其實活下去的這個原話，是活下去，活得好，活的久。但是被斷章取義的截取了活下去這一章來表述當前的市場行情。這當然不能完整，真正的體現整個市場。

活下去，是一種憂患意識，也是一種危機意識。並不一定是當下的現狀。常言道，生於憂患死於安樂。大企業必然比小企業有個更長遠的戰略思維。看到的會是5年，甚至10年之後的市場。為5年，10年後的市場提前做規劃。而不是見一步走一步。

其實地產業，長期看人口，中期看土地，短期看金融。對大多數企業來看，他們面對的是近期的金融市場的變化。風浪一起，他們就有了危機。而龍頭企業，透過前期的規模優勢，已經儲備了龐大的資金，土地。對於短期的金融變化，他們並不是太緊張。而是看著長遠的人口變化。

房子的熱銷，是由於70-80年代這一批適齡人口進入了購房時期，有著龐大的市場需求。而5年之後，10年之後，需要買房的，則是當下90後，00後，這一期的人口數量與70-80相比，有明顯的絕對值差異。也就意味著，後續的市場將會有變化。

這就要求企業為活得好，活得久提前謀劃。也就有了這些龍頭企業的轉型。

從2018年開始，有些房企都在高喊活下去，特別是萬科喊得最響，正當大家以為房地產真的會如開發商所說的那樣迎來寒冬的時候，這些開發商2018年的財報卻給了大家一耳光。

截至目前，中國三大房企，恆大，萬科，碧桂園都已經公佈了2018年的財報，從這三大巨頭的財報可以看出他們2018年的成績都非常亮眼，這種業績的取得跟他們口頭上所宣稱的活下去截然相反。

先來看下恆大的財報。

3月26日，恆大公佈了2018年的財報，2018年恆大實現營業收入4662億元，同比增長49.9%；全年歸屬於股東的淨利潤為373.9億元，同比增長53.4%；公司的毛利為1689.5億元，同比增長50.5%%，其毛利率達到了36.2%，上升0.一個百分點。

再來看一下萬科的財報。

2018年萬科全年完成合同銷售額6069.5億元，同比上升14.5%；全年實現營業收入2976.8億元，同比增長22.6%；歸屬上市公司股東的淨利潤為337.7億元，同比增長20.4%。而在萬科所有銷售收入當中，房地產貢獻了其中的95.6%，其房地產營業利潤率達到29.69%，較上一年上升了3.88個百分點，這是8年來的新高。

最後來看一下碧桂園的財報。

2018年碧桂園全年實現營收3790.8億人民幣，同比增長67.1%；全年核心盈利341.3億元，同比增長38.2%。

從三大房子的財報可以看出碧桂園的發展速度是最猛的，然後是恆大，其次是萬科。但即便是發展最慢的萬科及營業收入也增長了20%以上，營業利潤率更是達到了最近幾年的新高，這些業績的取得跟這些房地產動不動就喊活下去，形成了非常明顯的反差。

最近這幾天鬱亮對為什麼喊活下去做出瞭解釋，他說喊活下去是對自己說的，目的是為了給自己有一種危機意識。然而從2018年到2019年這段時間鬱亮所說的一些言論來看，這句話我認為不是他對自己說的，更像是對市場說的。

至於這些開發商為什麼在哭著喊著要活下去，我覺得有一些原因。

1、嚇退競爭對手，讓土地價格下降

目前從事房地產開發的企業還是挺多的，自從這些大企業喊著要活下去，說房地產行業要迎來一個較長的寒冬，很多中小房企都對市場信心不足。這樣他們拿地的積極性就會降低，拿地的積極性降低了，土地的價格就會降低，這樣這些大型企業就可以以較低的價格購買土地。

比如根據中國指數研究院統計資料顯示，2018年全國300個城市住宅類用地成交樓面均價同比下降7%，住宅類用地平均溢價率為15%，這個溢價率相對2017年下降了19個百分點。這個跟全國房價的上漲形成了鮮明的對比。

可見2018年房地產開發企業拿地的成本是相對下降的。

2、獲得輿論和政策的支援。

在輿論的影響之下，中國的房價調控政策也越來越嚴，很多地方都出臺了限購限售等政策，甚至有些地方開始把矛頭指向開發商。在這種壓力之下，開發商就開始自己哭窮哭難了。

實際上從2008年的房價表現來看，中國房價並沒有明顯的下降趨勢，很多地方反而有了較大幅度的上漲，比如下圖是2018年中國部分城市的房價上漲情況。

在樓市表現比較理想的情況下，很多開發商卻跳出來說要活下去，要準備過寒冬，明顯有點讓人摸不著頭腦。我個人覺得開發商這麼做有點想要獲得輿論與政策支援的意味。開發商製造這種氛圍之後很多地方政策都出現了一些鬆動，比如目前很多地方政府對於調控政策已經有些放鬆。

這些開發商喊活下去並非沒有道理，雖然目前中國的房價仍然維持在一個較高的增長水平，中國的城鎮化還有較大的發展空間，未來樓市的需求仍然有很大的剛需需要釋放，所以短期之內房價肯定不會出現下降，甚至仍然維持一個相對合理的上漲幅度。

但現在房價繼續上漲，並不代表未來房價一定會繼續高漲，畢竟目前中國的存量房已經很多，而且隨著開發商不斷的開發，未來中國的住房存量會越來越多，市場的需求量會越來越少，總有一天中國的樓市會達到供過於求的那一步。

要真等到房子供過於求的那一天，最受傷的肯定是開發商，所以趁著現在市場還相對比較好的情況下，很多開發商都在積極尋找轉型，這種轉型的目的其實是出於戰略的考慮，也就是為了未來能夠活得更好。

吹吧，吹吧。富人們不缺房子。他們幾套幾十套。還有幾百套。他們就是窮人的收割機，炒高氣氛，無非就想讓窮人高價接盤。

萬科是高呼“活下去”的排頭兵，此話一出甚至一度引發了大眾對於房價下跌的恐慌情緒，但是在 2018 年各大房企披露年報之後，他們的業績卻出乎意料好的驚人。事實似乎再一次證實了：“房地產是永遠不會倒下的”傳奇 。

我們不妨一起來觀察一下三大房企今年的業績情況：

（1）恆大 2018 年全年營業收入為 4661.9 億，淨利潤為 665 億，資產負債率為 83.58%；

（2）萬科 2018 年全年營業收入為 2976.79 億，淨利潤 337.73 億，資產負債率為 84.59%；

（3）碧桂園 2018 年全年營業收入為 3790.79 億，淨利潤為 485.42億，資產負債率為 89.36%.

從營業收入和淨利潤來看三大房企的收益還是非常可觀的，大有企業發展蒸蒸日上的感覺。這樣的資料與坊間所流傳的地產業即將日迫西山的流言蜚語產生了較大的分歧和矛盾，對於很多堅信未來數年房價將遭遇“雪崩”的看空者而言又是一記沉重、響亮的耳光。

就看看我們身邊的朋友 、親戚、家人，在茶餘飯後聊天、攀談，大機率都會牽扯到房子的話題。對於很多家庭、年輕人來說，買房已經是人生大事婚姻之中必不可少的一環，即便是掏空一切，為之付諸所有，哪怕是欠下一屁股債務也需要擁有的東西。全民的“躁動”推動了房地產市場一輪又一輪的繁榮。

事實證明，我們的居民購買力依舊強勁，儲蓄的腰包尚且豐滿。房產剛需、投資性需求依舊在主導房價的走勢，未來一兩年內似乎房價依舊會按照當前的步伐和增速上漲。

就拿站在房企金字塔頂端的恆大、萬科、碧桂園為例，資產負債率都維持在 80% 以上，負債最高的碧桂園甚至快要達到了 90% ！這是一個多麼誇張的資料？也即是說公司 100 億的市值當中有接近 90 億都是債務。。。

眾所周知，地產業是個資金密集型的行業，由於他強勁的吸金能力，又被大眾稱之為“資金蓄水池”。前些年超發的貨幣源源不斷地進入了地產行業，助推了房價的一輪輪高歌猛進。但是從銀行流出的資金也都是需要代價的，出來借的錢也總會是需要償還的。

就以中國恆大為例，其總市值為 3386 億，即便是按照 80%的負債進行計算，其負債的總規模也達到了 2708.8 億，假如每年需要為此支付 5% 的利息，那麼每年僅支付的利息就高達：

2708.8 億 * 5% = 135.44 億

每年為了負債所需要償還的利息金額甚至已經超過了不少中小上市公司的總市值！

房地產業所存在的風險是顯而易見的，萬科高呼“活下去”也是居安思危的體現。一棟棟的高樓拔地而起，一個個的家庭為之掏空一切，這樣的迴圈是否具備可持續性，還仍舊需要經歷時間的檢驗和考證。

但是，在浮雲君看來，或許地產業距離沒落也已經不遠了，因為大眾都在為之瘋狂的時候，往往風險已經積聚地很大了，股市是如此，大宗商品是如此，當然房價也會是如此。

這個問題其實比較簡單，攤子鋪的大了，危機也是它的優勢，地產國家嘛……，後期肯定是大魚吃小魚，攤子鋪的大了有捆綁國家和銀行……

很顯然的，“活下去”不是因為開發商面臨生存困境所發，相反，是因為其具有憂患意識和前瞻能力。

自從去年9月萬科喊出“活下去”的口號後，引起各界關注，一時間唱衰房地產行業的聲音此起彼伏。

但近期，各大房企2018年度財報陸續公佈，本以為該顯現行業寒冬端倪的財報資料卻呈現出完全不同的景象。房企巨頭們銷售資料亮眼，銷售金額、面積持續增長，營收和淨利潤都非常可觀。

可能有的看官會提出負債率的問題，特別是前段時間引發討論的碧桂園高負債率。這裡要給行業外的各位解釋一下，地產企業都是採用的預售制，也就是說有大筆的資金是需要等到給客戶交房之後才會迴流到企業賬戶，實際的有息負債是很低的，所以資金也是相對健康的，不會有太大的風險。

任何行業市場都會有波動週期，房產也不例外，但是基於華人骨子裡對房子和家的渴望，從長遠來看房產是堅挺的，而且隨著政策、市場的變化，會呈現大企業不斷吞併小企業，領跑市場的格局。

3月份隨著各大公司的財報出爐，地產行業中萬科、恆大、碧桂園的全年銷售額紛紛突破6000、5500、5000億元大關。萬科實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比增長20.4%；恆大營業額4662.0億元，淨利潤722.1億元，同比增長106.4%；碧桂園總收入3790.8億元，淨利潤485.4億元，同比增長68.8%。同時來看另一個數據，2018年萬科銷售額同比增長14.5%，恆大合約銷售額增長10.1%，增速較2017年均有所放緩。2018年碧桂園權益銷售額增長31.25%，2017年碧桂園合同銷售額同比增長為78.3%。

可以看出2018年在“房住不炒”和因城施策的政策導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化。從2018年下半年開始，房企銷售業績增速放緩，房企的銷量還是受到調控政策的影響的，業績上漲速度普遍放緩。

同一時間，房企負債率的話題也不斷提起，動輒負債千億等等，首先，應該知道負債率高根本原因是行業性質所致，即建設工期和售樓期較長，而且除了拿地和售樓外，一些設計和施工等專案均為外包，這就涉及到回款的問題，再加上拿地、人員、土地儲備等貸款利息，都是高負債的因素。

其次，需要搞清楚兩個概念，總負債和有息負債，一般而言，有息負債才能說是房企的真實負債情況。總負債又包含銀行借款、優先票據和預收賬款，其實房企的大部分負債都來自預收賬款，也就是專案預售樓款。這一部分賬款是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，買受人支付的定金或者房價款，會成為未來的預期收入，並不屬於負債範疇。

從18年top3房企的中報的財報資料看，恆大的有息負債為6711.29億元，佔總負債比例為46.4%，萬科有息負債為2269億元，佔總負債比例為19.9%，而碧桂園的有息負債為2939億元，佔總負債比例為23%，其實是處於中間水平的，並且18年年報資料出來之後，也可以看出碧桂園已經連續3年實現了正淨經營性現金流，財務還是穩健的。

總的來說，衡量企業發展並不應該看單一條線，要從經營戰略，行業競爭關係，債務成本等多方面來衡量比較。

2019年春節，三四線城市的樓市未見往年的火爆，過年親朋好友聚會聊天中，房價已不再是最高頻次的話題。年初各大房企紛紛曬出了2018年全年銷售業績，雖說2018年對大部分房企來說都是多災多難的一年，仔細研究財報就會發現，銷量不減返增；

拿碧桂園來說，業務遍佈內地約31個省，269個地級市，18年全年權益合同銷售同比增長31.25%的前提下，借貸率為49.6%，同比下降7.3個百分點，這個資料已經遠低於行業平均水平，其發展模式就讓本身的有息負債率很低，再加上碧桂園對各個樓盤的精準運營，在行業銷量穩居第一也是理所應當的；

但針對負債問題，其主要原因是預售制所導致，商品房預售制的存在減少了開發商的資金壓力，壓低了房屋價格，讓雙方都得到了好處，而在去年年底的時候，各大開發商也都開始了促銷活動，促進房子存貨的銷售，而且房企有一定的貸款簽約量可以維持正常的收入支出。

房企三大巨頭財報前不久出爐了，成績單可以說是很漂亮了：

2018年恆大營業額為4661.96億元，較2017年增長49.9%。萬科2018年實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%。碧桂園全年營收3790.8億元人民幣，同比增長67.1%，市場預期3513.2億元。

雖然去年年底，以萬科為代表的房地產大軍們都紛紛喊出“活下去”口號，但是房市的銷量卻穩步增加了。我們可以透過以下幾個現象，看出為何龍頭企業銷量不減反增。

1.萬科帶頭，高呼“活下去”為哪般？

國家對於房地產行業的調控從2016年就開始了，到2018年表現尤為突出，房地產行業不再是“滿眼黃金”的時代了，買房者也日趨冷靜。房企紛紛表示不好過，是相比以前售樓處爆滿的日子，房企的日子確實不太理想了。但是真正活不下去的不是行業龍頭。

2.10餘家中小房企倒閉

市場下行，中小房企的境遇尤顯窘迫。2018年1月-10月，據不完全統計，僅重點省市就有10家中小房企因資金鍊斷裂宣告破產。

3.千億房企增加至31家

相對於中小企業處境尷尬，2018年，156家房地產企業銷售業績過百億，31家企業躋身千億俱樂部。

大浪淘沙，往往越是在艱難環境下，越能顯現出優秀企業的品牌力和決策力。碧桂園提出要做為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業，率先佈局機器人產業，大力發展機器人建造，實現標準化建造，將安全放在第一位。萬科逐漸佈局智慧生活系統，聯手美的、格力，同樣提出了“美好生活”的品牌理念。恆大布局大健康、新能源，多元化產業佈局反哺成為地產的後備力量。

面對同樣的市場環境，龍頭企業紛紛調整戰略，尋求更廣的發展空間。這就是為什麼他們能活下去、並且活得還很好的原因。有句話說的好的，可怕的是比你優秀的人比你還努力。

各行業都不缺戲精，也不缺抬轎子的人。

活下去是去年萬科在內部會議中喊出來的口號，只不過在房地產市場稍微遇冷的情況下，很容易被大眾媒體過分解讀，華人對房子的話題太敏感，一引即爆，不客觀分析就妄下唱衰房地產的論斷，製造恐慌情緒。

如今財報一出，不管是已購房者，還是投資者們也都重拾信心了。

房地產行業，尤其不能缺少熱情和激情。一句活下去喊出來，也就是給自己的企業和員工打個氣，接下來不管是繼續拿地還是戰略轉型，房企老大們早已經做好了安排。世人皆紛擾，我自寬心自持，恐怕就是萬科這半年來的心境了。

要說房企的行事風格，也是各有各的不同。萬科高調，恆大沉穩，碧桂園專注，這與企業領導人的風格和企業文化息息相關。但不管是那種風格，身處每一個行業，就必定要經歷行業的風光期和艱難期，只要方向看得清，企業的文化價值觀夠牢固，一定可以走得長遠。

未來，房地產行業也許不會再像前幾年一樣高歌猛進，但仍然可以行穩致遠。