對於以房養老這個話題！

第一，表面上看，“以房養老”可以用房子換來持續的養老金，去提高生活水平。但是，養老是一個系統工程，更多空巢老人和失獨老人最大的養老痛點並不是錢，而是養老服務。

第二，以房養老最直接的方式，是把房子質押給養老院，換取養老院的使用權，但這同樣需要配套政策設計。

“現在保險公司‘以房養老’的處置方式，老百姓信不過，也不是最需要的。

第三，中國的大多數老人習慣住在自己熟悉的房子裡，過著節衣縮食的生活，他們當然有提前賣房和抵押房屋的權利，但是，願意這麼做的老人並不多！

第四，中國的房屋被認為有傳承價值，老人們對房子有特殊的情感寄託。很多人難以接受耗費大半生積蓄買房，老了以後房子卻不歸自己，也不歸後人。

因此，在實操過程中，“以房養老”不僅要得到老人認可，也需要徵得老人的子女同意。

而在長達幾十年的抵押期限中，如何應對老人變卦、子女入住不退房等後續問題，目前也缺少配套的制度設計。

聽上去很美好是不是，其實在現實中，中國的“以房養老”還有很長的路要走。先從試點來看，四年以來僅有幸福人壽一家保險公司開展了以房養老業務。資料顯示，截至2018年7月底，幸福人壽累計承保139單（99戶），意向簽約201單（141戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數佔總數的80%。

近日，銀保監會發布通知，決定將老年人住房反向抵押養老保險（就是以房養老）擴大到全國範圍開展。這個方式許多人都沒怎麼聽說過，但是其實已經在國內做了四年的試點，但是保險銷售並不火熱，甚至遇冷。從老年人自身的角度來看，他們主要受中國傳統觀念的影響。在中國傳統文化的背景下，在家庭代際價值觀和庇護兒童的影響下，作為重要家庭財產的財產應該留給後代，不容易出售或抵押以滿足自己的養老金需要。與依靠住房養老保險相比，老年人更願意相信養育孩子的傳統養老方式，將財產留給孩子，並讓孩子養老。

如果是子女的經濟條件很好的話，每個月隨便給一點生活費，加上自己的養老金生活是沒問題的，這部分老年人就無需以房養老了。在子女經濟條件一般情況下，自己唯一的財產就是房產了，在未來給子女留一點資產，應該是多數老年人很樸素的想法。

在房屋價值較低的情況下，各繼承人之間對於遺產的繼承不會有很大的分歧，對於房產的爭奪也並不激烈，繼承案件也容易調解。但由於房價上漲，隨之帶來房產的經濟價值提高、誘惑力很大，各繼承人都想得到房產。

調查顯示，在被繼承財產中有房產的繼承糾紛案件中，九成以上的被繼承人的爭奪目標就是房產，雙方爭議最大的也是房產。

而對作為遺產的房產現價值，各繼承人往往無法達成一致，需要啟動鑑定程式，導致繼承糾紛案件爭議大、審限長、調解率低。

因房產分配不公父母子女矛盾加劇

贍養父母是每個子女應盡的義務和責任。但現實中，因為房產系家庭生活的物質基礎，尤其是在多子女家庭，父母在對自己的一套或多套房產的使用和分配上存在不公平的現象。

導致未分到或未使用到父母房產的子女，對父母產生埋怨甚至怨恨心理，導致不贍養父母，不盡贍養義務。更有甚者，多年對父母不聞不問，不管不顧。父母無奈，將子女訴至法院，要求子女盡基本的贍養和探望義務。

個人感覺“以房養老”在給老年人帶來優越物質生活的同時，也必將遇到重重困難。

歷史證明，任何一種新的政策在執行之初，總會遇到各種阻礙。究其原因，要麼是損害了一部分的利益，要麼是與傳統的習慣相對立，一時不能改變。這兩點原因，“以房養老”剛好都沾上了邊。

“以房養老”首先挑戰的是華人傳統觀念。“孝”是中華民族的傳統美德，受傳統儒家思想影響，華人從小就知道“百敬孝為先”的道理，因此，絕大多數中國子女認為孝敬老人、供養老人天經地義。如果誰敢踏入雷區――不照顧老人――必將會受到社會的譴責。而老人將房產作為財富饋贈給後輩也是順理成章之事。

老年人以房養老，減少了子女將來可繼承的家庭財產，對於指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。國內每年發生的大量與房產繼承有關的民事訴訟案件，就足以說明華人重視繼承房產的程度。

而“以房養老”之所以在美國子女爭議少，且廣受歡迎，其根本原因，在於國外高額的遺產繼承稅。以美國為例，繼承65萬以上財產，遺產繼承稅高達37%到55%，所以，西方老人及子女很容易在是否要房子之間做出選擇。而在中國，繼承稅僅為7%，且對於目前不斷看漲的國內房價，房子增值空間大，絕大多數老人和子女更願意要房產。因為，它不僅是一筆財富，亦可以繼續作為投資。

除了華人根深蒂固的傳統觀念對“以房養老”的排斥，此外，“以房養老”在技術上及市場上，還受到了中國國情的雙重考驗。

首先，“以房養老”實施的技術難度大。“倒按揭”確定每月支付給老人抵押房產的數額，要透過預測老人的壽命來實現。而預測壽命本身就有太多的不確定因素。如果老人實際壽命比協議期短，那麼老人實際得到的錢就比較少，老人就有損失，反之，保險公司有損失。這無疑增大了“以房養老”的技術難度。

其次，“以房養老”市場風險，金融風險大。“以房養老”在西方國家可以普及的另一個重要原因，是房地產市場相對比較穩定，利率穩定，期房價估算變動不大，“以房養老”的折舊預測較容易。而中國近兩年房地產時常日益紅火，房價日新月異，且中國正處於加息週期，利率非常不穩定，如此一來，勢必會造成大批違約。對與保險公司來說，不僅技術難度大，金融風險也比較大。

“以房養老（也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”）”估計很多人都是聽過有這麼一回事，但具體是怎麼一回事就弄不明白了。

1.

那什麼是以房養老呢？

具體來說，就是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權，就叫以房養老。

2

現狀：市場反映冷清

那以房養老市場有多冷清呢？

根據銀監會提供的資料，從2014年正式提出2015年相關保險產品批准上市截至2019年8月末，有效保單僅126件[186位老人]，你沒看錯是——5年186人！

那全國的老年人口有多少呢？

據全國老齡辦公佈的資料，截至2017年底，中國60歲及以上的老年人口已達2.41億

試行5年，186位 ⅤS 2.41億，何止是冷清！實為慘淡！而且目前全國範圍內僅有幸福人壽一家保險公司開展了以房養老業務！

3.

內因：以房養老的涉及當事人消極

以房養老，為的是老人，防的是子女，這裡主要針對這兩類人，難道我們當下的社會，真的到了如媒體喧稱的水火不容的地步了嗎？不見得！

①老人的真實想法是什麼？

但存方寸土，留與子孫耕！在老輩人心中這一觀念根深蒂固，而房子作為一份大宗財產不僅可以傳家，還有將來可能會大幅升值，父母怎麼為了一己之私，就“送給外人"！

②子女的贍養實情又如何？

中國向來有子女贍養父母的傳統，而且法律在這方面有明確規定，面對與論強勢監督與法律強行規定雙重大網，誰會去自找不痛快？

即使是遇到蘇大強式父母，也是儘可能自家內部忍耐協商處理，不會鬧到法庭上。

以接受外來思潮最為積極的廣州為例，據統計2015年全年受理贍養糾紛案件23件，而其中絕大部分還是父母訴求子女不來看望，實質要求提供子女提供贍養經費的僅5件，而廣州有多少人呢2015年為1350萬，5件VS1350萬，事實勝於雄辯，資料最有說服力！

實事求是的說，因子女不和或不孝或先於意外老人亡故導致無勞動能力老人無法安度晚年的情況，不能說沒有，但以有限特例大而為之的推及到億萬人群，就有失偏頗了——而現實中186∨S2.41億的資料也證明了這一點。

4.

外因：以房養老的實行條件不充分

①除了上文提的人和不得——老人意願低子女不樂意，此外還有在天時地利方面，條件也不是很理想。

②天時不備——法律制度不完善

中央層面（國務院）也只是“完善投融資政策”中提出“以房養老"這麼一句話，而且明確是開展試點。

還有“以房養老”涉及到房地產業、金融業、保險業等諸多行業，而且還需要民政局、房管局、人社局、等多個部門等聯合制定相關的政策及細則，這些目前很多都是空白。

在如今法制不健全的情況下，怎樣確保這些工作、部分公平、公平地運營、處理和監管，如何讓老人們放心！

[而且現實中借"以房養老"口號騙老人的事屢有發生]

城市中有房的老人（那時代的房子全靠分配而分配的前提就是有工作）基本都有退休金，根本沒必要以房養老；而對於那些住公租房甚至廉租房的城市老人來說又不實際，連房都沒有談什麼以房養老！

[對於鄉鎮老人而言，那一代的老人子女普遍眾多（起碼四五個），根本不存在子女負擔重養不起的情況，而且自身擁有耕地，即使老了沒精力種也可以租出去，足夠生活。]

5

可能：未來或可期

不過，萬事無絕對，有些觀念或許現在人們難以接受，但誰又能保證當下的8090後這一代人在三五十年老後的想法不會改變呢？

對於186位ⅤS2.41億，你也許會覺得現狀慘淡不值得關注，可反過來想，這是一個多麼龐大的市場，同時有多少潛利可以挖！！