貿。曼谷除了是泰國的政治、經濟和文化中心，也漸漸成為國際的設計和創意中心，如果你看過泰國的神奇廣告，你一定會認同這一點。很多跨國公司和國際組織的總部也在這裡，《華爾街日報》是這樣介紹曼谷的：曼谷是泰國唯一能讓你有生活在國際大都市感覺的城市。

然而在曼谷投資房產，一定要選擇離地鐵站近的專案。曼谷一共有三種公共交通軌道：兩條BTS（Bangkok Mass Transit System）輕軌線，一條MRT（Metropolitan Rapid Transit System）地鐵線，一條ARL（Airport Rail Link）機場快線。所以在曼谷選房投資的話，沿著地鐵線選就好了。期房的話，也可以考慮在建軌道的沿線。曼谷只要是地鐵站附近、大開發商的樓盤，就都可以考慮投資。這是在曼谷投資房產的原則。

曼谷同時還每年吸引大量留學生，遍地都有提供英語課程的國際學校，全外教授課。具有優質的教育條件，如果考慮在曼谷居住還可以解決孩子的教育問題，完全不用擔心。

芭提雅

芭提雅位於曼谷東南147公里處的春武里府，印度支那半島和馬來西亞半島的中間的暹羅灣處，區域面積53.44平方公里，風光綺麗，氣候宜人，年平均溫度為26攝氏度，以Sunny、沙灘、海鮮名揚天下，是世界著名的度假勝地，也是泰國旅遊業的支柱之一。自本世紀以來，芭提雅的旅遊人口正在以“超音速”的規模增長，2014年，這個僅僅50多平方公里的小城便接待了全世界超過960萬的遊客，且這個數字還在以每年4.5%的速度增長，預計2020年將達到2000萬人次。海灘邊各式的酒店已無淡旺季之分，常年爆滿，於是乎，為享受這得天獨厚的資源，酒店式公寓的市場逐步擴大。根據全球房地產導覽的相關資料，芭提雅公寓的投資回報率平均為6.35%—8%。

這裡還是首選購房養老之地。為什麼泰國的西方老人多？首先是政策鼓勵，泰國法律規定，年滿50歲的外華人即可申請長時間居留泰國的養老簽證。芭提雅自然環境優美，山青水秀，處處充滿鮮花，基本沒有工業化帶來的環境汙染，在國內罕見的藍天白雲在這裡隨處可見。再加上國際一流的醫療服務，低廉的物價水平，令芭提雅成為越來越搶手的退休目的地。不論是終年居住，還是度假避寒都是首選地。

此外，曼谷至芭堤雅及羅勇段高鐵預計2020年之前建成，曼谷市中心到芭堤雅全程僅45分鐘！

分析到這裡，你是否已經對泰國房產投資心動了？別急，小編還沒有分享我一位遠房親戚丁姐，在泰國買房的實戰經歷，原來是全職媽媽的她，現在可是泰國房產投資界大牛級人物，不枉費上海女人精明能幹的稱號，這些年當其他海外接業者關注的房子又降價了的時候，她之前在泰國投資的物業卻節節上漲，泰國房價的猛漲使丁姐，結束了6年的全職媽媽生活，華麗搖身一變，成為置業投資諮詢人士，成功實現了人生的逆襲。

之前，丁姐曾幫助她一位好友，在泰國，按她的資金給她配置了2套特價的市中心華人最愛的物業---BAES，全額付款加過戶，一套19樓海景和一套21樓海景一共112萬人民幣，外帶當場購房籤6%年回報租金合同，現在的這2套房，加起來的均價是130萬人民幣以上，到現在正好一年的租金7萬人民幣。一年的投資回報就是22%。

那麼就以丁姐這套特價房來算一下，她究竟賺了多少？2016年8月她以210萬泰銖買入，因為是期房所以2017年3月正式交房，同年5月—8月以13000泰銖出租，時隔一年，她的房子漲了60萬泰銖再加上3個月租金39000泰銖，目前僅僅一年時間，扣除房差和產證辦理9萬泰銖，丁姐賺足了近85萬泰銖（約17萬人民幣）的收益。

在泰國，如果是炒期房基本在2-3年是投資金額的一翻，3-5年是2翻，10年就是3翻，想問這些資料哪裡來的？經歷過上海這10年房價的漲幅參與過的人，都懂。所以資訊是朋友之間分享的，機會是靠自己選擇得到了，幸福是靠奮鬥才可以得到的。小編在此套用丁姐的金玉良言“理財理財就是你要理財，財才會理你呀”。

泰國作為東南亞第二大經濟體，依靠成熟旅遊服務業資源和友好醇厚的人文環境成為高淨值人群資產配置的熱土。越來越人選擇在泰國投資和置業。

泰國購房置業有什麼優勢，吸引著諸多人選擇在泰國海外接業？

合法持有永久產權的公寓，享有與本地人同樣的權益；房子可繼承，5000萬泰銖以下房產無遺產稅；（僅少數王室土地為30年）。

泰國房屋無公攤面積，如果按國內公攤25％左右，相對於打了25％的折扣；且無房產稅，僅繳納幾種過戶費用，約為房價的6%，通常為業主與開發商各支付一半。

泰國公寓、別墅為精裝修，清邁有些公寓還帶全套傢俱；如果按照裝修費為房價的20％計算，相當於打了20％的折扣。

總價低，中心地區公寓約10000—20000元/㎡；平均年出租回報率約為房價的5%—8%，有的地區達15%；平均年投資回報率在18%以上。

據資料顯示，在泰國購房的客戶主要來自北京、上海、浙江、香港等城市，泰國房價相對亞洲其他大城市便宜，配套設施齊全，國際化高；購房無公攤，過戶手續簡便；交易方便可隨時轉售或轉租，回報率高等因素是吸引他們投資的重要原因。

7%-10%回報，15年包租的專案，現在在泰國並不罕見，但是主要還是集中在幾個熱點城市，比如曼谷，芭提雅，普吉島之類。其實這個收益還好，前幾年比起國內那些動不動就10%，20%收益的P2P專案來說這個完全看不上。而且因為專案不在國內，按照國內大爺大媽的性格來說，寧願在選擇國內的理財產品。再加上外匯管控，海外房產這方面的宣傳也被限制得比較嚴，訊息並沒有那麼流通。目前投資的大部分都為投資觀念靠前的，對泰國比較瞭解的投資者。

投資有風險，對於泰國房產投資而言，可能的風險如下：

政局不穩定風險：

如果說風險的話，在泰國買房投資的風險是蠻小的。從局勢上來說，泰國經過這幾年的發展，動盪的可能性比較小，現在的泰國國王手上並沒有實權，未來幾年甚至幾十年內也不會發生之前黃衫軍紅衫軍的動亂了。儘管風險小，也不排除可能性，如果作為投資的話，這部分的風險，我們也是應該首要評估的。

自然條件，天災風險：

而地震海嘯這種天災一般都是不可預測的，如果長期持有房產的話可以考慮購買保險。而現階段有一部分投資客購買泰國房產都會選擇持有3~7年，然後等數年之後有了更高收益的投資專案再轉移目標。單說曼谷，本身在近幾十年來並未有過對這個城市有過毀滅性的天災，未來幾年乃至十幾年有這類天災的可能性也很小。如遇天災，也只能自求多福了。

開發商不靠譜：

對國內開發商，國外開發商沒有收到銀行的那麼多金融支援，造成兩個結果，一是資金實力沒有國內開發商強，二是擴張沒有國內的開發商快。所以我們看到很多國外開發商（不僅僅是泰國）都是小小的一個盤來開發，罕見國內動輒幾千戶的大型社群。因此，選擇靠譜的大開發商是對自己投資的一個保障，畢竟誰也不想遇到爛尾的事情。我們在投資泰國房產的時候還是要慎重選擇開發商，因為在泰國，開發商比較多，資質參差不齊，有部分開發商水平不夠並不能達到他們口中說的收益水平。一般在泰國買房，都會去看一下開發商的背景。

如果在普吉島購買這類房產的話，還是有幾個開發商值得信賴的，比如普吉島最出名的一個開發商Blue Horizon。不過無論是對於開發商的選擇還是樓盤的選擇，都還是要慎重，儘量多蒐集一些資訊，最好可以去當地實地看一看。

虛假宣傳。

如果是純粹投資，最好可以實地考察下。房子離地鐵到底有幾分鐘？走過去曬不曬？房子是不是在巷子深處？周邊基本生活配套是否齊全？

另外對於準現樓可以看出樓盤的品質，是否與宣傳的相符。

換匯過程中的風險。

國家對於海外的房產投資是有資金管控的，所以在錢出去的這一個環節，也會有一些注意事項，簡單而言就是以消費/醫療/購物/教育的名字彙出。