麻煩你去補一下最基本的金融知識然後在認真的讀一下央行的公告在來提問，目前你這樣知道的認為只是你讀書少，不知道的就直接問候你家人了，實在不行百度一下也是一種不錯的選擇，提高一下吧要不挺丟人的，還現眼。

降了？之前基準利率是4.9，很多地方可以基準利率的8折或者9折，而現在呢，最多優惠0.05個點，實際上是漲了。

8月25日傍晚，人民銀行釋出公告，為堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的。”定位，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，保持個人住房貸款利率基本穩定，對今後的商業定個人住房貸款利率有關事宜做出了8條相關規定，我們逐條來看看。

1、10月8日執行新標準

從2019年10月8日起執行新標準，在每月LPR的基礎上加點，合同期內加點數值不再作調整，也就是說，今後房貸合同簽訂後，如果LPR利率發生變化，房貸利率和LPR的差值是不會變化的。

比如5年以上LPR利率為4.85%，如果合同規定總加點100點，現在利率是5.85%，今後LPR變更為4%，貸款利率則變更為5%，這100個點不會調整。

2、房貸可以按週期協商重新定價

借款人可與銀行商定利率重新定價週期，最短週期為一年，基礎是最近一個月的LPR。也就是說今後房貸調整不調整，借款人和銀行協商確定，如果調整的話就要按上面的規則。

比如我貸款時和銀行約定兩年調整一次，那麼就以兩年後前一個月LPR為基準，按合同的約定加點數調整，比如兩年後上月LPR為4.5%，加點100點，利率就變更為5.5%，這就是說，利率有可能升，也有可能降，是不確定的。

3、控制房貸利率的最低值。

首套房貸利率不得低於LPR，二套房貸利率不得低於LPR+0.6%。注意這是最低標準，具體利率需還要看所在城市和商業銀行規定，至於最終加多少個點，要看合同。

比如張三要二套房貸款，LPR為4.85%，基礎利率為4.85+0.6=5.45%，商業銀行加點80個基點，則張三的貸款利率為5.45+0.8=6.25%。

4、各省人行指導各城市確定加點下限

人民銀行省級分行按照“因城施策”原則，指導各城市確定首套房、二套房貸加點下限。

比如，山東省可以指導濟南、青島設定不同的加點下限，假設青島首套最低加點20個基點，二套最低加點50個基點；濟南首套最低加點15個基點，二套最低加點60個基點。

5、商業銀行確定具體加點數額

商業銀行在國家、城市加點最低下限的基礎上，根據自身情況合理確定每筆貸款的加點數值，也就是說，商業銀行不能降低國家和城市確定的最低利率利率，可以在此基礎上上浮房貸利率。

比如LPR為4.85%，國家規定首套房不低於4.85%，某城市規定首套最低加點20個基點，那麼商業銀行要在5.05%的基礎上考慮再加多少個點，比如某商業銀行確定首套再加50個基點，那麼首套房貸利率就是5.55%了。

6、保障借款人合同權利和消者權益

要求金融機構做好政策宣傳、解釋、諮詢，嚴謹提供“轉按揭”“加按揭”服務。

7、時間銜接問題

2019年10月8日前發放的個人住房貸款和已簽訂合同但沒有發放的個人房貸仍然按照原合同執行。

8、其他說明

商業用房貸款利率在LPR的基礎上加點60個點，住房公積金貸款利率暫不調整。

以上就是本次住房貸款利率整的主要內容和說明，為作者個人解讀，僅供參考，如有不準確的地方，以權威機構說明為準。

昨天（8月25日）央行釋出了《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。很快，我們身邊出現了各種顫抖！重磅！鉅變！歷史性變革等關於利率變化的影響。總之看完感覺，臥槽變天了都！

沒買房的或者正準備買房的購房者看的心慌慌。有人說利率要大漲，趕緊10.8號前買房，不買虧了！有人說這是樓市利空，樓市、炒房、投資被定點打擊，眾說紛紜。

原檔案專業術語很多，很多人說看不懂。更多人表示管不了這些亂七八糟的，什麼解釋，什麼邏輯。我只關心我買房到底受不受影響，受啥影響?

不廢話，這份極簡解讀您可以看一下。

01

這個政策的實行時間

政策是2019年10月8日實行，已經發放和已經簽訂合同未發放貸款的按照原合同走。10月8日後簽訂合同的開始執行新政策，緩衝時間很足。

02

利率到底是要漲還是要跌？買房是不是要掏更多利息？

答：基本不受影響

1、這個政策的本質還是調控，新的貸款利率政策相當於最佳化後的一個浮動機制，更貼合各城市的不同情況，響應更迅速。政府能夠更“因城施策”對樓市進行調控，這是本質也是目的。

2、央行答記者問，明確表示【人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。】關於利息支出官方回覆已經說的很清楚了，瞎起鬨的、製造恐慌的歇歇吧！當前的樓市政策從來都是維穩的

03

新政策實施後利率要怎麼算？

先來看看我們以前怎麼算的

4.9%的基準利率（按照近幾年的通用執行標準）

實際執行利率=執行利率X比率

打9折就乘以0.9，上浮15%就乘以1.15，上浮25%就乘以1.25[10.8號後請忘記]

以後的利率演算法

基準利率沒有了，官方稱之為LPR（是啥不重要，你可以當做以前的基準利率）

演算法有個簡單的公式，實際利率=LPR+X+Y+Z

政策實行後這個LPR將會一月一公佈（這個注意了，每月的數值可能不一樣），這也代表著以後上個月籤貸款和這個月籤貸款存在著不同的可能。這個LPR咋來的咱不用管，你就當政府定的好了。

基點X本質上是政策定點打擊；什麼意思？上文講過了，原則上首套房X=0；二套房X=60個基點=0.6%；商業用房（辦公、商鋪、公寓等）X=60個基點=0.6%；

簡單理解國家在保護剛需，首套房給予優惠不加基點，相反對於購買二套房和商業用房（其實這兩個你可以理解為投資）透過加基點進行抑制；

基點Y本質上是各地調控的一個變動；比如樓市過熱需要調控，可以在Y部分加點，比如銀行信貸額不足也可以在Y部分加點。

基點Z本質上是基於個人徵信，銀行的一個風險調控；比如你徵信比較差，銀行可以額外再加基點，相當於收你更高的利息；

我們算兩個實際案例：

比如甲購買首套房，假設購買時LPR4.85%，當地沒有多加基點，徵信非常優越，那麼他購買的利率就是4.85%；

乙購買二套房，假設購買時LPR4.85%，當地額外加了20個基點，徵信非常優越，那麼他購買的利率就是4.85%+0.6%（二套房硬性規定）+0.2%=5.65%

注：這個公式不代表官方演算法，僅代表個人觀點方便大家理解；

我們回頭來看看，這個政策對當下的利率有本質影響嗎？

沒有！

以前也調控，只不過我們是基準利率上浮的演算法，現在是LPR+基點演算法，並無本質區別，你要知道政府只要想調控，怎麼都能調控成功。

有人說：利率鉅變，國家再無打折利率!

事是這個事，但過於譁眾取寵。請問，你現在買房享受到了基準利率打折了嗎？也沒有吧？這個說法基於利率計算上，購房者購房利率最少就是當月的LPR。那麼我請問，以過去幾年實行的4.9%的基準利率，就算打九折也就是4.41%吧。LPR每月一變（8月20日5年期以上LPR為4.85%）以後如果信貸寬鬆LPR降低到4.41%吧的話，這和以前的打折有本質區別嗎？還是那句話你要知道政府只要想調控，怎麼都能調控成功。

04

我現在要買房，是趕在這個政策前，走貸款？還是在這個政策後？

1、對於剛需購房也就是你是首套房，我建議你等等新政策。

目前利率上浮（現階段政策）有點誤傷剛需的嫌疑！新的政策就差把【剛需、買首套房的我要保護你】寫在臉上。一句話，可等。好好珍惜自己的處女貸，從這個角度能買個三房不買兩房、一房，多享受利率優惠才是正事。

2、對於購房投資等沒有區別，如果時間湊合的話，我建議你政策前購買。

有一點需要特別提醒：我們可以透過政策明顯的讀出一個訊號，國家對炒房的持續打擊。事實上從”房主不炒“這麼白話的口號提出，已經大大小小的實行了一個又一個的政策。

對於投資客，一定要比以往更謹慎的選籌，選投資標的。因為你的持有成本未來會越來越高（未來甚至不排除高房貸利率代替房產稅的做法）站崗三五年一交易發現不賺一分錢也會很常見。

對於購買商辦（商鋪、寫字樓、公寓）更更更更更加謹慎。利率政策單獨把商業用房列出一條，你就可以看出定點打擊之甚！這些物業本來流動性就差，投資難度係數又巨高，未來持有成本不排除進一步加大可能。請別蹚這趟渾水。

05

對樓市的長遠影響

對樓市長遠無疑是利空的。

可以看出目前樓市的調控政策越來越細化，越來越因城制宜，因時制宜，響應也越來越迅速。而這很明顯，國家正一步一步在剝離、脫離地產依賴的常規路徑，這對於地產行業本身就是一個打擊。

對於個人投資來說，這也是利空。代表著在房產上未來可存在的套利空間正在被一步一步壓縮。投資、炒房已經被盯上了，利率加基點只是開膛炮。房產投資未來要變成一項技術活，那個閉著眼買房就能實現暴富、階層跨越的時代一去不復返了。

哈哈，這裡面恐怕是有誤會啊，目前的5年以上的貸款基準利率是4.9%，而現在的利率基準是要看LPR的，當前（也就是8月份）的5年以上的LPR是4.85%，這個確實是比央行規定的貸款基準利率要低0.05%。但是這個並不意味著10月8日房貸利率要下降了啊。

1、LPR是每個月都更新一次的

當前1年的LPR是4.25%，而5年以上的LPR是4.85%，看起來是比4.9%要低一點，但是LPR是每個月都要更新一次的，到10月份的時候沒準到5%也不一定的啊。

LPR是貸款市場報價利率，這是利率市場化改革的核心一環，當前的利率存在央行規定的基準利率，包括存款基準利率和貸款基準利率，但是市場上又有一個實際的貸款利率。而實際的貸款利率是在貸款的基準利率基礎上進行一定幅度的上浮和下浮，這種利率定價的方式無法完整的反應出市場的變化和需求。所以才有了LPR的形成機制。

2、LPR不是為了降低房貸利率而誕生的，是為了利率市場化而誕生的

LPR的形成機制一推出，而且因為5年期的LPR是4.85%，這個就導致很多人認為這是降低房貸利率的節奏，這個我只能說：你們想多了。

未來的貸款利率市場就是要用LPR來代替原來的貸款基準利率，從而實現利率的市場化，這裡利率雙軌制並軌的舉措，並不是有意去降低房貸利率。

3、從此以後不會再有利率打折了

從前房貸的實際利率是在貸款基準利率基礎上上下浮動，在2016年的時候是下浮的，下浮幅度大概是10%，但是當前的房貸利率是上浮的，全國首套房房貸利率上浮平均幅度大概是10%。

而以後的實際房貸利率都是在LPR的基礎上加上一定的加數而形成的，也就是說當前的LPR 是4.85%，那麼實際的貸款利率只會比這個利率更高，所以也就是說LPR是房貸利率的下限。

而對於二套房來說，房貸利率至少要在LPR的基礎上加60個基點，比如按照當前的LPR，二套房的利率起碼是5.45%。

總結：從短期來看，LPR機制的形成對房貸利率並沒有什麼影響。

10.8號開始執行新的房貸政策是確定了，但是如果說房貸利率降了就不準確了。現在房貸利率的計算方式是基準利率*上浮或下調係數，例如：上浮10%就是4.9%*（1+10%）=5.39%，這個就是實際執行的利率。

其中，4.9%是基準利率，調整權在央行；上浮的10%是央行下放給商業銀行的權利，各家銀行可自行根據市場情況調節係數；

10.8以後的房貸利率的計算方式是LPR+省基點+個人基點其中LPR替貸了基準利率，央行每月20號9點會公佈最新的，其標準來源於指定的18家銀行的市場貸款利率報價，去掉最高和最低值，剩餘報價的平均值就是當月的LPR，所以，這個利率是緊貼市場行情的。省基點，即本省根據當前的經濟形式和市場變化，要求的最低加的基點數，有點類似於之前的上浮或下調係數

個人基點，這個之前是沒有的，本次調整後新增加，銀行會根據借款人的資質進行評估，具體加多少以銀行為準。

舉個例子：

8月20號央行公佈最新LPR，5年以上貸款LPR為4.85%，省基點首套加30點，個人待評估，如果此時申請貸款利率為：4.85%+30+個人評估基點

所以，這不能說是利率降了，從當前來看，4.85%確實比4.9%降了，但這只是8月份的LPR，10.8號時參考的是9月20號公佈的LPR。

最重要的是，省基點這個數是由各省把握，具體是30點還是50點都不一定，還有個人基點這個不確定因素，以後的貸款利率市場可能每個人的利率都不一樣。

而在最新的貸款政策裡有要求，首套利率不得低於LPR，以前利率打折的情況再也不會出現了，只能期待LPR下降。二套利率至少要加60個基點，這是下限，不能突破，且基點要跟隨整個還款週期的。綜上，新政只是利率的計算方式上發生了改變，更能反饋出市場貸款的實際情況，且利率調整的初衷也不是為了降房貸，而是為了利率的市場化而誕生的，這也是中國利率市場化改革的最核心目的。

房貸方面，“基準利率”這個詞正式退出歷史舞臺。10月8號以後，也沒有“上浮多少倍”這個說法了。

比如“加點多少點”，將成為房貸合同的約定。如果合同裡寫是加100個點，30年貸款期都加100個點。

1個“基點”是萬分之一，100個基點就是1.00%。

最新的長期LPR利率是4.85%，加點100，就是到5.85%。

大家的利率水平都會不一樣。比如你是在11月初籤合同，那麼就參考10月20號上午九點半央行公佈的最新“LPR利率”。12月初的合同，就參考11月20號的，以此類推。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

誰說的，從10月8日起，房貸利率降了，沒有這一回事，是不是某些人忽悠購房者買房啊。

央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，按揭貸款利率從10月8日起執行新的貸款利率，那就是不再以基準利率上浮多少百分點計算按揭貸款利率，而是以LPR加點的形式計算按揭貸款利率，這不會導致按揭貸款利率的下調。

就新的貸款利率計算方式，央行官員強調保持個人住房貸款利率基本穩定。“具體怎麼操作，過幾天央行將釋出個人住房貸款利率政策的公告，但有一點是肯定的：房貸的利率不下降。”

央行官員緣何強調房貸利率不會下調，在於高層已經對地產調控政策進行了定調，央行必須遵從高層的地產調控政策，而不是反著來，放寬信貸，導致地產調控出現不和諧的聲音，央行要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

如果在關鍵時刻，按揭貸款利率下調，那麼就會給市場釋放一個強烈的訊號，是不是地產調控鬆動了，可能又會導致投資性購房投機型購房增加，與房子是用來住的不是用來炒的完全背離，走出新的房價反彈，導致調控政策效果打折扣。

從銀行來說，目前信貸資源較為緊張，不少地方二套房按揭貸款暫停辦理，等待新的按揭貸款指標，銀行也不可能下調貸款利率。

從另一個方面來說，銀行對中小微企業貸款利率面臨下行的風險，利潤遭受影響，再度下調按揭貸款利率，豈不影響更大，因此銀行更大可能是適度提高按揭貸款利率，對沖實體經濟貸款損失。

地產貸款利率不會降低，下半年大機率有上漲空間。

房貸利率確實存在下調的可能性，但是隻針對首套房及個別庫存極大的城市，房住不炒的戰略佈局不會變。

降低實際利率

國務院總理李克強8月16日主持召開國務院常務會議，部署運用市場化改革辦法推動實際利率水平明顯降低和解決“融資難”問題。

主要有五個舉措，

第一，是改革LPR。

改革完善貸款市場報價利率形成機制，在原有1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，由各報價銀行以公開市場操作利率加點方式報價，全國銀行間同業拆借中心根據報價計算得出貸款市場報價利率併發布，為銀行新發放貸款提供定價參考，帶動貸款實際利率水平進一步降低。

第二，是促進信貸利率和費用公開透明。嚴格規範金融機構收費，督促中介機構減費讓利。

第三，是多種貨幣信貸政策工具聯動配合，更大發揮擔保體系作用，降低實體經濟融資成本，確保實現年初確定的降低小微企業貸款綜合融資成本1個百分點的任務目標。

第四，加強對有訂單、有市場、有信用企業的信貸支援，確保不發生不合理抽貸、斷貸。

第五，要著力解決小微企業“融資難”問題。強化正向激勵和考核督導，引導銀行積極拓展市場、創新業務模式、改進業務流程，更好服務實體經濟

LPR的重大創新作用

經過多年來利率市場化改革持續推進，目前中國的貸款利率上、下限已經放開，但仍保留存貸款基準利率，存在貸款基準利率和市場利率並存的“利率雙軌”問題。

銀行發放貸款時大多仍參照貸款基準利率定價，特別是個別銀行透過協同行為以貸款基準利率的一定倍數（如0.9倍）設定隱性下限，對市場利率向實體經濟傳導形成了阻礙，是市場利率下行明顯但實體經濟感受不足的一個重要原因，這是當前利率市場化改革需要迫切解決的核心問題。

完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，提高LPR的市場化程度，發揮好LPR對貸款利率的引導作用，促進貸款利率“兩軌合一軌”，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本。

新的LPR由各報價行於每月20日（遇節假日順延）9時前，以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和華人民銀行網站查詢。

由於銀行表內FTP定價此前多數存在兩套體系，一套是基於市場利率定價，適用於金融同業市場，另一套是基於存貸款基準利率，適用於存貸業務。在兩套FTP定價體系下，市場利率的下滑無法有效傳導至銀行貸款利率這一端，導致貨幣政策寬鬆的效果傳導至實體經濟的效果有限。

同時，由於銀行在貸款端定價錨定的是貸款基準利率，上浮與下浮的比例依然受到隱性的制約，對於部分高風險的客戶，無法對其進行有效的定價，導致金融信貸資源無法有效輸送至政策扶持的高信用風險中小微企業，而是大部分集中在房地產等具有優質抵押品的行業。

因此，為提升貨幣政策的實施效果，更好發揮利率價格對資源配置的功能，有必要推進貸款利率市場化

關於房貸

央行公佈的基準利率+政策調控下的浮動加成，例如目前央行基準利率為4.9，很多城市為了響應「房住不炒」調控大基調，主動上浮10～20%，那麼房貸利率就是5.39～5.88。

而現在我們的房貸利率的演算法變了，是用「近一個月“貸款市場報價利率」+「加點」。其中市場報價利率就是LPR，即金融機構對最優客戶執行的貸款利率。這個數值的決定者不再是央行，而是由18家全國性銀行根據近期市場情況集中報價，然後去掉最高值和最低值，加權平均算出來的。

首套房貸利率下限跟五年期LPR走，二套房貸利率下限在LPR基準上加60個基點。之前是4.9%、5.39，新政後是4.85%、5.45%，首套降低，二套提高。

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。

中長期來看，房貸利率大機率會跟隨LPR的方向，只是短期受制於調控壓力，會抑制跟隨力度。

所以我說對於首套房和庫存極大的地區，房貸利率可能會降低，而對於熱點地區和多套房使用者就不大可能了，房住不炒和差異化調控透過LPR加點機制市場化調控。炒房時代結束了。

揭穿春秋大夢……

不知你是咋想的，竟然花高價租房住，你不感覺自己很傻嗎？

看是你買了新房，其實：在你沒還完貸款和利息之前，你實際是在花高價租房住，如：你首付30萬，貸款100萬，30年還完貸款100萬和利息100萬(利率按5.6%算)，你這30年實際是花230萬租房住，如果加上30年的物業管理費都不止230萬，每年你的租金不低於7.6萬！你租的是豪宅嗎？不，你租的是普通房！當你還完貸款和利息後真正成為房子的主人時，你的房子水泥管線(符合標準的水泥、PEX管、或PPR管壽命只有50年)都已經老化破舊不堪了，有的甚至成了危房！你面臨的是漏水、漏電、牆皮脫落、防震差等諸多麻煩，而此時你手裡會沒有一文存款，維修都成問題，再想住新房做夢吧！………。在北京4環外用3.5萬/年就能租到兩房一廳的電梯新房住，就是再高點租金30年至少也能省100萬，而這100萬又可以租新房住，德華人為什麼喜歡一輩子租房住就是這個道理，省錢！省的錢可滿足人生各種可能的需求和願望，如此何樂而不為呢？……