翻看各國曆史，以及中國歷史發展，靠房子增加財富絕對只是我們近40年經濟發展帶來的財富增長紅利，這其中很大原因，並不是房子本身的財富增長，而是我們房子下面土地價值的增長，並且這個增長並不是全國均勻的，沿海地區的土地價值溢價是遠遠超過內地的，大城市也遠遠超過小城市，透過土地反應在我們的房子價格上就是，沿海發達地區房屋市場均價高於中西部地區，大城市房屋價格遠高於中小城市。

透過土地價格的傳導，形成了我們目前老百姓的財富增長，主要透過房屋來體現，但我們要明確一個道理，房子本身從來沒有增值潛力，有潛力的是其地下所代表的土地。

我認為現在財富增長靠房子已經不是很可靠了，房價大漲已成歷史，未來年漲幅不超5%！中國的房地產，經歷了近二十年的高速發展，在過去的十幾年裡，用瘋狂來形容，似乎一點也不過分。

各地方瘋狂賣地，開發商瘋狂建樓，老百姓瘋狂炒房！

根據《中國家庭發展報告2014》，在2014年的時候，中國的家庭數量為4.3億戶，平均家庭規模為3.02人。從這些年的發展趨勢來看，中國家庭小型化的程序並沒有停止，也就是說，家庭成員變得越來越少。

國家統計局資料顯示，2018年末中國人口為13.95億，按平均每戶3個人計算的話，中國家庭數量為4.65億。按戶均1.1套的數量來計算，中國當下的房屋總量為5.115億套。

從套數上來看，中國住宅已經夠多了。

高層也表態，房子是用來住的不是用來炒的，最近一段時間一連串的訊號顯示，房地產要被按下暫停鍵了，過去買房賺錢那套邏輯不好使了。從國家提出“房住不炒”開始就已經確定放棄房地產經濟了，更是明確了不再靠房地產刺激經濟發展。

所以我認為未來財富增長靠房產已經不是很可靠了。

要解釋這個問題，首先說一下房地產行業的發展過程，個人認為房地產行業主要經歷三個大的階段：

第一、房地產行業起步階段，那個時候房產的屬性是使用價值，也就是居住；

第二、快速發展階段，這個時候房地產的金融屬性在發揮屬性，房產成為投資品，很多人買房不是為了居住，而是所謂的炒房，房價不斷上漲，財富實現增長；

第三、平穩過渡轉型時期，也就是當下這個時間節點，房價不可能一直快速上漲，必然會分化，而且居民的財富主要集中在房產，而房產並不容易變現，這又限制了老百姓的錢袋子，限制了消費，所以現在國家強調“房住不炒”，就是要回歸本質，避免過度消耗民生消費能力。

綜上，目前依賴於房產實現財富增長，不是不可能，但是空間很小。每個時代、每個發展階段，我們的時機和機遇都不同，在國家城鎮化建設快速發展的時候，房地產實現了快速發展，買了房產的人財富也實現了快速增長。

首先要清晰定義財富增長，我認為老百姓的財富增長是一個相對概念，不是絕對值，也就是說財富增長速度要快於M2的增長速度才有意義。

縱觀這些年的房價增長，基本上是一個貨幣現象，也就是M2的高速增長以及城市人口聚集帶來的人口聚集效應。就目前來說，我們國家的城市化遠未完成，人口還在向城市聚集，這幾年的M2增速降下來了但是還有8.9%，除了大城市的房產，暫時看不到其他什麼資產能趕上這樣的速度。

老百姓的財富增長啥時候也沒靠過房子啊，是老百姓買房造就了房價增長，房價增長也沒有增加老百姓的財富。

老百姓一般只有一套房，而且還都是貸款買的，真正透過房子實現財富增長的是房企。現在大家的財富被捆綁在房子上，這個財富沒有流動性，而且這種家庭財富結構是不穩定的，一旦房價有個風吹草動，家庭財富嚴重縮水。

老百姓財富增長還是得益於老百姓自己努力工作，社會進步，這才是老百姓財富增長的底層邏輯。

老百姓的財富增長如果只是依靠房子的話，我認為是很危險的。雖然在過去的十幾年間，房地產行業發展非常地迅速，房子的價值甚至暴增了很多倍，存在可觀的溢價讓無數老百姓投身其中，利用投資房地產來增長財富，這樣是一個現實卻又錯誤的方式。

房子從來都不是投資品，但是稀缺的土地讓房子具備了投資價值，大家才會跟風炒房。事實上，房子不應該用來炒作，從始至終都只是用來居住的。老百姓認為投資房子可以讓財富增長，短期來看是沒有問題的，但是長期來看政策和市場都具有很多不確定性。

想要依靠購房來促進財富增長，在過去幾年確實可以獲得可觀的收益，不過從去年開始房價的增長空間已經被壓縮。政策上不支援炒房，調控的力度一年比一年大，很多城市的房價出現了微小的跌幅。而原本想著靠房子增值，如今長時間卻出現增長停滯，如果要賣掉房子肯定是虧損的，但是不賣又始終漲不上去，進退兩難。

如果房地產市場衰退，房價出現大幅下跌，這種機率雖然很低，但是仍然存在。假設一旦發生這樣的情況，房子的價值就會出現大幅貶值，持有多套房產的老百姓就會虧損慘重，依靠房子讓財富增長存在很多不確定性，並不是完全穩健的投資方式。

這個世界沒有既高收益，又保本的投資方式，買房不可能必賺，一樣存在很大的風險。事實上老百姓想要財富增長，不能把所有的資金都投到房地產中。你可以把工作做好升職加薪、把生意做大做強、透過理財實現增值等等方式，投資房地產也算是一項投資，但要雙管齊下，兼顧其他財富增長的方式。

總的來說，現階段老百姓中，有很大一部分人還是依賴投資房地產帶來的溢價利潤。事實上，很多家庭最大的資產就是自己名下的房產，既然是自住，就不要想著靠房子來增加財富，因為你不可能把唯一的房子賣掉，所以不要老想著房子升值的事情，應該透過其他方式來增加收入，使自己的財富增長。

中國經濟已經從高速增長向中速發展的時期，人口紅利的消失，伴隨著經濟向高質量、高技術、低耗能的新舊動能轉化。沒有從2008年以來的投資拉動經濟發展的作用，如今的經濟增長率可能還需要大打折扣，再靠房地產來拉動經濟或房價還想持續高速上漲的可能性幾乎沒有。

從日本房地產市場90年代崩潰，以及德國在20年來持續穩定漲幅不到80%，美國的房地產暴富之夢在次貸危機中刺破。世界上沒有一個國家可以單靠房地產市場就能持續保持經濟增長的，我們也不可能在未來的經濟發展中還靠房地產市場。

可是在全球的財富儲備中，房地產還是佔據了居民財富的50%（中國是70%）以上，其次是股票市場帶來的收益。可是在沒有房地產財富增值的預期的情況下，要靠股票市場來得到財富增值的可能性也幾乎沒有，除非是股票原始投資人或風投等基金投資人，這就是一臺絞肉機，普通股民扔下去多少錢就可以攪碎多少！

那麼到底未來的財富增長靠什麼？中國不僅可支配收入佔GDP的比重偏低，而且人口紅利消失後勞動力成本的不斷上升。在科技創新和科技進步的推動下，知識在產業中的份量、作用和比重越來越大，高新技術人才的收入也是更高。在全球人才招募下也會與國際待遇接軌，像美國一個計算機碩士畢業生可以拿到13萬～15萬美元的年薪，幾乎是美元中產收入水平的頂端，摺合人民幣可以達到100萬。未來要想增長財富最好的途徑就是知識，知識就是財富會得到真正的驗證。

當然，知識帶來了財富作用再大，也跑不過財富增值帶來的巨大利益。資本增長的速度永遠要比工資增長快，這也是有錢人越來越有錢的定律，要想讓自己成為有錢人，最快的途徑就是先讓知識充滿自己，再賺更多的錢，而後把錢積累下來，讓錢增值到與有錢人為伍，實現成為富人的夢。

以現存的房地產體量來看，其實已經大大超出了我們這一代人居住的需求量。以真實的居住需求來估算，現存的房地產體量可以滿足我們往後2代人的居住需求。也就是說現存的房子可以滿足到我們的孫子居住。迴歸到“供求關係決定價格”的基本理論，現在的房子是嚴重供大於求，而房地產的泡沫實際上是大的不能破。如果從投資角度來看，想實現財富增長，房地產不會是一個很好的選擇！而現階段我認為A股是一個值得投資的市場！

不是也可以靠買基金，例如這兩種基金

債券型基金：是指專門投資於債券的基金，它通 過集中眾多投資者的資金，對債券進行組合投資 ，尋求較為穩定的收益。 證監會對基金類別的分類標準，基金資產80％ 以上投資於債券的為債券基金。債券基金也可以 有一小部分資金投資於股票市場小於20％ 。債券基金的投資物件主要是國債、金融債和企 業債，銀行存款等。為投資人提供固定的回報和 到期還本，風險低於股票，所以相比較股票基金 ，債券基金具有收益穩定、風險較低的特點。

混合型基金：是在投資組合中既有成長型股票、 收益型股票，又有債券等固定收益投資的共同基 金。混合型基金設計的目的是讓投資者透過選擇 一款基金品種就能實現投資的多元化‘而無需去 分別購買風格不同的股票型基金、債券型基金和 貨幣市場基金。 混合型基金會同時使用激進和保守的投資策略． 其回報和風險要低於股票型基金，高於債券和貨 幣市場基金，是一種風險適中的理財產品。一些 運作良好的混合型基金回報甚至會超過股票基金 的水平。在中國資本市場長期收益最高的是一 偏股型混合基金。

其實現在的階段，是大家都陶醉於虛擬資產的升值美夢之中，並沒有在實際資產上獲得很高的利潤。

什麼叫做虛擬資產？

就是看上去很有錢，但是其實並不是很有錢的資產，就比如房子。

什麼意思？

甲在上海有4套房產，總價2000萬。其中兩套剛需，一套父母住，一套自己住，還有兩套是出租，每個月可以拿到6000元左右的收入。

那麼看上去甲是非常有錢的，因為淨資產達到了2000萬，並且每個月還有6000元的收入，但是實際生活是，甲依然在打工上班，開著20萬的小車，並且每年的生活還是比較節儉的。（這就是我一個現實裡的朋友）

乙呢？手裡有一套800萬的房產，是自己剛需的，一套400萬的房產是父母居住的。另外有500萬在商鋪和股票上都有投資，每年產生的利潤可以達到30萬左右。

乙同樣也上著班，但是每年卻可以享受著生活帶來的樂趣，開著保時捷718，甚至在消費方面沒有太多的拘束。

相比之下，你可以看到，雖然甲的資產比乙多，但是甲的生活狀況、品質卻遠遠不如乙。原因何在呢？

其實，對於房產來說，想要讓他變為有價值的資產，需要考慮一個重要條件，那就是收益率：

1、租金高不高，對得起這個房價嗎？從上海的租售比來看，只有1.5%，明顯不夠，所以如果買房只是為了從租金上獲得收益，是非常愚蠢的 ；

2、升值空間，房子只有升值了，賣掉了，你才算真正擁有了收益。只升值，不賣，你永遠享受不到收益，這就是為什麼許多人看似有錢，但是實際上沒錢的道理。甚至許多沒有投資房產，只有剛需房產的人更是“空有其表”。

3、抵押收益！房子只有抵押，拿到了資金，然後透過資金投資，創業，獲得了更多財富收益，說明房子才有他的價值。就好比吳京拍電影抵押房產時一樣。

所以，如果你的房產沒有在租金，賣出收益，抵押收益上獲得足夠多的利潤，其實你的資產都是一種“表面資產”，看上去很有錢，實際根本不是很有錢。

太多的人陶醉於房價只漲不跌的邏輯之中，雖然對於一線和新一線的城市來看確實如此。但是未來許多二三四五線的房產會發生改變。到時候房產就不是衡量一個人到底有沒有錢的重要依靠了。

所以，我認為衡量普通人的財富增長，以及到底有沒有錢的標準，不是看他有幾套房，而是看他 每年的可投資資產，以及每年的實際淨收益多少來衡量。房子不變現，不產生價值，有用嗎？

我生活的上海有多少所謂的“千萬富豪”啊？但他們的生活呢？其實和許多二三四五線的普通群眾沒有差別，就是因為房產的升值改變不了他們的財政收入，只是看上去有錢罷了。