實際賣也就18萬 多賣四萬 三萬用來給你第一年返租 一萬中介費 第二年你就誰也找不到了 估計到時候10萬也不一定賣的出去了

小心開發商耍手段，你可能交了錢後才發現，自己根本不是房東，而是二房東，你與開發商簽訂的是承租合同，而不是產權買賣合同。

8年回本肯定是騙人的。我從事房地產行業也有五年了，從來沒有聽說這麼高的回報率，除了小產權房沒有證的那種。前幾年總價低的時候公寓最多說是6％的回報率，後來市場漲價行情好沒有算在裡面，因為誰也無法預測，當時買的到現在肯定是不止6％的回報率了。現在買房投資在深圳都只能說4％的回報率，5％都不敢說。8年回本那回報得12.5％啊，這是抱金磚啊，反正我是不信的。

酒店公寓，可以理解是一家酒店裡的各個套間房，然後賣給你嗎？

以前電視播過新聞，那個是假的，說是蓋一個度假酒店，酒店內有度假旅遊專案，然後讓你當業主，這套房，平時出租，可以掙返利，酒店方做託管。房主要來度假了，只要付點服務費就能住。一般是蓋著個工地的模樣就是出售，8年回本對不對，他蓋個一年兩年，期間每月正常返利，然後就爛尾了。你陷入無盡頭的申訴道路上。。

另外你說的有產權，那應該是正常的商品公寓。得看是現房還是期房，什麼地段。最怕遇上了非法集資的調調，拿錢就跑路的。再說，22萬能買到的產權公寓，是什麼地段呢、他這個8年回本是口頭承諾嗎？有無公司託管，現在一線城市的人才公寓很流行這種，找業主買房，然後物業幫你租出去的。人家是不愁客源的。但是也不可能8年回本。

22萬一套的酒店公寓，8年回本，每年收入2.75萬元，換算成年租金回報率就是12.5%，值得投資嗎？如果能夠實現的話當然值得投資，因為投資回報率遠遠跑贏銀行理財、跑贏通脹，但是這樣的“好事”很大可能就是個挖好的坑。

目前正規的理財，超過6%的收益都會有損失部分或全部本金的風險，一間總價20來萬的酒店公寓，竟然承諾12.5%的回報率，題主覺得有可能嗎？這樣高的回報率存在極大風險，如果是以託管返租的形式“實現”，則印證了我的推測。

何為託管返租？就是一些實力不濟的開發商為吸引購房者投資，打著很響亮的招牌，比如與某個知名的世界級五星酒店合作，每年返租多少多少，甚至開出8%～15%不等的返租率加速資金回籠，而一旦購房者入套，接下來就是由購房者與運營公司簽訂合同，甚至有的開發商還會提供第三方擔保。

實際情況是，要麼房子在建設的過程中，因為受到市場行情波動影響，導致酒店價格下降，無法兌現承諾的收益率，開發商和運營公司又承擔不起相應的損失，工程不得不爛尾；要麼在投入運營的過程中，同樣因為市場波動導致酒店經營虧損無法兌現承諾。

遇到此類情況，當購房者去找開發商清算的時候，要麼開發商以破產為要挾破罐子破摔，要麼運營公司宣佈破產或早已易主，投資者的權益最終無法得到保障。

至於有沒有獨立產權根本無關緊要，託管返租式酒店本身就是實行統一經營，統一管理，一旦因虧損導致破產，即便購房者擁有獨立產權，也會孤掌難鳴，無法恢復運營，租不出去也賣不掉。

這個問題本身很好回答：假如你說的都能實現，22萬買下來，8年回本，自身有獨立產權，這當然值得投資啊。即使按照複利再投資的模式，也相當於年收益9%，相當於銀行理財收益率的兩倍，完全跑贏通脹了。

問題是，我們投資者必須考慮投資的風險。主要體現在以下幾個方面：

這是最直接的一個問題，能堅持的話，起碼本回來了，而且，很有可能繼續下去。這個租金如果是實實在在的商家在出，8年過去足以說明這裡有人氣了。如果是開發商或運營商在支付，能堅持到8年，實際上也肯定是市場租金已經達到了水準，甚至高於你們之間約定的回報水平。

常見的風險是堅持不了8年，往往是第二年第三年就出問題了。近年來商業地產銷售慘淡，大量開發商為了吸引人購買，設計了若干年返租的條款。這很可能只是一個幌子，一旦經營不善，拍拍屁股就走人了。

酒店公寓，我理解是做了酒店的公寓，它的用途是受限的。換句話說，就算你有獨立的房產證，在運營時還是要服從整體的。

如果這個獨立產權並不存在，那就更加麻煩了，這種公寓一般不推薦購買。

酒店式公寓，絕大部分地區作為非住宅來對待，因此跟住房不同，稅費方面沒有優惠，負擔較重。尤其是在下一次轉讓的環節差異很大，你一定要有心理準備。

舉個例子，同樣以100萬購買一套住房和酒店式公寓，5年後以201萬出售：住房只需要賣方繳納約1個點個人所得稅、買方繳納最高4個點契稅即可，稅收不超過10萬。酒店式公寓則需要繳納10.6萬的增值稅及附加，40萬土地增值稅，約20萬個稅，最少4萬契稅，印花稅金額小不計，稅收至少74萬。

100%是騙局！不要信！現在沒有任何的投資是可以承諾保本的，他說的八年回本絕對的口說無憑！任何不談風險只談收益的投資都是騙局！你記住這句話就夠了！

另外，你要知道，如果真的有八年就能保證回本的投資專案，不會找到你這個外行來投資。現在投資環境那麼差，真有這麼靠譜的專案，早被有錢人自己拿下了，不可能讓你還有機會知道這樣的訊息，也不可能還需要你來投資。

所以認清現實，只談收益不談風險的投資都是騙局，而真正靠譜的專案都不會找外行人投資。

題主問題實際是問"酒店公寓“是否值得投資？

公寓是商住性質，交易稅費高，後期轉讓稅費也高，這個成本要你自己核算下

說的幾年回本，是商家的口頭宣傳，一旦以後他們承諾宣傳如果以後實現不了，你靠什麼來約束開發商的行為？

假定開發商宣傳有效，22萬8年回本，相當於10%以上年收益，這個收益率的確是很吸引人的，但吸引人不見得這個專案一定會可靠。

酒店式公寓，一般是提交給專門的公寓管理集團整合起來運營，這個需要你自己考察下你們當地是不是旅遊城市，當地的酒店業務量如何，當地的整個出租及民宿市場如何？再看下這個酒店公寓的位置看是否有沒有持續的人流保證。

知己知彼，瞭解越多，才能最後對你的決策起的相對可靠的保證！

不請自來。筆者不是很看好這樣的投資，題主投資酒店式公寓需要謹慎，理由如下：

1.回報率。22萬的公寓，承諾8年回本，有獨立產權。年租金2.75萬元，年投資回報率高達12.5%。這樣回報率令人感覺恐怖，目前保本類的理財投資只有4%-5%左右的收益率；信託行業2018年的平平均回報率在7.8%；全球最高的租售比是在美國達拉斯7.235%，而中國北上廣深的平均租售比只有2%不到，請問12.5%的回報率是正常的嗎？

2.變現能力。酒店式公寓的變下能力幾乎為0，一般買入後，只能持有到最後，遇到急需用錢的時候，其實也挺麻煩的。

3.生活成本。酒店式公寓一般是商水商電、中央空調的耗電特別巨大、沒有學區、不能落戶，這就造成了酒店式公寓的生活成本極高。筆者的朋友就有購買過酒店式公寓的，夏天開20天的空調，800多的電費真的是令人乍舌。

4.租期不可持續。不要聽開發商的忽悠，什麼返祖，這些基本都是騙人的。真的有那麼好的收益，開放商為什麼要賣給你？自己拿去做抵押，利率比12.5%低多了，中間的利差為什麼要給你賺？他自己賺不是更好嗎？

綜上所述，這個酒店式公寓的投資專案，在筆者這裡是行不通的，身邊也有好多人購買酒店式公寓，最後實際的年化回報率在6%都不到，上百萬的酒店式公寓，還是國內前5的的房地產開發商的作品，一樣是經營不善，不了了之。

如果是真的，肯定是值得投資的。

12.5%的回報率，高的不正常。住宅的租售比，最高的也就三個點，公寓好的有四個點左右，超出正常的回報率三倍左右。事出反常，很難相信。