這個問題問的是如何判斷房屋升值空間，黃金地段什麼叫黃金地段？那就是商業中心的，離商業中心近的地方，也就會越是市中心那市中心的房子會非常的有市場，它的升值空間，那就非常大.還有就是目前的學區，我家沒有其他的變動的話，學區房現在也是升值空間比較大的.

李嘉誠說：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”

第一，商區地段

第二，學區地段

第三，地鐵地段

再破的房子在這些黃金地段面前，也都具備抗跌漲幅大的屬性，還非常好賣。絕對是房價的核心支撐。

最能保值增值的五類房子,把握三個升值板塊。第一類:交通便利的房子隨著城市越來越膨脹性的發展,對於交通方便的需求就越來越渴望。即便房價下跌,交通便利的房子持有價值和持有潛力也是不可忽視的。 第二類:市中心的房子 由於城市是以一箇中心為基礎,向外擴散的。市中心擁有著整個城市最豐富的資源、最便捷的交通和最完備的配套,而且市民以在城市的中心生活為身份象徵的心裡,導致一個城市市中心的房價,就是這個城市最貴的房價。事實證明,每次房價動盪的時候,房價最堅挺的物業是市中心的房子,因為需求支撐著整個市中心的房價。 第三類:政策性板塊物業 隨著體育經濟、會議(論壇)經濟、招商經濟的不斷髮展,各大城市紛紛申請承辦這些活動。這些活動給城市帶來的經濟效應使得這些板塊非常具有置業價值。由於眼球經濟長期存在,板塊的各種配套會逐漸完備,板塊的經濟效應升值,會帶動整個板塊的房子升值。 第四類:文化性板塊物業 隨著市中心的房子逐漸被商鋪和寫字樓等物業所取代,政府開始把這些原先在市中心的大學逐漸規劃為一個大學城或者一個文化區域。隨著這些文化區域潛力的不斷挖掘,他們形成了一個很有置業潛力的板塊,在此板塊的房子房價會水漲船高。此類房子被標上的知識性、文化性標籤,使得房價未來潛力是不可限量的。 第五類:經濟型板塊物業 隨著經濟的發展,經濟、商業中心的選擇非常重要。商業中心所在的城市板塊形成的物業圈,他帶起來的旁邊商圈的形成和設施的完善,導致此地區的房子的置業價值會越來越大。 此五類房子的升值,都是由各種積極因素而導致房子置業價值升值。他們抗房價下跌風險的能力也比較強。在房價震盪的情況下,購置這五類房是首選。

自住購房時，考慮最多的是價格合適、居住合適等問題，而投資購房時，就像投資股票一樣，考慮最多的是房產的升值問題，包括房屋價格和租金的上升。所以你得掌握並運用好房產升值的八大希望因子。1.交通狀況影響房產價格最顯著的因素是地段，決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況2.周邊環境包括生態環境、人文環境、經濟環境。3.物業管理以投資為目的購買房產，更應注意物業管理的水平，它直接決定了租金的高低4.社群背景這樣一個知識經濟時代，文化層次越高的社群，房產越具有增值的潛力，估計用不了多久，在中關村周圍會形成新經濟產生的“新貴”們的新社群。5.配套設施足不出戶”（戶：指小區）就能夠解決所有的生活問題，是中國特色小區模式的最高境界。6.房屋品質網路家居、環保住宅等已成為現實。實際上，房屋的品質是在不斷變好的。單從這個意義上說，建成的房子會隨著時間的推移而不斷貶值。這就要求投資者在買房時，要特別注意房屋的品質，對影響房屋品質比較敏感的因素，如佈局、層高、建築質量等，要重點考慮其抗“落伍”性。7.期房合約投資期房具有很大的風險，投資者要慎而又慎。但一般來說，風險大，收益也大。如果能夠合理、合法地應用好期房合約的話，應該是可以獲得豐厚回報的。8.經濟週期這是一個最難把握的因子。普遍認為，中國經濟還有很大的向上發展空間，目前中國的房地產市場發展也很平穩，基本上沒有房地產泡沫現象，房產投資前景看好。

要看房子的潛力首選要看房子所在區域未來會不會發生什麼變化，比如說未來通不通地鐵，未來是否是**主要的發展物件等等。主要就是交通和生活的便利物件等等。主要就是交通和生活的便利性，此外還有教育,地理位置，未來規劃，人口密集度，開發商資質，周圍可開發土地量等等很多因素。

房產的品質是在不斷變好的。這就要求在買房時，要特別注意房產的品質，對影響房產品質比較敏感的因素，要重點考慮其抗“落伍”性。如規劃設計的觀念是否超前，是否具有時代感。好的規劃設計，能夠體現其自身的價值。一棟造型建築物，可以提高自身的附加值。房產的內部空間佈局也很重要。一棟經過良好規劃的建築物，不僅室內空間完整方正，對於採光、通風、功能分隔的考慮也都要符合使用要求，當然價值也高。另外，建材裝置優良的房產也具有較大的升值潛力。

判斷房產升值空間的六大招

房產型別較多，比如住宅、寫字樓、商鋪、廠房等等，此處專門論述一下影響住宅升值的因素，供擬買房的人參考一下。

第一招：看大勢。物業升值與否，與當時經濟發展、國家對房地產的調控力度、城市經濟發展水平息息相關。住房商品化以來，中國的各個地方，住宅升值一直處於上升的通道之中，這就是因為中國經濟一直在高速增長所致。

第二招：看區域。如果你選的物業，屬於城市未來的重點開發區域，其升值潛力肯定更大。

第三招：看規模。大樓盤的第一期，往往從營銷角度來看，都處於低開高走的“低價”策略中，後面物業陸續漲價是必然的。

第四招：看水平。規劃和開發水平高的物業，重點關注物業形象、園林打造、戶型和配套等，儘管單價水平高於其他專案，但其升值能力肯定也會更強。

第五招：看品牌。大的品牌開發商，因其開發資源的投入，專案整體把控水平一般說來會更高，其升值幅度也會更大。

第六招：看物管。這一條往往容易被置業者忽略，但實際上，好的物業管理，將大幅度提升物業升值能力。而差的物管，會形成負面口碑，影響二手樓交易的熱度，自然價格也會受影響。

用這些招數去對比著看房選房，肯定會選到升值更好的物業。

要判斷一處房產是否具備升值空間，要透過現象看本質，房價的本質就是，房子所在城市，區域，周邊各種配套資源，經濟狀況，購買力，預期發展等等的集中在房價上的體現。從長期看價格體現價值，價格會圍繞價值上下波動。

所以，一套房產是否具備升值空間，由以下三個方面決定：

首先，從佔有資源方面看，房產周邊是否具備以下資源：

1，生活配套資源

衣食住行；教育，醫療，銀行，餐館，休閒等生活配套設施。將來房子周邊還會規劃建設哪些專案，可以提升住宅的生活便利。如地鐵，快速路等等。

2，商務資源

大型商貿區，如寫字樓，購物中心等；為住宅帶來客流和財富；

3，景觀環境資源

公園，綠地等休閒場所：

同時擁有以上三類資源的住宅，或現在雖然暫時沒有上述完善的配套，但將來有各類政府規劃等配套預期。這樣的房產升值潛力無限。

其次，從宏觀層面看：

房產的升值潛力，與國家和所在城市的經濟發展，人口流入，各方面政策等都有關係。

簡單說就是當地經濟發達，產業多，錢多，人多，政策支援就升值，反之亦然。

第三，從微觀層面看：

房子的面積，戶型，朝向，佈局等等，還有小區綠化環境，容積率配套設施，物業品牌及管理，居住人員等等，這些因素也都會影響房產增值程度。

買房人對於房子，除了居住需求，投資價值亦是關鍵考慮因素。

為此，小白將和大家聊一聊，什麼樣的房子有升值潛力。

有許多我們習以為常的事情調整觀察角度後會變得非常不一樣。我們熟悉的城市，在衛星夜景圖中會顯現出詭異的氛圍。

小白認為，只看夜燈，不用資料，我們也可以分辨出哪座城市更加繁華。

1、京津冀、長三角、珠三角城市圈的燈光已經連成了片，東南沿海形成了弧線燈光區（福建沿海最明顯）

2、中原地區星羅棋佈的也有不錯的表現

3、武漢、長沙、南昌、合肥、貴陽、昆明、重慶、成都、西安等等中西部省會城市呈現出一城獨亮的狀況。

一張衛星夜景圖幾乎將中國的城市格局勾勒地清楚。

譬如，同時貴州省的房子，省會貴陽的房子7000元/平方米，遵義的房子4500元/平方米，怎麼選？

從投資的角度而言，我們應選貴陽的房子。除去東部沿海地區，中西部省會城市獨大的局面沒有改變，一座城市在全國城市格局中的地位決定它未來的升值潛力。國內，中心城市在搶人搶資源；省內，省會也在搶人搶資源。

現在的情況是“大城市吃小城市”，“省會城市吃省內其他城市”。

2

我們從空中看完城市格局後，還可以從三個指標入手，更加細緻地選擇城市。

1、GDP總量和增速（2016年全年）

上海，2.66萬億，同比增長6.7%

北京，2.45萬億，同比增長6.7%

廣州，2.0萬億，同比增長8%

深圳，1.93萬億元，同比增長9%

城市的GDP總量越大，增長速度越快，城市的實力越強。如果兩個城市GDP總量相差不大，而房價差距巨大，其中就存在套利空間。

2、本外幣存款總量和增幅（2016年上半年）

重慶，3.23萬億，較年初增加0.35萬億（全國排名第5）

成都，3.22萬億，較年初增加0.19萬億（全國排名第6）

杭州，3.01萬億，較年初增加0.09萬億（全國排名第7）

天津，2.96萬億，較年初增加0.15萬億（全國排名第8）

考慮到房地產投資佔固定資產投資比例超過25%，充足的資金總量才能支撐一座城市的發展，同時支撐房價。

3、小學生人數（2015年全年）

蘇州，60.6萬，五年增長56%

深圳，86.5萬，五年增長40%

北京，85萬，五年增長30%

鄭州，79.1萬，五年增長30%

小學生人數大幅增長意味著許多外來人口在這座城市紮實地定居下來，城市化的質量比較高。

像東北地區，年輕人口大量外流，小學生人數也在減少，經濟增長潛力大幅下降。如果我們在這些區域的城市買房，未來10年可能就悲劇了。內蒙古鄂爾多斯市早期因煤炭資源豐富，城市經濟增長飛快，但沒能吸引大量外來人口長期定居，經濟後勁就不足了。

（具體資料，大家搜尋當地統計局即可獲知。）

3

小白核心觀點：找人多的地方。

小白舉例：

熱力學地圖顯示，成都市人口主要聚集在繞城高速內圈（紅色方框內，面積：25公里×25公里=625平方公里）的狹小區域內，而成都市總面積達1.23萬平方公里。在成都，超過50%的人口扎堆在5%的面積內。

小白給大家總結一下規律，城市一般以一箇中心為基準，類似同心圓不斷生長，擴大面積。

1、核心：城市中心半徑6公里內

2、中圈：城市中心半徑12公里內

3、外圈：城市中心半徑25公里內

選房的時候，綜合價格、環境、配套等等多方要素後，我們儘量往城市中心靠攏。超過城市中心25公里的房子，投資價值已經大幅降低，幾乎只有居住屬性。

當然咯，東部沿海地區經濟發達，城市圈林立，會出現一些奇葩城市，不符合上面的規律。東莞市因為夾在廣州市和深圳市中間，城市中心區經濟實力甚至低於毗鄰深圳的虎門鎮和長安鎮，人口非常分散。

2

雖然扎堆在人多的地方，我們不用過分擔心配套問題，但小白還是要細緻講解一下，方便大家操作。下面的規律必須城市中心半徑25公里內，才能有明顯效果。

1、地鐵

周邊若有地鐵站最好。不過，這樣的房子比較貴，未來升值潛力已被透支。若該區域人口密度大，同時地鐵已有規劃，房價合理，則升值潛力大。

2、幹道

3、醫院

我們以重慶市為例，多數醫院分佈在城市中心半徑6公里內，特別是三甲級醫院更加集中在市中心。其他城市的情況類似，好醫院基本都在老城區。

4、學校

武漢市為例，小學主要分佈在老城區，情況與醫院類似，學區房難以依舊難以改觀。好學校集中在老城區。

5、環境

人口密集度越高，房子周邊的城市配套越好。可是，公園和綠地確實例外，因為上面無法住人。能在鬧市中贏得片刻寧靜非常不易，能夠在家中享用就更難了，所以靠近公園、湖泊、河流和綠地的房子更加值錢。

小白從城市格局，城市半徑劃分，到周邊配套等各個方面給大家細緻分析了，現在大家可以去選了

地段，地段，地段。

看大形勢，現在放開二胎

政策支援，銀行利好不斷

規劃，當地zf規劃，是否會發展這一帶