賣拿地價的2倍。房管局會控制價錢（備案價出售），實現房價透明。最多賣多少？還是要看開發商的銷售模式是否捆綁銷售，比如繫結車位（標準車位或者是子母車位）、繫結儲藏室、繫結裝修3000一平（精裝修價格）4500一平（豪華裝修）。

建築成本3500，10000+3500=13500，兩年計入財務成本12600*1.3=17550，4%的配套面積不能銷售，17550*1.04=18252，10%的稅17035*1.1=20077，銷售20077元/平米這個價格開發商基本不賺錢。

如23000一平銷售，利潤23000-20077=2923，公司所得稅25%，,2923*0.25=731，最終答案：23000一平方價格銷售，開發商淨利潤2923-731=2192元/平米，實際上開發商透過拖欠工程款、要求施工單位墊資等形式，財務成本可以略低一點

簡單的說銷售價一般是樓面價的2-2.5倍

90%以上的一線城市和省會城市是限價的。

地價(準確的叫樓面價)1萬，售價多少，還取決於容積率。

比如說容積率1.5以下，那多半是別墅用地，單純的採用成本定價推算售價就不科學，也不合理。樓面價一萬的別墅在長沙至少應該在3萬以上。

如果是容積率在1.5-3之間，那就會有一些洋房產品，價格在長沙應該在2-2.5萬之間

如果容積率大於3，普通高層，估計售價在1.5-2萬之間。

這個要參考的因素很多，比如地段，當地的政策，市民接受的價格，最主要的是開發商要有溢價，但同時在一二線城市是受限價控制的，所以有時出現倒掛情況.正常情況下是翻一番，轉個彎差不多.

賣拿地價的2倍。房管局會控制價錢（備案價出售），備案價是可以調的，因為啥商品房有個幅度不得低於或高於這個範圍實現房價透明。最多賣多少？還是要看開發商的銷售模式是否捆綁銷售，比如繫結車位（標準車位或者是子母車位）、繫結儲藏室、繫結裝修3000一平（精裝修價格）4500一平（豪華裝修）。

房子售價是有開發商擬訂，然後由房產局、住建部和物價局確定備案價，然後開始銷售。

房地產價格組成

一、土地費用：

土地費用（土地型別、土地性質、招拍掛）

二、建安成本：

1、前期工程費（前期規劃、可行性研究、勘察、設計及施工的三通一平等工程前期所發生的費用.）；

2、基礎設施建設費（建造小區內的道路、供水、供電、排汙、排水、照明、通訊、綠化、環境衛生等的建設費用。）；

3、建築安裝工程費（建造商品房及附屬工程所發生的建築工程費、裝置購置費和安裝工程費.）；

4、公共配套設施準設費（建造小區內的非營業性的公共配套設施的建設費用。）

相關稅費：

三、稅費

影響房地產價格的因素

一、房地產的需求主要分為消費需求和投資需求

二、成本推動是房地產價格上漲的內在動力

1、土地價格；2、建安成本；3、稅費

三、消費者預期是房地產價格變動的根本原因：

1、消費者（業主、準業主）預期房價；2、開發商（買漲不買跌）；4、投機的作用（低買高賣）

四、供需狀況

五、自身條件；

1、位置；2、地質；3、地形地勢；4、土地面積；5、土地形狀；6、日照；7、通風、風向、風力；8、氣溫、溼度、降水量；9、天然週期性災害；10、建築物外觀；11、建築物朝向、建築結構、內部格局、裝置配置狀況、施工質量等

六、環境因素；

1、聲覺環境；2、大氣環境；3、水文環境；4、視覺環境；5、衛生環境

七、人口因素

1、人口數量；2、人口素質；3、家庭規模

八、經濟因素

1、經濟發展；2、物價；3、居民收入

九、社會因素

1、政治安定狀況；2、社會治安程度；3、房地產投機；4、 城市化

十、行政因素

1、土地制度；2、住房制度；3、房地產價格政策；4、特殊政策；5、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃6、容積率；7、覆蓋率；8、建築高度等指標；6、稅收政策；7、交通管制

十一、心理因素：

1、購買或出售心態；2、欣賞趣味（個人偏好）；3、時尚風氣；4、接近名家住宅心理；5、講究門牌號碼，樓層數字或土地號數；6、講究風水；7、價值觀的變化。

土地價格一萬每平，開發商定價一般會在17000到18000。現在一般城市住建局，物價局會限制最高價，理論上在2年內不會允許它超過兩萬。

至於價格依據，是按照實際經驗估算出來的。

1萬樓板價，賣2萬就有錢掙了，如果賣到2萬5千或3萬利潤就大了，膽大一點直接賣4萬也可以只要有傻子願意出錢上不封頂，你說賣多少合適。