主要是有風險，買回遷房注意，房子本身有沒有什麼問題，證件是否齊全，村委個人及政府是否允許範圍內的，，購房合同及約定內容是否合理等

按照當下的市場規則，配建回遷房大多作為地產商拿地的附加條件而存在的。試想，每一平米回遷房都需要開發商付出相應成本，而卻無法給開發商創造相應利潤，因此開發商會想盡各種辦法壓縮成本。

良心開發商通常會採用壓縮回遷房容積率，在不影響安全的前提下儘可能降低交房標準等手段節約成本。而黑心開發商很可能就是建成豆腐渣工程。

舉個例子，我在幾年前購買的一處國內知名開發商開發的房產，就有配建回遷房，我們商品房的層高是2.7米，回遷房是2.5米，商品房的門窗是斷橋鋁+三層玻璃的平開窗，回遷放就是塑鋼+雙層玻璃的推拉窗，商品房的樓道地面牆面都是大理石鋪裝，回遷房就是水泥地+白牆，商品房是人車分流，地面是景觀花園，回遷房地面就是雜亂的停車場。

回遷房不行的原因是因為它的人群結構趨向於老齡化，低層化。還有，在建築材料和小區綠化方面相對也會簡單一些。但它的價格以及配套應該也不算是最差的，特別是樓間距和內部停車管理上還是有很多優勢。

如果條件允許絕對不會買回遷房。

1.排外性很嚴重。

我有個朋友買的回遷房，因為這個房子當時價格便宜，就買了。他住的這個回遷房是附近村子拆遷回遷的村民。整個小區基本全是村裡人，所以小區的回遷戶在小區裡是橫行霸道。有一次，我朋友開車出小區，小區門口有輛車佔道堵住了，我朋友說看看能不能挪一下車，結果對方說，這是我們村裡，挪什麼挪，老子不挪。朋友沒有辦法找物業的朋友（村裡的村民）才協調好。

2.衛生問題。

在村子裡生活習慣了，所以對於小區生活的村名來說難以一下子適應。而且村民的生活傢俱特別多，樓道里放了好多農具，都堵死了。

3.因為是回遷房，所以房子質量特別是樓間距那是一個差。小區環境和綠化包括私密性安全性都特別差。

質量，產權，保值增值撿重要的三點說說。

質量問題很簡單，就像賣東西一樣，買的東西里面很多都是好的搭差的賣，開發商蓋的回遷房都是給原先徵地業主住的，沒有利潤，而旁邊蓋的商品房才是能真金白銀賣出錢來的，如果你是做生意的，你會怎麼處理賣錢的和不賣錢的？

產權就更好理解了，商品房買了有本，抵押，出售自己隨便折騰，回遷房肯定就不行了，雖然可以住，但不能處置，做為外人想買回遷房，在產權上也不能過戶，即使簽了協議也是個人協議，如果以後回遷房有什麼變動，房主只要不承認，購房者也沒轍，即使透過訴訟贏了，那也只能退回當初的賣房款，頂多帶點利息。而回遷房的房產證問題更是有諸多玄妙的地方，辦過的都懂。

房子的主要功能是居住，但現在人們大多認為保值增值才是房子的主要功能，那麼回遷房的保值增值功能怎麼樣呢？也許有人會覺得回遷房反正也是白來的，用我們之前的拆遷平米補償的，其實這種想法是錯誤的，錯誤的地方在於回遷房確實是用之前的拆遷補償平米，但之前房子的價值可比現在的回遷房價值大多了，舉例來說就是，你在市中心住老破小，拆遷的話賠給你的所有錢都買不回來，老破小拆遷後原地所蓋的新房子，即使在原地給了你回遷房，那麼回遷房的價值也不如原先的老破小，所以有人說，市中心別出去，出去了就很難回來。

我來簡單說一下回遷房，買回遷房存在3點風險，

第一、目前無法辦理房產證，回遷房也沒法更改合同，只能簽訂購房合同，而且所謂出賣方並不是第1手的房主，最壞打算是對方房價上漲時候違約將房產過戶給其他人，這樣買方就只能追究合同違約責任而無法取得房產的所有權。

第二，根據合同約定，雙方約定一個具體的時間節點，如果在該時間還無法辦理房產證，雙方合同解除互不追責，對買方來講存在一個時間成本問題，會錯失選擇其他優質房源的機會。

第三、回遷房一般房子的品質差，物業更差，小區環境差，安全係數比較低，但是也有優點，比如說價格便宜，比周圍的商品房要便宜很多，而且小部分可能戶型比周邊同面積的商品戶型還要好一點。回遷房一般是政府給城中村的蓋的安置房，所以你得做好你的鄰居，都是城中村的村民。關於買房子這樣的事情，剛需就買一個自己喜歡的，如果是投資回遷房那就算了。

第一、商品房和回遷房的區分標準

商品房的定義很簡單，土地是由政府給的，房子是由經過審批的開發商進行建設，房子建好之後，再透過合規的市場渠道進行銷售。在開發商和購房人之間進行產權轉移，每一步都有法律保障，即使出現糾紛也容易維權。

這種直接補償給拆遷戶的回遷房，其本質上與普通商品房沒有什麼區別，只不過原來這些房子可能是用來在市場上出售，現在直接當做補償轉移給拆遷戶而已。

比如說大家在一些小區中會看到回遷戶和買房人共存的情況，小區裡既有回遷房也有普通商品房，其本質上並沒有區別。

但是，另外一種回遷房就有些不同了。這一類的回遷房通常沒有完整的產權，自然也就沒有產權證。在回遷戶來說只要有拆遷補償合同，那麼就可以享受該房子的相應權益。只是，如果你買了這樣的回遷房，拆遷補償合同上的名字可是不會改變的，房子的真正歸屬人還是屬於拆遷戶。

第二、回遷房和商品房之間到底有哪些區別

對於有房產證的回遷房來說，其本身與普通商品房並沒有什麼區別，大家可以放心購買。但是，如果是那些沒有房產證只有拆遷補償合同的房子，這些房子與普通商品房就會存在一些區別了，大家最好還是不要輕易入手。

首先就是價格方面，沒有房產證的回遷房因為其天生的缺陷，在入市交易的價格上往往要比商品房低上不少。那麼低的價格自然就會有朋友被吸引，但是這種房子沒有產權證是不能進行合法過戶的，所以即使你便宜買了，房子也可能不是你的。

其次對於回遷房的處置權利，這些沒有房產證的回遷房，即使是回遷戶也沒有辦法進行一些抵押貸款，享受商品房可以享有的權利。所以，你買了這套回遷房之後不僅有著房子可能還不是你的風險，各種權利你也享受不到。可以說除了便宜，沒有任何優點，並且有些房子可能還會存在小產權房的特徵，那麼風險就更大了。

最後回遷房的二次交易往往有很多限制，即使是有房產證的回遷房，在你買了進行二次交易的時候，都會受到一些地方政策的限制。比如說要滿足一定的居住年限或者補齊土地出讓金等等。

畢竟你當時從回遷戶那裡買來的時候可是沒有交土地出讓金的，甚至回遷戶拿到房子的時候也沒有交錢。所以，要想繼續出讓的話必須要補交土地出讓金。至於說那些沒有房產證的回遷房，本身交易就是不合法的，那麼你在二次交易的時候更是不會被認可了。

這個看價效比，如果回遷房價格與周邊二手房差不多可以考慮。回遷房有幾個問題。1房屋的質量，戶型比開發商對外銷售要差。 2 物業管理公司有可能是原村股份公司，管理質量不高。回遷房有很多本地回遷房，這些回遷房比較難管理。

大家對回遷房的意見主要集中在三點。

1、回遷房很可能拿不到房產證。很多回遷房本來就是在集體土地上蓋的，本身就不具備辦理獨立產權的條件。也有一些一開始走的是正常程式，集體土地先收歸國有，再進行土地招拍掛，然後房地產開發公司進場建設開發。只不過房地產開發過程巨複雜，無論是棚改還是新農村建設，上級領導各種指導意見又層出不窮，有時候領導一句話，方案就得改改改，圖審沒過沒關係，先幹著再說。凡事不按程式來，抄了近道，最後驗收通不過，房產證自然也就遙遙無期了。

2，物業服務差。無論是棚改，還是新農村建設，原來的住戶是沒有物業服務，即使搬進來新的小區，大家也都不願意交很高的物業費，價格能低就低，最好是別交，都抱著這種想法，最後錢可能能省一點，但是物業服務水平肯定也上不去。

3，混亂、吵鬧的鄰居。城市居民的都沒什麼鄰里關係的概念了，但是回遷戶不一樣他們原來自由散漫慣了，很多不良習慣一時半會也改不過來。如果你習慣安靜有序的環境，也許你會很不適應。

回遷房最大的問題是小區居民生活習慣問題，尤其是平改的樓盤。不容易管理，下水道疏通次數多餘其他樓盤。其他延伸問題很多。