首先，要明確自己買小產權房的用途是自住還是投資？

如果是自住，則在規避風險的情況下，買是沒問題的:

1. 儘量找成規模的，即該樓層已成片區，政府拆遷也不可能說拆就拆

2.購買協議儘可能叫上多幾個見證人並在協議書上簽名、拍攝錄影，協議書內容要包括各方面的內容，如政策允許原戶主或村委應該主動協助買主辦理過戶手續、房屋售出後，原戶主不再擁有任何所有僅及使用僅，即買主永久擁有該房子，並遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有、原戶主或村委售出房產後，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協議合同。

1.不受法律認可:

2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，遏制違法建設、銷售“小產權房”。說白了，小產權房對外銷售其實是不受法律認可的。辦不了產權證/房產證，二手房無法透過官方渠道銷售，可謂非常難出手。

2. 本身品質不好，難漲價

小產權房，一般缺乏規劃，都是缺乏實力的村集體蓋的。樓盤品質低下，配套跟不上，價格很難上漲!

要是有錢，為了未來好賣，或者為了升值，肯定買大產權了，要是沒錢，為了只要個窩住，那肯定買小產權了。各有利弊，大產權和小產權價格相差三分之一或者一半。

毋庸置疑，當然是大產權好。

一，理清概念

先說何為大產權，何為小產權？

中國土地實行社會主義公有制，土地的所有權歸屬國家。這本質上也是由中國的社會主義性質決定的。

這種所有權分為兩種，全民所有制和勞動群眾集體所有制。

所謂全民所有，即土地所有權由國家代表全體人民行使，具體由國務院代表國家行使，用地單位和個人只有使用權；在這種土地上建的房子，叫做大產權房。

所謂勞動群眾集體所有制是指農民集體所有的土地。其依法屬於村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。在這種土地上建的房子，叫做小產權房。

二，大產權房和小產權房的利弊

大產權房因為土地獲取成本高，所以價格高。但是有房本，受法律保護；

小產權房因為土地獲取成本低，所以價格低。沒有房本，出任何問題，沒有法律保護。

三，大產權房和小產權房簽約形式

大產權房籤的是正規的房屋買賣合同。

小產權房籤的是個人和開發商之間的租賃合同。注意是租賃合同。因為國家規定，租賃合同的有效期限是20年，所以租賃合同只敢籤20年。

那麼客戶不禁想問：那20年以後怎麼辦呢？

20年後再續簽20年。北京的所有小產權房都是這麼操作的。

這就意味著，萬一你一交完錢，開發商收了錢跑了，你是沒有任何辦法的；假如沒到20年，國家要把土地徵用或徵收，你也是不受任何保護的；到了20年，續簽後被徵收徵用，你也不受任何保護。

所以，當然是買大產權房更好。

除非小產權房的價格低到令人髮指，你覺得住個3、5年即便被國家收走也無所謂，才可以買。

這是一個風險與價格之間的博弈。想清楚再做決定。

購買房屋到底是買大產權還是小產權呢？很多人疑問的是這一點：一樣的面積大小，大產權貴，小產權便宜很多，所以何不買小產權房呢？殊不知就這樣掉進了法律空白的陷阱，失去了法律保護的效力。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱"鄉產權房"。"小產權房"不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。因此小產權房不得確權發證，不受法律保護。

大產權房即"小產權房"的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建築用地上。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。大產權房可以確權發證，受法律保護。

綜上所述，購買有法律明文規定保護的大產權房比缺乏法律保護的小產權房更加有優勢，好處也更多。

小產權房子，沒有房產證，但價格便宜。大產權房子，有證，但價格高，這應該是兩者房子最主要的區別吧。

社會信用的喪失，讓我們總感覺有手續的東西才是靠譜的，沒有紙質的手續做保障，總是感覺會隨時被人拿走。所以一般買房子時候，儘管貴了很多，多數人還是選擇買大產權，有房產證的房子，這樣才會感覺心裡踏實。小產權的房子，只有確實經濟能力達不到的人才會無奈去選擇。

其實我感覺，這兩種房子只要合適自己，不管買哪一種都行。小產權的房子，只要不是政府有什麼大型的改造工程，沒人會去把住戶趕走的。即便你是大產權房子，真要是國家有什麼大型工程需要徵用這一塊的土地，你能保住你的房子嗎？至於搬遷賠償問題，小產權的房子也不會不做賠償就讓你搬遷的，畢竟現在是法制社會，小產權房也是既成事實的產權房。

所以說，根據自己的實力，喜好，去選擇合適自己的房子最好。

有錢肯定是買大產權房啦，這個不用說的，當然大產權房很多城市都限購，就比如深圳，你如果想在深圳買房必須要有深戶，或者五年的深圳社保，而且深戶規定只能買兩套，非深戶只能買一套。

那麼這個時候很多人就會吧眼光投到小產權房來，很多有錢投資深圳小產權房一買就是幾套幾套的買，不限購，而且深圳小產權房租金又高，還能博舊改，近幾年深圳的小產權房是非常火爆的。

也有一些剛需的，買小產權房過度，這樣就不用搬家，不用租房，自己當房東。深圳商品房本身就很貴，均價最少5萬多，也不是每個老百姓都買得起，所以小產權房是不錯的選擇，當然主要是還是一線城市需求量大的問題。

目前深圳小產權房住家來說，選擇坂田，民治，清湖，石巖，西鄉，固戍這幾個地方，離關內近，如果是福田，南山的上班族選擇最好，交通方便，大概價格一房50萬，兩房80萬，還可首付一半。

當然是大產權好。大產權國家承認，小產權國家不承認，打官司必輸。

當然住宅最好，但是住宅比較貴。不過公寓比較便宜，甚至很多和小產權價格差不多。

龍崗中心城70年產權的複式精裝公寓瞭解一下，單價3.3萬。

買房一定要買大產權，小產權原則是不受法律保護的，有以下幾點不同：

第一，大產權可以按揭，是房管局出的正規備案合同，小產權只能全款還沒有正式合同，後期轉手困難。

第二，物業，現在人們生活品質提高了，對物業要求越來越好，大產權的物業肯定比小產權的要強的多，相信住過大產權的人肯定不喜歡買個小產權。

第三，生活服務，就拿我住的鄭州某小產權小區來說，辦理個暫住證難的很，自己的房子沒有房本，沒有正式合同，派出所都不認。

第四，基本配套得不到保障，很多小產權現在都是沒有暖氣的，北方地區過冬真的是一大關。

第五，升值空間小，同批買的小產權和大產權，過去10年再對比，小產權並沒有貴多少錢，大產權可能翻了好幾倍。

第六，拆遷賠償，拆遷原則不受政府按大產權佩服標準一樣，只是象徵意義安撫一下，錯很多的。

所以買房一定慎重考慮，不要圖一時便宜，吃了大虧。

買房當然是買大產權房好，大產權房有房本，可辦他項權證去銀行貸款，交易受保護，算作個人財產。它是“小產權房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建築用地上。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。大產權房是有國有土地使用權的，一般住宅產權70年，可以辦理不動產權證，權益受法律保護。小產權房是村集體用地，無法辦理不動產權證，一旦房子被拆遷，權益難以保障。買大產權房心裡踏實，因為有各種證件，受到應有的法律律保護。在小產權房的小區內，綠化的不算很好，健身器材也不很好，物業管理也不是很好，整個小區讓人的感覺是有些落後。還有就是小產權不容易出手，哪怕你要賣出去也很麻煩的一件事情，因為別人也是照樣擔心以後出現糾紛，而大產權有不動產證，只要不動產管理中心過戶了就是人家的了，等於是有了鎮定劑一樣，比較有安全保障，所以不管是誰都是比較傾向於大產權，哪怕是多花錢也是買大產權好，小產權有風險，買房之前需要謹慎一點。其實話又說回來，不論是大產權還是小產權，都是經國家相關部門審批合法建設的，大小產權都可以買，只要你不準備抵押貸款的話，只是買來住的話，小產權價格相對較低，完全也可以買，社會上流傳著一句笑話：大產權就是交了國家保護費的，而小權房是沒有交保護費的，所以大產權房可過戶交易受法律保護，而小產權房只能私下交易，不能過戶，相對來說不好買賣，所以要是打算上市交易的話建議買大產權房。

要看哪個城市的房子？無論金融屬性，流通性和保值性，大產權房都比小產權房好。但小產權有個優勢，價格便宜，根據自己的資金情況決定選擇大或小產權房。