如果說全國各地的門面房也就是商鋪都沒有升值空間，顯然也不現實。但是如果說90%的商鋪在十年內沒有升值空間，顯然並不過分。

現在的實體店生意難做，看看大街上的店面就知道了，更換招牌的頻率在加快。

為什麼更換招牌呢？答案自然是租了房的人賺不出房租，只能及時止損，轉讓換人。

商鋪租金逐年上漲，漲幅雖然沒有房價那麼誇張，但是每年10%沒跑，好位置的商鋪一年租金上漲30%也有可能。高昂的租金，再加上日益上漲的人工成本，商鋪經營者就只能透過提高商品售價來破解。

很多商品，比如最常見的服裝。網上100元品質的服裝，到實體店200元可能拿不下來。網上三四百元的服裝，到實體店往往就千八百了。

前幾天跟一位做了多年服裝生意的朋友一起吃飯，聊起商場的服裝。一件成本30元的服裝，放到商場賣一千元，翻了數十倍。一些品牌服裝百十元的成本，都是十倍以上的溢價。

所以說到網購對實體店衝擊時，也要反思一下實體店商品的售價。網路價格透明，很容易對比，消費者更容易以腳投票。而實體店考慮到各項成本，往往會盡量提高售價，借品牌的名義賺取更高的利潤。

服裝的成本並不高，很好的衣服一百多元的成本也下來了。實際上，一些商場的品牌服裝，以假亂真的情況不少，幾十倍的盈利。面料做工好的假貨，普通人很難分辨真假，真正追求大品牌的人，往往買到了更多的假貨。

一個區域一百個人開店做生意，顯然生意都不會太差。但是隨著建設，周邊居住的人口增加一兩倍，但是開店的人一下子增加到一千人，生意還會那麼好做嗎？

這是簡單易懂的道理，未來實體店顯然不會太樂觀。當新零售不斷推進，線上優勢產品與線下實體店結合時，傳統實體店生意將會更加困難。

有限的升值空間，遠高於住房的過戶成本，所以至少五年內，還是不要投資商鋪的好。

我覺得門面房有升值空間，可以投資。

從中長期來看，不動產投資是抵禦通脹的最有效手段。物價上漲，不動產肯定會跟著升值，但是想短時間內暴漲，那就要看你的投資眼光了。

我老婆在樓下開了一家美容院，生意還不錯。但店面所在的這條街卻有大量鋪面在轉讓，我仔細一看：原來大多是一些汽車租賃的店面在轉讓。而接手店面的，不少是汽車修理或汽車美容。經濟的發展，不同時代需求是不一樣的，但很多經濟都是以實體店作為依託進行的。一種經濟消失，總會被另一種經濟取代。

可能你覺得這幾年網購特別盛行，網際網路手機，外賣等等都極大的衝擊著實體店面。但是有句話叫“物極必反”，網購的購物體驗終歸遠不如實體店。這幾年，網購公司紛紛佈局線下，什麼“千店計劃”、“萬店計劃”等等紛紛出爐，也不斷有公司開始跟進。網際網路手機公司也紛紛線上下開店，足見下線的需求同樣旺盛。

前些年的線上盛行，到現在的線下回歸。我很看好實體店的發展。當然，現在競爭激烈，越來越多向專業化、連鎖化發展，個人想開店越越來越難。實體店的發展一定會越來越好。

這個問題是一個關聯的三問，那麼我們是否可以關聯著來考慮呢。

作為零售老司機，從零售店主的角度來看這個問題，首先答題順序應該變一變把1、2、3，變成2、3、1應該就比較容易回答了！

*實體店生意好不好？

說實話，不好。除了個別地理位置特別的，其餘的基本都在咬著牙堅持！

生意不好為什麼還要堅持呢？

一是，習慣了。我認識的實體店老闆最長的經營實體店已經二十多年了，甚至一家人的生活都圍繞著店鋪，能堅持對於他們來說就是好訊息，畢竟改換門庭風險太大！

二是，門檻低。相當於其他投資專案，實體店經營是一個只要肯吃苦，就可以掙到錢的一個低風險低門檻專案，雖然賺不到大錢，養家餬口還是沒有問題的。

三是，混日子。這部分主要以老年人為主，前提是門面房是自己的，反正別的也幹不了，每天開門掙個菜錢，他們也能自得其樂。

*發展趨勢怎麼樣？

會從一個投資專案逐漸轉變為一種生活方式。也就是說投資價值不高，但是作為維持生計的謀生手段是沒有問題的。

*現在買門面房有升值空間？

答案是有的。但升值空間不大，如果類似炒房牟利性投資，應該是沒有投資價值了，因為畢竟機會成本太大，風險也不小。但作為保值性投資或者晚年生活休閒性投資，建議在資金允許的情況下投資，畢竟也屬於一種稀缺資源。

面對著門面出租房 年年高漲的租金，現在買門面房升值潛力到底還有多大呢？

也許正如一句老話說的那樣，‘貧窮限制了 我們的想象’一些位置高階的門面房，租金高的是嚇人的，我所在的一個三線小城，有一家麵館的生意，相當不錯 味道可口 每天高朋滿座，我也挺喜歡大家的面，在外面吃飯， 尤其是中午的時候經常在那家吃麵，可是，去年我突然看到 他們在門口貼了一個佈告：說是要搬遷了。後來我問了一下附近做生意的的人才知道。原來是房東 又要漲房租了，在家面積將近200平的門面房，此前租金已經高達幾十萬了，現在房東想把租金提高到100萬，但是，對於一個以麵食為主要經營的餐飲店而言，這是無論如何也無法承受的，因為，對他們來說不僅僅是給房東打工的問題。更主要的是利潤已經完全無法覆蓋 房租了，萬般無奈之下 他們只有選擇了搬遷。

所以對於一般城市而言，購買門面房還是有著挺大的收益的，相對於那些商場來說 門面房還是更安全可靠一些，至少這些門面房都是靠近街面的，實在不行 自己經營也是可以的， 總比那些商場強得多 ，一旦關門投進去的錢也就全部白搭了。

而且，隨著三四線城市的產業升級，回鄉置業和進城購房的人越來越多。消費等級也在越來越高，門面房的價值也就越來越凸顯的重要，尤其是那些瀕臨商業街的門面房，真是一鋪養三代。

所以，我個人認為只要門面房位置合適 還是完全具有升值的潛力的。

當然有！那要看你購買的地點，人均消費能力，將來這個地方會不會成為商業街，cbd。如果這些都不存在。那買這個門面會不會有聚堆的門市。如果都沒有。人們多也可以！如果人還少。那就基本告別升值了。

我的觀點:在保值的前提下隨著經濟結構的調整會有N倍的升值空間。宏觀上講一是通貨膨脹二是經濟結構的調整。微觀上講一是住房和商鋪投資價值比例會回撥1:2.2，二是商鋪的在世界上任何一個國家都有相同的經濟屬性。最後提醒一下:任何一項投資除了眼光還需要捨得

這個問題不能一概而論，買了就賺的時代早已過去。所以，需要看城市級別，區域，區位，地段，周邊環境，交通，配套，周邊商業氛圍和主要業態，客群，消費能力，流動人口，住宅密度，入住率，租金水品，成交價格，同類產品競爭程度等，，很多因素需要綜合考慮。租金水平能否支撐資金成本這需要算賬，還要判斷未來租金的成長空間，最終還要看你購買商鋪的具體目標和預期。總之，這不是兩句話能說的清楚的。

門面房現在的有空間嗎？答案是肯定的！

目前來講升值的空間仍然還是存在的。不過這個升值空間和門面房所在的商圈和地理位置有著直接的關係。

我在餐飲行業10幾年，專注的領域就是定位和市場開發。以我個人的經驗來看，現在門面房的投資回報與國家地產調控後的一段時間相比的確是降低了很多。

簡單算個賬就更加清晰了。

從前一套1000平米左右的門面房，大概在600-1000萬之間就可以拿下，如果租賃給餐飲企業，地段相對好些，一年租金至少在60-100萬之間。那麼也就是10年就可以收回投資成本，這還不算在10年裡門面房的不斷升值，所以空間巨大。但是也需要前期大量的資金投入。

現在一間150平米的門面房，一套大概在300-400萬之間，租賃出去年租金大概在6-10萬之間，需要30多年左右收回投資成本，所以可見從投資回報的角度來看的確現在不入從前。

這就是很多人都講的從投資回報率的角度來分析就沒法投資了，買門面房的人多為投資不動產，手裡有閒錢打算做地主的人。所以空間是有的，但是和從前相比是差了很多。

升值空間有，但是空間的大小和地理位置，所在商圈有最大的關係！所以如果投資門面房，寧可高投入投資好地段的也不少投入投資不好地段的！

我投資了許多東西，股票，商鋪，餐飲生意等等，而那麼多年的投資過程中我一直明白著一個道理，就是投資不是看眼前，要看未來！我手裡有兩套商鋪都是前幾年買的，一套在上海松江，一套在蘇州崑山，都是底商，年回報率在7%和9%！我認為目前的商鋪一鋪養三代的黃金時段結束了，因為電商衝擊太大，但是一鋪養一代還是可以的！但是關鍵買商鋪還是要看租金回報率和地段，記住這兩個是關鍵的關鍵，一般來說7%年回報率以上的鋪子才有投資價值！！

1.地理位置決定一切，商鋪一切都是以地理位置為最大優先條件的！買商鋪不能買價效比高的，要買地段好的，貴有貴的道理！商鋪不比租房，地段不好沒人租再便宜都沒用！

2.儘量不要買包租的，或者有分成的，要買自持的！中間的貓膩太多，我這裡不做太多解釋，你懂就行！

3.如果想要買商場類的商鋪，記住一定要買大品牌的，萬科，百聯，萬達等等！商場的商鋪靠引流，引流靠活動和品牌，這些都是靠資金，沒有一個強大的企業做後盾，很難做出爆滿的商場！所以買商場的鋪子一定要找大品牌，不然容易變“鬼城！”

4.買鋪子一定要買一樓的，一樓的！我親身體會，我已經出租2-3年了，而2樓的才剛租了一半，三樓的大部分還是空鋪！並且買鋪子一定要買能重餐飲的，現在網際網路消費衝擊太大，唯一能在實體存活下來的就是餐飲了！

我個人認為，商鋪的價值的確在變低，那麼商鋪真的就沒有投資價值了嗎？未必！好商鋪依舊值得投資！

也就是說，你必須要有一雙火眼金睛，才能夠挑選到真正優質的商鋪，實現較大的升值空間，否者的話，很容易被套牢。

早20年，那時候有一鋪養三代的說法，而現在呢，一個不小心，就會變成：一鋪坑三代。

那麼什麼樣的商鋪依然值得投資呢？我認為最關鍵的一點就是：看地段、看地段、還是看地段。

經過多年的發展，現在的商業地產早已經是遍地開花，處於飽和的狀態，大部分的商鋪只能當做倉庫來處理，真正優質的商鋪，是那些極少數處於絕佳地段的商鋪。

我們都知道，每個城市，每個地方的優質地段的資源，是很有限的，處於優質地段的商鋪，是不愁升值空間的。

那麼怎麼判斷地段是否優質呢？

看人流量！只要有足夠的人流量，那麼這裡的商鋪就值得投資，大家可以去看看那些步行街，越是人流量集中的地方，生意越好，租金也越高。

每天去觀察各個商鋪門前一天之內透過的人流量大約有多少，進店率是多少，就能夠大致估算出，每個商鋪的經營效益情況是好還是不好。

實在不行，就參考那些餐飲巨頭們的選擇，比如麥當勞肯德基，那麼的選址是非常嚴格的，開店成功率非常之高，很好有看到失敗的，原因就是因為他們的團隊，有一套嚴格的挑選商鋪的指標和方法。他們開店的地方，一般來說，是人流量和消費群體輻射範圍很廣的地段，錯不了。