我是做過房地產經營的。因為大家都形容貨幣像水一樣，超發的貨幣如果不進入房地產領域，那肯定會進入其他領域。如果進入其他領域之後，就會推動那個領域的物價迅速上漲。特別是如果進入到食品領域的話，上漲那會就造成非常大的危險。因此也另外一種說法就是房地產是用來消滅貨幣的

房地產是儲蓄池這個說法由來已久。確實有其一定道理，回顧幾十年的房產發展歷程，我認為有幾點可以談論一下。

一是房地產目前還是最具保值增值價值的資產，大量的資金匯聚到房產市場中，如同水就下，資本逐利，這裡自然可以形成投資高地。

二是房地產市場具有金融投資屬性，某種意義上講它承擔了一部分股市的功能，尤其在房地產市場蓬勃發展的前幾十年，很多專家講股市投資要注重價值投資，那回想前幾十年發展最好的行業之一就是房地產，股市機制的不健全給了房產市場投機投資屬性的放大機會。

三是房地產市場關聯上下游產業多，牽一髮而動全身，房產市場的健康與否，對中國經濟意義重大，就是壓艙石的作業。

簡單理解來說，既然是蓄水，當然另一面意思就是流動性不足，在一段時間裡毫無變動，當然就沒有現金等價值體現的。沒流動即無法體現現實價值的：房實體就在那，市場再升價，再火熱，可是與我何關？但紙面價值還在，就似永不套現的股票，僅是數字上的財富。

不知道以上理解是否妥當？願與大家分享。

1、什麼是蓄水池？

這個可能每個人的理解是不一樣的，我的理解是：所謂蓄水池最主要的作用就是可以將水收集並儲存起來，當水太多的時候，它透過收集和儲存的功能使得水不去做出傷害大家的事情，而當水不夠用的時候，這個蓄水池可以把儲存出來的水進行使用，所以蓄水池最大的作用其實是根據水量的豐富程度來調節水的使用。

大家知道在過去的20多年裡，由於種種原因，央媽實際上投放市場的貨幣總量是遠遠超過中國經濟增長需要的，而這些貨幣大部分實際上都流入房地產行業，很多家庭可以說用盡了畢生的儲蓄，還搭上了20年或者30年的負債，此時房地產行業事實上已經成為了最大的資金蓄水池。而在這過去的20年過程中，還多次發生過炒翡翠、炒文玩、炒大蒜、炒綠豆的事情，實際上，某種程度上說這些被炒的物件也算是一個個小型的蓄水池，只不過體量比房地產這個蓄水池要小很多。而造成這種原因的關鍵的就是水太多了，可以說是洪水氾濫啊，在這種情況下，房地產的不斷上漲起到了最大的那個蓄水池的作用。

當然，A股也起到了蓄水池的作用，不同的是，這個池子裡的水要麼被蒸發，要麼被不斷的抽走，所以股市這個水池總是顯得有點幹，不夠滿啊。

當貨幣寬鬆的時候，大量貨幣超發，如果沒有有效的蓄水池，那麼很有可能造成物價飛漲，適當通脹是好事，但是膨脹得太厲害得話，就不是好事了，那樣等於就是民富別掠奪得過於厲害，過去20多年，我們得經濟增速很快，也就表示社會財富增長得很快，此時透過房地產得蓄水池效應，和貨幣量的投放之間配合好的話，就是良性發展，但未來貨幣政策可能走向通縮的情況之下，房地產的蓄水池功能將會大幅弱化，如何從房地產裡面擠出水量可能要成為管理層考慮的事情了。

房地產是貨幣的蓄水池，這是一定的，要知道，中國貨幣超發，眾人皆知，而中國地產市值達到460萬億，試想，如果沒有房地產這個蓄水池，超發的貨幣全部流通在社會上，是一件多麼令人恐怖的現象？妥妥滴一個辛巴維（威）在等著我們！

這也就是為什麼中國的貨幣政策始終在放水而始終否認放水否認大水漫灌！貨幣或者社會的流動性，不是人為意志可以決定其去向的，一定是趨利和逐利的，而其他資產，比如資本市場，實體經濟，為什麼不能吸收流動性？因為不盈利或者盈利能力低於銀行利率！而低於銀行利率，資金還會流向資本市場或者實體嗎？股市三十年停留在3000點下方，而房市三十年牛市，傻子都知道要選哪一個！！！

事實上，中國貨幣主要的蓄水池有外匯和房地產兩個，當人民幣升值大趨勢結束之後，外匯作為人密閉的錨的階段基本結束了，隨著外匯管制的不斷收緊，資金沒有地方可去，只能流向房地產。

從社會的資產配置來看，也是如此，不論是家庭的資產佔比還是消費支出佔比，也絕對覆蓋了居民存款或者財富的主要部分，甚至有了六個錢包的說法，事實上，六個錢包，指的就是三代人的儲蓄用於支援一個家庭的購房支出甚至只是首付支出。

因此，在土地財政問題不解決之前，在經濟結構不徹底轉向之前，以及高層不果斷解決房地產尾大不掉，綁架全社會之前，這個趨勢只會逐漸加上並自我無限制擴大。

我很早就知道這個說法，事實也是如此，恰如其分，房地產是一個金融蓄水池。我們超發的貨幣，每次動用貨幣政策工具釋放的流動性基本上都流入了房地產市場。

在過去的20年裡，中國的貨幣在不斷超發，廣義貨幣m2增長了10倍。超發的貨幣去哪裡了呢？當然，大部分是流入了房地產！

1.如果沒有房地產這個大的金融蓄水池，大量的流動性就不可避免流入實體經濟領域，物價會暴漲，人民幣的購買力會下降比較多！我們都知道蒜你狠，姜你軍，豆你玩，，，這些詞彙，一旦大量的流動性進入了農業領域，農產品價格就會被炒的很高！幸好有房地產這個金融穩定之錨！雖然房地產的泡沫越來越大，但還不至於出現巨大的系統性風險。

2.近十年，貨幣增長了近10倍，二三四線城市房價也隨之上漲了10倍。一線城市漲幅更大！

十年前，在一個縣城裡，買一套房子，估計10萬就差不多了，如今要50萬-100萬。如果你的收入沒有增加10倍，那麼你買房的壓力就很大。家庭可能會背上沉重的債務，陷入困境。現在很多中國家庭，因為買房，負債累累，壓力山大。

3.房地產就是一個大的金融蓄水池，超發的貨幣需要一個去處（窪地），那樣才不會帶來惡性的通貨膨脹（洪災）！如果超發的貨幣進入了流通領域，通脹會更加嚴重，生活成本會更高，這對普通老百姓而言，簡直是巨大的災難。普通老百姓收入低，並且很多年，工資也不見明顯提高！萬幸的是有房地產這個蓄水池。有錢人的錢流入了房地產，被套住，無法變現，照樣是窮人。

4.現在，窮人也不能倖免，大家只要是買了房子的，基本都被房地產套牢了，很多人在喊，沒錢了，就是因為買了房子，錢流入了房地產。

5.也就是說，房地產的虹吸現象很明顯，它不僅會吸收超發的貨幣，還會吸收本屬於實體經濟的寶貴的現金流，導致實體經濟不景氣，蕭條！現在，我們大家都感覺到了，那就是錢不值錢，還不好賺了。就是因為錢都被房地產吸走了！

是好事，也是壞事！

那是房地產老闆說的，一個從幾百元一平米的房價炒至幾萬一平米後還吹房產是貨幣蓄水池的一定是炒作炒高房價的專家教授學者們，真正的天大風險應該是銀行，銀行才是真正最後的受害者，千家萬戶的房貨客一斷供……那千千萬萬套房子全部都是銀行的死亡貸款……會造成整個社會不穩定狀態？銀行為追貨款去法院起訴，房貸主千萬百計逃貨……，你想這樣的事情會發生嗎？所以還是聽黨中央國務院的部署，“房子是住的不是用來炒的”英明決策，現在應該到了房產不是蓄水池的宣傳教育活動，炒高房價賺大錢發大財的時代應該可以結束了，讓炒房專家教授學者每人拿百套房子做發財美夢吧。

房地產蓄存資金460萬億，只要流出10%就有46萬億資金，全國存款27萬億，不高位穩住封存誰又拿什麼接盤，

實事求是地講，如果粗粗一聽，這話是有一定道理的。因為，大量的貨幣都流向了房地產領域。特別是產業資本，也因為房地產領域的暴利等，向房地產領域轉移，導致實體經濟發展面臨很大困境。

但是，要說房地產是貨幣的蓄水池，也不全面、不完全正確。原因就在於，房地產不僅是蓄水池，更是一個到處是漏洞和縫隙的蓄水池。同時，更是一個資金的沉澱池。資金一旦進入到房地產領域，就形成了積澱，就很難再流出房地產市場，很難實現高效率運轉，導致資金的使用效率和運轉效率大大降低。

眾所周知，資金的最主要考量指標之一，就是它的流動性。流動性越好，資金的運轉效率越高，產生的經濟效益和社會效益也越好。為什麼說實體經濟對資金的使用效率更高，原因就在於，實體經濟是透過資金的不斷運轉、不斷流動，產生大量的產出效益，並消滅地給市場增加新的資金、新的血液、新的能量，形成良性迴圈。更直接地說，同樣的資金，在實體經濟領域是能夠產生幾倍甚至十幾倍的運轉效率和效益的。

但是，從房地產市場的情況來看，資金進入以後，從表面看產生的效益很好，產出效率也很高。但是，用鋼筋混凝土體現的資金效率，更多是一次性的效率，且越多，資金的使用效率就越低。一旦形成積壓，就會出現大量資金運轉不暢的現象，需要更多的資金來維持財務的平衡，避免出現資金鍊斷裂現象。也正因為如此，開發企業的負債率越來越高、負債規模也越來越大，最終綁架了銀行，也積累了大量風險。

更為嚴重的是，資金過度進入房地產領域，還會帶來房價的持續快速上漲，讓居民的購買力大大下降，不僅影響了其他方面的消費能力，壓縮和犧牲了其他方面的消費，而且，居民的負債率會越來越高，消費動力下降，消費熱情降低。也就是說，房地產對資金的過度集聚，帶來的不只是資金效率的降低，更是風險的擴大，是產業結構的嚴重失衡和市場供需矛盾的擴大。如果不是房地產市場的過度發展，不是房地產市場對社會資源的過度佔用，實體經濟發展也不會遇到這麼多的矛盾和問題，實體企業就不會這麼困難。那麼，整個社會的資源利用效率和資金使用效率就會大在提高。

這也意味著，房地產領域對資金的高度集聚和低效率運轉，是引發經濟矛盾和問題比較重要的一項原因。房地產領域已經不是資金蓄水池，而是資金積澱池、沉澱池和汙染池，必須透過結構調整，減少房地產對資金的佔用。

筆者從一定程度上是贊同這個說法的。

房地產業的發展歷程已經使其成為了暴利的代表。如果說曾經的房地產建設還需要等待建成後的資金回籠，自從引入預售制以後，再加上高週轉政策的輪番上陣，房地產成為了快速獲得資本回報的代表，而且收益不菲。這就使得大量資金湧入房地產市場，不少實體經濟企業也均涉獵房地產領域，各家地產背靠資本，群雄逐鹿。

但是，筆者認為蓄水池這個比喻還不夠貼切，用堰塞湖來比喻更為適合。

如果沒有政策來進行市場規範和調整，資本的逐利性只會讓這個堰塞湖越來越大，越來越危險。房地產業與其他行業的利潤差距，讓水更傾向於流入“堰塞湖”，而且很難再主動流出來。鑑於此，中國政府在“堰塞湖”邊上，建立了一個水庫，我們稱之為“土地財政”。靠著房地產業的紅火，政府獲得了巨大的財政收入支援，也讓政府可以更好的進行基礎設施建設和公共服務提供。然而，這些公共設施資本化之後，最終都會重新反映在房價上，而後壓在每一位消費者的身上，就好像水位越來越高的堰塞湖威脅著下游人民的安危一樣。

因此，魯莽的打壓房地產市場就如同短平快的去炸開堰塞湖是一樣的，充滿了風險。我們更應該選用一些引流的方式同時增加上游水源流到堰塞湖的阻力，逐步降低“水位”，而國家探索空置稅，完成棚改，規範住房租賃市場正是在做這樣的事情。