全民投資住房，如果過熱會帶來非常複雜的經濟問題，最終的結果一般都會導致經濟危機的形成，關於這一點，在美歐、日本等發達國家都曾多次用事實驗證過。

房地產如果出現狂熱現象，說明市場存在兩個主要方面的問題，一個是供求關係失衡，一個是過度投機。目前國內房地產總體來說不存在供求嚴重失衡問題，去年存量居住用房還有4億套，足夠16億人口居住，每年增量也基本保持穩定，所以國內房地產價格主要體現在中心大城市的資源稀缺以及投機形成的價格上漲。

現代房地產業具有典型的金融特徵，由於金融槓桿化，使房地產市場的投機度被擴張，所以如果房地產出現狂熱現象會高度拉大市場風險，一旦泡沫破滅就會形成多米諾骨牌效應，從地方債、企業與個人債務鏈條上撕裂，從而將銀行拖入呆壞賬的死結，這樣信用體系就會出現嚴重問題，進而形成金融乃至經濟風暴。

首先國內的地方債增長速度非常快，地方債問題一直就是困擾國內經濟發展的大問題，政府因為大規模基建與公益建設等，財政上入不敷出，導致地方債快速擴張，而政府的主要收入除了稅收以外最重要的來源就是土地出讓，如果房地產因過熱而泡沫破滅，導致土地價格大跌，那麼首當其衝的就是地方債務問題一發不可收拾。

而房地產過熱必然帶來四個高熱度，一是房地產開發商的高投入與借貸成本上升，二是以房地產為龍頭的產業鏈的產能高企，三是個人按揭信貸上升，四是銀行信貸風險擴張。

這四點中，前三點比較好理解，我主要談下銀行信貸風險擴張問題。

由於房地產過熱期，銀行的房地產開發貸款與居民按揭貸款等各項房地產業務貸款比例大增，這會導致銀行流動性下降，同時會提高銀行風險。銀行為了降低自身風險並換取新的流動性，就會把一些房地產信貸丟進資產池打包分級，然後轉化成理財產品，銷售給投資者，這樣就可以透過銀行表外再造貨幣，這不僅弱化了央行功能，還使整個社會的風險不斷抬升，所以一旦房地產泡沫被捅破，理財產品基本都要出大問題，這還不包括企業與個人抵押品的質量問題，由此可見房地產泡沫一旦破裂會對銀行體系造成多麼沉重地打擊。

而銀行體系一出問題，市場的資金鍊將會徹底崩斷，企業難以經營，甚至會破產倒閉，失業率上升，房地產消費乃至社會消費大幅下降，那麼高產能企業又會因產能過剩而遭受重創，從而整體社會進入到債務迴圈之中，信用崩塌，就容易形成金融危機或經濟危機，整體國家經濟將遭受重擊。股市會崩盤、房地產價格大跌、大宗商品價格暴跌，供銷脫節，企業、銀行、私人大規模破產，而央行為了穩定流動性又會被迫調整貨幣政策，如果量化寬鬆貨幣政策不合理，又會帶來通貨膨脹，這樣經濟就會中長期紊亂，居民財富會大幅縮水，民生質量會明顯下降。

另外，國內房地產的過熱還有利於國際資本套利。2008年以後是國際資本持續進駐國內房地產業的時期，至2015年前，投資額度連續不斷增長，而今當初外資購買的房地產價格都是成倍甚至數倍增長，外資收益豐厚，一旦國內房地產過熱，資產溢價過高，正好給予外資大規模減持的絕佳機會，那麼就會引發國際資本大規模套現與跨境的問題，這會對人民幣匯率均衡與外匯儲備安全帶來嚴重衝擊。如果應對不當，將會導致國家財富被嚴重侵佔，還會給予美國等向中國轉嫁債務危機的歷史性機遇。

國內的房地產過熱現象主要是因為中國大規模城市化程序所推動的，當房地產泡沫破滅，經濟出現嚴重問題時，社會失業率會大幅增長，這不僅會帶來嚴重的社會問題還會阻止城市化程序。

所以房地產投資過熱會給國民經濟帶來嚴重威脅，而且是系統性威脅，因此防止房地產泡沫化不僅是中國高度重視的問題也是世界各重要國家政府高度重視的問題。所以管理層今年明確提出“住房不炒”，就是為了加強中國經濟的系統性風險管理，以保障國民經濟平穩發展。

凡是發生的都是有道理的！凡是存在的都是合理的！房子為什麼漲了這麼多！這要從幾個方面分析：

1：城鎮化的需要。中國處於發展中國家，城鎮化勢在必行！以後將有大量人口聚集在城市中，有條件的居民、公司開始屯房！直接導致城市房子供不應求！

2、房子相對於股票、黃金來說，更具有投資價值！老百姓手裡有了錢，總的乾點什麼，股票就不要說了，黃金也不如房子！水往低處流，那裡利潤豐厚，錢就流向哪裡！

3、房子也是稀缺資產。城市不可能無限擴大！相對於鄉村來說，有好的配套設施！比如，地鐵、學校、醫院、公園等，這些都是人口聚集的理由！

4、房地產涉及的行業眾多，直接拉動大量勞動力就業！

故事總會有高潮、低潮部分！大部分城市房價已處於高位！但對於大部分國民來說，投資渠道單一，在未來5年裡，房產仍是保值的最佳選擇。房地產政策應該避免房產的暴漲暴跌，平穩過度是最佳選擇！我相信，我們有足夠的智慧！

我認為這不是一件好事，也不應該去追隨！

20年前，你讓周圍的人去買房，他們會告訴你：“我有房子，為什麼要買？又不是不夠住！”

10面前，你讓周圍的人去買房，他們會告訴你：“房子漲得太兇了，會下跌的，不急，不能追高！”

如今，周圍的人會勸你快點買房，告訴你，房子一定會繼續上漲，不會下跌，炒房才是唯一對抗通貨膨脹的出路！！

那麼從這個邏輯變化來看，你認為房地產還是未來最優質的投資資產嗎？我覺得可能不是了！未來的房地產很有可能是一個兩極分化的行情，對於一線城市來說強者恆強，但是投資門檻極高，而對於三四五線的房地產來說就是回撥下跌，毫無炒作和投資價值的區域！

記住，世界上一切的投資都是遵循著一個二八定律的！

就是一件衣服被我穿上了，如果80%的人都說好看，那我一定會買；但是一個投資機會被我遇上了，如果80%的人都說可以做，那我絕對不會去做。

因為我深信世界上的二八定律，為什麼世界上80%的人是窮人，20%的人才是富人？因為20%的人做了別人看不懂的事，而80%的人不會堅持正確的選擇！

前國際上房地產和金融投資比例30比70.中國房地產和金融目前比例是77比23.這種比例一定會改變。大家去想象一下。如果改變，中國的投資領域會是什麼樣子的改變？

要知道目前大部分的資金都是流向於房地產的市場，這是一個非常危險，不健康，甚至不理智的趨勢，那麼未來這種模式一定會改變！如果大量的資金只是流入房地產的話，股市的慢牛行情就不會出現，國內的消費水平就不會繼續保持高速增長，對於實體經濟也是一個巨大的打擊，甚至還會繼續降低出生率，結婚率，那麼未來中國的人口紅利也會慢慢消退！

所以說，未來的10-20年，房地產市場一定是一個嚴格調控，不允許爆炒的結構了！全民投資住房，這樣的狂熱過後，最終究竟能給我們帶來的是風險，是危機隱患！只有把資金活水引流到金融市場，消費市場，實體經濟裡去，GDP才能保持一個高速運轉，科技發展和實體經濟才能得到提升！

美股和印度股市為什麼能夠走出10年長牛？就是因為人家股市裡賺的錢都是流入實體，消費，而不是房地產！中國呢？恰恰相反，自然是熊長牛短格局！

千山萬水總是情，給個專注行不行。一家之言，僅供參考！

其實不是全民炒房，是部分人人炒房，都被代表了，不過再不降價給去庫存，可能會爆雷了，主要群體有開發商利息相關群體，企業群體，也有部分散戶。

第一，開發商利息群體，這個群體負債大，現在可能要爆雷了，無論大小開發商都逃不過，現在好多地方高房價是開發商在死撐，他們欠了銀行很多債務，欠了資產基金也是一大屁股債務，還有重要一點他們屯房屯了很多債務，他們是怎麼屯的呢，員工，親戚，朋友，還有和中介，炒房團聯合，你看到開盤售罄其實被他們這些利益關係的給買了，用這些人名義去貸款，當然大多數時候利息開發商還了，賺錢了大家都開心，重點是房價過高偏離收入，最近幾年屯的估計一半都沒有賣出去吧，因為市場真的買不起了，太高了，開發商同時三個債務要還，三種利息要還，爆雷是早晚事，有人說一二線不會出問題，我認為爆雷極有可能一二線開始出現，特別是最近幾年大漲的，只是苦了最近幾年買房剛需，多還一些債務了，如果大家不相信可以要求公開最近幾年買房群體，看看中介是不是都有房，中介員工，開發商員工，開發商員工親戚朋友，中介親戚朋友，再有看看空置率，看看哪裡清盤了幾年了看不到空調，看不到燈，沒有幾戶人就知道，這叫做什麼啊，自欺欺人，要是還維護他們，再晚點爆雷估計到時候一發不可收拾了。現在他們唯一出路割肉吧，就是低價賣還債務，各方面債務都儘快還上，否則對社會衝擊不小，國家也是時候重視這些問題了，別一直被他們忽悠下去。他們債務只會越來越多。越來越還不上的，現在所謂收入首付都沒有，誰接盤呢？

第二，企業相關群體，如果經濟得不了資金這個群體應該會開始買房保殼，這個是群體也不少，大家都知道企業有一個資產叫做固定資產，之前他們在賺了不少錢，但是由於近幾年房價被開發商相關利息群體炒作太高，買房失去了消費能力，銀行，基金資金都被房地產變戲法拿去屯房炒房了，導致除了房地產外的其他產業供需不得不兩收縮，負債也開始出問題，他們這幾年可能大幅度賣固定資產求生存，這個炒房群體可能瓦解時候也快來了。

第三，少量散戶，其實這個群體可有可無，影響沒有剛需大漲很少，這個群體也是最敏感，他們都是有錢主比較多，漲就大手大腳，降價就哭鼻子上臉，不凡包含我們說看到的專家，教授，明星等等群體，他們也是最賣命吹噓房價大漲群體，其實大多數手裡最多不會超五套房，就是喜歡吹，開發商和企業都喜歡他們。

可耕地老本的持續虧減，糧食自產能力的下降和對國際市場依賴程度的提高。華人會越來越窮，窮得連糧食都不能自給自足了！

全民投資住房，這樣的狂熱，給我們帶來什麼樣的未來？看看日本和臺灣的房地產市場就知道，尤其是日本的房地產泡沫破裂之後日本進入了“失去的20年”。

中國的房地產市場，始於國稅地稅兩稅分家的上世紀九十年代，因為地方政府的財權和事權的不匹配，導致了地方土地財政的誕生和狂熱，而人口紅利疊加了史上最瘋狂的城鎮化大基建週期，從而帶來了三十年的房地產牛市，這個房地產的時代，幾乎所有參與投資和投機房地產的人，都是時代的贏家。

有典型的案例，就是北京在九十年代末，有人賣掉四合院所得房款約60萬，去美國留學，而當他在美股舉步維艱帶著終生的100萬美金回國的時候，他的錢在北京已經只夠支付一個首期款了。而還不到他賣掉的四合院的10%價值。

另一個對中國房地產市場比較有參考意義的就是日本，日本的房地產總值曾經超過全美國歐洲地產之和，而如今卻遠離了歷史的高峰，目前的年輕人，以他們祖輩一半不到的價格享受著祖輩一輩子難以獲得的住房。這還是日本經濟在安倍任期開始逐步回升之後的事。

而對於中國，尤為特殊，目前因為人口結構的轉變，即生育率的持續下降，人口老齡化的持續提升，未來的九零後零零後，都是在祖輩父輩各有一套到兩套房，甚至多套房，而人口占比卻是逐步下降的雙反向趨勢的巨大矛盾中發展。也就是零零後，將面臨一個人最少擁有2套房，而人口卻是遞減的反向發展趨勢。

因此說，房地產問題，將會是未來十年以後中國的主要矛盾，即房多人少，造成的後果建議大家去百度日本廣場協議前後國內的經濟和住房市場的變化，應該說對中國有極大的借鑑意義。

這場全民狂歡購買的盛宴結束到來時，就是徵房產稅的稅法出臺並且實施。同時宣告土地金融、土地財政的遊戲玩法結束，土地爺走下神壇，進入另一番景象。

這個新景象也許並不遙遠就近在眼前，當所有用在“城鎮化、集中居住化”的力量都使完了，再也沒有力氣維穩它，呵護它，這一切就回歸平靜與寂寞。寂寞中另一隻手就開始伸出了，伸向面積，伸向寬敞，伸向幾何，多房者的時刻，豐富多彩的表情就展現無遺。回想過去，在“買到就賺到”的語境裡，是那樣的義無反顧，毫不猶豫，意念堅定。天下沒有不散的宴席，當音樂停止時，敲擊的鼓聲散去後，手裡的花就捧在自己的手裡，遊戲結束了。

其實，那一刻的到來，是無法想象的。那一刻也許正吃著泡麵夾著榨菜，喝著一杯文化液，沉浸在往事不堪回首之中。

應停止所有商品房開，只建廉租房，讓沒住房的居民和大學畢業留城的學子們都能及時租上政府的廉租房，可讓他們安心工作、生活、結婚生子，不要為買不起住房而糾結！

帶來不可逆轉的惡劣後果！管理制度缺失就會出現極端的事情！房地產市場管理制度需要加強科學管理！否則後果不堪設想！

如果說2015年之前，購房者還是投機炒作為主，那麼2015年之後，就是全民投資買房了。面對房價的瘋狂上漲。很多人都在擔心，如果現在還不買房，以後可能連首付款都拿不出來，所以，為了避免以後買不起房，現在還要咬著牙也要把房子買下來，這種現象在全國非常普遍。

全民炒房會給我們帶來二個怪象：一是，房產佔居民家庭總資產的比重直線上升，目前房產佔居民家庭資產的70%，其他金融資產只有30%。而即使是日本，房子佔居民家庭資產的40%，其他金融資產佔60%。這說明，中國居民家家戶戶都買房，房子佔據中國居民家庭資產的絕對位置。

二是，中國居民儲蓄率近年來急劇下降，甚至就連海外專家都驚呼：“華人怎麼不愛儲蓄了？”這除了其他投資渠道放開之外，大量的儲蓄存款，都付了首付款，進入了房地產市場，而中國居民真正抵禦突發性風險的能力卻日益弱化。儲蓄對中國家庭的應對突發危機時的“防護墊”作用已經不復存在。

中國全民投資房地產，與日本80年代末，90年代初非常相似。當時，日本民眾也不相信日本房價會下跌，他們認為，日本房價只會上漲，不會下跌。而且買房賺錢多省心？做實體多辛苦？但是，到了90年代中期，日本房地產泡沫破裂後，很多日本家庭成為了負翁，幾十年過去了，全民投資住房的狂熱過後，就是日本老齡化時代的到來，日本經濟增速原地踏步，這被日本人稱之為失去的二十年，日本人再也不敢投機房地產了。

那麼，全民投資住房，這樣的狂熱過後，最終究竟能給我們帶來什麼？首先，全民投資房地產，必然會導致高房價。很多家庭要動用“六個錢包”，幾代人的努力，才能償付首付款，然後還有幾十年的貸款要還。這就使得很多人每個月的工資收入的一大半，都要償還房貸，剩下可支配收入僅夠維持日常生活，在這各情況下，中國居民的消費能力大幅減弱。

再者，全民投資住房，導致房產資源配置不合理。有些居民一下子買了好幾套甚至十幾套房產，囤積居奇，待價而沽，而另外一些低收入家庭，由於房價太高買不起房，這就導致了各大城市的住房空置率過高。少數人擁有大量房產，而多數人要麼負背幾十年債務，要麼根本買不起房子。嚴格意義上講，全民投機房地產，使得各城市的房地產資源無法得到最佳化配置。大家急切盼望房產稅來調節。

再次，全民投資房產，把房價炒上了天，這導致社會貧富差距拉開，很多城市年輕人結不了婚，生不了孩子。所以，現在即使放開了二孩政策，也沒有多少人敢生孩子了，華人口出生率降至歷史新低。而另一邊，人口老齡化時代向我們走來，全國60歲以上的老年人口就高達2.1億。人口結構嚴重失衡，就是全民槓桿炒高房產帶來的人口出生率下降的直接因素。

最後，隨著全國房價不斷被炒高，金融體系的風險也越來越大。因為，對於投機性購房者來說，房價只有上漲他們才能夠獲取暴利，現在政策不允許房價大漲，而投機購房者的融資成本是比較高的，長此以往，他們必將會退出房地產市場，這樣房價有可能出現大起大落。所以，現在一線城市動用了限購、限售等政策，至於三四線城市即使房價下跌，系統性風險也總體可控。所以，全民抄房給金融體系帶來的風險也是不言而喻的。

我覺得說全民投資住房，這不夠精確，應該說是全民炒房。如果真的是全民投資住房，每個家庭買房數量有限，房價不至於炒上天。而全民炒房瘋狂之後的結果是，各城市房產資源配置不合理、居民消費嚴重萎縮、大中城市人口出生率低下，金融體系潛在的房地產風險愈來愈大。現在只有把一二線城市房價控制住，讓其穩中有降，迴歸居住屬性，這樣才能讓房地產系統性風險降到最低，並且實行軟著陸。