什麼是小產權房呢？我對這個概念不太清楚，好像流行的說法是產權單位擁有大產權，但是個體業主沒有國家認可的不動產證。我曾經聽說過有的地方，不是建設住宅用地，有人違規蓋了樓房出售（租），這種也分不同情況，比如有人在耕地上蓋別墅蓋農家院賣，簽訂租賃合同，租賃50年或者20年，70年等等，這種已經被拆了很多了，國家絕對不允許的，這種堅決不能買，還有一種是在農村非耕地的位置蓋的，主要目的是為了本地居民改善居住條件的，並且規模較大，這種我個人覺得只是為了自己居住的話，不妨購買，好處是價格低（一般也是簽訂租賃合同，70年），不用擔心交房產稅，壞處就是不好出售，畢竟沒有產權證。不過因為銷售方沒有各種證件，購買者也就不好甄別該房產的具體情況，保險起見，不買為好。

環境一般，不是規模小區，沒有房證更談不上保障，國家的政策一直也不支援。雖然價格便宜但是這幾年因各種原因拆了不少，並且賠償非常低，這種情況誰還想要小產權房。

一是房價太貴，花了這麼多錢不安心。

二是小產權房就比產權房便宜那麼一點，你要是比同等房便宜一半，我就會買

小產權是有風險性存在的。

在中國，小產權被定義為不屬於國家認可的房屋，也就是不允許透過房管局系統進行交易備案的房源。

這樣的房子一般一棟樓只有一個房本，或者一層只有一個房本，且不能分割。

自住有道，為了安心，奉勸選擇獨立房本，國家承認的房源。

可以穿鞋子誰願意光腳呢？剛需選擇小產權實是無奈之舉！但有些人為什麼不選擇小產權房，不外乎以下理由（下列回答僅對深圳的朋友，其他地區的小產權背景與政策不瞭解，所以不多嘴）：

1、心理上不能接受，小產權比商品房低一等的心裡差異！

2、對小產權的認識不足，說白了就是風控點不瞭解！

3、多數小產權房的環境相對於商品來說來差上許多。

4、目前深圳的小產權房兩極分化比較嚴重，大型的統建樓價格已經比較高企，且多為二手，需一次性付款，有條件的拿這個全款就夠在偏點的地方，或老舊一點的商品房小戶型的首付了。

5、有其他需求，比如做抵押貸款，落戶，上學等問題（關於落戶和上學的問題，在深圳的統建樓大數都可以解決，部分小產權是可以落戶的，落戶之後上學可按自有特殊房產類，如不落戶，只有按租賃類別）

所以無法獲得全部所有產權（即市場紅本商品房），無法市場流通的，全部都可以統稱為小產權房！這個是大範圍的統稱，而非特指農民房！

小產權房都有哪些？

1、保障類的（使用權證）

2、長租公寓

3、企業集資房（公司宿舍）

4、軍產房

5、村民安置房（困難房安置房）

6、福利房

7、統建樓

8、農民私宅

9、無手續違建

……

以上只是部分大類，每一類小產權的風控點都不一樣！只要瞭解其中，那便可以安心住！

話說回來，如果有能力有買商品房的還是優先商品房（投資除外）

有的人可能覺得有風險吧，但是小產權優勢真的蠻多，比如：價格便宜,同樣多的錢可以買大...產權終身的,房價又便宜

“小產權房”，本身就是一個偽概念。

因為，在法律關係上，房子本身沒有“小產權”，只有有產權或無產權。

首先要從我們國家的土地性質說起：

中國的全部土地歸國有。

在這個總政策執行中，又實行城鄉二元制土地結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。

先從城市的“大產權房”說起，簡單來區分的話：

城市的土地按用途分為商業用地或公共事業用地，商業用地中有工業用地和住宅用地，其中住宅用地就是我們所說的商品房小區。

開發商拍得土地使用權（一般70年）——蓋住宅——房子賣給個人——辦房產證（土地證等合一）

這就是“大產權房”，房子產權清晰，土地使用性質單純，法律歸屬明確，可以抵押貸款，任何買賣行為均受到法律的保護和認可。

在“大產權房”中，有一類是經濟適用房，它的土地也是國有，開發商無需拍地，直接建房由政府低價銷售，它與“商品房”（大產權房）的差距，是沒有取得土地使用權，如果上市交易，需要符合一定年限，再繳納土地出讓金。

“小產權房”，則針對農村的集體土地而言。

根據土地法的管理，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

簡單來說：

國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。小產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

小產權房產生的原因：

1、成本低、價格也低。城市房價過高，在一些城郊村、城中村，就會利用集體土地集資蓋房，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費,價差大，自然有人購買。

2、農地制度不合理：農村集體宅基地蓋房，只能自住不能上市交易。

小產權房的風險

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案，主要存在以下風險

（一）買賣合同無法律效力。（除非本村人賣本村人）

（二） “小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

（三）小產權房如果拆遷，因不受法律保護，既無法爭取合法權益，也無法取得產權補償款。

（四）小產權房的建設監管存在缺位，房屋質量和房屋售後保修難以保障。

小產權房屬於歷史遺留問題，也可以說小產權房是為了保障本鄉本土農村集體利益的。

既然是保障農村人口集體利益的，那麼對外銷售既不合法也不合理，但隨著房產價值的上漲，很多人買不起大城市正規的大產權房，可還想在大城市留有自己的一席之地，只能轉向各種打著小產權名義的農村自建房，而有些農村集體大隊，為了創收也願意將這些土地建設的房產對外出售給非本村居民，從這點來說買賣雙方都有問題。

可這種掛羊頭賣狗肉的小產權房，實質就是農村土地，按憲法第十條規定---城市土地屬於國家所有，農村和郊區土地，除法律規定屬於國家所有以外，屬於集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有，這點就非常明確的告訴人們所謂小產權房就是農村集體土地，集體土地上蓋的建築無法取得《房屋所有權證》，其實就是沒產權，但這麼叫不好聽，也不知道哪位高人給起了個名---小產權。

本村人買沒事，因為屬於集體內流轉，外人買了這種房子後沒有產權證，國家也不承認這個房子能賣給集體以外的人，所以外人購買的房產是不受任何法律保護的，很多時候外來購房者的房款都打了水漂。

以後房產稅，空置稅，各種稅出臺前這些小產權房都得治理了，不統一產權以後沒法讓新稅費出臺，所以等著吧，這只是開始，以後小產權房的糾紛會更多。

因為小產權房交易不受法律保護。

其實如果僅僅是用來居住的話，小產權房跟普通商品房並沒有多大區別，都能滿足居住屬性，而且在價格方面小產權房還會便宜很多，但問題是小產權房的所有權是屬於村集體所有的，產權不能交易，就算交易了也不受法律保護。所以小產權房教交易的至少使用權，這就讓購房者產生擔憂，畢竟為沒有產權的房子花幾十萬，聽起來就感覺不受很靠譜，而且還存在一些隱患。

隱患一、沒有產權證。前面說過了因為小產權房是沒有產權證的，所以在交易的時候你很難確定這套房子到底是不是賣方本人的，這就讓小產權房存在一房多賣的情況，萬一沒遇見這種情況還好，遇到了你連說理的地方都沒有，畢竟小產權房的交易根本就不受法律保護。

隱患二、遇到拆遷之後，難以獲得賠償。拆遷賠償一般分為兩部分，一部分是宅基地補償（這是補償裡的大頭），一部分的建築物補償。而因為小產權房是產權是屬於村集體所有，所以在補償的時候補償款只會發放給村集體，也就是你雖然購買了小產權房，但因為不是本村戶口，所以最後發賠償的時候並不會給你，就算給你也只是小部分的建築物賠償，這一點賠償根本不夠買一套新房的。實際上這幾年很多城市都在進行拆遷，所以購買小產權房後遇到拆遷的可能在加大。

隱患三、沒辦法抵押貸款。因為小產權房沒有房產證，所以是不能去銀行辦理抵押貸款的，這就意味著在買房的時候不能用貸款買房的方式買房，必須要全款買房。問題是就算小產權房的價格比普通商品房便宜，但剛需家庭想要在段時間內拿出幾十萬上百萬買房依舊十分困難，所以很多時候房價寧願貸款買商品房也不願意全款買小產權房。

實際上我叔叔前兩年就買了一套小產權房，但這幾年也經常遇到各種煩心事，例如房子質量方面就很差，因為買的是頂樓的原因經常會遇見房子漏水的問題，反正每年回家過年的時候都會到樓頂上補一次縫。