8%回報的商鋪？做夢吧，電商已經這麼普及了，哪裡還有實體店的好日子過，還是住宅實惠，現在一鋪養不了三代了！

看地段，選城市！分析周邊二手房成交價，看人口流動流入還是流出，分析城市長遠規劃同時考慮政府換屆帶來的政策性風險！最後下決定

您是搞財經金融

500萬現金

不用買商鋪和住宅

因為不用槓桿，

商鋪租金40萬/年收益

住宅租金6萬～10萬/年收益

至於升值那些，您不出售，房子還是房子。

我就不說別的，我要年彙報8個點的商鋪，500萬，每年40萬，如果按600萬賣出，年彙報6個點多，相信還是會有人要的，然後住宅500萬，周邊二手也貴不到哪裡，在入手一套住宅，或者分開投資。但有時想法總是好的。

同樣價格住宅和商鋪，看眼前話商鋪肯定回報率高，純投資收租首選商鋪。住宅回報率要40至50年才回本。商鋪賭的是未來，看商圈人流。如果是有商業氣氛，而且將來還會聚攏人流，鋪租會越高會提前收回成本。

五年房產經驗想想這個問題：如果有五百萬肯定是首付炒住宅，如果限定全款買住宅還是商鋪…我肯定會選擇住宅：

從未來的發展來看：商鋪越來越多，越來越飽和，而商場，門面的相互競爭力也是越來越大，加上電商的崛起，門面的房租費不是決對好地段都有可能租不出去賣不出去的危險！而住宅還會有下一次的大漲迎來房產稅以後住宅也不是投資選擇，相處只想還是住宅強；

從房屋收租來看：五百萬的商鋪一個月租金兩萬很不錯了，五百萬的住宅一個月租金一萬，雖然商鋪租金高但是風險大，住宅是肯定能租出去！

從房產升值的角度看：商鋪的升值是沒有意義的，因為房產稅，增值稅很高，很難給他定義增值了多少，完全要看這個商鋪有沒有人看得上，願意去付這個錢，很難升值出手！住宅就沒有這樣的風險，價格合適就賣出去了！

房產稅出來要是隻針對住宅，那商鋪就雄起了，要是針對所有房產，那麼都要涼涼！

現在有五百萬還是應該去深圳，南京，武漢，合肥這些有衝勁的城市去投資！

同樣市值500萬元，如果商鋪回報率確實能穩定達到每年8%的話，那我肯定會選擇商鋪。

道理非常簡單，當下房價正處於歷史高位，不管是住宅還是商鋪賣掉都很困難，畢竟剛需能掏得起首付的已經不多了。在流動性都比較差的情況下，顯然能有8%的回報率更划算，畢竟一年就是40萬的租金收入。

房產的收益來自於租金以及漲價後的出售差價。一線城市當前市值500萬的住宅，按照不足2%的租售比，一年的租金10萬元都不到。即使出售後去理財，安全穩定的年收益率也不會超過6%，與商鋪的8%相比顯然差了不少。

商鋪的單位價格要高於住宅，同樣值500萬元，商鋪會小上一半或者更多，但是能達到每年8%的回報率，說明地理位置極佳，出租難度很小，簡直是會下蛋的金雞。

從投資角度來講，年租金能達到8%是商鋪投資的理想目標，意味著12年左右就能收回全部本金。實際上，當前如果選擇投資商鋪，能達到5%都不容易了。

一線城市有人口支撐，各地人才不斷湧入，房價有著更堅強的支撐，非常高的人氣也使得一線城市的商鋪有了更高的投資價值。真實通貨膨脹率一直高於GDP增速，保本的理財方式跑不贏通脹，如果一套商鋪能確保達到8%的年收益率，那確實是很好的選擇。

現實點來講，在房價如此高的局面下，8%年回報率的商鋪鳳毛麟角，真的有這樣的商鋪一定是留給自己人或者有關係的人，普通人是買不到的。

就當下來說，不管是商鋪還是住宅，都已經沒有投資價值了。今後至少三年內都不適合買房，未來房價下調空間還是很大的。這樣的問題也就討論一下罷了，現在500萬的商鋪放到五年前可能只有200萬，按當時的價格今天的租金達到8%的收益率不難，如今500萬再達到8%已經很不容易了。

首先，我們考慮到的是前提，如果在一線城市有住房，可以給自己選擇，如果沒有，直接建議買住宅，剛需。

其次，目前全國多地住宅市場調控力度大，特別是一線城市更是極其嚴格，當前情況住宅投資受到限售的影響需要非常謹慎。所以，如果有住宅，就建議選擇商鋪。

再次，就目前而言，商鋪並不在調控範圍之內，但是總體來講商鋪投資門檻較高，同樣500萬，面積會小於住宅，而且商鋪還要考慮一下很多其他的因素，因為任何不動產投資，都應該重點考慮所在地段，就商鋪而言，成熟黃金商圈明顯會承擔更小的風險，當然前期投資也會非常大。所以，商鋪實際上是需要仔細算清投資成本和收益。如果確定是每年8%的回報，且穩定，可以選擇商鋪。

最後，從投資租金收益來看，住宅這兩年漲幅幅度比較高，住宅的銷售收益也比較高，但是相對商鋪總體來講還是比較低的。租賃的話，舉個例子，商鋪一年也能在20-40萬，但是住宅，一年10-15萬就已經是非常多了。

不過究竟是買商鋪還是買住宅，依然需要個人根據自身情況慎重考慮，只要風險可控均可。

怎麼選擇其實考慮的還是你只是為了投資還是投資和居住兩方面打算了。

如果以純投資角度分析肯定是選擇商鋪：以每年8％回報率來說商鋪的投資回報要大的多。商鋪首付比例是總房款的50%也就是一半,而且商業貸款最長可以貸10年，原則上來說商鋪的投資回報率是跑贏貸款利率的。商鋪兼具了投資回報和不動產升值兩方面的價值。

其實當年我們國家真實通貨膨脹率還是蠻高的，目前市面上絕大部分理財方式都是跑不贏通貨膨脹的，如果一套商鋪能確保達到8%的年收益率，相對於風險和投資回報來說，這個回報率是箱單不錯的。

但對於純住宅來說，如果說投資價值只能依賴於不動產升值的部分，目前國內住宅出租的投資回報率大概只有1.5％左右，如果靠出租的話，房租是很難覆蓋銀行貸款成本的，而且還要承擔房價波動的風險。

就目前的大環境來說，商鋪的抗風險能力是遠低於住宅的，一個是單位房價商鋪是高於住宅的，一旦房價下跌商鋪的損失要高於住宅。另一方面，一線城市一般流動人口比較多，有人流入必然會造成有人在此安家置業這對住宅房價是一個相當重要的支撐。相比於商鋪這方面就差很多。

而且目前國內電商崛起也打壓了商鋪盈利空間，而商鋪又要面對門面的相互競爭力壓力也越來越大。

總之住宅的抗風險能力更大一些，商鋪雖然投資回報相對高一些，但風險相對也大很多。

　　在目前的市場情況下，兩者都不建議選擇，即並不建議投資房產類的固定資產，因為投資風險較大而收益相對較低。

　　如今的房價處於歷史高位徘徊，包括商鋪，流動性存在較大的缺陷，短時間回籠資金較為困難。而後期如果出現下跌，不能及時止損，那麼風險就會被放大，甚至無法挽救。比如貸款買房，房價下跌3成以上不能及時補充貸款資金，可能被銀行強行低價拍賣，導致虧損無法挽救。

　　如果偏要從這兩者進行選擇，且一線城市商鋪每年租金回報能達到8%，那麼個人會選擇商鋪，但是目前一線城市的一般商鋪較難實現8%的出租回報率。

　　目前一線城市，特別是北上廣深超一線城市租金普遍偏低，比如住宅租金回報只能在1%到1.5%左右，500萬的房產一般只能租到五六千的樣子，較難達到行業比較認可的2%的租金回報率。

　　與此同時，商鋪也較難獲得8%的行業比較認可的租金收益率，要不地段非常好人流特別多。

　　然而，市場為什麼會給出相差這麼遠的租金回報收益率呢？顯而易見，投資風險完全不在同一等級上，要不在較完全市場（或半強式有效市場）中差距是不可能這麼大的，資本都是趨利的，投資人群大量湧進投資收益自然會被拉低。

　　比如假設住宅風險與商鋪的風險一樣，那麼商鋪的價格就會不斷的抬高，原先估值500萬租金回報收益率8%的商鋪，估值會被直接抬高到2000萬，租金收益率會回到住宅2%的回報率水平。

　　那麼既然估值沒有被抬高，租金回報率卻是住宅的四倍，那麼該商鋪的風險必然在住宅的4倍以上。

　　那麼商鋪的風險主要體現在哪裡呢？未來升值空間不大，比如商業模式的變革，很多人懶得出門，也就懶得逛街，比如深圳有很多商業街往日的繁華已經不復存在。而隨著人流量的減少，租金必然下降，直接影響到租金收益，而租金收益下降又會影響到出賣價格，風險較大。

　　如果被迫不得已，商鋪只能改造成住宅，那麼其租金是比一般的普通住宅低很多的，租金回報收益率會大大的打折扣。

　　反而住房的升值空間更大，因為一線城市通常屬於人口流入城市，而城市的地是有限的，也就造成住房是有限的，而人們的居住是剛需。雖然目前的租金回報率可能較低，但是房價上漲的機率較大，而房價一旦上漲租金也會跟隨上漲。從而相較於投入的資金來說，租金回報收益率不斷增加，比如500萬的房子漲到1000萬，租金回報率仍然是2%，但相較於投入資金已經是4%了。

　　總而言之，既然住房和商鋪市場給出這樣一個租金回報收益率，說明其投資價值不分伯仲，並不存在確切的篩選標準。至於怎麼篩選，要看自身的投資經驗，以及對房產市場行情的認識，並不存在哪個好哪個壞。只是如果給我個人挑選的話會選擇商鋪，只因為追求較快的資金回籠。