確實這個問題在全國都是個普遍的急待解決的問題！在大型高檔小區業主的經濟實力很強 這個問題也許不太突出 但是對全國絕大多數普通的居民小區 特別是老舊小居民區更加突出！由於業主經濟實力有限 物業公司工作又不到位引起普遍的矛盾衝突！現想 結合自身的經歷談談老舊小居民區的業主自治的話題 供大家討論 有一個九十年代未的老舊小區 位置十分優越 業主不到百戶 由於開發商的物業撤走 在幾年的時間裡沒人管理 髒亂差突出 由於沒有公共照明 晚上漆黑一遍 不光業主不願住 租客也紛紛退房 雖然有優越的位置 也不能確保保值增值！多次向政府社群反映 回覆是要成立業主委員會 諮詢結果是 成立業委會要走複雜的程式 門檻還不低 小區還不夠條件！怎麼辦呢？要生活要生存 從來都沒有救世主 要改變現狀還得靠業主自己！幾個熱心的老中青業主湊在一起 思來想去 最終決定成立業主自治小組 不要任何部門批覆 也不要走所謂的程式 召集全體業主開會 選出自治小組成員及出納會計 並透過自治章程 幾天後就走馬上任 按每戶每月交20元收物業管 幾天就收齊 然後馬不停蹄 請人搞公共照明 公共衛生 清理化糞池 檢修排查安全隱患…幾個月後小區煥然一新 業主住得舒心 租戶住得滿意 大家和諧相處 其樂融融 房價漲了50% 租金漲了30% 皆大歡喜！業主以最小的成本 獲得最大的利益！所以 我的體會是不靠天不靠地 也不要求政府 只要業主團結組織起來完全可以業主自治把小區管理建設好！而且自己的事 自己幹自己管 比物業公司自己的事 請人幹 收錢才幹沒錢不幹好得多！ 創建於2018.3.4編輯

我們先來弄清什麼是業主自治。業主自治是指在物業管理區域內的全體業主，基於建築物區分所有權，依據法律法規的規定和民主原則建立自治組織、確立自治規範，管理本區域內的物業的一種基層治理模式。

一般情況下，為了統一意見、便於管理，業主自治小區業主要先達成共識，召開業主大會，組建業委會。然後根據小區大多數業主的意見決定是委託其他組織或者自行對小區共用部位和共用設施裝置的維護、公共環境、公共秩序等事項進行自治管理。通常它的所有權和管理權是分離的，它是公益性的。

也就是說，業主小區自治並不意味著就是小區自管。一般意義上的自治，只要小區組建業委會，透過小區業委會能實現使聘請的物業能按照小區多數人意願來運轉也就算自治了。

至於小區自管，一般是透過業委會，小區內部自己成立物業公司，再透過這個物業公司來實現對小區的管理和維護。小區自管在中國並不多見。照目前國內嘗試的案例來看，只有廣州祈樂苑還算成功，但是它的成功是建立在小區存在公共收益（小區出租多餘停車位）的基礎上的。但是它的未來還有待觀察。而且小區自管需要承擔經營不善的風險，比如山東濟南的重華苑小區到最後是以虧損8萬餘結束7年的小區自管的。

個人覺得自治是方向，不過我還是不建議自管！

但是業主委員會並不是說組織就能隨便組織的，它是有一定的法律規定和民主原則的，並不是說隨便幾個人搞搞小區業主投票簽字就可以的，它也是有章程的。

成立業主委員會之後會面臨著諸多問題，小區自治如何運作，委員會如何管理，怎樣操作才能讓業主滿意，委員會的資金怎麼收取，以及需要的方方面面的管理技術人員都需要進行考慮，所以這也是很多人即使對物業不滿意但是也不想去進行自治的原因。

所以說如果想要自治，那就首先要有發起人，而且必須對業主自治的相關法規章程都要有一定的瞭解，要做到有法可依。同時如果想自治那小區的規模不能太大，越小越好管理，人越多越複雜，每個人的需求觀念不同，所以業主要配合團結。

第一，小區業主自治能夠真正代表全體業主的共同利益。目前由物業公司代為的模式管理依是據據現有相關規定進行的，很多小區沒有成立業主委員會，新小區由開發商自己成立的物業公司管理，而物業公司是以盈利為目的，各種管理並不是從業主利益出發，而是為了節省成本和開資，對物業管理投入關注少，重點關注物業費的收繳問題，出現業主與物業公司的矛盾不可避免。

第二，業主的利益保護難，維權難，由於有人代管，業主對成立業委會不關心，業委會成立的程式很嚴格，要求全體業主或百分之八十以上的業主同意，簽署同意成立的書面意見，如果沒有人願意出頭組織，成立業委會很難，實際是物業公司想怎麼管就怎麼管，時間一長，矛盾多了，首要問題是業主不交物業費，長期下去，雙方很難達成一致，物業公司進行轉讓，不徵求業主的意見，同樣問題還會出現，因此，業主的利益保護問題也是全體業主關心的，改變目前的物業公司是業主唯一管理主體是很多業主的共同願望。

第三，降低物業費的標準很難，當前，很多物業糾紛源於對物業公司收費標準高有疑問，物業管理達不到與物業費標準相匹配水平，業主就會失望，如果實現業主自治，即可以少交物業費，又完全按照業主的需求來管理，這是一舉兩得的好事。

朋友們，自己的家自己管，才有主人意識，也是正常的要求，小區的物業管理方式應有選擇，即可以維持現有管理模式，也可以實行業主自治，未來一定能實現。

業主自治是個什麼意思呢？聽起挺酷炫實則我認為不是。

也就是一個小區沒有物業管理員，一切都是業主自治，那麼肯定有事大家就要在一起協商，多麻煩，實際上小區管理裡面是有很多東西。比如垃圾，綠化，街道，電梯，衛生，定期檢查什麼的。水電費。

怎麼進行自治，大家商量各種事項之後，然後申請，決斷點的就是都不交物業費了。時間不用久肯定就沒人管了。所以不用過分關注物業費的高低，花錢買個省事。所以自己協商組建的委員會。多數是沒有專業的專業。

小區業主自治，這個話題已經談了很多，筆者先來說一說大眾混淆的概念。

在這個基礎上對小區物業實行民主化管理，這一個過程就是自治。

有很多人把小區自我管理當成自治，這個是沒有錯，但是請物業公司來管理小區也是自治。相對於一個小區來說，現有的法律法規條件下，小區自管算是小區民主自治的終極形式。

那麼小區業主如何自治呢？

首先業委會要有一個明確的分工，根據每位委員的專長，分別負責對接物業管理的四個模組，那工程維修、秩序維護、環境保潔、客戶服務，另外還有招投標管理、物資採購、商務談判、外聯等工作，這些崗位由各自擅長的委員擔任。

以上這些工作是小區自治的一些基本工作，它需要相對專業的人員來負責，總的來說，一般小區從事業委會工作的人都是離退休人員，由於小區的侷限性，和業委會工作的特殊性，業委會委員，未必都有能力有精力全職負責相對應的工作，也就是說專業性不足，需要委員們廣開思路在小區內外，聘用一些顧問來輔助業委會的管理工作。自治的小區，一項最主要的工作是監督物業公司服務質量。在這個過程中，需要對接的委員們要有一定的專業度，一個物業公司的基礎業務是否做得好，跟業委會的監督有很大關係的，這也可以理解，有督促才有進步。在監督的過程中有以下建議:

一、在簽訂服務合同過程之初，並建立詳細的服務質量考核標準。這個標準一定要制定詳細一定要有資料量化指標，沒有這個量化考核標準，監督的質量大打折扣。

二、除了日常的監督管理之外，四個業務埠應該至少每月有一次標準化檢查。在這個檢查中發現的問題，形成問題清單，要求物業公司擬定措施限期整改，在下一次月度檢查中進行復核。對於問題的發現率和整改率，列入對物業公司年度考核指標。三、抓好小區公共收益工作。對於小區內的公共收益，應由業委會的商務談判委員負責。小區內的公共收益來源較多，比如房屋出租收益、電梯廣告收益，小區路旗、道閘及其它廣告性收益，還有促銷類收益，如場地租賃、團購促銷等，這一些都是小區公共收入的補充來源。

四、時刻注意預防腐敗工作，建立防腐制度。很多小區的業主除了對物業公司不滿意之外，對業委會也同樣是怨聲載道，除了業委會工作方式方法不透明之外，權力腐敗也是業委會著重要避免的。

在這方面除了資訊要及時公開之外，儘量避免一個委員在同一個崗位任職時間過長，建議實行輪崗制，避免形成壟斷性腐敗。在平常的工作中，形成定期會議制度。任何決議應該在充分的集體商量後決定，而非個人獨斷專行，尤其是主任和副主任權利要給予限制，避免權力高度集中。

五、實行委員津貼制 為了實現小區自治的長久，建議實行委員津貼制，這個制度有利於業主委員會長期有效的運作，雖然有不少委員風格高尚，但是毋庸諱言，委員們拿“工資”是保證這個自治制度有效堅持的良好手段。

另外再說一下小區自管(才是提問人的本意)。對於一個有高層建築的商品化小區，由於機電裝置的專業性比較高，小區自管會出現各種各樣的專業性問題，卻無人處理的情況，所以如果不是小區特別強大，專業人員眾多，比如說高等學校宿舍區等，個人不建議實行小區自管。

以上是對小區自治的個人看法，僅供參考。

如果某一天，小區裡的某個業主突然告訴你：“業主自治多麼好，把物業趕走，成立業主自治委員會，自己的小區自己管，每年分多少錢等等”。這個時候，你就要小心了，這個業主要麼就是無利不起早，要麼就是騙子……

這個社會永遠不缺那些胡說八道的人，反而那些專業精湛，辦事牢靠的人越來越少了，看完這篇文章，請擦亮自己的眼睛！

一、專業的事情交給專業的人辦

物業管理是專業的，它是一套完整的，需要多種專業人事配合去完成的服務體系。其中就包括：秩序部、環境部、客服部和維修部門等等。即使你掌握或者擅長其中幾個部門的管理，卻沒有經過完整的培訓和實操，也是難以勝任，甚至造成一團混亂！

二、事前預防勝於事後“補牢”

輕信他人趕走物業導致小區混亂不堪，垃圾遍地的事情屢屢發生，究其原因還是因為某些人打著“為廣大業主著想”的旗號，行中飽私囊之實，最終遭殃的還是廣大業主，所以希望大家一定要擦亮眼睛，當有人在業主群裡“異常活躍”時、想方設法搞臭現在的物業時、“異常積極”參與業主大會的規則制定時，一定要引起警覺，理智的去看待，不要輕易被蠱惑！

三、物業費和物業服務要求“質價相符”

在低價領域幾乎沒有品質服務可言，眾所周知，“質價相符”，物業服務同樣如此。有一塊五的、三五塊的物業費，同樣也有幾十塊的物業費，價高質優，如果一味的尋求低價而忽略價格，那麼最終受傷的還是廣大業主，前段時間常熟一個小區居然連0.3元的物業費都不交，物業只能無奈撤場。典型的案例出現在我們身旁，大家應該有所警覺！

四、業主要提高付費意識

物業費按時繳納是每個業主應盡義務，不得以任何理由拖欠物業費。

小區裡的維修有些是屬於有償服務的，比如：業主家中的門鎖，燈泡，家電維修等等，這些不屬於物業管理的範疇，在合同中一般約定為增值服務，需要業主自費承擔的。

還有一部分是需要全體業主公攤的，如公共部位的電費、水費，公共裝置設施維修等等沒有達到使用大修基金的。

主動付費，彰顯的是對物業人勞動的尊重與價值的認可。提高付費意識！

五、如有問題，請分清幫忙和義務

很多小區的業主再遇到問題後，容易失去理智，不聽物業的解釋，不顧實情。殊不知，這是百害而無一益。有物業管理範疇內的問題，物業要做到盡心去解決，給業主一個滿意的答覆，但是若涉及範疇外的事情，這些事就需要多方去解決，物業只能做到協調的作用。希望業主能分清幫忙和義務！

六、尊重物業人，才會獲得尊重

業主和物業人地位是平等的，只有給予充分的尊重，物業人才會尊重你。有些業主自認為交了物業費，就想著當大爺一樣，把物業人當做僱工一樣使，以命令的口氣指使物業，甚至謾罵、動手打人，粗暴的不可一世。自然，這樣的業主也得不到物業人的尊重。

七、請不要輕易相信他人承諾和保證

八、請信任你聘請的物業

選好了物業後，希望業主們可以相信你們聘請的物業，這樣做的目的既可以使物業人獲得價值感，同樣也會讓物業公司更加努力的做好服務，如果物業沒有按照合約履行合同，可以和物業建議，投訴，要求整改，若實在是與合同上約定的相差甚遠，並投訴無果，可以選擇解聘物業。如果物業做的很好，還是希望可以得到廣大業主的認可和稱讚，美好社群的搭建向來都不是光靠物業就可以完成的，但相信你們聘請的物業就已經成功了一半！

九、沒有最好的物業，只有最適合你的物業

尺有所長、寸有所短！沒有最好的物業公司，只有最合適你們的物業，如果用價錢來衡量，有幾十塊的物業費的，同樣也有幾塊錢物業費的，我們的小區適合什麼樣的物業，需要全體業主來決定，不是價格高就是好，同樣不是價格低就是差，一味的用別人家的物業來衡量物業好壞卻對小區實情視而不見是站不住腳的！

小區的業主哇，接管財務大權！

第一項。成立業主自管委員會：但是都是開支的！有償服務，執行小區自治。成立管理財務一條龍。比如說，小區的技能人員，消防管理員，電梯管理員，水電工。到市場上隨便找。有的是？沒有，去培訓！學習一個禮拜，兩個禮拜拿證。

第二項。現有的物業費砍掉一半。多吸收本，業主的貧困戶為主服務小區，給他們安排工作，也解決了他們的就業難的問題。還有的困難戶都給他們安排工作。為政府分憂？為國家分憂。每個月一公佈賬目，多餘的錢給業主返回去。

第三項，重新簽約，電梯維修合同，糞便清理合同，地下人防工程租賃合同，小區廣告合同，車輛停放合同，實行小區全部智慧收費，網上收費，減少人員開支。培訓相應的，員工專業化技能。修復小區被改為停車場破壞的，地面綠化面積。人性化管理小區，加入小區微信群，估計沒有車的業主？不但你不交物業費？每個月都能得到錢。公平公正。把原來物業的暴利？分給每個業主。這樣小區就和解了。

要提高小區自治管理水平:一是先管好帳目，高度透明，定期公示收、支、結餘，讓業主明白自己錢的去向；二是管理人員不宜過多，減少人員開支，三人較好，分別為權、錢、帳三權分立，全體業主每人都有監督權和查詢權；三是僱用人員儘量用本小區有勞動能的人，本小區沒有的再由外僱；四是小區的所有收入都歸全體業主所有，由業主大會決定用途。

業主自治的好處:為業主節約不必要的開支，減輕物業費；省去物業公司與業主間的矛盾；使小區有永遠走不了的物業管家，使小區能長治久安。

大小區物業費多，都願意請專業的物業公司，只需要業委會監管物業服務，自管的基本都是老舊小區，收費低請不到物業，自管沒錢只靠熱心沒有可持續性，大多沒有好的結局。

除非是按物業公司收費水準進行自管，有錢才好解決服務的問題，自管的人不專業，還長期義務服務，甚至還要貼錢，那這自管只會困難重重不得善終，尤其沒有律法支援無法無天滋生濫權亂象，還約束不了不交費業主，沒有公平公正公開的管理，結局就是自管人員愛心奉獻，成了和業主之間的敵我矛盾，管著管著就傷心離場了