業委會不是很好弄，我們小區換了三次人選了！我認為還是每個小區由自己小區內部人員組織幹物業的事情就什麼都解決了，只需要我給你們裝上智慧物業管理APP讓每個業主都知道該怎麼辦該找誰！

幾千戶人家組織起來，選出幾個不熟悉的業主來成立業主委員會，代表大家來管理整個小區及物業公司，我們不談這幾個業主的為人如何，知識水平如何，對小區應該如何監督，對物業如何監督，是不是都要有專業的知識才可能起作用，但那個小區可以保證都人這麼專業的人才給你做無償的管理。所以業主自治就象股市的散戶，資金量合起來量最大，大家統一起來是無敵的，但誰能統治起來。人越多分歧就越多，各懷鬼胎，相互猜疑。總結下來個人認為這是一個偽命題，似乎這是你們業主的小區，小區的東西是大家齊錢一起買的，你們是主人，都是主人就是沒有主人。所以不可能成立起來一個業主委員會的，成立起來了多半是傀儡。要想把小區管起來，還應該是由政府的基層部門社群(原居委會)出面治定每個小區的管理規定，對物業的工作要求，監督與溝通與地產商應負的責任。出臺一系列的小區管理要求。物業、地產脫離不開政府的管理，這樣才會長治久安，減少各種業主與物業的矛盾。大家才能安定下來過日子。

業主委員會就是肚臍眼，沒有一丁點兒作用！完全是聽命於物業公司的擺佈，共同坑害小區業主！且從中撈點蠅頭小利！

由業委會的性質決定了成立的必要性。維護和保護好所在小區業主們的公共權益和安全，決定公共服務，共同守則的權力機構。

業主委員會也是個班子，班長很重要，委員也要盡職盡責。業委會的現狀堪憂，中青年業主在崗拼搏無瑕顧及，退休人員業主七老八十健康每況愈下，有心無力。業委會的工作眾口難調，費力不討好，有的業主要求高標準，口號震天響，但不願意當業委會委員，有的當選了也只是個掛名委員不幹事，有的業委會連開個會都困難。有的業委會沒有一分錢補貼，連工作電話都是自掏腰包。

建議:

1、業委會成員都是能幹事特別是願意幹事的業主，有一個好主任至關重要。

2、業主要支援業委會的工作，首要的是按時繳納物業費。

3、業委會要有政府部門直接領導，具體檢查督促業委會的工作。

業主委員會是小區居民針對小區物業實行共同自治的一種必要形式。近年來隨著業主維權意識的增強和物權法等法規的頒佈，小區業委會逐漸興起。

但是不少業委會成立後的表現卻違背業主們的初衷。

譬如一些業委會成立後首先撤換了不盡責的舊物業，可是新的物業服務只維持幾天新光景就變得一如從前，甚至變得更差。而物業服務方的頻繁更換更讓有的小區物管進入一片亂象。也有的趕走物業實行自治，結果業委會既不專業又不善管理，也缺乏長期責任心保證，反而令小區保證不了最基本的物業管理。

這當中更包含業委會的腐敗與濫權。有的業委會利用管理權收受賄賂，出賣業主利益；有的利用小區的廣告、停車資源等私自牟利，甚至侵貪小區的專項維修基金；也有的在小區裡濫推不妥當的決定。

不少小區的情形是，原來業主與物業公司的矛盾，現在變成了業主、物業公司、業委會三方的鬥爭。也不乏有小區的業主們透過不同途徑向業委會維權。

目前業委會大多是泛泛地按照當前通行的法定規程成立起來的，但就實際情況來看，要讓這種民主自治體制能夠良好執行，還需幾個關鍵之處。

以機制性保證，作為業委會成立的前提

業委會在小區自治中的地位，來自業主們的授權。業委會成立的過程，實質就是小區業主向業委會授權的過程。值得注意的是，任何授權首先需要面對的問題，是約制被授權者，令其妥當用好所受權利。

對業委會給予約制的核心，是避免讓“業委會”淪為被少數人壟斷的專權工具，從而用以謀取私利和產生濫權，侵害公眾權益。

在這方面，雖然有法規進行了規定，但這些規定的履行其實是建立在自覺自律和事後申訴監督機制的基礎上，這顯然是不夠的。這種約制歸根結底要靠業委會體制本身和執行過程中具有制衡機制，將可能出現的問題“卡死”。

通行法規規定了業主大會是權力機構，業委會是執行機構，但由於業主大會由業委會來組織，這為其操縱業主大會提供了便利，容易讓業委會在事實上將決策、執行的權力集於一身，同時讓業主大會失去監管功能。因此，小區業主們應該透過自立規約將業主大會與業委會分開，單設業主大會召集委員會，由其單獨定期或臨時組織業主(或業主代表)大會，進行業主協商決策，審查業委會的工作及決策執行情況，主持換屆或改選業委會。將權力真正收歸業主大會，讓業委會成為真正的執行機構。

另一個明顯的問題是按當前通行的法定規程和小區實際情況，業委會籌備人員最有可能“順理成章”地成為業委會成員，這使權力機制的制定者和下一步行使權力者出現了重合，他們的角度不是代表授權者考慮如何對接受權力者進行必要的制約，那麼按規定流程制定的管理規約和議事規則，也就只會是一些泛泛的法規要求和脫離實際過程的空洞的監督框架，這也容易讓他們成為業委會的壟斷者。所以有必要規定業委會籌備人員不能擔任業委會成員，但是可以擔任業主大會召集委員會的成員。

這種約制的設定必須是在業委會成立之前，而且有必要在進入政府部門主持的正式流程之前。一旦進入正式流程就可能被流程裹挾而疏失應有的考慮。業主們可以將約制機制作為授權業委會成立的前提條件。現行法規規定20%的業主同意則可以啟動業委會成立流程，可是業委會本就是法理所要求的，站在業主的角度，真正的問題不是是否同意成立業委會，而是同意成立一個怎樣的業委會。

關於業委會的人選

成立業委會不能不涉及人選問題。首先要懂得，不應該過多地把“寶”押在個人品行上。我們知道重點要靠執行規範和制約機制，使業委會不能“脫軌”執行。尤其對於業委會，不應該只有大聖大賢式的人才能勝任。

但是對業委會成員的人選，仍需要有一定的要求。

一方面，要排除原本就懷有較強個人動機和不當利益觀的人員，避免刻意尋求制度的空子或破壞機制。

另一方面，小區業主共治最需要的是民主管理素質，一方面要善於接受廣大業主的意見，而不是以一己主張獨斷專行；二是要能保持理智，在社群語境中能夠避免被共同主觀意願導致的過激主張影響，主導大家進行理智決策。

業委會機構的必要職能化

業委會代表業主行使甲方對物業服務的監管職責，這對它提出一定的專業要求，假如實行小區自治，對專業管理能力的要求就更高。

現有法規要求業委會由7至11名委員組成，協商表決所涉事宜。僅僅到此為止，只是解決了法律上的合理性，並不能符合實際需要。

如果不懂物業管理的內容及成本構成，不瞭解物業服務市場行情，所謂監管更可能是被對方牽著鼻子走，或單憑主觀想象胡亂決定。

一個稱職的業委會，至少要具備最基本的有關職能。有些業委會成立後，被物業公司要求漲價，自己卻沒有辦法管理物業服務達標。還有的正是由於缺乏專業管理的功課準備，憑主觀想象盲目決策，導致小區管理陷入混亂。

好在物業監管所需掌握的內容掌握起來並不難。業委會內部應該透過一定的分工安排，來分別建立和達到所需的工作職能。

找好定位與執行方式

讓業委會在合理的範圍保持良好執行，應該給業委會一個明確的定位。基於這個定位，可以明確、恰當地授予和限定“業委會”的權力，完善業委會的執行規範。它的意義，一是讓業委會以有限的精力投入，恰到好處地做好真正需要透過業委會這種形式來集中代表小區業主去做的事；二是避免業委會或其中的個人濫用權力，出現“脫軌”。

同時如果業委會缺乏明確、恰當的定位，往往會導致一種情況：無論業委會成員做多少工作，總不能滿足小區業主的期望和要求，額外造成業主們對業委會的不滿，不利於保持健康狀態。

事實上大部分小區需要業委會去做的，就是作為業主的甲方共同代表，監管物業公司的物業管理服務，由此維護合理的甲乙方關係。那麼這就可以成為業委會的基本定位。據此定位，就可以把業委會的工作具體確定為三件事：1、代表業主同物業公司洽商物業服務合同，2、代表業主監管物業服務合同履行，考核物業公司的服務狀況；3、向業主（代表）大會報告考核情況，並基於市場總體服務水平調查報告給出評價意見，供業主（代表）大會做出後續決議。

這樣，首先一方面是準確抓住真正需要解決的問題，又防止超範圍濫權事件發生。譬如南京曾有小區業委會人員，將因修建地鐵佔小區用地，給予業小區主們的一千多萬元補償款挪走。實際上這筆錢完全沒必要經業委會發放。

另一方面，這也為業委會的常規執行找到具體可行的方式，在此基礎上可以進一步完成工作職能的分解落實，確定流程與職責規範。

至於對專項維修基金的接管，以及新增管理事宜，可在業主們認為適合，並有相應管理制衡辦法的情況下單獨授權。隨著小區自治狀態逐漸成熟，可以逐漸擴大授權。從授權管理的角度，這種方式概括來說就是基本授權與專項授權相結合。它們共同的原則是，授權與對權力的管理制衡應同時對應進行。

這裡順帶有一個問題應該指出：業委會常規工作並不適合義務參與，因為這些工作是有要求和要擔負一定職責的。至少要對業委會成員給予一定補助，且須由小區業主額外分攤，不應允許從物業服務費中提取，更不應讓業委會自行尋求補償途徑。“義務工作”的結果，一般來說到頭來是對大家都不利的。

業主們的正確參與

對於業委會的成立和執行，普通的小區業主往往表現出兩種不同姿態。一部分人抱有單純的意願和熱情，然而卻是在盲目響應和支援；更多的人則因不同的看法或持有疑慮，或因沒有明顯“需求”，而漠然對待。

事實上，這兩者都是不妥當的。前者會導致盲目授權。而後者由於人們的漠然對待，會導致“對大家有利的事沒人支援，對大家有害的事沒人制約”，反而容易業委會讓這種民主權力形式被少數人不正當地濫用。

在民主自治這種形式中，公眾如果不真正對自己的權力負責，而只是跟著“坐車”，最終會讓自己的權力喪失，權益受到侵害。

面對業委會的成立和執行，業主們一方面要積極參與，一方面要懂得掌握和維護自己的權利，提出自己的意見和主張。

政府機構應該發揮的作用

中國規定政府房管部門或街道管理機構對業委會成立給予指導和協助，並負責對日常執行進行指導和行政監督。

目前這些作用集中體現在保證業委會成立流程與形式要素的合法性，以及對業委會不合規執行的受理與事後處置上。這些是必要的。不過政府主管機構還應該進一步在兩個方面發揮作用，從而為社群業委會的良好執行提供必要支援。

第一個方面，尤其鑑於中國社會民主文化和民主素養的基本情況，需要政府主管機構對成立業委會的小區業主提供必要的民主自治教育。具體可結合業委會成立過程，適時地輔導小區業主全面認識這種民主自治的內在機制和所要面對的相關問題，懂得如何使用和維護自己的權利，提升相應素養。

第二個方面，應該指導和幫助社群業委會實現必要程度的職能化，在專業管理職能形成上提供基礎性的支援。

這兩個方面，正是社群業委會良好執行需要解決的基礎且核心的問題。在中國大政府，小社會的現實情況下，更難免需要政府機構來承擔這些工作。

我住的是單位宿舍小區裡，業主委員會人員都是開發商交房時，由企業指派的人，等業主們入住後都不知道是誰，10個人的業委會，只知道3個人，一個死了，一個是病人，一個還不在小區住。龍子耳朵擺設！

我們小區有業主委員會，業主委員會有11人，有5人不是小區業主，大多數業主委員會成員是無業遊民。其素質低下。投票選舉是業主委員會候選人，組織選舉，11個候選人選11個業主委員會成員。選票大多數筆跡雷同，代頭痕跡明顯，死人的選票也在其中。業主委員會2017年成立後，其中三個成員私自招標物業公司。招標物業合同不向業主公示。現在社會上一些無工作人員看中業主委員會是塊肥肉。想透過業主委員會權利某取私利。所以囯家和各級政府一定要監管業主委員會依法成立。保護業主的合法權利。

業主委員會缺乏有效的管理，對大小區，利益大，業主委員會缺乏監管，勾結物業公司，出賣業主利益，政府應該想法把業主委員會管起來。

我們小區還沒有。

用“業主大會”取代“業委會”還差不多，設業委會就等於在業主與小區利益之間多蠻了一層畫皮,多了一堵牆,多了一個成事不足者，業主透過選舉產生一個大家普遍認同的僅有召集業主參加大會的“組織者”---透過微信群召集，除此之外他沒有任何權力。這樣比較好，利於小區和諧，除非你不想讓小區和諧而矛盾重重。