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第一個建議，是需求解讀和資金評估

既然題設“想要買房”的群體定義是剛需和改善，那就需要對購房目的進行一個界定。

什麼是剛需？就是買房的目的完全是以自用為出發點的，為了自住，婚姻，下一代教育等等，而和房產的資產屬性毫不關聯。

直接一點，那就是不管買了以後房價是漲是跌，其實對於買房人來說對於買房這個行為沒有任何影響，或者是對決定決策的干擾。

而改善，特別是“賣一買一”性質的買房行為，本質上是屬於剛需的一種，經濟收入提升，追求上進，進而對更好的生活空間有所需求，這種出發點，無可厚非。

所以，剛需買房第一個重要的建議，就是“投住分離”，對於剛需和改善來說，買房只有“值不值得買，價格合不合適，能不能滿足自用需求”的考慮，而和因為房價漲跌而帶來的房產資產性的保值增值，完全沒有關係。

既然是剛需，盯著自己的需求出發，保持一個理性的態度，這是任何重大貨幣消費行為行動以前，非常重要的一個心理建設基礎。

對於剛需來說，買房的核心需求只有三個方面：地段，學位，配套

而對於改善來說，核心需求是品質提升，空間增加，出行便利和其他一些不同個體的心理需求（比如車位，小區環境，鄰居社群等等）。

剛需，改善買房，第一齣發點，就是對自己想要買房這件事的核心需求認知。

一般衡量要買的房子是否適合剛需，一個是通勤成本是否能夠接受，一個是居住時間是否飽滿，一般來說，一年最少居住的時間超過200天，那這樣的房子就適合剛需。

明確了買房需求以後，就要結合自身的經濟實力進行一個資金評估。

很現實的一個樓市關係：

錢多，人挑房子，錢少，房子挑人。

房子在中國，一直都是個人和家庭的重大家庭財富配置和貨幣購置資產行為。既然想要買房，光想沒有用，還得根據個人和家庭能夠調動的資金總量和平均收入情況進行綜合評估。也就是消費以前，先看錢包的意思。

看清了自己的需求，對自己的經濟實力和資金水平有了充分的認知，那想要買房的現實物質基礎，就算建立起來了：有需求目標，有準備。

第二個建議，是城市分類和購置意義

首先來看題設想要買房的區域粵港澳大灣區，其實這並不是一個城市，而是由廣東多個城市組成的城市群：

粵港澳大灣區（英文名Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area，縮寫GBA）由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九個珠三角城市組成，總面積5.6萬平方公里，2018年末總人口已達7000萬人，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。

單從規模上來說，大灣區是一個世界級的經濟灣區規劃，涵蓋城市多，輻射地域廣，城市差距大，是現實存在的情況。

大灣區，只說房產性質，其實已經非常明顯的被劃成了四個完全性質不同的城市：

第一種，房產資產化，樓市金融化的城市：深圳為代表，東莞有區域性，廣州在路上；

第二種，房價相對穩定，但存在一定程度上因為資本炒作而導致的價格泡沫城市：惠州（特別是大亞灣和淡水這樣的臨深片區），珠海部分地區，佛山，中山部分地區（主要以靠近更為繁華富裕城市的片區特徵明顯）；

第三種，房價健康，但是本地經濟相對滯後，缺乏就業和經營機遇的城市，比較典型的就是肇慶和江門，還有惠州一些沒有明顯可以被炒作地域優勢的地區（因為惠州面積很大）。

第四種，本地人獨有，外地人投資的城市，以中國香港，中國澳門（注意這個城市表達規範）為代表，具有一定的行政和制度障礙阻隔，本地人剛需，外地人基本上都是投資。

在房產樓市性質不同的城市買房的意義是完全不一樣的。

在深圳這樣的城市，就絕對不可能做到投注分離，就算是真剛需，在樓市中的競爭對手，甚至是關聯的樓市參與者，都有投資的需求，要麼盈利需求，要麼投資競爭的表現。所以，在金融化，資產化的城市裡面的剛需非常不容易，會受到投資投機環境的排斥。

而在有資本炒作現象的城市買房，很容易被營銷手段，糖衣炮彈而迷惑，去為資本挖下的大坑去做填充，因為在這樣的城市，所有的樓市參與者和環境，都會用投資回報對購房群體進行刺激，引導購房群體側重投資，輕視自身真實的使用需求。

這種地區的房子，害人不淺，不用多說，實地看看空置率，和有相關投資經驗的群體聊一聊馬上就知道。

最後是在純消費的城市買房，基本上就是為了住而買了，房子就單純的成為了消費品。

所以，基於以上城市分類和購置意義的分析，結合文章開篇的經濟自評，給出以下幾點建議：

經濟實力足夠，收入穩定有保障，建議優先考慮資產化，金融化特徵明顯的“頭部城市”買房。

如果經濟條件一般，但是確實需要買房的群體，建議考慮房價相對穩定，結合自身工作生活的現實情況，選擇低能級的城市進行購房。

買房不是小事，不是打腫臉可以充胖子的事，結合自身，量體裁衣，很重要。

第三個建議：是確定城市和掌握行情

剛需買房，結合需求和經濟能力，不難找出適合自己的城市，在充分了解了匹配度以後，在大灣區9個城市裡面確定了目標，就不要再好高騖遠，胡思亂想了。

確定好城市，接下來最重要的，不是看房找房，而是要結合當地的一些媒體，售樓部，中介門店，對當地市場的房價和樓市行情，做一個全面掌握的工作。

這個動作非常重要，特別是對於剛需和改善群體來說，關乎最終的購房成本。

掌握想要買房區域的行情，不僅可以瞭解到房子的價格情況和近期表現，同時也能對片區學位，房源情況（特別是二手房市場），周邊配套，通勤條件等等直接關聯購房者未來生活相關的重要情況，做到心中有數。

同時，對行情的掌握，也能提升買房群體對目標購房地區的房價體系，房產價值對比，得出比較直接和真實的認知結論，到真正要掏錢買房的時候所要面對的房價，也能做出理性客觀合理的判斷。

目前不同的城市樓市都有著對應的調控或地方規定，透過行情的認知，必然也會對購房資格和購房涉及相關需要提前準備的資料和資質得到充分的瞭解。

第四個建議：是整理資料和籌備費用

看房選房這個事情並不複雜，買房子這個事情，如果不是目的明確的投機投資，其實還是很看眼緣和匹配的。

看眼緣，就是自己和家人喜歡，既然剛需和改善買房的行為本質上是消費，那麼喜歡這一點就很重要。

而匹配，就比較現實一點，有多少經濟實力，買什麼樣的房子。

確定想要的房子不是一件有難度的事情，但是要順利實現購買，就需要進行一些必要的準備工作，這裡給出的建議，有兩個：

第一個，是買房行為涉及的檔案資料比較多，特別是涉及貸款買房，需要準備的材料就更多了，建議看房選房的空餘時間，提前對這些材料進行準備：

買房子需要準備哪些材料，以按揭買房為例（部分地區需要醫社保證明，以下材料清單僅作參考，實際以購房城市和地區的公示要求為準。）

1、已婚：夫妻雙方的結婚證、身份證、戶口本。

2、單身：身份證、戶口本、單身證明。

貸款買房需要準備的材料

1、已婚：夫妻雙方的結婚證、身份證、戶口本、收入證明、單位營業執照副本影印件加蓋公章、工資卡流水(一年或者半年，銀行不同，需求不同)。

2、單身：身份證、戶口本、單身證明、收入證明、銀行流水單。

第二個，是經濟層面的籌備，一個是首付款籌備，這個不用多說，值得提醒建議的，是要提前半年建立良好的流水記錄，以及提前半年對個人信貸，欠款和信用卡業務進行全面清償，為買房過程中順利實現按揭貸款辦理提前做好準備。

特別提醒，從2021年開始，不說大灣區，是全國的樓市和金融行業對於購房資格和貸款審批，都出現了明顯的收緊和從嚴。

不建議製作和開具各種虛假證明材料，不建議銀行流水造價，否則後果自負！

既然是剛需，又何必在這些事情上面玩小動作呢？

第五個建議：是付諸行動和保持關注

到了買房行為的後期，基本上就是付諸於行動，完成買房動作了。

那麼在本次回答內容的最後，筆者結合對大灣區十多年的房產領域從業敬業，給出購房者以下幾個中肯建議：

1、樓市和房產出現資產化，金融化比較明顯現象的城市，投機炒作的風氣和套利的氛圍非常濃厚，這樣的環境，不利於剛需群體實現正常的買房行為，各種新樓盤開盤，歪風邪氣濃厚，資本逐利的陰暗手段層出不窮，根本沒有真正的市場公平性可言，所以，在這樣的城市買房，優先考慮二手房市場入手，而不是盲目的相信自己能走大運，可以打新成功，這個建議，特別對於深圳，東莞，廣州這三個城市，尤為重要。

2、剛需買房，純粹一點，涉及什麼房價漲幅，未來潛力，價值窪地等等和居住無關的資本炒作的說法，聽都不要聽，看都不要看，問都不要問。

真剛需，遠離投資誘惑，買房不容易，人生沒幾次，一招失算，可能需要很多年才能翻身回覆。

而對於偽剛需偽投資，根本不值得同情，自己貪被套，怨不得人。

3、買房一定要看金融行情，也就是銀行政策，畢竟要買房只有銀行能夠給你提供長週期，大數額的貸款，金融放鬆，利率下級，抓緊買，金融利率穩定，挑著買，不著急，但是如果金融利率出現緊縮和排斥的情況，不管為什麼會出現，建議剛需群體適當放慢腳步，多觀察，多保持關注不會錯，不用擔心房價被炒房客推高，一旦金融收緊，炒房客耗不起拿出來拍賣也是好事，對吧？

最後祝願各位看到這篇文章的朋友，能夠在2021年順利買房，圓上自己有房的美夢！

只要完全掌握了本回答的思維邏輯，認真閱讀相關建議並結合自身情況，買房就不是一件難事。

客觀行文，理性看事。

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大灣區11個城市，有些是必須要關注的，但有些也是不能碰的，起碼目前而言，並非是最好的入手時機。

1、肇慶、江門

市場情況：肇慶和江門屬於大灣區核心區外圍，加上經濟薄弱，可以排除；

購買建議：暫時不考慮

2、惠州、中山

市場情況：尤其是中山，藉助深中通道，馬鞍島區域的新房不僅破3，還日光，目前是香餑餑，但整體看，價格已經在高位，入手須謹慎。惠州除了臨深盤有漲幅，其餘區域價格變化並不大。

購買建議：對於資金較少，自住為主的客戶，可以重點關注惠州臨深區域，尤其是14號線附近的新盤；投資為主的客戶，目前購入中山，尤其是馬鞍島的新房，需要較長的價值兌換期，且變數很大。

3、佛山、東莞

市場情況：深圳廣州上漲的風已經吹到佛山，部分新盤開始熱銷。至於東莞，新政後依舊是供需失衡，尤其是熱點區域新房難求。

購買建議：不管是自住改善，還是投資為主，購買東莞首選兩個區域：一是市政府控制的區域，松山湖、南城和濱海灣新區。另一個是長安、虎門以及黃江，鄰近深圳西部。

佛山的購房邏輯跟東莞差不多，重點關注的產業重心區域以及臨廣區域，比南海、禪城、順德。

4、廣州、深圳

市場情況：深圳市場目前是新房燥熱，大家的注意力都集中在打新，二手房只有熱點片區業主強勢，分化嚴重。廣州這波行情除了黃埔、天河、南沙的漲幅呈現跳漲，其他區域上漲一般。

購買建議：對於剛需，購買第一梯隊的深圳，將面臨二手房價格太高，熱點區域新房太難抽中，東部新房又嫌棄的情況。建議刨除此類觀念，東部也是有可以關注的區域、比如坂田、寶龍科技園、坪山中心區。而改善客戶則要減少對新房的期待，尤其是熱點區域的，不少新盤不對二類客戶放開，建議重心放在二手房。

廣州地大物博，有漲的跑盤，也有不漲的盤。不亂買是第一個準則，大的方向是一路向東，打新為主。

對大灣區的樓市不是很熟悉。但有幾個基本判斷供參考。

一，大灣區的房價梯度很多，從深圳、廣州到佛山、東莞再到惠州等，都屬於大灣區，但房價差別很大，這對於剛需群體來說，意味著選擇的餘地大。

所以，剛需群體可以優先尋找房價窪地。當然，前提是要結合區域內的人口、產業情況。

二，不管是剛需還是改善人群，都不建議去碰那些尚未有足夠基礎的新區。眾所周知，這幾年每個區域都在搞新區，大灣區也不例外。但是，每個新區在政策出現後，一開始都會成為熱點，房價勢頭非常好，但往往又有一個降溫的過程。這個時候等到房價回撥或者說穩定後再去碰，是相對理性的。也就是說，不建議做新區的頭一波買入者。

三，城市多，選擇的餘地大的同時，也意味著每個城市的房價邏輯不一樣。比如廣州和深圳不一樣，深圳和佛山也不一樣。但有一點可以確定，那就是廣州和深圳兩個中心城市依然是最保值的。如果不直接買在廣深，也一定要考慮所在區域與廣深兩個城市之間的聯絡和關係。也就是說，不管是現在還是未來，哪個區域與廣深的聯絡程度越高，其房價越有支撐。這方面，可以多看看所在區域的規劃、基建（地鐵）情況。

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