惠州的海景房或別墅除非你自己經營，否則別買。本人已在2012年曾經投資惠州海景房。實在是後悔不已，不但沒有升值空間，而且租給別人做酒店欠你租金還隨時毀約，就那點租金你跟他打官司去吧，提醒你謹慎投資旅遊區房產。90%都是坑！

海景別墅出租是租給旅遊客源，就算不是租給旅遊客源，每年應該會有空置率。如果你是全款購買的這個別墅那麼沒有使用槓桿，是一筆吃虧的生意。如果你是通過房貸購買這個這個別墅，你的租金基本不可能覆蓋你的還貸額。別墅是房子中的另類產品，之所以是另類產品因為別墅沒有投資屬性，只有享受屬性，別墅是針對少部分人的，也就是說別墅是針對中產以上階級購買，對於這樣的階級購買別墅首先是享受型，享受型就會購買一手別墅，很少購買二手別墅。

只因為是享受型，別墅升值潛力很慢，就算升值後出手是很難得。所以你有三百萬不如通過貸款組合，購買3套左右惠州正常房產，這樣收益可以比別墅升值潛力大的多。

先來看看租金回報率。

假設300萬為全部自有資金，年租金為10萬，則年回報率為3%。

這是新浪樂居2018年釋出的資料，3%大概對應在中位數。

同樣300萬的一套房子，在全國進行橫向比較，3%的回報率只能算合格。

我們做一項投資的時候，往往會和國債收益率進行比較，由於國債的可靠性通常當做無風險利率來看，而國債收益就是進行其他投資的機會成本。

看去年到今年的一年期國債收益率，平均接近3%，而這套總價300萬別墅的租金年回報率也就略高於3%。

多了不到1%的收益，但是承擔的風險卻大了很多。

如果300萬的別墅是用貸款的方式購買，則首付90萬（方便計算，不含稅費），貸款210萬，房貸利率為基準利率4.9%，貸款時間為10年。

無論是等額本息，還是選等額本金，一年利息都會超過5萬。

扣掉利息，年租金是5萬，首付投入是90萬，租金年回報率為5.56%，這個回報率還算可以，但也就比當下一些大額定存高一個百分點，同時還有每個月2萬多的月供需要償還。

計算下來，貸款買房的年租金回報率比全款買房更高。

但是這裡面有一個隱藏的風險和潛在的收益，風險是空置率，是不是能一直租出去，潛在收益就是房租的上漲。

這個因素就涉及到房子的性質和位置。

通常來講，市區的一居室和兩居室比較好租。而題主問的惠州的海景別墅，一個是海邊，一個是別墅。

而惠州的市區並不在海邊，海景房就意味著是在郊區，又是別墅，這就遮蔽掉了大部分租客，算是一個旅遊地產了。惠州不算是一個旅遊城市，它的海景房估計不會太好租。單純個人經驗，沒有資料，全國的海景大部分都沒什麼投資價值。

投資房地產，大部分人都不是看的租金回報率，而是升值空間。

海景房的買點主要在於舒適的環境，除了這一點，其他大部分的功能幾乎都沒有。海景房往往遠離市區，人煙稀少，配套缺乏，尤其是在旅遊淡季，大量的配套難以維持。

即使是居住環境，其實也並沒有那麼美好，實際上，距海愈近的房子隱患愈大。總結起來主要有四方面：吵、潮、腐、危。

而在一些颱風每年都有登陸的地區，一線海景房基本都是直面颱風。

房子的升值有很多因素，比如配套成熟、比如地段升值、比如人口流入等等，遠離市區的海景房基本都不具備這些因素。

所以，其升值空間是有強烈疑問的。

即使資產升值了，但如果有價無市，也只是紙面財富，要能賣出去才算，這就是流動性。

這就要考慮誰來接手，首先是本地市民，他們常年生活在海邊，對海景房並沒有多少特別的情懷，而且生活工作方便才是第一位。

其次是流入人口，除非是度假勝地，常年有新來的人口度假養老，不然大部分流入人口同樣是為了生活和工作，同本地市民一致。

最後就是其它投資客，對於海景房和別墅來說，客戶群體本來就比較小，新房都不那麼好賣，二手房接盤的資金就更少了。

整體來說，海景別墅流動性並不好，算不上一個好的資產。如果有錢，作為自己的一個奢侈品可能更好。