兩點啟示。

一是，人口往大城市、中心城市集中是客觀規律，憑人力很難扭轉，小城市沒落也是正常現象。大城市人口集中，市場更大，才有更多的產業和就業機會。無論是日本這樣高度發達的資本主義國家，還是孟加拉國、奈及利亞這樣非常貧困的國家，大量人口都是往中心城市遷移的。

中國的情況同樣如此，前兩週，有一個“收縮型”城市的概念。東北有西北有很多資源枯竭型城市收縮好理解，但事實上，長江經濟帶也有相當多的小城市屬於“收縮型”城市，儘管這些地方經濟非常發達。據統計在長江經濟帶地區，110座地級及以上城市中，有52座出現收縮，約佔城市總量的47.27%。這個比例就非常高了。

在長江經濟帶，其實也就幾個大型城市人口在持續流入，典型如武漢、蘇州、南京、重慶等等。而一些小城市，比如連雲港、海門、太倉則處於人口收縮的狀態。日本的情況也一樣，雖然大量的小城市在收縮，但東京卻一直在膨脹。

二是，在老齡化、少子化的時代，房產泡沫破滅後小城市會受傷更重。上世紀90年代的日本房產泡沫破滅，讓日本渡過了“失去的三十年”。在日本所有城市中，大城市的恢復情況相對好些，而小城市和農村就很慘了，有些房子甚至免費送人，買家需要承擔房產稅、維修維護等成本。中國的樓市一樣有嚴重的泡沫，大城市雖然房價貴，但是人口、收入、產業、基礎設施、服務配套都是小陳是沒法比的，相比較而言，那些房價上萬的小城市房價會更加危險。

日本住宅空置率創新高的背後，其意味所指並不是那麼的簡單，類似的現象也有可能在未來的中國出現。

正如題中所指出的那樣，有的城市兩成房屋沒人住。這個資料是日本官方釋出的《住房和土地統計調查》所顯示的。與整體空置率創新高，以及有的城市創新高形成鮮明對比的是，像東京都這樣大都市圈大住宅數量卻猛增，日本傳統意義上的“1都3縣”，即東京都、神奈川縣、千葉縣以及琦玉縣，房子逆勢增多了不少，佔到全國增量的約四成。而空置率較高的城市卻是那些“三四線”城市。

這也說明了，房地產的長期是看人口的。比如國內那些人口流入動能較差的三四線城市，儘管現在房價有的虛火較熾，但泡沫畢竟就是泡沫，肯定經不得時光的考驗的。相反一線特大城市以及二線大城市，隨著未來都市圈、城市群的逐步成型，其樓市仍然會有較好的平穩性，因為未來人口的虹吸效應，只能產生在都市圈與城市群產生。

日本是在人口出生率下降的情況下，總體空置率攀升到到歷史新高。從此可以看出，日本房屋總體需求量是在不斷大幅減弱的，就像《住房和土地統計調查》披露的那樣，截至2018年10月1日，一共有864萬間的空置房，佔到了房屋總數13.6%。

所以，人口不僅是養老金統籌能否平穩的問題，更是房地產發展有沒有市場的問題。更深層次的說，有段時間，國內一二線熱點城市調控加深之後，不少大房企都往三四線深度佈局，這本身就是比較讓人想不通的一個現象，可能的理由只有一個：就是賺快錢，乘著政策面寬鬆的時候賺快錢。所以，2019年年初，很多曾經大舉進軍三四線的大房企回撤一二線時，我們應當知道其中的道理。

理由很簡單，房地產不可能永遠高速發展，如果發展一直高速，而需求的增長永遠沒有那麼高速，就是件比較麻煩的事。所以，不能對房地產狂熱，只能讓房地產穩健。而“房住不炒”則是一個非常有前瞻性的定義，未來需求總體收縮，而且需求集中到都市圈和城市群，那麼有不少城市的房子實際是沒有什麼投資價值的，那時候還炒房，無異於讓自己自動掉坑。