房屋不僅是一種資產，在很大程度還上代表家之所在。近年來，房地產交易市場活躍，但房屋登記作為交易中的必經程式，卻由於登記機關審查手段有限、公眾權利保護意識淡薄等因素，導致矛盾頻發，由此引發的行政訴訟案件時有發生。買房本來是一件值得開心的事情，卻因為踩了“坑”，不僅沒買成反而出了一堆麻煩事。所以說，買房登記一定要注意以下三件事：

第一，網籤不具物權變動性質，延期辦理過戶存在風險。

據瞭解，房屋交易合同網上籤約備案，俗稱網籤，是房屋買賣合同簽訂後的必經程式，是政府部門依託其建立的商品房網上籤約備案平臺。雖然網籤十分方便，但必須注意的是，網籤並不具有物權變動性質，只有辦理了房屋所有權轉移登記，才能對外成為房屋的所有權人，購房人在辦理網籤後應及時辦理過戶手續。我們在買房時，不要認為辦理了網籤就萬事大吉，網籤並不具有物權變動性質，不直接產生不動產物權設立或變動的效力，建議購房人在辦理網籤後及時過戶，尤其是房屋上存在抵押登記的，必須督促賣方解除抵押並約定明確的違約責任，避免錢房兩空。

第二，偽造文書辦理登記無效，情節嚴重者或承擔刑責。

第三，房屋登記所涉主體諸多，夫妻共有房產謹慎登記。

說起房屋登記的“坑”，那肯定少不了夫妻共有房的問題。房屋登記涉及眾多利益主體，包括產權證書上記載的房屋所有權人、抵押權人等主體，也包括房屋的實際購買人、債權人、繼承人、配偶等利害關係人。此外，房屋的情況也可能比較複雜，既存在單獨所有的情況，也存在共同共有、按份共有情況。為了避免日後出現不必要的麻煩，夫妻婚後購房最好在辦理初始登記時就將房屋登記為夫妻共有，夫妻共有房產登記在一方名下時，另一方也可以到不動產登記機構辦理加名，應謹慎考量是否僅登記在一方名下。如果日後婚姻關係發生變化，房屋實際權利人應及時辦理房屋過戶或控制房產證等權利憑證。

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在檢視五證的時候一定要看原件，影印件很容易作弊。籤合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

購房過程中涉及的法律問題

作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對於老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對於購房的知識比較瞭解，很多問題是可以避免的。

個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的專案，就是你準備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個瞭解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業專案有一些最基本的瞭解。這些基本的瞭解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。後面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這裡包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我後面會講什麼叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。

具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以透過在網際網路上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求稽核售樓書的外觀圖、小區整體佈局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等資訊，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的資訊，有些開發商會採用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什麼時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。

怎麼保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之後確實非常感興趣，但是又怕最後買了房子以後，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎麼辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到後面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這麼好的戶型、這麼好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。

在售樓書驗完以後要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書裡的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書籤訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在檢視五證的時候一定要看原件，影印件很容易作弊。籤合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

買完房以後還要查驗或者叫驗收“兩書”。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律檔案，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等裝置，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和使用者約定。

住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構型別、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗型別使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書裡。

也就是說一個房屋完整的法律檔案在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律檔案就應該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什麼情況下籤訂房屋的限售合同，在什麼情況下籤訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建築面積計價，還有一個是按套內建築面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建築面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。

所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同裡寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

在購房過程中，怎麼處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同裡，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大於1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎麼辦、少了怎麼辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這麼明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同裡，開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的範圍擴充套件了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒佈的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等於把不可抗力的範圍擴充套件了。所以，建議購房者對於不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的範圍內，不要擴充套件，擴充套件以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委託一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委託中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同裡沒有約定的事項通常在補充條款裡進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的專案的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議裡去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裡通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。以後逐漸的房地產開發專案是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高階材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最後，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子瞭解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險。

不動產登記究竟是怎麼一回事兒？在房產交易過程中，辦理不動產登記會有哪些？不動產登記將房產證和土地證合二為一，辦理更快捷。另外，不動產權證上的登記編號都是全國唯一的，它就如同不動產的身份證號，能更好的保障權利人的利益。那麼，房產登記有哪些細則

不動產登記究竟是怎麼一回事兒？在房產交易過程中，辦理不動產登記會有哪些？不動產登記將房產證和土地證合二為一，辦理更快捷。另外，不動產權證上的登記編號都是全國惟一的，它就如同不動產的身份證號，能更好的保障權利人的利益。那麼，房產登記有哪些細則？需要注意什麼？下面我們來看一看。

房產登記有哪些細則？

1、《不動產登記暫行條例實施細則》中，對房屋的產權修改狀況進行規定：如果現有產權沒有發生變更或者轉移，原來的產權證書（房產證）任然繼續有效，如果發生了產權轉移或者變更，需要產權人辦理不動產權證。

2、很多人都擔心以後的房產登記辦理手續可能會增多，辦理產權登記變得更加困難，其實不然，不動產權證將兩證（房產證和土地證）合一辦理，變化的只是辦理地點。

3、如果您擔心費用問題，那就多慮了，不動產權證的辦理手續收費沒有變化，而且辦理不動產權證和辦理房產證、土地證所提交的材料基本一致，而且只用提交一次。

4、對於房產來說，不動產登記簿內會有不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況，有不動產權的主體、型別、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況，不動產登記簿內還會涉及不動產權利限制、提示事項。另外，還包含在其他領域的一些相關事項。

房產登記需要注意什麼

1、需要進行不動產權登記的產權

（1）集體土地權；

（2）房屋等建築物、構築物權；

（3）森林、林木權；

（4）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（5）建設用地使用權；

（6）宅基地使用權；

（7）海域使用權；

（8）地役權；

（9）抵押權；

（10）法律規定需要登記的其他不動產權利。

2、需要辦理不動產權證的資產？

（1）《不動產登記暫行條例》明確規定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

（2）建立不動產統一登記制度是對不動產物權的確認和保護。統一登記後，實現了不動產審批、交易和登記資訊的互通共享，避免了分散登記模式下的資訊查詢障礙以及由此產生的產權交叉、重登漏登、重複抵押等問題帶來的交易風險，減少物權的糾紛和矛盾，切實保護不動產權利人合法財產權及不動產交易安全。

上面的內容就是小韋為大家整理的房產登記有哪些細則？需要注意什麼的內容，不動產權證比房產證產權內容更詳細，因房產證對房屋使用年限和房屋價格採取了規避態度，這兩點是直接與我們利益相關。希望大家看過本篇文章以後對這方面會有所瞭解。

一、房產證上如果加上你的名字,房子就屬於雙方的共同財產。二、房子出售或拆遷後新買的房產有兩種情況:1.如果出售時房產證上只有一個人的名字,一般情況下出售所得的價款也還是他的個人財產,用這筆錢買的第二套房子當然也屬於這個登記名字的個人財產。不過,如果有證據證明買房子時另一方也有出資的,則出售房產所得價款雙方按照購買時的出資額進行分配。因為房款全額付清,所以不存在還貸的問題。2.如果產證上加了另一方的名字,則屬於共同財產,用出售或拆遷所得價款買的第二套房子也就是共同財產了。三:婚姻法司法解釋三有關房產的規定1、第七條婚後由一方父母出資為子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。

房屋不僅是一種資產，在很大程度還上代表家之所在。近年來，房地產交易市場活躍，但房屋登記作為交易中的必經程式，卻由於登記機關審查手段有限、公眾權利保護意識淡薄等因素，導致矛盾頻發，由此引發的行政訴訟案件時有發生。買房本來是一件值得開心的事情，卻因為踩了“坑”，不僅沒買成反而出了一堆麻煩事。所以說，買房登記一定要注意以下三件事：

第一，網籤不具物權變動性質，延期辦理過戶存在風險。

據瞭解，房屋交易合同網上籤約備案，俗稱網籤，是房屋買賣合同簽訂後的必經程式，是政府部門依託其建立的商品房網上籤約備案平臺。雖然網籤十分方便，但必須注意的是，網籤並不具有物權變動性質，只有辦理了房屋所有權轉移登記，才能對外成為房屋的所有權人，購房人在辦理網籤後應及時辦理過戶手續。我們在買房時，不要認為辦理了網籤就萬事大吉，網籤並不具有物權變動性質，不直接產生不動產物權設立或變動的效力，建議購房人在辦理網籤後及時過戶，尤其是房屋上存在抵押登記的，必須督促賣方解除抵押並約定明確的違約責任，避免錢房兩空。

第二，偽造文書辦理登記無效，情節嚴重者或承擔刑責。

第三，房屋登記所涉主體諸多，夫妻共有房產謹慎登記。

說起房屋登記的“坑”，那肯定少不了夫妻共有房的問題。房屋登記涉及眾多利益主體，包括產權證書上記載的房屋所有權人、抵押權人等主體，也包括房屋的實際購買人、債權人、繼承人、配偶等利害關係人。此外，房屋的情況也可能比較複雜，既存在單獨所有的情況，也存在共同共有、按份共有情況。為了避免日後出現不必要的麻煩，夫妻婚後購房最好在辦理初始登記時就將房屋登記為夫妻共有，夫妻共有房產登記在一方名下時，另一方也可以到不動產登記機構辦理加名，應謹慎考量是否僅登記在一方名下。如果日後婚姻關係發生變化，房屋實際權利人應及時辦理房屋過戶或控制房產證等權利憑證。

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在檢視五證的時候一定要看原件，影印件很容易作弊。籤合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

購房過程中涉及的法律問題

作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對於老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對於購房的知識比較瞭解，很多問題是可以避免的。

個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的專案，就是你準備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個瞭解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業專案有一些最基本的瞭解。這些基本的瞭解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。後面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這裡包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我後面會講什麼叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。

具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以透過在網際網路上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求稽核售樓書的外觀圖、小區整體佈局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等資訊，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的資訊，有些開發商會採用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什麼時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。

怎麼保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之後確實非常感興趣，但是又怕最後買了房子以後，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎麼辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到後面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這麼好的戶型、這麼好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。

在售樓書驗完以後要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書裡的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書籤訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在檢視五證的時候一定要看原件，影印件很容易作弊。籤合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

買完房以後還要查驗或者叫驗收“兩書”。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律檔案，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等裝置，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和使用者約定。

住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構型別、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗型別使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書裡。

也就是說一個房屋完整的法律檔案在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律檔案就應該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什麼情況下籤訂房屋的限售合同，在什麼情況下籤訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建築面積計價，還有一個是按套內建築面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建築面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。

所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同裡寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。

在購房過程中，怎麼處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同裡，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大於1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎麼辦、少了怎麼辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這麼明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同裡，開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的範圍擴充套件了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒佈的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等於把不可抗力的範圍擴充套件了。所以，建議購房者對於不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的範圍內，不要擴充套件，擴充套件以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委託一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委託中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同裡沒有約定的事項通常在補充條款裡進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的專案的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議裡去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裡通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。以後逐漸的房地產開發專案是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高階材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最後，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子瞭解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險。

不動產登記究竟是怎麼一回事兒？在房產交易過程中，辦理不動產登記會有哪些？不動產登記將房產證和土地證合二為一，辦理更快捷。另外，不動產權證上的登記編號都是全國唯一的，它就如同不動產的身份證號，能更好的保障權利人的利益。那麼，房產登記有哪些細則

不動產登記究竟是怎麼一回事兒？在房產交易過程中，辦理不動產登記會有哪些？不動產登記將房產證和土地證合二為一，辦理更快捷。另外，不動產權證上的登記編號都是全國惟一的，它就如同不動產的身份證號，能更好的保障權利人的利益。那麼，房產登記有哪些細則？需要注意什麼？下面我們來看一看。

房產登記有哪些細則？

1、《不動產登記暫行條例實施細則》中，對房屋的產權修改狀況進行規定：如果現有產權沒有發生變更或者轉移，原來的產權證書（房產證）任然繼續有效，如果發生了產權轉移或者變更，需要產權人辦理不動產權證。

2、很多人都擔心以後的房產登記辦理手續可能會增多，辦理產權登記變得更加困難，其實不然，不動產權證將兩證（房產證和土地證）合一辦理，變化的只是辦理地點。

3、如果您擔心費用問題，那就多慮了，不動產權證的辦理手續收費沒有變化，而且辦理不動產權證和辦理房產證、土地證所提交的材料基本一致，而且只用提交一次。

4、對於房產來說，不動產登記簿內會有不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況，有不動產權的主體、型別、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況，不動產登記簿內還會涉及不動產權利限制、提示事項。另外，還包含在其他領域的一些相關事項。

房產登記需要注意什麼

1、需要進行不動產權登記的產權

（1）集體土地權；

（2）房屋等建築物、構築物權；

（3）森林、林木權；

（4）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（5）建設用地使用權；

（6）宅基地使用權；

（7）海域使用權；

（8）地役權；

（9）抵押權；

（10）法律規定需要登記的其他不動產權利。

2、需要辦理不動產權證的資產？

（1）《不動產登記暫行條例》明確規定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

（2）建立不動產統一登記制度是對不動產物權的確認和保護。統一登記後，實現了不動產審批、交易和登記資訊的互通共享，避免了分散登記模式下的資訊查詢障礙以及由此產生的產權交叉、重登漏登、重複抵押等問題帶來的交易風險，減少物權的糾紛和矛盾，切實保護不動產權利人合法財產權及不動產交易安全。

上面的內容就是小韋為大家整理的房產登記有哪些細則？需要注意什麼的內容，不動產權證比房產證產權內容更詳細，因房產證對房屋使用年限和房屋價格採取了規避態度，這兩點是直接與我們利益相關。希望大家看過本篇文章以後對這方面會有所瞭解。

一、房產證上如果加上你的名字,房子就屬於雙方的共同財產。二、房子出售或拆遷後新買的房產有兩種情況:1.如果出售時房產證上只有一個人的名字,一般情況下出售所得的價款也還是他的個人財產,用這筆錢買的第二套房子當然也屬於這個登記名字的個人財產。不過,如果有證據證明買房子時另一方也有出資的,則出售房產所得價款雙方按照購買時的出資額進行分配。因為房款全額付清,所以不存在還貸的問題。2.如果產證上加了另一方的名字,則屬於共同財產,用出售或拆遷所得價款買的第二套房子也就是共同財產了。三:婚姻法司法解釋三有關房產的規定1、第七條婚後由一方父母出資為子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。