經濟原因是這個事情回報率低，前期投入大，回報週期長；社會風險原因就是翻新後的房子必然要透過漲價來實現，容易引起租客的抱怨和民意的反彈。還有一個原因就是如此大規模的翻新，必然造成部分租客集中搬家，做為一家企業行為是很容易出問題的。

萬科的“萬村計劃”是萬科旗下的業務，對城中村進行集中改造，要改造1萬棟農民房，萬科從2017年開始這個事情，目前已經租下了2000棟房子，但是這個業務在2018年底就暫停了，甚至部分租賃的房子寧願給房東違約金也要違約解除協議。

一、前期投入大，回報率低於預期，回報週期長

長租公寓也一度被認為是遏制房價上漲和房租上漲的一個措施，而我的觀點一直是：農民吃不飽飯，是因為糧食不夠，把麵粉做成包子改成饅頭也還是吃不飽啊，因為麵粉的量沒有變化，如果要真的讓大夥都吃飽的話，要麼加大大米、麵粉的供應量，製作更多的饅頭和包子，才能吃得飽，要麼就把大米做成稀飯，那麼也可以吃飽，只是吃的質量差一些。

放在居住環境怎麼理解呢？那就是允許群租房的存在，那麼在同樣面積的房子下就可以居住更多的人口，這是一個非常簡單的數學題目，但是換了一種說法，把包子變成饅頭就可以吃得飽了？

深圳雖然房價高企，租金也高，但是有700萬人居住在城中村，佔深圳三分之一的常住人口，城中村的建築面積將近2億平米，蔡屋圍、白石洲都是其中的知名城中村，城中村因為是農民房，有些地理位置還比較方便，但是設施簡陋，房租就比較低，所以收入中低水平的人就選擇居住在城中村，這類租戶在深圳做2000萬人口中是屬於收入偏下的，也正是因為這個原因，他們才選擇居住在環境簡陋但是租金便宜的城中村，這些城中村也成為了大量深飄的聚集地，給了他們留在深圳生存的一點理由，如果沒有這些城中村他們也許早就堅持不下去了。

從經濟學上來講，這部分人群收入偏低，價格敏感度高，房租是需要每個月都支付的，硬性的現金流支出，而租金在這部分人群的收入中已經佔了不小的比例，一旦房租上漲，他們是很難承受的，最後的結果就是他們要麼就搬到旁邊為翻新的城中村，要麼就離開此地。

但是萬科作為一家企業，透過裝修的投入，需要大量的 資金，一個30平米的單間，裝修投入也是需要幾萬塊錢的，這些都是要從上漲的租金中賺回來的，還有日後的維護費用，畢竟建立了“泊寓”這個租賃品牌，實行統一管理，那麼更安全舒適的居住環境，必然需要投入，這些都會需要在未來透過漲房租收回來。這個作為一家企業也無可厚非。

所以這個矛盾就不可調和，萬科的財務模型預期很明顯是過於樂觀了，在3年前筆者曾經給一家房企做過租房的商業模式的設計，對裡面的相關資料的計算也知道一二。

透過已經出租的房屋計算，萬科的已經運營的房子需要7年時間才能收回成本，這個回報率顯然是太長了，相對萬科“聚焦戰略”和“快速回籠現金流”的戰略是相悖的，那麼現在是時候止損了。而其長租業務板塊的負責人也已經被調離了業務崗到培訓崗。

二、大規模的翻新，造成租客集中搬家，容易從安全問題

幾千棟房子對企業來說只是一個數字，但是對於裡面的租客來說就是人生了，一棟房子裡面居住了數百人，數百棟、上千棟房子涉及到數萬人甚至十萬人的集中搬家，這裡面會不會出社會問題，很難講的，現在雖然沒有被新聞爆出來，但是推行的過程中會遇到什麼阻力，企業的一線人員是最清楚的。

萬科把房子一翻新，環境自然好了，但是房租也馬上漲了，這個新聞早就有了，所以原來大家在輿論上歡迎企業大量進入長租領域的態度就發生了改變了，從支援變成了一種抵制了，對於管理層而言，本來是希望你們來緩解市場的租房緩解和房價上漲的壓力，但是這種做法卻和他們的預期相悖了。

有人可能疑問了，為什麼房價可以漲，房租不能漲？因為房租真的是受到當下收入約束的，而房價上漲，是用未來的錢來支撐的，所以可以消化，另一方面就是租房的人收入低，受收入剛性約束更大，買不了房的人還可以租房，但是如果租不了房那麼就只要露宿街頭了，這個事情往大了說就事關社會穩定。

萬科深圳改造城中村，犯了一個大忌，就是想壟斷經營，故意抬高價格，想以此把二房東趕走，沒想到熬了幾年，二房東不但沒有減少，反而越來越強大，而這種殺敵800，自損2000的方法，也把自己拖下了虧錢的深淵！

對萬村計劃專案瞭解不多，所以只能從我自身對行業的認知來說下我對這件事的看法。

萬村計劃的初衷是好的，這也是響應政府的政策，大力發展租賃市場，從城中村改造的角度去考慮租賃問題，現有的相關長租業務，主要是把樓房的空置房、毛坯房從業住手上拿來，裝修後提升居住品質，分租出去。萬村計劃也是想做長租公寓性質的產品，只是他們沒想到計劃趕不上變化。

在一線城市住樓房的，大部分都是有一定穩定收入的中等收入群體，拿來裝修後和和租裝修好的業主本人的房子，在租金上相差不多，客戶都能接受，改造成本不大，客戶群體也都能接受。

但在一線城市住城中村的，大部分都是低收入群體，有錢住樓房，誰願意住農村房？萬科對城中村的改造，讓低收入群體流離失所，只是增加了中等收入群體租房的選擇性，名義上是改善低收入群體的居住環境和品質，但租金上去了，這些人根本就租不起，租的起的人都在住著樓房。

高收入群體看不上，低收入群體租不起，對社會穩定造成了不利影響，投入這麼大，收益卻非常難，而且週期長，尤其這兩年房地產市場不景氣，大手筆的投入，對任何一家開發企業來說，都是雪上加霜。及時止損也是情理之中。

“萬村計劃”是深圳萬科地產公司推出的一個專案，從該專案方案來看，在商業運營邏輯上是合理可行的：

萬村計劃2017年開始，2018年末暫停並主動違約，一年多的時間為何讓萬科作出如此大的改變？和尚對此談點個人看法：

“萬村計劃”是個商業計劃，已觸及底層人的生活利益，是個民生問題

民生問題自古以來都不是小事。萬村計劃雖只是涉及到深圳部分居民，而這部分居民大多是生活在社會底層的外來打工仔，收入相對比較低。根據萬村計劃的實施方案，萬科投入大量資金來對城中村民房進行改造，依商業資本特性，改造完後回租給顧客時，租金肯定漲價這是不容質疑。漲租勢必引起本來收入較低的人群不滿，同時，也會影響周圍其他出租屋租金比價上漲，從而影響更多外來深圳打工仔的生活。

諸如：橫崗片區改造前的價格 500~800 元/月，改造後是 1000~2000 元/月；南站白石洲、福田上下沙、寶安坪洲西鄉的一房一廳改造前 1500~1800 元/月，改造後是 2200~2600 元/月，租金上漲幅度非常大。

2018 年 6 月，一封題為《13 萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》引發關注，將矛頭直指萬科在富士康龍華工廠北門清湖新村開展的「萬村計劃」專案。由於租金漲幅較大，收入不高的底層打工仔成百上千的只好被驅趕走，請問這些為深圳經濟建設作出過貢獻的人，他們能去哪兒？

長週期建設不見效益，不符合商業資本特性

從萬村計劃的推進情況來看，該專案進展實際上並不理想。

目前萬科在全市已收到 2000 多棟農民房，專案改造開工率大概僅在 20% 左右，能投入運營的較少。依照簽訂的合同生效開始，租金每三年遞增 10%，這樣萬科就得支付農民業主租金，據測算每年需現金支付業主租金數億元，這可不是個小數啊。2000多棟農民房，改造開工率僅20%或許還不足20%，如此慢的完工週期，萬科需要墊支鉅額的房租，這是一種短現金流的做法，非常不可取。

據行業克而瑞分析資料，“以萬科新圍仔村為例，以當地的租房價格，兩房一廳的租金約 1500-1700 元/月，一房一廳的為 850 元/月，帶廚衛的單間為 650元 /月。而對比改造後的新圍仔村萬科泊寓價格，15 平的單間約 898 元/月，1 房 1 廳帶廚衛為 1000元 /月，相對而言，泊寓比農民房同等規模房間的房租大致漲 10%。”

深圳新出臺的租金管制政策，一年漲租不超5%續租不超2年。規範企業進駐城中村租賃行為，防止“城中村”借改造變相漲價。比較明顯，萬村計劃高價收房與房租收益、及政策管制有衝突。改造屋出租收益遠不及預期匹配度。

“萬村計劃”對市場競爭估計不足

2015年開始，中國對租賃行業出臺了許多扶持政策，租賃行業的市場規模也非常大。

深圳是“租購併舉”試點城市，疊加政策扶持，深圳住房租賃市場的發展比較迅速。全國許多頭部地產公司都聚集到深圳，分享發展深圳租賃市場的機會。

在深圳租賃市場，招商蛇口房源約13000 間；碧桂園長租公寓從 2017 年 8 月份在深圳開始做，到現在有1 萬多套房間，並且也介入了坂田區域的城中村綜合整治；京基、佳兆業，作為「舊改大戶」已與很多城中村簽了舊改協議；集悅城、窩趣、魔方、窩巢在深已開房源共計近 2 萬間；自如強勢殺入深圳城中村，未來三年運營 30 萬間公寓。

經濟高速發展的深圳，在租賃市場和城中村改造專案上，可以說市場從藍海已變成了一片紅海。

萬科畢竟是萬科，綜合市場各方面因素，作出及時止血的選擇，應當是明智的。

如果真如傳言所說的萬科“萬村計劃”主動違約，放棄部分已籤房源，只能說明一是企業主動進行戰略性止損，二側面印證城中村改造這一世界性難題目前很難破解，三是中國房企搶錢時代已經一去不復返了。

萬村計劃是萬科存量資產領域的重大戰略佈局

“萬村計劃”是深圳萬科旗下業務，是其在存量資產領域的重大戰略佈局。

萬科城中村改造專案“萬村計劃”，是萬科集團創始人王石提出來的。

2017年萬科提出了“萬村計劃”，透過承租後改造的方式對城中村進行精細化運營，以城中村綜合整治+引進物資營管+城市化商業運營的模式開展工作。

長租公寓的前景美好與城中村改造的困境

國家政策鼓勵發展長租公寓，監管趨於嚴格，使長租公寓的前景看起來很美好。

深圳是“租購併舉”試點城市這一，政策的加持之下，深圳住房租賃市場一直髮展很好。

萬科從2017年開始，進入深圳上百個城中村，從城中村房東手中租下近2000棟“農民房”，這些租約期限通常為10-12年，租金支付方式為“押一付一”。也可謂是佔盡先機。

一方面可以對這些“農民房”房源改造轉化為萬科旗下品牌長租公寓“泊寓”。另一方面，也是響應深圳市政府對城中村改造規劃的政策，保留深圳低成本的居住空間。

而實際操作中遇到的問題是：

短時間內的集中籤約，以及後續“農民房”房東集中清退租客，打破了城中村租賃市場供需平衡，引起了萬科所進駐城中村居民的恐慌，其中便牽涉富士康產業工人所集中居住的區域，他們呼籲萬科妥善推進業務，警惕房屋租金的大幅上漲。萬科為什麼要寧可為萬村計劃違約買單也要叫停？

據介面新聞獨家報道，

接近“萬村計劃”的知情人士告訴介面新聞，萬科旨在對城中村進行綜合改造的“萬村計劃”，正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約“農民房”房源。

如果此訊息是真的，從2017年開始，萬科進入深圳上百個城中村，從城中村房東手中租下近2000棟“農民房”，這些租約期限通常為10-12年，租金支付方式為“押一付一”。

也就是說，萬科寧願為違約買單，也要叫停萬村計劃，原因無外是三種：

第一，城中村拆遷改造成長租公寓成本太高，且無法維持一直上漲的租金模式。

城中村拆遷成本高，可以說是一個世界性的難題，而同時，長租公寓如果資本化運作，只能每年都上漲租金，而這與政策方面“保持低成本的居住空間”是相悖的，所以，“萬村計劃”顯然是把資本運作與實際投資經營模式混合計算的財務利潤。

第二，房企“搶錢模式”無法推廣到住房租賃市場。

住房租賃市場一直需求旺盛，而且交易活躍，但是，與商品房市場不同，這個市場應該是靠流動性獲取收益，而不是原來房地產市場靠金融模式獲取收益，這顯然讓老牌房地產公司沒有辦法承受，其中的成本增加太多、服務管理環節太多，也因此造成成本上升、利潤薄，且因為政策監管等原因，無法與金融機構聯合讓租客先躉交幾十年房租。資金投入期長回收慢，於房地產公司一慣的考核方式很難相融。

第三，企業戰略性止損也是正常。

不過，首席體驗觀認為，這也許將是一種新常態——房地產企業開始為戰略決策錯誤止損，要知道，此前，房地產企業都曾經是躺著賺錢的，即使一個專案不賺，也很少有違約割肉賠款的。

不過，此舉真正苦了那些“城中村”的居民以及急需租房的人，希望政府能有更合理的解決方案，讓每個人都能幸福地居住。

節奏帶起來了，引一幫吸血鬼群歡，房租漲起來了，就跑了。現在的深圳年輕人月收入40%左右交房租，還能撐多久？

首先萬村計劃的目的是什麼？改變民生？新的生財之道？顯然對於萬科來講是後者，他的本質跟二房東沒區別，只是粉飾了加價的理由，但是始作俑者沒有考慮租農民房的最根本訴求。所以是違反市場需求規律的，也反應資本的無良性和政府的隨意性。註定會失敗。

可惡萬科王石一臭萬年，深圳是王石開頭搞的，別的公司跟風改造工程！逼走我們打工的無處安身。不造福社會的人公司不得善終，不得好死，老天爺會懲罰他們的。

把算盤打到底層民眾身上的公司，無論是自如、蛋殼公寓這種長租公寓運營商，還是萬科這種城中村改造的萬村計劃，最終都不會有好下場！

這叫作死沒人管，也不看看農民工工資多少，有錢誰不想住好點，一樣的房刷個油漆，裝個劣質家電就翻一陪房租，甲醛嚴重超標，誰住誰傻，單反在深圳帶過一兩年的沒人租，都是騙一些新來的大學生