目前大環境下的政策依然是房住不炒，而且短時間內並不會改變，而且目前中國的房產已經嚴重過剩，對應的一線城市二線城市目前房價已經出現一定的下跌，預計20年一線城市可能會維持橫盤狀態即使上漲幅度也很低，三四線城市則可能會出現下跌的行情。不要抱著僥倖的心裡去投資。目前多個城市行情已經出現下跌。

在過去的十年裡，國內出現了兩大風口，這就是網際網路和房地產行業。今天在中國的富豪榜上，很多頂級富豪都出自於這兩大行業，可見這兩個風口的吸金能力之強。但是隨著時代的發展，這兩大行業的紅利正在消退。

首先來說一說網際網路行業，網際網路剛剛興起的時候，吸引了無數人創業和投資，早期進入網際網路行業的，如今很多都發展成了行業巨頭，包括阿里巴巴和騰訊。但是網際網路發展到今天，依然還有一些人入局，但是顯然這個行業的大格局已經成型，留給後來者的機會已經寥寥無幾了。

巧合的是，房地產行業如今的處境也差不多。中國的房地產已經經歷了數十年的高速發展，在此期間房價一路走高，也正是因為這樣的價格走勢，讓國內的房屋不僅具備了居住屬性，還多了一層投資屬性，同時國內也多了一個特殊的群體，那就是炒房客。

在國內房市依舊繁榮的年代，炒房客哪怕是從銀行貸款買房，隨後轉手賣出去也能夠賺到很多錢。哪怕是2008年全球金融危機，當時國內的房市雖然出現了蕭條，但是最終也沒有導致房價下跌，此後國內樓市又接連迎來了幾次上漲，最近的一次發生在2016年，很多三四線城市的房價由原來的四五千，也相繼突破了萬元大關。

也就說，即使是在2016年投資買房，到了今天可以賺到翻倍的收益，鑑於國內房地產子啊歷史上幾乎沒有過大幅下跌的時候，所以投資房地產幾乎是一門穩賺不賠的生意，縱觀古今，這樣的投資機遇也是難得一見的。

但是，隨著近年來國內經濟增速放緩，中國的人均可支配收入也在不斷下降，已經沒有足夠的經濟能力，來支撐多年來不斷上漲的房價了。同時，房價不斷走高，也涉及到民生問題，因此近年來政府對於高房價的問題，已經採取了各種調控措施。

尤其是今年以來，政府已經對房地產行業進行了超過200次的調控，並且調控措施不斷收緊，募集的調控措施和調控手段，也被稱為史上最嚴厲的調控。由此可見政府對於房地產行業調控的決心，很多人也都意識到，投資房地產的黃金時代已經結束了。李嘉誠的投資理念是“不賺最後一元錢”，早在2013年的時候，李嘉誠就開始拋售樓盤，恐怕是早有先見之明瞭。

自今年以來，國內房價一直處於一個較為穩定的狀態，沒有出現太大的漲幅，同時樓市需求也日益下降，此前一房難求的盛況已經不再出現，所以房地產這一風口，真的已經結束了。對於炒房者來說，今天穩定的房價，已經不能夠產生差價，同時炒房者還要承擔資金被套的鉅額利息，顯然不再是一筆好買賣。

很多人說，2020年將成為國內樓市的一個重要轉折點，此後國民對於購房將會更加謹慎和理性，而房市退熱之後，也就意味著投資房地產，穩賺不賠的年代，已經徹底結束。

不認同！！

首先，從時間上來說，2020年的判斷沒有太多的確定性。

因為時間越短，不確定性越高，隨時可能因為一個政策，一波熱情，一波跟風或者一波恐慌，造成房價的漲跌局面。

所以，我認為，我們應該擴大週期去判斷房價未來的一個走勢。

因為一名優秀的投資人可以預計到將來可能會發生什麼，但不一定知道何時會發生。重心需要放在“什麼”上面，而不是“何時”上。如果對“什麼”的判斷是正確的，那麼對“何時”大可不必過慮。

再加上2015-2017年全國房價大漲，而目前回調迅速和充分的可能只有一線和新一線的房價，成家量和價格都有明顯的回落。

但是對於許多二三四五線城市的房價依然虛高，所以我認為如果真的要判斷2020年的房價走勢，也一定是一個一線和新一線上漲，而二三四五線補跌的情況，不會出現只漲不跌的轉折點。

其次，從房地產的上漲條件來看，短期漲跌看金融，中期漲跌看土地，長期漲跌看人口。

一、短期走勢分析

目前來看，2015年開始的房地產大漲很明顯是受到了2014年開始5178點的牛市效應刺激，大量的獲利資金從金融市場流入了房地產市場，造成了一個全面暴漲的炒房潮。

但是在2015-2019年的時間裡，根本沒有所謂的牛市，所以自然無法有更多的資金刺激房價再度上漲。而存量資金在上一波房產熱炒中已經被消耗，目前大部分的居民身上都揹負著一個房地產的槓桿，因此想要短期再見到房價的大漲，很難！

二、中期走勢分析

中期的話我們要看一個土地供給，因為土地供給，還有開放商的拿地積極性直接可以體現出未來房價是否可以繼續上漲的動能。因為開放商拿地越多，說明越看好中期的房價走勢，而土地供給越多，越說明市場供求關係良好。

但是目前來看，中國的土地供給已經明顯出現緊縮，而開放商的拿地也明顯放緩。在各地近期公佈的2019年土地出讓規劃中，有多個城市土地出讓面積降低，有的城市甚至下降了64.15%左右，而開放商的拿地也出現了明顯的放緩，說明對於中期房價的看法保持謹慎。

三、長線走勢的分析

長線的話就是看人口了，人口是支撐房價的重要因素！我們可以看到，中國的人口生育高峰是在1960~1970年代，以及1985~1990年代。而對於這些年齡層的人來說，大部分已經是50~60歲，以及30~40歲的狀態。

這就是前幾十年裡房價上漲，房子剛需，改善，投資，炒作的重要支撐。

但是從這兩批出生潮以後並沒有更大的生育人口週期出現，所以當目前的房產還在不斷供給的同時，人口紅利沒有跟上，自然無法支撐房價。

再過10-20年，中國就是一個老齡化社會，大部分的年輕人不缺房子，你認為房子還會繼續像現在一樣大漲嗎？

不會了，一定會出現分化。就好像有人口紅利支撐的城市，一線和新一線就會溫和上漲，而對於沒有人口紅利支撐的三四五線將會面臨滯漲、震盪、甚至回撥。

最後就事要提醒大家，看清目前的局面和未來的趨勢！

中國的投資邏輯已經發生改變了，炒房的黃金週期已經結束，未來不可能重現。再加上現在的房子市值過大，槓桿過重，也不可能再度允許、刺激資金瘋狂流入地產。所以，之前的全國暴漲行情，我們是一定看不到了。

但是，也不意味著會暴跌，因為房地產相關的行業性太多，太重要。因此，更希望看到的是透過時間的力量去擠壓泡沫，降低槓桿。

而未來的邏輯就是，一線和新一線值得投資，炒房任何地方都不適合，剛需的話滿足自己對於環境，生活，配套，實力的需求即可，哪裡都行。

不太認同這個觀點，因為拐點早就已經出現了，不需要等到2020年。

我在之前的文章中講過，房地產的拐點其實早已經出現，只不過這個拐點不太明顯，因為不像很多人認為，這個拐點意味著房價的大幅度下跌或者崩盤。而是說房地產從此不再是一個暴利行業，過去十幾年來突飛猛進式的房價上漲已經結束了。

過去十幾年來房地產的上漲來自於中國經濟高速增長和城鎮化進展的推動，同時房地產領域放開帶來的紅利也是原因之一。但是現在紅利已經被消耗殆盡，經濟增速也已經放緩，房屋的存量和增量與需求之間達成了一個動態的平衡，所以再像過去那樣出現房價的大幅度上漲已經不現實了。

我們可以認為現在房價處於一個比較平穩的增長情況，與其他的行業利潤趨同。同時根據各地的不同情況，房價還有分化，一些城市在過去十幾年來存在過度建設的情況，因此房價會下跌，而另一些城市房價還有上漲的潛力，也會繼續上漲。

那麼未來這種情況還會繼續的延續，而不是說進入2020年就會出現新的變化了，只不過會更加明顯而已。

所謂“只漲不跌”的轉折點，我的理解就是，房價將結束單邊上漲的狀態，開始進入一個盤整期，或者是，漲跌交錯進行，同時出現的狀態。

從目前的情況看，我認為這種說法是有一定道理的。因為中國房地產行業正在面臨，前所未有的戰略調整，在這期間必然，會有一些較大的變化。

從目前看，最明顯的變化就是，基本結束了房價高速上漲的狀態，不同城市之間房價開始出現分化，從2020年之後，估計這種現象會更加明顯，因此稱為一個轉折點是可以的，原因有以下幾點。

住房不炒的政策得到貫徹落實。近年來，中國房地產行業飛速發展，也帶來了一些問題，最明顯的就是炒房，這導致熱錢流入房地產，房產泡沫增加，不僅增加了老百姓的購房壓力，也對國民經濟發展造成不好影響。為此國家確立了住房不炒的政策，不把房地產作為短期刺激經濟的措施，這對房產過熱起到明顯的抑制作用，這為房價出現轉折點，奠定了政策基礎。房價已經超過了大部分人的承受能力。經歷了2017年到2018年的大幅上漲之後，現在的房價已經和居民的收入水平不相適應，比如，在三線城市，人均年可支配收入僅有3萬元左右，對兩口之家來說，每年只有6萬元的可支配收入，而一套100平米的房子，價格大約在120萬元左右，如果加上貸款，總價大概需要200萬元。一套房子就透支了兩個人一輩子的可支配收入，顯然是普通人難以承受的，房價繼續上漲缺乏經濟支撐。現在住房的最主要矛盾是平均問題。根據統計中國目前城市人均住房面積為39平方米，這個資料說明，按平均來說住房面積已經夠用了，關鍵問題是，有的人有多套房，閒置沒有人住，有的人根本沒有住房，也買不起住房，所以現在的問題是，如何解決房屋閒置，讓居者有其屋的問題，既然總量已經接近飽和，說明房價不可能，長期持續單邊上漲了。

透過以上分析，我認為，從2020年開始，中國房價很可能會結束單邊上漲的狀態，房價開始逐步迴歸理性。從目前房產市場的表現來看，很多城市二手房價格環比出現下降，主要房產企業也開始對新樓盤進行打折促銷。

從資金面看，國家對流入房地產的資金進行了嚴格管控，房價快速上漲局面得到控制，2020年有可能會成為房價“只漲不跌”的轉折點，開始進入一個漲跌交替執行的盤整期。

我認為房價下跌 已是板上釘釘的事實，房子是商品，商品價格就得由市場決定，靠死撐就是自殺，不符合市場規則，能走下去嗎？

這只是買不起房子的人的一廂情願，現在高收入者的收入是普通人難以想象的，他們有著非常雄厚的購買力，能夠不斷地購買房產。限購地區推動人才購房優惠必將讓更多的資金進入房地產市場，推動房價進一步上漲，三四線城市拆遷戶的資金充裕，可以不斷地購置房產，農民在外打工存下來錢也會在縣城購房。從各地地產商拿地的勢頭和開盤即售罄的情況來看，房地產上漲空間很大，永遠不會有下降的可能！

有人說2020年是房地產的轉折點，這個說法有一定的道理。因為在過去，中國的房地產行業一直都是繁榮發展，房價基本上可以稱為只漲不跌，那麼現在既然房價開始出現分化，就說明全面上漲的階段已經結束。

所以我認為應該稱為房的一個分岔路，而不是轉折點，轉折點意味著趨勢性的改變。分叉路則說明有幾個可能的演進方向。這主要是由於三大原因決定的：

第一，房地產行業，對實體經濟和消費的擠佔效應太大。目前中國的宏觀經濟處於一個增速放緩的狀態，那麼在這種格局之下，經濟結構需要最佳化，更多的依賴於科技創新和消費需求來推動食品。政策需要將貨幣資金從房地產行業引導到製造業，民營企業，中小企業，這些對就業非常重要的行業中。這就決定了未來房地產行業的資金支援力度，趨勢是向下的。

第二，部分城市的房價收入比過高，比如說一線城市房價收入比達到了30倍以上，二線城市的房價收入比達到了15倍以上。這對買房子來說，是壓力非常大的事情，居民收入在沒有大幅增長的情況下，真實購買力難以繼續支撐高房價。

第三，房地產行業市值過大，存在明顯的泡沫，中國房地產總市值已超過350萬億。這使得房子資產不斷上升，積累了，明顯的潛在風險，如果未來貨幣政策轉向，房地產沒有足夠的流動性支撐，去年資產價格下跌的風險，當年日本房地產大繁榮，房價過高引發的房地產崩盤，對日本的經濟造成了明顯的影響。以史為鑑，現在需要高度重視並抑制房價泡沫。

因此，未來房地產行業會進入一個平穩的，分化的格局中。土地資源有限，人口持續流入的城市，依然具有潛力。反正全心依賴於資金推動，而並沒有真實的人口流入支撐的城市，未來房價有下跌趨勢，處於普漲，已經不會出現，分化將成常態。

對於即將到來的2020年，房地產行業我更相信是一個“只跌不漲”的轉折點。為什麼這麼說呢？回首過去十年，除了房地產行業，我沒找到哪個行業還能發展得那麼好的了。

過去十年，房價普遍上漲了四五倍。現在無論是在哪個城市，對於剛需購房，沒有哪個城市老百姓不喊房價太高的。再如此下去，就是隻能用租房住一輩子了。可是租房小孩就連一個就近上學的權利都沒有，租房的積分遠不如買房的積分。

那麼為什麼我認為房價在2020年會轉跌呢？最近看到很多房地產大佬拋售房產；上市公司拋售房產；炒房客拋售房產；擁有多套房的普通家庭也在拋售房產。

很明顯現在大家都有一種共識，未來房價就是不下跌，也難以上漲，甚至還可能大幅下跌。既然這樣，那麼還不如現在就拋售房產套現，然後拿錢理財，現在很多理財產品都可以做到年化收益率10%左右，收益率比房產高多了。

這種拐點論下跌論都是站在天上看問題，會不會跌，我說會跌，但啥時候會跌，凡是給你時間點的人都是忽悠。即使馬上跌，他也是分批下跌，為啥呢，因為好多城市都限購限貸了，風險已經消化的差不多了，比如北上深，能往哪裡跌呢？就不如上海外環2萬的房子也有啊，跌到8千，那三四線能值多少，是不是三四線應該先下跌呢，那三四線多少合適呢，3千一平米，80個平米24萬，家庭年收入只要4萬就合理了，那房價到底多少合理呢？房價其實只要和gdp保持一致其實就可以了，想跌真的很難，真跌了誰也買不起