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  • 1 # 孔方財經

    兩點啟示。

    一是,人口往大城市、中心城市集中是客觀規律,憑人力很難扭轉,小城市沒落也是正常現象。大城市人口集中,市場更大,才有更多的產業和就業機會。無論是日本這樣高度發達的資本主義國家,還是孟加拉國、奈及利亞這樣非常貧困的國家,大量人口都是往中心城市遷移的。

    中國的情況同樣如此,前兩週,有一個“收縮型”城市的概念。東北有西北有很多資源枯竭型城市收縮好理解,但事實上,長江經濟帶也有相當多的小城市屬於“收縮型”城市,儘管這些地方經濟非常發達。據統計在長江經濟帶地區,110座地級及以上城市中,有52座出現收縮,約佔城市總量的47.27%。這個比例就非常高了。

    在長江經濟帶,其實也就幾個大型城市人口在持續流入,典型如武漢、蘇州、南京、重慶等等。而一些小城市,比如連雲港、海門、太倉則處於人口收縮的狀態。日本的情況也一樣,雖然大量的小城市在收縮,但東京卻一直在膨脹。

    二是,在老齡化、少子化的時代,房產泡沫破滅後小城市會受傷更重。上世紀90年代的日本房產泡沫破滅,讓日本渡過了“失去的三十年”。在日本所有城市中,大城市的恢復情況相對好些,而小城市和農村就很慘了,有些房子甚至免費送人,買家需要承擔房產稅、維修維護等成本。中國的樓市一樣有嚴重的泡沫,大城市雖然房價貴,但是人口、收入、產業、基礎設施、服務配套都是小陳是沒法比的,相比較而言,那些房價上萬的小城市房價會更加危險。

  • 2 # 波士財經

    日本住宅空置率創新高的背後,其意味所指並不是那麼的簡單,類似的現象也有可能在未來的中國出現。

    啟示之一:大都市圈對人口的吸力增強

    正如題中所指出的那樣,有的城市兩成房屋沒人住。這個資料是日本官方釋出的《住房和土地統計調查》所顯示的。與整體空置率創新高,以及有的城市創新高形成鮮明對比的是,像東京都這樣大都市圈大住宅數量卻猛增,日本傳統意義上的“1都3縣”,即東京都、神奈川縣、千葉縣以及琦玉縣,房子逆勢增多了不少,佔到全國增量的約四成。而空置率較高的城市卻是那些“三四線”城市。

    這也說明了,房地產的長期是看人口的。比如國內那些人口流入動能較差的三四線城市,儘管現在房價有的虛火較熾,但泡沫畢竟就是泡沫,肯定經不得時光的考驗的。相反一線特大城市以及二線大城市,隨著未來都市圈、城市群的逐步成型,其樓市仍然會有較好的平穩性,因為未來人口的虹吸效應,只能產生在都市圈與城市群產生。

    啟示之二:出生率下降,非熱點城市盲推房地產結局暗淡

    日本是在人口出生率下降的情況下,總體空置率攀升到到歷史新高。從此可以看出,日本房屋總體需求量是在不斷大幅減弱的,就像《住房和土地統計調查》披露的那樣,截至2018年10月1日,一共有864萬間的空置房,佔到了房屋總數13.6%。

    所以,人口不僅是養老金統籌能否平穩的問題,更是房地產發展有沒有市場的問題。更深層次的說,有段時間,國內一二線熱點城市調控加深之後,不少大房企都往三四線深度佈局,這本身就是比較讓人想不通的一個現象,可能的理由只有一個:就是賺快錢,乘著政策面寬鬆的時候賺快錢。所以,2019年年初,很多曾經大舉進軍三四線的大房企回撤一二線時,我們應當知道其中的道理。

    啟示之三:房地產平穩、健康發展是個非常正確的主基調。

    理由很簡單,房地產不可能永遠高速發展,如果發展一直高速,而需求的增長永遠沒有那麼高速,就是件比較麻煩的事。所以,不能對房地產狂熱,只能讓房地產穩健。而“房住不炒”則是一個非常有前瞻性的定義,未來需求總體收縮,而且需求集中到都市圈和城市群,那麼有不少城市的房子實際是沒有什麼投資價值的,那時候還炒房,無異於讓自己自動掉坑。

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