個人認為短期內一線城市的房價不會大漲。一線城市就四個——北上廣深，目前北上深中心城區的房價已經高達10萬元/平米左右。價格已經達到了相對高度，城市化程序中一線城市的發展已經達到一定水平，今後的政策和各種資源會相對向二三線城市傾斜，一線城市相對達到人口資源的飽和狀態，今後的房價應該不會有大幅的增長。

2018年10月23日 星期二 （農曆九月十五） 

1、【個稅專項附加意見稿：首套房貸利息按1000元/月扣除】根據新修訂的個稅法，住房貸款利息方面，納稅人本人或配偶發生的首套住房貸款利息支出，可按每月1000元標準定額扣除；

2、【70城房價漲幅衝高回落 樓市調整仍將繼續】9月份的房地產資料相繼出爐，衝高回落跡象明顯。70個大中城市中，房價環比上漲的城市數量在8月份創下新高後，9月則降至64個，一線城市房價漲幅回落明顯，中西部城市領漲全國。業內預計，雖然今年全國商品房銷售額仍能創下歷史新高，但後續增長乏力。市場信心消散後，觀望情緒日益濃厚，樓市調整仍將繼續。 

3、【統計局：一線城市商品住宅銷售價格環比下降】國家統計局釋出2018年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料。一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降，二三線城市漲幅回落；一二三線城市前三季度商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比去年同期均有所回落；15個熱點城市新建商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，漲幅回落。 

4、【外資加大中國樓市投資 越來越關注一線城市地產】仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示，隨著融資環境繼續收緊，境外投資者變得更為活躍，“他們正加緊腳步抓住目前的投資機會增加對中國的資本配置。若干正在程序中的大宗交易，均可見外資機構積極參與其中。”

上海是中國大宗物業投資的首選地，也是最活躍的城市，根據仲量聯行的資料，2018年第三季度，全國的總成交量同比上升25%至536億元，其中上海的總成交額佔全國60%，達到321億元，環比上升90%，同比上升69%。鑑於目前若干大宗交易正在談判程序中，仲量聯行預計，未來2-3個季度，上海的成交將會保持活躍的勢頭。 

房價的漲跌很大一部分取決於該城市的人口，只要持續有人買進，供需關係達到供小於求，那麼房價勢必會漲，現在政府限購，主要是把需求限制住了。

也會跌，商品房本來就是商品，商品有漲有跌很正常，不過跌幅不大，一線城市上漲的機率更大，現在中國的一線城市，北上廣深已經成為了世界的一線城市，吸引的人才都是來自世界各地。而且這些人都不缺錢。

統計局公佈了10月70個大中城市價格指數情況。先講結論，我看完資料之後，確認之前在文章中我多次提到了樓市進入冬天的結論。

在這裡我挑了70個大中城市二手房住宅銷售價格指數的情況。因為新房由於限價的原因，不能真實反應政府的意圖。而二手房市場更多的是來自於市場中介機構提供，能夠反應真實的交易情況。

我們看一下10月份70個大中城市價格指數。

大家可以看下圖中框紅顏色的地方，環比小於100的意思就是代表著價格比上一個月下跌的意思。有幾點訊號：

1、這個月14個城市二手房交易環比下跌，這是此輪樓市調整以來最多的一次。

2、一線及新一線城市二手房價進入調整，大家可以看到北京，上海，深圳，廣州，杭州，天津這些典型的城市，二手房環比下跌。事實上前幾個月環比下滑的城市中就有它們。可以說，一二線城市在成交量逐步下滑的情況下，按照量在價前的原則，價格終於扛不住了。

上面說了價格，那我們看一下，全國商品房銷售面積的情況，大樹理了近兩年每個月商品房銷售面積，從下表中，我們先看累計同比這一列，2018年7月的時候，銷售面積累計同比4.2%，達到全年的增速的最高點，但隨後銷售面積就逐步回落，到最近剛公佈的這個月銷售面積累計同比增速僅有2.2%。在7月份中央政治上局會開講了堅決遏制房價不能漲。隨後，樓市開始發涼，各地房鬧開始出動，鬧得不可開交。從資料大家可以看到，成交面積明顯下降。大家可以看到當月銷售面積同比這一列，連續兩個月成交面積同比下降。

戰略位置。省府。交通樞紐。環境。金融工商業中心。文化中心。人才多發地。有些因素是可以改變的。有些很難改變。

首先我們來看房價的水平，如果拿上海市中心的房價跟紐約曼哈頓房價或者東京銀座附近的這個房價去比較，其實並沒有比他們更貴，特別跟紐約還有不少的差距。但是紐約和東京這樣城市的房價，它隨著CBD，中央商務區或者市中心往外圍去走的話，房價下降得非常厲害。而上海這條曲線會比較平一點，離市中心10公里到20公里以外房子，可能我們就比它們貴了，那麼這樣一來的話，你平均一算，就好像是我們的房價更貴，但其實這個比較是有點問題的。

那麼這個事情，必須要從2003年開始講起。2003年開始，中國開始實施，對於人口流入地，特別是一線城市土地供應開始嚴加管理。

當時為什麼要這樣去做呢？因為有一個普遍的想法，就是覺得中國一線城市太大了。那麼既然要限制一線城市的發展，怎麼限制呢？就從土地供應去限制了。所以實際上從2003年到今天，十多年的時間裡，人口不斷地往北京上海這樣的地方流動，但其實我們的土地供應和相應的住房供應是跟不上的，那麼這樣一來，房價就必然會往上漲。

那麼除了土地供應的總量是受限制以外，在既有的土地供應，如果去看結構，中國城市，特別是一線城市，其實我們的工業用地比重太高，而商業和居住用地的這個供應相對來說又是比較緊的。然後在商業和居住用地裡面，我們的居住用地又比較少，商業用地又相對比較多，那這裡面有什麼邏輯呢？地方政府要最大化它的稅收，因為商業地產造的寫字樓，有公司進駐，那就帶來源源不斷的稅收，而住宅的這個供應，土地批租就是70年。

那麼第四個，對住房供應嚴重的制約，就是容積率管制，實際上不管是在北京還是在上海，我們對於建築容積率管制是非常嚴的。

好，剛才我講了幾個因素加起來供給方就嚴重短缺，那麼這樣一來房價就上漲了。根據我的研究，在2003年以後，中國出現了非常明顯的房價的分化。在那些土地供應沒有受到政府嚴格管制的城市，房價其實漲得並不太多，基本上是一個需求不斷上漲的反應。真正貴的其實是東部的一些城市，尤其是東部的一線城市，其實在需求增長的同時，主要是因為供給受限制太嚴，結果導致房價上漲。

那從您的角度來看，現在我想要資產保值增值，還能不能去買一些城市的房子？

可能很多人也會問我，你可能話裡有話，可能會問我是不是房價會往下跌。我覺得在中國談這個事，你一定要知道幾個基本的事情，第一，中國仍然處在一個快速的城市化的過程當中。總體來講，雖然現在政策很嚴，導致這兩年增長速度慢下來，但總的來講一線城市人口還是在增長，那麼收入水平，如果你相信我們能夠實現中國夢的話，那麼每年會保持有6%甚至更快的增長速度。人口的增長和收入水平的增長是帶動住房的需求最基本的兩個因素，那麼這兩條如果能持續的話，那麼在需求端它是會有一個可持續性的。

那第二個問題，我們跟西方發達國家、市場經濟國家有非常大的不同，就是中國的這個房價，它會影響到土地的批租收入。如果房價下跌的話，土地批租收入就會，比如說會降下來，而這個土地批租收入就是構成地方政府非常重要的財政收入的來源。如果房價下跌以後，可能會影響到商業銀行貸款的質量，但中國有幾個大的商業銀行都是國有，所以這些因素如果你通通考慮在一起的話，我總結一下，就是中國恐怕是世界上唯一一個政府的利益，企業特別是商業銀行的利益和老百姓的利益深度糾結在一起的這麼一個國家。

那麼這樣的話，你對於房價的判斷，就要去問問自己了。

你認為不認為，如果出現房價大幅度的下跌，政府會去救這個事，如果你認為他不會，那麼我沒話講，那房價就可能會跌。

但你要覺得政府不會希望看到房價下跌的話，那你想中國政府如果想讓房價不跌，它可以用的手段太多了。因為現在供給是政府在控制，它可以控制供給，對吧，需求呢，現在需求是控制的，如果房價真下跌，它取消限購。歷史上上海甚至出現過藍印戶口，還出現過退所得稅，對吧，所以這些事情都是政府可以用來調控房價的這個工具。房價最好是既不要猛漲，但是恐怕它也不會希望房價下跌，造成一些系統性的金融風險。

您怎麼看這個限購政策，以及對未來會不會取消限購這樣的政策有什麼預期？

陸：限購這個政策它是有一定道理的。

第一呢，從房價的普遍變化角度來講。如果一個市場上處於一種大家瘋狂想把住房作為一個資產來買這樣一種狀況，就會導致短期房價的暴漲，那麼這時候稍微從需求方去限制是有道理的。

那麼另外一個限購的這個道理就是從公平角度來講，在這個房價上漲的通道里面，如果我們對需求有一個限度的話，能夠導致比較高收入的人能更加有這個能力去享受未來房價上漲的空間，實際上有一個再分配效應在裡面。

但是如果我們把時間拉長來看，如果你看房價變化的週期，在2015年之前，中國的房價有一段時間漲得並不快，甚至有些地方房價下跌。所以大概就在這個時候，你看全國各地，除了少數一線城市以外，又開始放鬆對於需求的限購，那麼中國目前所處的階段，正好是在過去這一年多的時間裡面，房價有一個快速上漲的通道，所以我們對於房價整個的調子是處在一個控制需求的角度，這樣去管制。那未來，在過了一段時間以後，我想又會恢復以前房價上漲慢下來，會跟這個收入上漲的速度，有一個慢於收入上漲速度的這麼一個趨勢。那麼這時候，可能限購的政策有點鬆動，那麼同時，大家都在提出所謂叫穩定發展中的市場的長效機制，這個長效機制實際上就是供給不斷去適應需求。

如果這個機制建立起來的話，其實限制需求方面的政策主要是解決公平性的問題，而不是為了去抑制房價上漲的本身。我想限購的放鬆可能只是一個時間問題。

回到我們生活當中，有很多白領在考慮一個問題，我是留在上海北京這樣的一線城市發展呢，還是回到老家，回到一個小城市裡去發展？

房價上漲以後，的確是你剛才講的情況，一方面個人生活成本高上去，還有比如你自己做公司，你僱傭的員工，他的這個收入多富裕，那麼實際上在你這一端，就體現在你的勞動力成本，所以一些企業覺得受不了，那麼在這種情況下，的確出現一些人和企業在離開中國的一線城市的現象。那我覺得是這樣，在北京上海的生活成本，的確是你發展的一個構成。但你覺得成本太高了，擠壓你的利潤，我覺得離開也是一種權衡。

但是我必須要講第二句話，其實這樣的做法對一線城市是有傷害的。比如像今年上半年，廣州和深圳的經濟增長速度已經超過上海。上海會不會願意看到這樣的現象持續十年。那麼從最近的趨勢來看，上海它不是沒有反應的，它有反應，它要增加一百多萬套租賃制、租賃住房投入到市場上去，那麼這樣一來的話就可以把成本降下來。那我為什麼提這個事情呢？就是這種市場經濟所形成的客觀規律，它對於政府政策調整的倒逼作用，它會使得你現在所看到的一些政策所引起的結果，也許它會在某一時況下，會自發去調整。

總的來講，我要朋友們，就是一線城市，它對於發展某一些行業，是有它不可取代的優勢，特別是那些現代服務，特別是資訊、知識、技術為核心投入品的一些帶有創新功能的行業，一線城市匯聚了大量的人才和最先進的理念、科技、技術。那麼這樣的話，如果你是屬於這個行當的人，而且你對自己未來的發展是有一個比較好的預期，你希望在這個行當裡做最頂尖的話，我覺得恐怕從你一生的職業發展道路來講，年輕的時候多選擇在一線城市待一待，積累自己的經驗，然後等到年紀慢慢大了，不管你就是選擇留在一線城市，還是帶著更豐富的經驗，到那個時候再離開一線城市，我覺得對自己一生的職業發展應該是一個不錯的選擇。

有人說，一線城市只有少數人的夢想和多數人的工作，大家在假裝生活。人日發文反駁，真實的生活充滿希望。我們認為，大城市有大城市的繁華與便利，小城市也有小城市的小確幸。

房子是商品，價格的漲跌和供需關係有這麼密切的聯絡，一線城市的人口還是淨流入的，並且越來越多的有知識有文化的人才還在不斷湧入，這些人的購買能力又很強，所以一線城市的房產大機率是不會跌的，但是有特殊情況時，還是會跌的，特別是遠郊區的房子。

多方面看房產市場，自從中國進入商品房時代，中國經濟就進入了高成長期，北上廣深一線城市從最初的千元。這嗯多年伴隨著每日的朝陽聆聽著國歌，突飛猛進現在居然好地段每平米超過幾十萬。

個人認為不會跌的原因 第一.一線城市的土地市場的稀缺性，第二.最好的市政配套在一線城市，最好的教育資源在一線城市，最好的企業在一線城 市，最新的潮流在一線城市，最好的人才也在一線城市，越來越多的人想向一線城 市靠攏，房價上漲也是必然。隨著城市規模的不斷擴大，為了保證現有人群 的利益，也為了保證流入的人口是高素質，只有對後來者提出更苛刻的條 件。所以一線城市的房價如此堅挺，就像芝麻開花節節高，接下來限購、限貸以及戶口遷入限制

一線城市就是北京、上海、深圳、廣州這四個城市

房價的漲跌遵循短期看土地，中期看金融，長期看人口，這四個城市毫無疑問擁有巨大的人口虹吸效應，恆者恆強。

為什麼人才要流向這些城市呢？這些地方的資源是其他地方遙望而不可及的，無論是教育，交通，醫療，政府服務，城市基礎設施等都是集合了全國的優質資源。比如我在上海呆了10年幾乎沒有碰到過停電現象，回到老家覺得不可思議。

一直再漲！一線城市中心區域新開盤，現有錢也買不到！要後門。

一二線城市房價漲不漲對普通人來說，都沒太大關係，經過開發商和炒房客大量炒作，房價泡沫越吹越大，現在已經脫離了房屋的居住屬性。一二線城市的房子，三四線城市和縣城的房子，最終功能還是居住，沒有太大的區別

要漲。人都到大城市工作就業成家，大學生，農民工，民企老扳高層等。大家說房漲不漲，租房都租不到。

誰說一線一定漲，只有資源，買房為了什麼？資源，沒有資源誰來買，有資源，為了資源，才買的，資源都是稀缺的，要是沒有相印的配套設施資源，誰會來，

主要看城市人口，人口增長，供需不平衡，需求量大於供給，房價只會上漲，不會下跌！

一線城市的房價就好比，城市中大型商業地產的門面房一樣，位置好，客流量大，房價高租金就高！人們都掙著搶著要！！！房價和租金肯定不會便宜！除了政策調控影響房價

看看東京,紐約巴黎房價跌了嗎？

暫時不會跌，國家政策調控是一方面，現在各大銀行也已經上調房貸利率。

當然，世界任何國家一線城市的房價都不是普通人能承受的起的

農場的往鎮上跑，鎮上的往城裡跑，城裡的往大城市跑，大城市的往國外跑，國外的往農場跑，但是越往上人越少，總而言之房價一個追著一個跑