初中學校對面，108平，地段是不是很好，主要是想自營，前景如何？

買商鋪的時候，一般情況下，一方面是要分析一下地段，這個誰都知道，是不是鬧市區，人流量是不是很大，未來會怎麼樣，都懂的分析一下，但是還有兩件事一定要清楚，一個是要算一筆賬，多會回本，另一個就是準備經營什麼，這兩個條件都很直接明瞭，一看就能明白，對吧？

當然，選商鋪的時候，還有很多說法，大門頭，選兩邊，小戶型，進深等等，還有就是幾層商鋪，都有關係，但是今天這些選商鋪的事，就不多說了，專門說一說算賬的事，還有經營的事，因為你想自營，對吧，那就重點的說一把！

一是要定要算一筆賬，那就是回報率，算回報率的時候，還要算上資金成本，才可以算得清楚；

例如，170萬，年租金7萬塊，簡單一算需要24年，才能回收成本，24年，是多少個月，應該是300個月了，相當於租售比1:300超過這個數值就屬於，不良投資資產數值了，1:200到1:300之間是可以投資的，1:200以下是超級值得投資的，1:300以上就屬於不適合投資的範疇了，這是標準；

這個底商，如果按照投資回報比來計算，一般般，如果你還要按揭貸款，那就資金成本太高了，回報時間過長，屬於不適合投資的範疇；

即使貸款80萬，首付90萬，分10年還清，也需要20萬的利息，有增了租售比的回報時間，會在27年左右，租售比1:340了，就屬於不值得投資範疇了；

你要貸款，年租金低於8萬，就屬於不良資產了，不貸款還好了，可以買；

如果你要是自營，那我也簡單的聊一下，僅供參考，哈！

經營水品，經營品類，都決定著商鋪的潛在價值，什麼意思呢？

在20世紀初，很多商業街火爆的時候，商鋪租金都是連年增長的態勢，很多經營商場的商業公司，賺的盆滿缽滿，再後來經歷了洗禮，特別是互聯玩網的到來，經營每況愈下，商鋪也變得開始慢慢的租金萎縮，後來商場，就開始更換經營思路，搞影院，玩體驗專案來帶動；

唯一好點的就是社群商鋪，受到的影響是最小的，為什麼社群商鋪受到的影響最小呢？

很簡單，社群商鋪服務的群體，服務的品類，更加貼合實際的體驗，例如你買個醬油，是不是不能從網上直接訂單，速度達不到那麼快，於是社群商鋪還在很好的活著，而且社群商鋪，還在不斷的增加更多的服務品類，包括快遞代收，社群銀行，社群服務等等，都是在體驗，服務上更加的具有粘合性；

你挨著學校，經營什麼品類，這個很重要，經營者的思維也很重要，如果經營得好，那豈不是很有意思？

但是自己經營，為什麼不租賃，非要買下來，你以為要買下來就是自己的，經營會更好，還是租金太麻煩，總之覺得你要自營，還不如租賃更划算；

為什麼呢？

170萬放在一個房子上，經營一年賺20萬，能不能達到還是兩說的，如果租下來才7萬的租金，170萬去理財，每年按照5%的收益率也能達到8萬塊錢，你這又是何必這麼玩的驚心動魄的呢？

阿永哥點評：

一是商鋪的未來都在10年以後，為什麼這麼說，經營一個商鋪，少說需要3三年打基礎，把品類，把信譽打好基礎，才能進行下面的經營，等你賺錢了需要6年以上吧，6年以後才開始賺錢了，不算不知道，一算髮現，還挺傷腦經的；

二是計算一下回報比例，比啥都強，收益率低於5%的時候，就不如理財來得快了？

這個如果第一年租金是7萬的話，完全可以入手 ，香港一個熟鋪的年回報率也就在其總價值的年化2-3%,商鋪的功能就是持續穩定，其避險價值比較寬泛，再說按照市場規律來說，商鋪的單價和租金還會上漲，當然需要綜合判斷你的資金實力而定，因為這個屬於具有長期投資很強的屬性。

1.租金是開發商給的你要注意了。給你幾年不給了。如果是商鋪周邊的價格，可以入手。2.看地點位置，如果在黃金地段，3.資金問題，你又有閒置資金。

你好，有人要投資嗎？深圳有專案，我已經投了100多萬，年華收益在24左右，外加百分之5的股份分紅。可以見面談。溝通

1 、得看您的商鋪產權年限:是40年的產權，還是70年住宅底商

2 、商鋪實際收益是否真的能達到每年固定收益7萬

3、除學校以外是否有其它固定人流量的支撐，商圈，配套，的完善成度

產權70年的住宅底商+年收益7萬（固定回報）+商圈配套相對成熟+穩定的消費人群！滿足以上條件完全可以購買，價效比優！

產權40年的沿街底商+年收益7萬（固定回報）+商圈配套相對成熟+穩定的消費人群！滿足以上條件，價效比適中！

綜合這兩種情況，作為投資都可以考慮！只是價效比高，底而已！這樣分析你自己可以準確的判斷了。

現在買商鋪，租金不應該是最主要的考慮因素，而是看商鋪的升值潛力。身邊的朋友今年2月份看中一個商鋪，當天交了定金，總房價280萬，4月底交剩餘首付百分之五十的當天，同樣的商鋪已經賣到400萬！前後兩個月，淨掙120萬。這些年房價在質疑聲中一路上漲，等反應過來發現房價已經高不可攀。

學校對面也不見得就是好地段，投資商業你要考慮到人流的走向，一街之隔有可能就不能做完全一樣的業態。或者你觀察一下現有的商鋪的都是在經營什麼。你這個投資回報率有點偏低了，看未來的發展空間吧。

還有，補充一下。單說你這個投資回報率，也別看網上說什麼十一二年回本才能買，現在有幾個商鋪能讓你十一二年回本的。主要自營的話就看好人流業態就好了，只要符合你想做的生意，可以入手。

還有，那些大佬們給你算細帳，說實話，意義不大，那要真算細帳的話是不是要把後期出租考慮進去，出租空檔期算不算？？物業費算不算？？房租漲價算不算？你怎麼知道是漲還是不漲？漲又漲多少？？

你提供的資料也比較少。建議你考慮兩點：1.自用的話是否符合你要經營的生意。

2.貸款還是全款。貸款肯定是不划算，但是你要手頭寬裕了可以一下全懟上，所以利息也沒法給你算細帳。

做決定之前，首先要清楚一個概念，就是商鋪的租售比最好在百分之六左右。舉個例子來說，如果你的商鋪賣的價格是100萬，那麼租的價格是6萬，這是一個比較合理的範圍，也符合市場定律。

滿足這一點，才能做到以下五點：

第一，符合風險低的資產投資法則。很多都資產投資風險都是比較高的，比如說你去投資期貨，股票，很可能一秒天上，第二秒賠的恨不得拿頭撞牆。相較來說，房產還是一個比較穩定的保值資產的方式。

第二，符合目前通貨膨脹規律。有很多的投資方式雖然風險低了，但是掙得那點錢還不如，通貨膨脹的速度。錢存在銀行裡一年百分之三的利息，這樣算下來，你的資產完全是負增長的也不行。

第三，符合高盈利預期，未來房價增值。房子是財富的象徵，是身份地位的象徵，未來的房價會處於一個穩定上升的階段，尤其是一二線城市，旅遊城市，房價的增值應該是能夠為你帶來不錯收益的一種投資手段。

第四，利用個人資產信用增高。有了房子，按時還了貸款，你的個人信用就增高了。而且房子作為一種抵押物，可以在銀行手中換取到流動資金，這些流動資金就能夠錢生錢，這是除了房子增值外的另一筆收入。

第五，便於未來融資。融資的時候投資人肯定是要看你的固定資產情況。房子就屬於很重要的一方面，一看這個公司靠譜，融資的事情就容易敲定了！

針對你的具體情況，170萬的總價，年租金七萬，那麼租售比大概在百分之四多。你可以參考這些條件來對比一下，你現在的租售比，在未來有可能漲多少？理論上以十年為期，其中包括空置期，如果平均能做到百分之六你就可以考慮投資。

謝謝你的邀答！沒有做過生意也不知道自己怎麼回答你。雖說我爸媽他們做生意但也只是小生意。不能給你肯定結論但卻可以分享自己真實看法。很多人都知道現在開發商不缺乏炒作。房價高並不代表就是個做好生意的地方，做生意一般就得要地段人流量好，然後自己自營什麼店消費給什麼樣的人群銷售門路等等太多因素都要考慮好，你的資金投放回收成本也是如此，能夠承擔生意風險的能力有多大隻要規劃好就行。做生意誰都不能保證自己穩賺不賠很多事情都是不確定性的。除了自身的能力外機遇財運也不可或缺。所以我們能給你的建議只能是理論，實踐只有自己嘗試就如賭石……

年租金七萬，說中介說的還是開發商說的，我告訴你實際是先把租金打對摺，中途還有人退租，，，，我朋友買的商鋪，中介說最少十五萬的年租金，結果只租了5萬，還三天兩頭斷租

不推薦購買！

中國經濟南移，建議選擇一線城市。即使上海，170萬也能賣到商鋪。

而且你這個回報率有點低。建議選擇10包租的，養不期也有租金這樣子。

不包租的話，空鋪期，養鋪期時間損耗有點高了。

個人建議，選擇南方。也可以投資上海65公里的海景房，上海的避暑山莊。這裡的住宅包租一年也在7萬以上，總價60多萬。

建議不要入手。隨著網路電商的崛起，實體商鋪這幾年一直在走下坡路。

開發商賣1,70萬加上各種稅費，到手要180多萬。年租金7萬，相當於年化利息3.8%，可能存銀行定期利息差不多。

而且是四線城市，將來的増值空間也不大。還要擔心中間換租客，幾個月的空置期！

如果手上有一筆錢，建議去問問省會城市住房，實在是不願意冒風險的話，還可以問問銀行的貨幣基金。