嚴格的說，公攤面積應該由開發商承擔，開發商開發時已經把公攤面積計算好了，在商品房總開發成本里，公攤面積再讓買房者買是強賣行為，買房者的是房屋建築面積，超出建築面積的都應該由開發商承擔。

買房對每個家庭來說都是非常重要的事，而我們知道一套商品房的面積是套內面積加公攤面積之和，對於房屋有關係有影響的無疑就是公攤面積的問題，所以有很多人非常想要了解一下關於公攤面積的標準問題，在這裡先說一下本人的商品房情況，我在2016年9月，購置了一套商品房，房產證上顯示的總面積是78個平方，套內面積為63.5個平方，也就是說公攤面積為14.5個平方。（佔比差不多18.59%）由於商品房的價格普遍比較高，目前中國對於公攤面積的處理也尚無明確法律法規出臺，所以對於公攤面積究竟多少算合理也一直是商品房買賣過程中爭論的焦點。

至於公攤面積是誰發明的，這個應該難有定奪，但是一般這個面積由房地產管理局測繪中心來進行 ，一般開發商在交付房產證的時候會給業主一個‘房屋面積測繪報告’或‘面積界定書’的檔案（給你的是影印件），購買過商品房的應該多清楚，裡面很詳細的介紹了分攤情況及你的房子的各面積構成情況， 這個檔案是具有法律效力的檔案！

由於國家在公攤面積上沒有明確的規定必須控制在哪個區間範圍內，所以公攤面積究竟多少算合理也沒有明確的界定。所以這裡我只能給大家說一下一般的房子公攤面積的比例，僅供大家參考。

一般18層以下的板式住宅公攤約在13％~15％，點式的樓盤公攤大多在15％~17％，而30層以上的住宅因為電梯數量的增多，公攤通常都在25％左右。按照這個標準，我開頭提到的我自己購置的商品房樓層在26層，不是開放式的，是完全的住宅式的房子，公攤面積佔比在18.59%，所以應該不算太高，還算合理，所以看到此問題的朋友們，參考這個標準，自己對照一下，看你購置的商品房公攤面積是否合理。

對於準備購買商品房的朋友，對於公攤面積的多少，這個標準可以參考，一旦過高，我覺得就不是特別划算了。

最後給大家說一下我個人的一點經驗：單位房一般公攤小，有贈送面積，但並未納入房產證，所以房子面積比房產證大，還有其他商業房，比房產證小是不見怪的。尤其是二手房交易要注意，籤合同的時候，最好規定是按照房產證的面積為準。或者提前測量，再籤合同。

這點南房叔真的不知道，因為南房叔入行的時候，已經有了公攤面積。網上搜索一下，有人說是華人首富李嘉誠的發明，這個南房叔不打算去研究真偽，誰發明的南房叔認為不是核心問題，關鍵還是是否合理。

那麼公攤是否合理呢？

2.我們先來了解什麼是公攤

公攤面積是分攤的公眾共用面積的簡稱，他與套內修建面積之和構成了一套商品房的建築面積。公攤面積包含電梯井、樓梯間、管道井、配電室、走廊、門廳、垃圾道，為該棟樓效勞的管理用房、公共用房。

在有電梯的板式小高層建築中，公攤面積比例通常在15-20%之間。在有電梯的板式高層建築中，公攤面積比例通常在18-25%之間。在有電梯的塔式小高層建築中，公攤面積比例通常在18-22%之間。在有電梯的塔式高層建築中，公攤面積比例通常在20-30%之間。

房改房的公攤比較低，通常按照10.65%計算公攤的。如果上市的房改房尚未繳存公攤，那麼上市交易的時候按照套內面積的10.65%計算出公攤，新的房產證的建築面就會加上公攤了。

3.公攤有什麼不合理

很多人認為我買房，要的是套內的那部分面積，這個才是我真正想買的部分，這是居住的需要，其他的部分我不想購買，可是現行制度強迫我必須購買，所以非常不合理。

公攤面積讓人很不安的部分，在於公攤面積的不確定性，套內面積，甚至本樓的公攤面積還可以自己測量，但是本小區的公攤實在算不清楚，說你的公攤是多少面積，你其實很難知道到底是否準確。

如果計算公攤面積僅僅是文字遊戲，那麼最損害業主利益之處在於，很多收費按照建築面積計算，可是這些公攤部分沒有提供這些服務啊。

比如暖氣費，公攤部分有提供供暖服務嗎？可是收取暖氣費是按照套內面積加公攤面積的建築面積來計算的，未提供取暖服務的公攤面積和套內面積收費標準居然一樣。

還有物業管理費，也是按照建築面積計算的。可是部分公攤部分沒有提供物業管理服務啊，或者說提供的服務少了很多，為何又要同價格收取呢？

更何況，公攤部分也是和套內面積一樣的收取房價，需要真金白銀的掏錢購買這些說不清楚的費用，實在讓人覺得非常不合理啊。

所以很多人呼籲取消公攤面積，直接按照套內面積計算一切面積相關的費用。

4.公攤有合理的一面嗎？

如果打個比方，你去飯店吃飯，你想吃的是美食，公攤好比是裝美食的碗碗碟碟，你不想要公攤部分，可是一旦去掉公攤，可是你還可以好好地享受美食嗎？

部分國家沒有公攤，他們在計算相關資料的時候，完全看套內面積，其實，計算公攤也有一些好處的。

比如，你會發現房價比較便宜。

舉例：一套100平方米（建築面積）的房子，套內面積80平方米，價值500萬，顯然每平方米的單價是5萬元。可是取消公攤，直接按照套內面積計算，單價就上升到了6.25萬元。你是否覺得房價瞬間高了很多？一下子就不好了？在當前強力調控政策下，取消公攤顯然是不可能的事情。

還有取暖費也是如此，取消公攤面積，每平方米的取暖費一定會漲的，所以取消公攤對於老百姓來說，談不上佔便宜的，尤其即便計算套內面積，又有幾個人會真心去測量家裡的面積呢？

5.公攤會消失嗎？

上面已經分析了，公攤有利於降低房價，故而短期內不會取消的。存在就是合理的，我們要的也不是非要取消公攤，而是有關的收費合理吧！是否取消公攤面積，對於我們的生活不會有大的影響的！該支付的有關費用還是一樣的付出，不會因為取消公攤面積二減少。

當然了，如果有一天讓我們選擇是否取消公攤，嗯，南房叔也會投票選擇取消的，寧可單價高一些，但是明明白白的透明消費，心理會覺得公平公正一些。

有個大膽想法，拿到房產證以後跟開發商打官司 說他強買強賣。。或者貨不對板。。。就是不知道相關條例裡有沒有明確房子的公攤面積屬於合法性。。

這個問題我們一個一個來看。

公攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置層、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。

通俗一點解釋，公攤面積就是你們這棟樓所有的房屋產權人所公用的建築面積。

對於這個問題，目前向無明確來由，也沒有相關法律法規出臺。因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

不過根據網上流傳的說法是著名的英國商人嘉誠·李在香港率先發明的。

然後，又因為這個概念非常切合房地產商、物業公司等人的利益，便收到了他們的熱烈擁躉。

個人覺得不合理！

按照一百平房子20%的公攤率來說，意味這我們得到的實際室內面積只有80平左右。這多出來的沒什麼用處的20平假如按一萬每平來售，摺合下來就是20萬。

可這對任何一個老百姓都不是小數目。

可能有的人會說，如果沒有公攤面積，那房價每平可能會上浮30%~50%左右還不是一樣。

是的，但就筆者而言，寧願高一點的房價，也不要玩這些虛的。

1、多層建築：7層以下住宅公攤率為7%~12%；

2、小高層建築：7~11層住宅公攤率為10%~16%；

3、高層建築：12~33層住宅公攤率為14%~24%；

4、別墅：公攤率為1%~8%；

對於，公攤面積，你又如何看呢？

前幾天看了一個李嘉誠賣地的新聞，看了下面的評論，有評論裡說這個公攤面積是李嘉誠發明的。其實合不合理並不重要，如果開發商不給你算公攤面積只給你算使用面積的話，那房子的價格又要漲了。比方說你買的房子有公攤面積跟你算5100每平方，如果給你去掉公攤面積按使用面積算的話他肯定要賣你6000。總之開發商不賺錢是不會賣你的。

公攤是為了讓房價聽起來低些，假設一萬買的建築面積，你就當1萬3買的使用面積就行了。如果按使用面積銷售，房價就會上漲30%

公攤面積是一個霸道條款，和小區車位賣錢一樣，沒有法律依據應當廢止。開發商在這些霸道條款掩飾下腰包中的錢鼓了又鼓，買房者叫他們騙的苦了又苦。

最近,題為《買100平方米的房子只得70平方米,這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的?》的文章在網路熱傳，引起了所有人的共鳴，很多人都會覺得在房價如此高的今天，為什麼還會有公攤面積這麼坑的東西？公攤面積到底是如何產生的？

一、被新華社詬病的公攤面積傷民

最近，新華社、新華每日電訊一同發文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風口浪尖，文中追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價,為何中國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積?職能部門治理房地產行業亂象之時,能否迴應公眾關於公攤面積亂象的關切?

近年來,隨著商品房價格攀升,部分開發商更利用普通購房者對公攤面積缺乏深入瞭解與測算能力,不斷推高公攤面積和公攤係數,使之快速上漲並超過了30%。2010年,山東高密某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%,使購房者很受傷。

公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出臺,購房者遭遇到的不公還將進一步加劇,產生的各類矛盾也將愈發尖銳。

那麼公攤面積到底是個什麼東西？

二、公攤面積的前世今生？

什麼是公攤面積？幾乎在中國，所有人買房都會面臨一個非常奇怪的問題，這就是公攤面積問題，比如說一個朋友買房，假設他買的是90平米的房子，有可能他實際拿到手的房子可以居住的面積有可能只有70多平，甚至如果是高層電梯房的話，這個面積可能只有60多平，那麼這麼多面積的差額是什麼呢？這就是公攤面積。

根據百度百科的定義，公用建築面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。

這就是意味著，不僅你家的面積，還有你家電梯的面積，樓道的面積，過道的面積，甚至門口保安王大爺那間保安室的面積都要計算到你家的建築面積裡面，你要為這些面積買單，基本上大多數朋友看到這裡都有一種想罵人的衝動了吧。

那麼，公攤面積到底是從何而來的呢？我們查閱了各種資料，關於公攤面積的來源幾乎沒有一個肯定的答案，但是全世界只有中國內地和中國香港地區使用公攤面積計算房屋面積，首先，按照建築面積來計算房屋的價值，這基本上是一件古已有之的事情，當人類社會出現了私有制和私有住房之後，特別是出現了房屋買賣交易之後，就有丈量房屋面積來進行交易的先例了，這個歷史可能已經有幾千年的歷史了。

其次，公攤面積到底是從何而來的呢？網上曾經有一種說法，公攤面積是李嘉誠在進行相關房地產開發的時候所採用的一種做法，後來被香港其他開發商所共用，這個說法是否可靠，我們難以判斷，不過從我們查詢到的資料可以發現，國內媒體上首次出現關於公攤面積的論述是1996年的一次法學期刊上出現的，涉及到一次法律官司，講述的是1993年的一起房地產交易糾紛，那麼我們可以這麼理解，在1993年之前就已經有了公攤面積這個情況。

我們仔細追溯中國的房地產市場特別是商品房市場的發展歷程，我們可以發現，在建國之後的相當長的一段時間之內，國內一直處於一個福利分房的時代，房子是由單位福利分給職工的，所以也就不可能有什麼公攤面積這種說法。

改革開放之後，各地開始探索在福利分房之外其他的房地產供應模式，於是才慢慢形成了商品房這個制度，根據瞭望智庫的資料顯示，1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式，1994年從香港引進樓花形成內地的房屋預售制度，而公攤面積根據瞭望智庫的預計也非常有可能是從香港引進的，因為香港在2013年之前進行房屋銷售的時候採用的就是建築面積計算方式，也就是使用面積（套內建築面積）+公攤面積的方式。自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積資訊，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積資料。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴充套件至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建築面積”時代。（注：香港的“實用面積”，相當於內地的套內建築面積。）

但是，就是這個已經被香港地區所明令調整的公攤面積，卻在內地被各大開發商堂而皇之的使用著。

三、公攤面積為什麼那麼坑？

很多人乍一聽，由於有了公攤面積的存在，就等於我們無形中支付了至少好幾十平不屬於我們的面積，開發商真是奸商，如果這麼說有點錯怪開發商了，因為無論是採用建築面積來進行房價計算還是採用套內建築面積進行房價計算其實都不會影響房地產的價格，原因就在於開發商的計價方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，無論你的建築面積還是用室內建築面積都是這個價格，唯一有差別的只是每平米均價而已。

那麼，我們能否說開發商採用建築面積計算就沒有問題了呢？非也，開發商計算方式的問題在於：

一是公攤面積計算方式缺乏標準。公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這也就直接導致了很多不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價，而是有意無意地想方設法增加公攤面積，從而達到自己賺錢更多的目的。

二是公攤面積其實意味著高昂的未來費用。雖然從房價的角度來說，你用什麼面積計算是影響不大的，但是實際上，未來的費用差距是非常巨大的，舉例來說，北方地區的房子往往都會收取取暖費，取暖費的收取標準是什麼呢？就是按照你房子的面積來計算的，但是實際上大家真正能使用暖氣的面積只有室內的那個面積，這也就導致你每個月都要為那些不屬於你的面積交著取暖費。此外，房產稅徵收在即，按照上海等試點城市的收法，也是按照面積徵收，那麼一旦房產稅開徵了，這就意味著大家要為了很多不屬於自己的面積去交額外的稅收，這不是坑又是什麼呢？

其實，我們縱觀世界大部分國家，大家採用的都是室內建築面積作為房子計價的依據，完全沒必要加上公攤面積這個東西，新華社既然發文明確質疑公攤面積傷民了，是不是也該到了處理一下這個歷史遺留問題的時候了呢？

據說公攤面積是李嘉誠發明的，這是市面的流行說法，我無法確證。李嘉誠先生90歲榮休時，很多人惡言惡語，其中一條罪狀是：李嘉誠發明了公攤制度，使無數業主深受其害。

說真的，我特別不能理解：為何公攤會成為一項罪名。這件事情有那麼複雜？

張五常教授講過一個故事。以前香港市場上賣螃蟹，都是用草繩系賣。草繩看起來很粗壯，於是有消費者發牢騷：我買的可是螃蟹，而不是草繩，你把草繩上稱，這不是騙我錢嗎？

聽起來很有道理吧。據說當時政府出臺規定，賣螃蟹不能再系草繩。消費者討到便宜嗎？當然沒有！很快，螃蟹價格上漲了。

在市場競爭之下，當螃蟹繫著草繩賣時，算的是“毛重”，價格便宜一些；一旦沒草繩，螃蟹就是淨重，價格還能和毛重一樣嗎？肯定是要貴一些的。這就好比花生與花生米不是同一種商品。不難理解的。政府強行規定螃蟹不能繫著草繩賣，最後的麻煩是：消費者要自己想辦法來系螃蟹。

回到住房公攤面積的話題。英美“屋內面積”計算方法，當然很好，它可以真實反映房屋面積，給人一分錢一分貨的感覺。可公攤面積的計算方法，真的有那麼糟糕嗎？

有些人說，公攤面積讓房價看起來降低，而實際上屋內面積卻很貴，這是一種欺騙。買房者用更高價錢，買到更少面積房子。公攤面積是開發商的一種欺騙手段。

說這句話的人，我真的懷疑，到底有沒有買過房子。

買房非小事，一般人買房，通常會上門走訪，察看新房樣板房或二手真房。房屋面積有多大，是騙不過去的。所有的房屋銷售合同上，都會清清楚楚寫著，總面積多少，公攤面積多少，室內面積多少。買房者想換一種方式考慮房價，完全可以換一種計算方式：用總價錢除以室內面積，這不就可以？哪裡來的欺騙！

我在北京買房時，考慮過兩處新房。兩處房屋總面積差不多，總價差不了多少。決定我最終決策的，乃是“得房率”。第一處房子是87平米，得房率卻很低，屋內面積只有55平米；第二處房子是86平米，得房率高一些，屋內面積達到68平米。

你不難猜到，前者房屋的公共空間較為寬敞，樓道和電梯比較大氣，室內卻很狹窄，這個房子單價更高；而後者單價明顯更低。這樣的計算，並不難得出。

計算套內面積，即可算出房子的“室內單價”；那麼公攤面積意義在哪裡呢？它可能會給業主一種訊號：這個房屋總體的品質如何。通常而言，公攤面積大，則公共空間寬敞，電梯、樓道和玄關都會留足。只要實際走訪，不難得出這些印象。

廢除公攤面積的計算方法，怎麼樣？沒有什麼差別。房價會在現有的基礎上，漲出一大漲。唯一受影響的，可能是那些“一聽高房價就嚇得不敢買房”的那些人吧。