利潤有大小

財報見分曉；

如若不上市

真假很難曉！

若以公開上市公司資料，看看一個雅戈爾（房地產非其主營業務）2008年的利潤率：

房地產的利潤是等於收入減去成本和費用。其中成本費用包括土地成本及相關稅費，這個是房地產成本中最大的一塊；建築成本這一部分一般在1800到2500之間，全國都差不多這個水平；資金成本，房地產主要是資金佔用比較大，時間比較長，這幾年房地產企業的融資成本一般在百分之十左右，房地產的開發週期短則兩，三年，長則五，六年；銷售費用一般占房地產銷售額的百分之3到5左右。如此下來我們就可以看出來房地產的利潤就主要取決於房價，土地成本和開發週期這三個因素了，所以在當前房地產調控的限價政策下，就會出現“麵粉比麵包貴”的情況，也很好理解為什麼現在土地流拍那麼多了，也可以理解為什麼房地產企業在行情不看好的情況下要降價銷售，回籠資金了，因為時間拖久了，他們的資金成本就會把公司拖垮的。所以房地產開發商的毛利率一般要高於百分之三十，否則開發週期拖上四，五年，開發商的利潤就基本被利息吃掉了。

房地產行業利潤除一部分由當地政府拿走以外，餘下部分也應該是很大的，不然怎麼會有那麼多的國企私營企業和個體都爭先恐後地去搶奪那個市場。估計開發商淨利潤應該在15%至35%這個幅度之內。

園區配套費？開發管理費？銷售費？前期勘察設計費？公共設施配套費？，，你丟項太多了，，誰讓你搞房地產開發經濟分析得賠死

融創中國的孫宏斌曾經說過，他服刑完出來之後不知道該乾點啥，考慮了很長一段時間，還是決定做房地產，因為房地產不需要成本。

為什麼說房地產不需要成本就可以做起來呢？

土地拍賣，需要交納一定的保證金，可以透過借款或者各種抵押方式搞到手。

土地拍到手後，需要支付土地出讓金，可以透過各種貸款融資方式籌到這筆錢。

然後找建築隊來動工。建築隊自己來幹活，各種建築材料可以先賒賬。

打下基礎之後，並驗收合格，就可以對外預售了。

一開始先賣10%，成本價出售就可以了，回籠一點資金，救救急。緊接著二次開盤，價格漲上幾百元上千元。房地產形勢這麼好，不漲對不起10%已經購買的房主。這樣還可以積攢人氣。

然後經過三輪、四輪銷售，最後留10%的房產用於頂賬，由於頂賬房還是比較便宜的，許多建築工程公司的老闆也樂得收這樣的房子，這也是他們為什麼房子多的原因。

回款回的差不多的，趕快去買第二輪土地，重複上述的故事。

基本上每一輪土地和建築的買賣，都能獲取10%到20%的利潤。但相對於成本，利潤真的大的可怕。

這就是撐死膽大的，餓死膽小的由來吧。

不過這已經是以前的故事了。隨著監管越來越嚴格，開發成本會越來越大，融資成本也會越來越高。尤其是國家擬出臺了現房銷售的規定，這將會徹底打破原先的玩法。那麼未來只會剩下一些房地產的巨無霸，才能進行房地產開發了。