最好的方法還是看路段，看人流量。一鋪養三代，在當今這個時代絕對不可能的。除非是商業街，人流量大的。

如果有居住人數大的小區商鋪，，可以值得投資。

國內商業還未成熟，三線城市商業還處於較落後，現在買商鋪，我覺得可行！如果投資的話建議選擇商業廣場，因為現在的消費力主要來自於青中年，而這類人群現在的消費習慣是一站式購物！不過有幾個注意的地方！

商業地產最重要的是地段！地段是商業地產的核心，也購鋪選鋪的重要環節！所以，在購鋪前一定要仔細瞭解位置！

人流是商業中心的價值實現，好的位置自身會帶來一些人流，但這不足以支撐商場的運營，所以，還得了解一下商業的導流和引流系統。

交通說的是在商業輻射範圍內客群交通便捷度，交通工具，路線，停車場等是便捷！營業範圍指商業是否全業態！有有無水電氣以及下水，因為未來你也不知道它租給誰，人家那它做什麼用。其次是全業態商鋪，租金高，空白期少！

現在的商業和之前不同！現在的人更喜歡去商業廣場逛街，而不是你家做的好吃，我就去你家！當然你要是做的足夠好吃的話，客戶也願意，但畢竟是少數！所以，如何吸引客戶過來和留住客戶很關鍵，當然這是商業整體運營的效果，好的運營模式至關重要！！！

在購鋪前瞭解以上幾點，會讓你做到心中有數！不怕被銷售忽悠！買到稱心如意的商鋪！

我家妹妹去年把名下6個商鋪全賣了。買的時候就是奔著“一鋪養三代”的想法去的，後來發現越來越難租，租戶像走馬燈一樣換來換去。隨著電商的衝擊，業態的變更，小商鋪已經逐漸失去了價值。以我在北京居住的樓盤為例，周邊底商幾乎租不出去，誰租誰垮，連銀行網點都門可羅雀。所以不要再相信“一鋪養三代”的說法，過時了。

當今網際網路電商發展迅速，透過智慧手機直抵終端，隨著5G升級衝擊加大。一鋪養三代時代將一去不返！(除非人流量大的位置)因為有人流的位置，市場會自動最佳化配置，自然會有受電商衝擊小的商家前來入駐。

一鋪養三代現在就是個笑話，三線城市的商鋪更是不要買。

就說說我的親身經歷吧，地點是北方一座三線地級市。

2013年準備結婚的時候，岳母在包頭市東河區維多利廣場買了一套30多萬的商鋪作為陪嫁，當時我和妻子都不太贊成，覺得現在網購越來越普遍了，實體店應該是越來越沒有市場的，但岳母還是老觀念，抱著一鋪養三代的想法堅持買了。

結果呢，從14年底維多利廣場正式開業，直到2017年才開始返租，每年返三萬，但扣掉稅，實際到手只有兩萬多一點，按照這個速度，要近二十年才能收回當初的投資，但是二十年以後的30萬能和當年的30萬比麼，估計只剩個零頭的價值了吧。

而且商鋪本身的價值也大打折扣，商鋪的房價從2013年到現在壓根都沒漲，想平價轉手都沒人接盤，許多商鋪是維多利員工自己購買的，他們也被套住了。

究其根源，是現在網購發達，對實體店衝擊太大，比如同樣一部iPhone XR，三線城市的實體店賣6999，蘇寧易購雙十一優惠活動價5499，腦子進水的人才去實體店多花這1500。

尤其需要注意的是，三線城市對網購的需求其實比一二線城市更高，因為物以稀為貴，很多商品在三線城市更稀缺，所以反而更貴。比如我去上海時發現大街上的阿迪耐克打一折、二折的活動很多，在三線城市是看不到的，所以這使得三線城市的消費者想買到質優價廉的商品只能走網購的途徑。

網購對實體店的衝擊是大勢所趨，普通人只能接受，很難改變。現在就看包頭這座三線城市的商鋪，幾大商場如萬達、茂業、蘇寧、華聯、維多利都是冷冷清清、門可羅雀。繼續投資商鋪就是入坑，還不如踏踏實實買個住房保值。

現在的商鋪我們這裡回報就在3%

如果是開發商那種回租的說的好聽10% 3年後可能連出租都很難。都是很偏的地方

不可行，現在的商鋪投資風險太大，基本上10投九虧，一鋪養三代的時代早就過去了。

至於為什麼這麼認為，說下我自己的理解。

1、現在網購非常的發達，足不出戶，人群在家裡就可以購買到自己喜歡的東西，不再侷限於去實體店買，商品銷售渠道不再侷限於商鋪一個渠道，實體商業對比之前沒那麼好做。

2、現在城市化進展很快，全國各地都在修房子建小區。實力強的開發商在修建小區時，會建有配套的商業設施，實力弱一點的開發商也會在建設小區的底層商業街，底層商鋪。物以稀為貴，商業區的大量開發，商鋪有點面積有些過剩。

3、商鋪的經營運作需要專業的團隊。實力強的地產公司在商場的物業管理、招商渠道、入駐商戶的質量以及舉辦活動吸納人氣的頻率、力度，都要優秀很多。

相同的地段，差不多的裝修，有些商場摩肩擦踵、人來人往，有些商場人氣低迷、逐漸衰敗，這些在大城市並不少見。這兩者的差別就是經營運作上，如積月累後的差別。

個人購買的商鋪，運作經營的能力基本沒有，只能看運氣維持收益。如果有市場大環境那還可以投資，現在這個環境不適合購買商鋪投資。

4、購買商鋪是投資行為，而投資追求的是收益率和風險。

購買商鋪只能商業貸款，首付5層，貸款5到10年，這個資金成本還是挺大的。後面買錯你想出手轉讓的稅費也挺高。

假若200萬購買一套商鋪，漲到300萬賣出，漲幅達到50%，光繳納的增值稅就很多，稅率是30%，需要繳納的增值稅（300-200）*30%=30萬

假若漲幅超過購買價格200%，所需繳納的增值稅率就是60%···

如此高昂的稅費，壓縮了商鋪投資很大一部分的利潤空間，進導致了商鋪的流通性變差，投資被套的風險很高。

作為一個財經工作者，我覺得這個觀點既對、又不對，關鍵要看在哪些城市了。

如果在一二線城市商業繁華地段，一鋪養三代應該說是絲毫都不誇張，而且商鋪本身也有保值增值功能，可抗通貨膨脹的作用。而如果是三四線城市那就不一定了，現在隨著網際網路物流的發達及電商興起，對實體店衝擊相當大，在一些經濟不發達城市的商鋪可能都租不出去，投資商鋪不見得就是一項保險的投資了。

至於說什麼商鋪可投資，我覺得還是要在城市比較大的人流、物流比較繁華的商業地段，商鋪投資才是最可靠和風險小的。除此之外，可能很難有更好的商鋪投資了。當然，也要看產業，如果是養老健康方面或休閒娛樂方面的店鋪可能還有較強的生命力。也是具有較大投資潛力的店鋪。

經常有朋友問教授：自己多麼看好某某某商鋪，能不能買之類的問題？在此，教授統一回答：任何商鋪都不建議投資。

教授在此解釋一下基本邏輯：

在以往人類社會的幾千年當中，做生意基本上就是靠3個渠道：走街串巷、集貿市場以及商鋪。（第4種就是最近這些年崛起的電商，與商鋪一起講。）

其中，走街串巷往往是騙子居多，號稱遊走江湖，就像是環京銷售一樣，打一槍換一個地方，各種不靠譜以及欺騙，信任度比較低。

第二種是集貿市場，它是中國傳統的一種買賣形式，古代的南方稱大集為墟或者場，北方稱為集。最早可追溯到殷周時代，主要就是隔三差五在固定日子裡把小商品放到集貿市場買賣，商品一般比較廉價，假貨多，質量不能保障。近代，質量有保障、產品種類更加齊全的大型超市和市場對大集的衝擊不小，加上城市化，越來越多的人走進城市。慢慢的，集貿市場這種低檔市場形式慢慢消散在城市化程序當中，只能留作回憶。

第三種就是商鋪形式。考慮到ebay成立於1995年，淘寶成立於2003年。主要講中國，暫且以淘寶成立時間粗略計算。在15年之前，銷售渠道很單一。幾乎所有的正規廠家，要想把產品賣出去，必須靠商鋪。商鋪，一來作為宣傳名號，二來作為銷售渠道（幾乎全部依靠店鋪）。現在的年輕人生活在現在這個產品百花齊放並且銷售渠道五花八門可選擇性眼花繚亂的年代，很難想象當年的情況。那時候老百姓要購買商品，也只能去商鋪購買。那時候城市不發達，面積以及人口數量比較小，商家日子是非常好過的，一般廠家都有保護策略一個城市一個產品只能有那麼一兩家店鋪，你在這家商鋪問好價格後，要比價只能坐車很遠再去另外一家商鋪對比，時間、精力成本巨大，一些小城市可能獨此一家別無分店，基本上商家要多少錢，你就得付多少錢。商鋪給房東帶來了無數財富，所以自古以來便有“一鋪養三代”的說法。

但是近些年，隨著中國城市化以及電腦、手機網路的大發展，商鋪風光不再。一來，中國城市化大發展，遍地是樓房，遍地有商鋪。商鋪數量前所未有的增加，已經基本過剩並且還在大量增加。

二來，消費習慣、銷售渠道的變化。隨著電腦、手機網路發展，加之物流、支付產品的爆發式增長，電商呈現出跳漲式增長，而且現在的城市人已經習慣了網路購物的便捷：想買一個產品，網上輸入，價格高低、產品引數、使用情況、歷史低價，產品折扣等資訊全部呈現，一目瞭然。只需要網上點選幾下，當天或者隔天產品就到家了。目前，很多廠家已經對商鋪這種渠道銷售形式的依賴程度越來越弱化，很多老百姓購物，商店早已不是主要選擇。

第三，一些市中心的店鋪，雖然人流量尚可，一些商鋪營銷力度比較大，生意還是比較火爆。雖然租金尚可，但是升值幅度比較慢。趕上行情，住宅1年升值頂商鋪10年租金。目前北京、上海等一線城市，大面積商鋪空置、轉手已經不是新聞，部分中小城市可能電商、物流發展尚且不發達，商鋪生意尚可，但是隨著電商的大發展，廣大中小城市的電商購物一定會越來越便捷。這一定是大勢所趨。

在未來，電商+商鋪是大趨勢，但是這個商鋪跟你投資的散戶商鋪關係不大，這個商鋪是電商巨頭的商鋪體驗店。

現在比較流行的說法是：“一鋪坑三代”。所以，想投資商鋪的抓緊停手。已經買過商鋪的持有者，抓緊小眼珠一轉，迅速賣掉商鋪，讓老實人接盤。

過去一鋪養三代，是指的商鋪供不應求的年代，而做生意和創業的人又多，那個時候產品零售的流通不發達，商鋪就是人們消費的終端，那個時候商鋪是一鋪難求，租商鋪的更是，轉讓費數十萬，甚至幾十萬，特別是一些地段好一點的地方，基本上都是直行的，這樣的規則，後來網際網路來了。

網際網路的到來，打破了很多商業規則，包括零售產品流通，凡事標準化的產品都可以在網上進行交易，那麼線下的交易就變得越來越少，網上交易減少了流通環節，自然價格低一點，所以後來的商鋪已經發生了，質的變化，也就是說，能夠標準化的產品都搬到了網上，在商鋪裡邊交易的，就變成了一些體驗性比較強的專案，後來更別說了，商鋪的建設也是供大於求，每個小區都有配套的商鋪，而且還有更多的商業街，商住公寓，商場，在不斷的誕生當中，也就加速了，商鋪的泡沫，現在購買商鋪是一個更加智慧的遊戲，一鋪養三代的歷史，已經一去不復返了，現在還有沒有這樣的商鋪啊？

當然有，可遇而不可求，什麼樣的商鋪，可以投資，其實非常簡單，一是能租出去的商鋪，二是租金還不錯的商鋪，三是價格比較低的商鋪，這樣商鋪人人都在尋找，因為它的收益率高，所以市面上找到這樣的商鋪，微乎其微，能做到5%收益率的商鋪，已經是逆天了，基本上可以考慮，剩下的商鋪都要進行運作，等待，大資金的進入等等。