以商鋪總價100萬計算，承諾6年返本，那麼年化收益率在16.6%左右。在目前的市場上，這是一個相當高的收益了，一般的商鋪能做到年化收益5%就已經很不錯了。現在實體經濟不景氣，商業房（商鋪、寫字樓價格持續下行）。這種承諾返本的一般操作是你先付全款，然後賣出去以後由開發商統一招租運營，你付的是 100萬的真金白銀，但是未來的收益率實際是不確定的，因為就算沒有達到承諾的收益，你就算打官司贏了，沒有財產可供執行也是白搭。最後，天上不會掉餡餅，如果一件事情被包裝的很美好，那麼中間一定是有坑的，投資有風險，買房需謹慎。

商鋪，無論在哪個城市，6年回本不現實。比如買100萬的商鋪，6年租金和是100萬，那回報率是17%，即使是黃金地段，10%的回報，就很可觀了。在我們四線市而言，商鋪的本金，15一20年才能收回本金。

可以非常明確的告訴你，全款購買商鋪6年返本，這個根本不現實。

商鋪的收益來自於房租收益，就是常說的租售比，在目前中國的市場上面基本上租售比在年化3-5%左右，能有4%以上租金收益，已經算比較高了。

年化收益達到16.6%，這個收益是相當的高，可以說是完勝市面上98%以上的投資理財產品，太離譜就是不靠譜。

但是當任何一件事情突破常規，就會顯得不太合理，那麼背後是否暗藏著別的風險，是否還有別的你所不瞭解的事情？

這個是樓主需要去明白瞭解清楚的。

不明白樓主說的全款購買商鋪6年返本，這個說法來自哪裡？如果說6年返本，那是什麼形式的返本？

是不是賣商鋪的開發商，向你承諾商鋪可以6年以後返本？

在明確違反市場規律的情況之下的承諾，那麼背後的風險是需要買家自己去評估的。

如果這個承諾是開發商給出的，那我覺得你的買房風險將更大。

現在市場上的買鋪返租大部分都是忽悠，即使合同簽了幾年保證租戶，能租一年就不錯了，千萬別信。

從最基本的商業化模式來說，好對外出租的商鋪根本不愁賣，買了自己經營還是對外出租都好轉手，只有那些不好出租，沒人願意租的商鋪才弄返租這種套路式銷售。

從整體的大環境上看，錢都堆在住宅裡，人們的消費能力下降，沒有消費要商鋪有什麼用，如今的大街上除了飲食，教育，藥店之外還有什麼生意能長久。

從人性的角度講，商鋪六年返本這麼好的事，如果是真的能確保收益，為什麼要讓別人佔這個便宜，我自己花錢買，或者讓親屬買不好嗎，中介什麼時候從獨樂樂變成眾樂樂了。

售後返租的典型套路就是小投資，高回報，籤協議包租，但實際情況是開發商不會與你直接籤返租協議，而是找第三方公司和你籤，第三方公司隨時跑路。

如果有想買商鋪的想法，首先就是要確定商鋪所處位置的人流量，所在範圍內小區的人住人口，以及商鋪的出租率，決不能輕易相信中介的話術。

不不不不不不不不不不不不不不不

可可可可可可可可可可可可可可可

能能能能能能能能能能能能能能能

小心被套路！！六年返本就不好理解，是指六年回本還是返租六年？？？

這類商鋪專案都風險極其大，很考驗開發商和運營方的實力和能力還有良心！！

建議謹慎購買！要買只能買知名公司或者運營方的專案

我的判斷是可能你是第一次投資商鋪，才有這個疑問。購買一套商鋪，六年返本，這個是否可信呢？在這裡，玖哥很肯定的告訴你：不可信。

為什麼這麼肯定呢？我從幾個方面來談談我的觀點。

按照常規的商業門面或者其他商業性質的房產回報率計算，年回報率在5%～6%就很不錯了，你這個年回報率在16.6%，相差太大，真實性值得懷疑。

一般的商業地產（門面和公寓，寫字樓）的租金回報率在5%～6%就很不錯了，就很容易被人接受。商業地產租金回報率的計算公式是：

年租金/商鋪的總價*100%=回報率

假如說，你這套商鋪的總價在200萬，六年返本，年租金在32萬，商鋪每個月的租金需要2.7萬元。

你自己可以算一下，假如說你是一個做生意的人，租賃你購買的這個商鋪，一個月有多少營業額，成本要多少，房租要多少，能否盈利等，你自己粗略的計算一下，答案是不是就有了。

我們從相反的角度來思考這個問題，假設這個回報率是真實的，有這麼高的回報率，應該是非常優質的資產了，這麼優質的資產，那開發商（有些是代理公司銷售，也叫甲方），為什麼要賣呢？為什麼還要把這麼高的回報拱手讓人？

根據一般的商鋪銷售來看，這是開發商（更準確的應該是甲方），對這個商鋪進行的包裝。

現在全國各地的商鋪都不太好賣，很多人不願意購買商鋪，特別是集中商業的商鋪，為了更快的把這商鋪賣出，甲方對這個商鋪引進一家商業管理公司來經營這些商鋪。

引進這個商業管理公司來經營你這商鋪的目的，就是對這個商鋪進行的包裝，購房人或者投資人看到這個商鋪有專門的公司來經營這個商業體，回報率又這麼高，對投資人當然有吸引力，那這商鋪就能有更多的人願意接受，商鋪的銷售就能更好的變現。

你作為一個投資人，應該做一個調查，調查這個商業管理公司是否接受了這個商業體的經營。有的開發商為了銷售他的商業，很多時候是虛構的一個商業管理公司，或者是自己另外成立的一家商業管理公司。沒有經營經驗的商業管理公司，或者經營管理的業績不太理想，那經營本商業體成功的可能性很小。

也有可能這家商業管理公司是真實的，那這個引進的商業管理是否有成功的案例，這些案例的業績怎麼樣？

根據我對大多數投資人的判斷，大多數投資人怎麼做調查，怎麼開頭做調查，調查哪些內容，這些內容和本投資專案有何關係等問題都不太清楚。

投資商業地產最基礎的問題，是要做調查，沒有調查的投資，就糊里糊塗的投資，充滿風險。

從以上幾點分析來看，這個六年回本的商業成功的可能性非常小，更多的原因是為了更快的銷售商鋪。

如果你自己對商業有深刻的理解，在你的精心經營下，六年能收回成本是有可能的。但是，這是其他人或者公司給你返本，這就不太讓人相信了。你可以想想看，別人千辛萬苦做的這個專案有這麼高的回報，為什麼一定要返回給你呢？

我覺得不靠譜！

如果六年返本，那麼就相當於每年收益率在16.7%左右。大家都知道，收益跟風險是成正比的，如果收益率過高，那麼風險肯定很大。例如華人民銀行黨委書記郭樹清就曾經說過：理財產品收益率超過6%就要打問號，超過8%很危險，超過10%就要做好損失全部本金的準備。

所以在我看來，這種承諾在買商鋪在6年內返本的事情，更像是一場騙局。實際上在樓市裡，這種騙局也的確被爆出過，所以對於開發商的返本承諾，購房者一定要小心謹慎。

在商鋪返租、返本中其實有很大風險，其中最大的風險就是，開發商承諾的返租、返本都是建立在把商鋪全部交給第三方投資機構運營的基礎上，加入第三方機構經營不善或者有意拖延租金，那麼開發商到時候就會因為資金鍊斷裂而破產。想也知道，開發商給出返本承諾賣房很有可能就是因為自己的資金出現問題了，急需透過銷售來收回資金彌補缺口，開發商資金狀況本來就不好，這個時候你還敢相信開發商能給出高收益率回報嗎？

例如前段時間廣州就曝光了一起商鋪房租騙局。在2015-2016年這段期間，有200多位購房者購買了廣州某商場的商鋪，當初購買商鋪的視乎承諾“五年返租”，但眼看返租期限就要到了，但該商場卻還沒有開業。商場沒開業，自然就沒有收入，沒有收入開發商自然也就沒錢返給購房者，所以直到現在這些購房者還是沒能拿到當初承諾的返租，而且還把購房款全部砸進去了。

要知道近幾年，實體店鋪本來就因為受到網點興起的原因經營困難了，很多臨街商鋪都不得不關門，在這樣的背景下還想著買商鋪賺錢，是不是有點異想天開？更不要說房子是用來住的不是用來炒的，投資房產明顯不符合時代大趨勢，這種逆勢操作只會虧本。所以就算是炒股，也不要炒房了。

那個時候在開發公司，做過很多這樣的方案，基本上都是8%的收益率，12年回本，後來瘋狂一點就是12%的收益率，八年回本，而且，還承諾四年以後全款回收，等等，而且後來，有更加完善的一些操作方式，甚至可以動用銀行按揭，其實呢？

說的簡單點，其實就是一個融資行動，說白了，蓋一個商場也好，弄一個商業銀行，開發商自有的資金，他能夠支配的錢，畢竟不是很多，那麼就需要進行融資，去銀行融資，各種信貸，不能完成這些目標的時候，就想到了民間融資，怎麼辦，就把這些商鋪作為產權商鋪賣掉，意思是隻有產權，還沒有實體商鋪，只有一個房產證，就這麼簡單。

全款買商鋪，六年返本，就不要做白日夢了，給別人做了嫁衣，就這麼一個簡單的遊戲，至於說商鋪，後來經營的怎麼樣，以我現在對之前操作些那些樓盤的判斷，幾乎不可能超過5%的收益率，運營一個個商場，成本還是蠻高的，除非你做成標杆，或者做成人氣王，否則，都是雞肋一枚。

你問是不是真的，肯定是真的，真的要把你的錢拿出去，至於說能不能拿回來，錢在別人的手裡，你想一想難，，拿回來是否容易，你自個考慮一下，到嘴的鴨子，能讓它飛掉，這豈不是開玩笑？再說也不符合人性的規則，關鍵，你把這些錢給他們，買了他們的商鋪，他拿去做了什麼，是虧是賺，你怎麼能夠知道，所以，錢放在自己口袋裡更放心。

買一個商鋪，收益率能夠超過5%基本上都屬於特別牛的了，六年回本，相當於收益率達到15%以上，做什麼樣的生意能達到這樣的高回報，還有裝修，還有電，人工，各方面稅務支出，基本靠想象，可以完成這麼高的收益率，事實上，真的不容易。

不可能回本，我就是聽賣商鋪的忽悠，投資了個商鋪，現在商鋪受電商的衝擊和別的因素，回本就別說了，連最基本的租金都拿不到，5年了，5年之前買個住宅也差不多可以翻翻了。現在想賣都賣不出去，租也租不出去，成了個麻煩！