投資商鋪200萬元。年租金達到10萬元年化收益率5%。這已經是高收益了。目前很少有一手商鋪有如此之高的投資回報率。一般都是在2%-3%之間。投資商鋪看中的不是短期租金收入。而是未來漲價預期。

目前銀行一年期存款利率是1.95%。大額存單可以達到2.5%左右。5%收益率遠比同期銀行存款利率高得多。何況還有未來漲價預期。還是不錯的收益標的。

投資商鋪需要非常敏銳的眼光和判斷能力。最好是掌握當地未來發展方向。選擇剛開始起步發展階段介入。等待未來發展的紅利。最好避開當地準備放棄地段發展的商鋪。未來人口會被分流。造成商鋪價格下跌。

目前成熟區域商鋪投資與住房投資都有較大的風險。注意投資的安全。

現在已經不是一鋪養三代的時代了，投資商鋪的不確定增加，風險已經越來越高。

投資200萬元買商鋪，年租金十萬元，看著租金還比較可觀，但是細算不過5%的收益率。按照當前的利率，已經有至少十餘家銀行五年期存款利率達到了5%以上，所以5%的收益率並不算高。

1、城市人口是流動的，今天火爆的區域，以後可能會冷清，周邊生意會變差；

2、商鋪供給充足，已經出現嚴重過剩，未來租金下降是大趨勢；

3、一旦租不出去，產生空檔期，則損失會很大；

4、商鋪過戶成本高，接盤俠更難找，流動性極差；

5、如果是貸款投資商鋪，租金不一定夠還房貸，相當於至少十年免費給銀行打工；

如果是全款購買商鋪，不考慮今後租金市場變化情況，那麼短時間看也算不錯。如果是想著以後再出售，那麼顯然就不太現實了，除非位置極好，租金不斷上漲，否則變現可能就得割肉了。

如果是貸款買商鋪，200萬元總價，假如貸款100萬元的話，現在全國首套住宅平均利率5.58%來看，商鋪利率7%甚至更高。以貸款10年期計算，每月還款要在1.16萬元左右。年租金十萬元還不夠還月供，如果租不出去就要自己再貼錢了，最起碼十年內相當於拿了100多萬給銀行打工了。

之所以很多人覺得買商鋪合適，還是出於對房價上漲的預期。但是說實話房價已經到頂了，一般買家承擔稅費，再加上你希望漲的價格，幾年後有幾個人能接盤？

如果幾年後經濟不見好轉，你以為還有人願意出十萬元租這套商鋪，還有人投資房產？

放下不切實際的幻想吧，投資房產的時代已經結束了，商鋪已經不再是好的投資選擇。

如果能夠保證每年確定有10萬租金，那就可行。

投資200萬，年租金10萬，意思就是5%的年化收益率，這個銀行，餘額寶比都是比較划算的，除了這5%的年化收益率，還有其他一些優勢。

1.名下有固定資產，而且有定期收益，比投資其他理財的風險要小很多。

2.如果地段好，房租有可能5年，10年後還會漲，這樣年化收益就不止5%了。

3.門面房的房價可能還會增長，哪怕房價一年只漲2%。那年收益也就相當於年化7%的收益。

這種投資方式，最大的風險就是：能不能保持穩定的年租金10萬？如果地段不好，租金下降就達不到逾期的收益。這也是投資門面房的最大風險。

1每年租金百分之五二十年回本2商鋪漲價的話可以買不過以後漲價的可能性不大跌價的可能佔百分之60必竟商鋪漲價潮己過一鋪養三代已經過時3人民現在以每年百分之二貶值的話等於把活錢變死錢了4商鋪每年租金達不到投資商鋪的百分之十五虧5商鋪租不出去又賣不出去鉅虧6投資二百萬的商鋪每年沒有二十五萬租金建議不買7現在的代租售方式銷售的太多了坑太多

完全可以買

200萬的商鋪，年回報10萬，回報率達5%，比一般穩定的理財還要搞那麼一點

現在的人總喜歡拿今天的租金回報率來算投資價效比，但別忘了，正常情況下租金是會漲的

很多人20年前花30萬買的商鋪，當時一年只能租10000元/年，年收益3%，看似非常不划算，租33年才能回本

但是，現在這間店面完全可以租5萬一年，那麼這樣一算，租售比達到了17%。同時，商鋪本身的價值也不再是30萬元了

所以，如果有兩百萬的閒錢，完全是可以投買這個年收益5%的商鋪的

當然，商場商鋪真心不建議買1：新的商場商鋪

房企開發的商場千萬不要買

小開發商，賣完不管了，招商一塌糊塗，商場會廢掉

大開發商，賣給你的時候，各種冠冕堂皇的故事往上加。最常見的就是包租，前三年多少租金之類

這顯然是套路，把房價標標高，在給你扣掉前三年租金，大哥，實際上前三年根本沒有租金拿…

2：成熟的商場商鋪

成熟的商場商鋪看似非常穩定，但實際上還是擁有很大的隱患

首先，你現在去購入成熟的商鋪，價格高的要死，回報率絕對達不到5%

眾所周知，中國目前處於一個快速發展的階段，商業中心變得很快，這一點在大城市好一點。在其它城市，尤其是三四線城市，城市小，商圈倒是多，東一個廣場，西一箇中心，到頭來一片廢棄的空商場建議還是買沿街商鋪，至少有一個小區在旁邊養著。就算退一萬步也租不出去，搞不好有一天還有拆遷的可能性

200萬買商鋪，20年回本，再20年再回200萬，商鋪到期！就是說用200萬起步40年變為400萬，這個回報你看看是高還是低？

我來說說看法自己看法，現在商鋪如果是新的商鋪，沒有這個回報率的，如果租金真有10萬.這個鋪子最少開發票要賣到300萬，更多的情況他們自己持續不會賣的.所以我說說老的商鋪，在我們小縣城，只有步行街縣城最繁華的地段，才能有這個租金,當然這樣的房子一般人不會拿出來賣，除非有大的變故.真有人買買的人要不就是這個圈子裡面的人.他們知道具體位置能做多少生意，好鋪子沒人賣，差鋪子沒人買，老鋪子超過20年有時候貸款不好做，就算做也是50%首度，貸款利最少6以上，也是不合算,我最近也看了一個步行街的鋪子，位置不是沿街是在裡面，位置也算好的，租金9萬左右，48平方，最低192萬賣，稅要26萬，這個其實想想也算優質的鋪子缺點就是高度成熟了，價格到4萬一平方，沒上漲可能了，租金也沒再貴可能，就9萬上下，不過好的位置沒人賣，自己家如果做生意手上有錢絕對要買的，自己自己房子去怎麼做都行！不做生意買就比較糾結，有大神有啥建議.分享下

雖然說投資金融產品也有風險，但是相對風險程度和不確定性比較低，而投資商鋪的不確定性卻比較大。

一是商鋪面臨價格下降的風險，在目前中國房地產形勢並不確定的情況下，房地產未來的趨勢非常不確定性，特別是商鋪一旦所在的區域價格出現下跌，其投資商鋪就會出現損失的風險。

二是商鋪存在租金下降的風險，大家知道在商鋪景氣的時候租金會上漲，但是在景氣下降的時候租金也會下降，因此目前的投資收益5%在未來是不是能夠持續面臨風險。

三是商鋪存在空租率的風險，商鋪只有租出去才有收益，而在商業景氣下降的時候，一些商鋪或存在出租空檔的風險，其租金收益將面臨較大的不確定性。

因此，從目前來看，上面所說的投資商鋪的不確定性較大，投資收益的不確定性也比較大，建議慎重考慮。

在日本作者野口真人的《學會花錢》這本書裡，作者提供了一個關於房地產估值最簡單的公式：房屋價值 = 月房租 * 240。

也就是說，20年的房租收入，大概就是房屋相對合理的估值。

所以，樓主200萬商鋪的投資，簡單算是比較合理的。

是不是就能投呢？還需要考慮一些其它的因素。

1、未來是否能有穩定的租金收入。

現在能租十萬，3年後，5年後，10年後呢？還能租多少？這就需要結合城市人口規模，商鋪所處地段，城市未來的規劃等因素綜合衡量。

因為網際網路電商的影響，商鋪受到極大衝擊，從商鋪的空置率和商鋪更換老闆的頻率，也可以看出來。目前，比較好的商鋪大概有兩類，住宅區帶沿街小店，依託周圍住戶，人流量能有保障，生意也都還可以，其次就是核心商圈，比如之前的萬達，是一種聚集效應，其它的還真不好說。

2、商鋪本身增值的空間。

投資房地產其實不一定是為了租金收入，而是房地產本身增值的空間，比如現在200萬買了，未來可能可以賣到300萬。

不過，從近期的房地產資料來看，商鋪的投資價值是很不明朗，不管是萬達退出地產還是李嘉誠資產轉移，多少都有對未來不樂觀的判斷。

當然，房地產本身也是週期性行業，有低谷很正常。人總是要出門，總是要有商業，房產始終是資產配置中需要重點考慮的部分。

此外，就是商鋪的交易成本，會明顯高於住宅，這也是在考慮商鋪的增值空間時，需要注意的。如果只漲一點點，說不定都不夠交稅的。

所以，值不值得投資，首選要看商鋪所處的商業環境，能在越短的時間內收回成本，餘越是划算的投資。其次，則是要看個人的資產配置，如果在金融資產方面已經投入很大，那麼適當配置房產是值得考慮的。

如果投資200萬買商鋪，年租金十萬可行，如果能夠保值租金收益穩定，這個從資料分析上可以。

價值200萬的商鋪，租金10萬，租金年化收益率為5%，現在年化5%的穩定收益的產品有很多，比如民營銀行的儲蓄存款產品，而且投資比收租金交易商鋪省事多了，但是忽略了一個重要的事情，那就是商鋪本身會升值，而且租金收益也會漲。

2000年全國商業營業用房平均銷售價格為3260.38元/平方米，2017年全國商業營業用房平均銷售價格為10323元/平方米。平均年增長率為7.46%。

2000年全國住宅商品房平均銷售價格為1948元/平方米，2017年全國住宅商品房平均銷售價格為7614元/平方米，平均年增長率為8.89%。

商鋪的升值情況雖然沒有住宅快，但是也算資產中不多的好的標的，而且過去年平均增長率7.46%是複利收益。

未來的房價如何走勢，誰也無法斷定，但是有幾點可以肯定的，全國的城鎮化水平相比於發達國家還比較低，大量人口還是會往城市遷移，另外貨幣超發的態勢不會改變，這些因素都會推動房價上漲，但是漲幅應該不會像之前那麼快，但是即使打個折扣收益率也能達到年化3.73%,加上租金收益率5%，算一下來有接近年化9%的收益率，秒殺同類風險的產品，建議購買。