為什麼很多房企宣佈破產，主要是因為房產行業前期是燒錢的，後期房子出售出去才能回本，而且國家現在規定“房住不炒”，很多小開發商資金不夠，融資不來資金，只有宣佈破產或者和大開發商合作，畢竟買地皮，建房子，需要大量的人力物力財力

中國房企全球聞名，像恆大、碧桂園、綠地、保利、萬科等，都已經進入到世界500強當中。近些年來，房企大佬們也頻頻榮登中國首富榜前三名寶座。不過，中小房企恐怕就沒這麼幸運了，最新資料顯示，2019年全國274家房地產企業釋出破產公告，其中僅是7月24日一天就有3家房企破產。

記得年初，財經界還在討論今年可能是房地產行業洗牌之年，沒想到預言果然成真了。現在大型房企日子過得還可以，但是中小房企日子就沒有這麼好過了。首先，融資成本過高，是中小房企過不去的坎。資料顯示，今年1-6月份，95家房企境內發債的平均成本為4.97%，境外發債成本維持在8%以上。而且這還是大型房企融資成本，中小房企由於負債率更高，融資成本還會高出一些。

一些中小房企無法低成本融資，只能透過合資公司和戰略聯盟、信託、結構性產品、在境外發行債券，但這麼做的成本就會高達13%、12%、11%和11%。較高的融資成本，吞噬了中小房企的有限的利潤，再加上這些年部分中小房企擴張過快，資金都用在囤地、建房上面，資金鍊難免不出問題，這就導致很多中小房企不得不宣佈破產。

再者，除了融資成本高，中小房企還面臨融資難的問題。由於一季度房地產貸款增速過快，於是房企融資將被收緊。2019年一季度，個人住房房按揭貸款增加1.81萬億元，去年同期只有1.75萬億元。房地產市場有回暖趨勢。於是，新一輪房地產調控馬上到來，從第二季度開始，中小房企明顯感到融資越來越難了。

今年6月，銀保監會主席郭樹清發表了一番講話，反映了決策層要讓房地產“去槓桿，防風險”的決心，也預示了中小房企未來融資更加艱難。郭樹清指出，全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房企融資過度擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。隨後，監管部門在銀行貸款和再融資、信託等渠道持續收緊。

再次，中小房企現在面臨債務集中償還高峰期。早在2015年到2016年期間，由於國內貨幣政策持續寬鬆，房企對外擴張非常迅猛，常常是不計成本高價拿地，但是房企借債是要還的。權威資料顯示，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。而目前正遇到房企償債高峰期，出現中小企業大量倒閉也不足為奇。

最後，一直以來，中小房企主要在三四線城市拿地開發地產，因為大城市地價高。而隨著近年三四線城市房價上漲，以及房地產調控的持續收緊。就導致了，炒房者投機熱情下降，而由於房價過高，當地居民收入又買不起房。這就導致了，現在三四線城市新樓盤不好賣了，中小房企現在又不能有效、及時的回籠資金。其實，對於房企來說並不是房價越高越好，而是保持長期平穩。

今年1-7月份，國內有近300家房企破產倒閉。這主要是房企的融資成本高、融資難度開始加大，再加上中小房企在前些年高價拿地建房，回籠資金難度較大。更要命的是，房企前些年欠的債務這二三年內要集中到期償還，房企的日子越來越難過，對於中小房企來說，轉型升級也很困難，不如宣佈破產關門，期望有大型的房企過來接盤。

破產了，農民工無工可打，應該回家種地了，荒蕪了好多土地，多培養孩子，免得成了留守兒童。多陪父母，免得成了空巢老人。

房企的盈利大其實這是跟房地產業的操作手段有關係的，第一，他有一千萬，可能就能融資一個億，十倍槓桿，那麼一個樓盤他賺了兩千萬，相對於投入來說就是200%，就算扣除最高一千萬的利息！那也是100%！第二、它是建到一定程度就可以賣了，回款效率高，風險轉嫁給購房者，那麼它的週轉快又可以短時間內做幾個專案。

房地產開發的過程是十分燒錢的，需要大量的資金儲備。我們可以看到房企的大發展是在銀行貸款相對寬鬆的前提下。現在國家是限制銀行貸款流向房企的。大多數中小型房企的融資能力沒有大房企的強，容易出現資金鍊的斷裂！再加上國家要求房子建到封頂才能有預售的資格，又無形中讓房企的資金週轉變慢。國家只要掐住這兩點就能讓許多資金實力不夠的房企淘汰出局！

其次是地價越來越貴，中小房企在土拍市場很難和實力雄厚的大房企競爭的，拿不到地的中小房企也難以為繼！

最後是大的房企無論是在房子的設計還是小區配套，物業管理水平都比中小房企要好，消費者自然會優先選擇知名品牌的房企。中小房企房子賣的慢或者賣不掉，資金回籠不及時也會拖垮這些房企！

市場競爭向來是大魚吃小魚的，所以不管是哪個行業都會有一大批不合格的公司被淘汰，房地產市場也一樣，這是不足為奇的！而且這種競爭機制是利於消費者的，讓房企能提供優質的房源給消費者，也降低了消費者買房的風險！

目前房子多了，供大於求，所以房企破產，市場經濟情況下，每日每時都有新增企業，同時每日每時也有破產企業，這叫市場調節。

還不是金融政策針對的太狠，中小房企真的是本輪穩樓市的祭品

過去，為了去庫存，國家推行了棚改貨幣化政策，迫使房價迎來了一輪暴漲；現在，為了去庫存，政府限制房企融資，減緩房企規模拓張，從根本上解決供需矛盾。

供給側改革取代了需求側改革，成為樓市調控政策的基底。

房企缺錢將成為常態，隨之而來的是行業規模的逐步收縮，供給側的逐步乏力。

房價暴擊，可能永遠也不會再有了。

由於國內融資不力，房企紛紛轉融外資。6月，40家房企融得外資224.62億元，環比暴漲588%！主要途徑為境外發行公司債券，也就是發行外債。

但是最近，國家發改委一則強硬的通知，迫使房企發行外債融資的渠道大大收窄。

親媽不餵奶，還不讓奶媽餵奶，縮小規模，放緩擴張，是房企活下去的唯一方式。

對於房地產企業發行外債，國家發改委主要做出了4點要求：

1.房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

2.房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細資訊，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。

3.房地產企業發行外債要加強資訊披露，在募集說明書等檔案中需明確資金用途等情況。　

4.房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

房企發行外債將受到發改委的嚴格審查，包含諸多的限制。

說的簡單直接一點，房企想要發行外債，國家發改委總能找到不符合要求的地方。

更引人深思的是，堵截房企海外融資渠道，是在國內融資難度進一步升級的背景下進行的！

在銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上致辭中表示“必須正視房地產金融化問題”之後，銀保監會再出重拳，針對近期房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

誰都沒想到，市場反應如此劇烈。比如約談之後的7月11日，光大信託釋出緊急通知，稱截止今日12點，暫停所有房地產類專案募集。12點之後已募集的此類專案全部退款。

退款！表明了信託公司脫離房地產的決心。

融資渠道枯竭，房企融資只能依靠專案銷售資金回籠。

由於房地產市場專案週期長，資金回籠慢，拿地蓋樓跨出的步子一大，就得面臨資金鍊斷裂的風險，所以只能被迫降速。

如此一來，社會投資資金不再一股腦地進入房地產市場了，大部分的金融槓桿也降下來了，房企的步子穩了，庫存也慢慢降下來了。

而不管房企如何應對，如何在銷售策略上做文章，如何在社會輿論上下功夫。樓市作為政策市，政策方面沒有了去庫存的必要，房價還有機會暴漲嗎？

人口增速放緩、舊改取代棚改、人口長期流動下降、消費替代了投資，加上現在的供給側結構性改革，房價沒有暴漲的理由以及意義。

房產投資，也沒有必要吊死在房產升值這一棵樹上。找準政策新方向，抓住市場新機遇，未必就比不上房價上漲帶來的收益。