首先要想好，

公共費用誰出，怎麼出，出多少。

公共區域的保潔，綠化，維修怎麼辦？

如要自治，誰來負責？怎麼負責？

如何動用維修基金？

怎麼動用大家才都放心？

物業被業委會勸退，小區不再聘用物業，後期該如何自治管理。

業委會既然能勸退物業。也決定不聘請物業，業委會就有能力解決自治的問題。

後期自治就是業委會的工作。

自治以後如何操作就看業委會的能力了。

別人幫不了你們。祝你們成功的！

答題前有個疑問:業委會真能勸退物業公司嗎？從未聽說過有這種好用的方法呢？

【今天回答這個問題會有點偏題】。但沒關係的，又不是在高考或比賽，貴在互相交流分享學習取經。

所以還是重點是說下換物業公司時遇到的各種阻力，而不側重說解聘物業公司後小區如何自治管理，因為自治和自管是兩個不同的概念，而具體不知題主問的是自治還是自管呢？所以無從回答，見諒！

但可以這樣說，無論小區是自治還是自管，都得有業委會這個組織為前提條件，否則是難以開展後續工作的。但即使是有業委會的小區也不一定能自治管理成功的。大家要有心理準備才行。

據我小區在換物業公司時及瞭解到本市的兄弟小區換物業公司時的實際情況，可得出的結論是要付出的“代價”都是非常非常大的。即使這樣，也仍然有些小區都沒有辦法得以成功去解聘到物業公司呢。

平時大家在悟空問題中都常說到這句話:若物業公司的服務不到位，不接受業委會的監督，超一半業主不滿意，那可透過業主大會授權給業委會去解聘物業公司。 這句話說起來是多麼的容易和霸氣啊！但要真正做起來那就困難重重了。大部分物業公司即使多數業主不喜歡他們了，若不是虧本都不會主動走的。

即使按法律程式、依規依法去解聘了物業公司，而物業公司同樣會以各種各樣的藉口而賴著不走的，更別說業委會能勸退物業公司。有時連ZF部門出面協調也解決不了呢。

要不說你業委會成立的過程不合法；要不說你在業主大會的投票表決不真實；要不說還有好多業主欠的物業費未收起，而要業委會去負責追收這些“爛賬”；還有的說你招聘和選聘新物業公司時弄虛作假不合法等等藉口。

即使物業公司最後肯撤出，有的不肯移交物業用房、泵房、電房等房的鎖匙；有的不肯移交關於小區的資料資料；更有的扣住電梯的年審合格證和維保資料；甚至扣住業主的裝修押金不退還。

大多數小區在換物業公司時，除了業委會要去跑多個相關部門送書面材料證據去投訴物業公司服務不好外，好多的甚至還會和物業公司發生肢體衝突，最後雙方都被帶去派出所詢問，從此便有業委會委員被嚇到退出了。

可以這樣亳不誇張地說吧:【是業委會和全體業主，打生打死才把物業公司“硬趕”出小區的】。整個過程最少得持續半年或一年以上，甚至更長的時間才能得以順利完成，嗚呼哀哉！

但題主說了，解聘物業公司後，小區不再去招聘新的物業公司，而是小區自治管理了，具體怎樣去開展工作，那就只能靠自己去摸索了，因為目前中國的小區能自管成功的例子是屈指可數的，這方面的經驗借鑑少之又少。而這個本人也沒有經驗，因為沒有經歷過，沒有可行的建議和實操，沒有實質性的參考意義和價值。

到目前為止，我市的高層混合型帶電梯的小區，真沒有哪個小區不要物業公司管理的呢？暫時沒有業主自治管理的小區。以後若有成功的，再把經驗和大家交流分享下。

本小區每位業主成為股東申請成立物管公司(物管會)，向社會招聘物業服務人員及水電維護人員，按勞取酬由業主物管公司發放工資，公共收益全歸業主所有，扣除日常維修費用及服務人員工資，每年剩餘可按股份分紅。日常重大事項由業主大會(監事會)監督執行，依法制定業主公約，人人必須嚴格遵守，這樣業主才能真正過上安居樂業!

物業、業主和業委會三者之間的矛盾糾紛是業主論壇上永不休止的話題。業主嫌物業這個大管家沒做好，小區差強人意；物業又覺得自個成本核算已經非常苛刻了，總得要賺點錢吧；業委會夾在當中也十分為難，兩頭不討好。

　　去年年底，各大物業公司輪番而至的一波漲價潮，更讓眾多業主考慮，能不能換一種更經濟、更有效的方式管理小區？

　　業主不認可物業服務

　　想要採取業主自治

　　2008年，江南水鄉的開發商將前期物業管理公司作價280萬元轉賣給他人，變更為另一家物業公司後，前期物業管理協議約定而終止。但是，該物業在善後的事實服務過渡期間，江南水鄉的業主並不認可。“小區裡面辦了個培訓學校，每天來往的人非常雜。”小區業主阿泰說，“我們小區好幾戶人家被偷了。”

　　換物業公司？業主們認為換湯不換藥，沒有意義，要換，就要把整個模式換掉。“去年年底，好多物業公司都要漲價，不漲價就整體撤走，導致小區癱瘓，有點威脅的味道。”阿泰說，“如果換種模式，這種風險將會小得多。”

　　物業管理在賬目上可能存在貓膩，也是小區業主不認可物業管理模式的一大原因，“他們做出來的賬目，永遠都是虧本的，我們小區所有營業性收入都貼給他們，還是虧！”

　　為此，他們提出了小區自治的管理模式，有部分業主還去金成花園等已實行業主自治的小區進行考察取經。

　　其他小區也有這樣想法的業主。三江花園有業主提出：“我們小區有沒有可能自治？且不說難易，但起碼不存在物業公司以謀利為目的，追求利潤最大化這一業主最激憤的問題。”而前段時間，因為和物業鬧糾紛顯得亂糟糟的清雅苑，也有業主建議考慮小區自治。

　　屏風苑自治三年秩序井然

　　自管小組稱不具示範意義

　　屏風苑小區位於屏風街上，是個老小區，一共3幢樓，123戶人家。原先有物業公司，2009年物業公司以賺不到錢為由，主動撤出，從此屏風苑走上了自治管理的道路。

　　業主成立了自管小組，由原業委會和樓道長組成，一共11人，今年換屆，自管小組減少到6人，都是企退人員，9個樓道小組長協助管理。

　　“我們實行交叉式管理，把小區管理分成兩大塊，一塊是安全和綠化，由3個人負責，另一塊是民情聯絡和財務，也是3個人負責。”自管小組主任洪嘉興說，“如有必要，會相互借調協調。”

　　洪嘉興告訴記者，由於小區比較小，所以服務管理內容相對簡單。目前小區有三大項開支：4名保安的工資、公共水電費以及各種公共設施的維修費。也有三大項收入：小區停車費、物業配套用房房租、地下室少量租金。自管小組就是負責收取和支出，維持小區運轉。

　　韓芷華是自管小組組員，主要負責財務工作。她說：“收入支出清清爽爽，每筆錢要自管主任簽字，由出納領取並記賬。到了年底，賬目交會計核對後，製成表格在小區內張貼公佈。”

　　如今，小區秩序井然，業主不用交物業費，收支平衡還略有節餘。“去年年底還拿出部分節餘下來的錢，給每戶家庭送了一桶油，大家開心開心。”韓阿姨說。

　　不過，他們也坦言，屏風苑只是個例，不具有示範經驗意義。“小區管理中最花錢的保潔和綠化，倉橋社群幫忙承擔了，連保潔費也不用我們交。”洪嘉興說，“另外小區只有一個大門，安全容易管理，保安開支也有限。最重要的是，小區很小，業主彼此熟悉，好說話。再加上自管小組成員不求報酬地付出，業主自然也聽我們的。”

　　小區想要合理自治要滿足四個條件

　　在杭州城西，金成花園和恩濟花苑兩個小區也實行業主自治模式。透過業主競聘，選出物業經理。業委會授權給物業經理，由他去組織架構一個服務體系，聘請車管員、清潔人員等，為小區服務，由業委會代表全體業主出具佣金。

條件一：小區規模要小

條件二：負責任有想法的物業經理或者業委會

條件三：業主要配合、團結

條件四：小區要有公有資產收入

小區自治在法律上

　　仍處灰色地帶

　　儘管小區自治，在杭城已經有模板在先，但是在法律上仍處於一個灰色地帶。

　　2007年頒佈的物權法顯示，小區可以委託專業公司來管理，也可以採取自治的模式，業主自己管理。但到目前為止，仍未出臺與之相配套的政策依據，以及指導意見。

　　而金成花園、恩濟花苑兩個小區所屬競舟社群的書記毛偉民，則表示了他的困惑和擔心：“社會發展的大方向是專業化服務，但是既然這兩個小區選擇了自治，那我們就得配合。目前，業委會的法律地位還未明確，業委會在管理物業的過程中，如果出現問題，如何承擔責任？打個比方，財政稅務怎麼收？合同怎麼籤？如果發生工傷怎麼辦？另外，物業管理是個系統工程，需要嚴密的組織來統一調配人力、物力、財力，而業委會只是一個鬆散的組織。它不是企業，不具備獨立的法人資格，今天遞了辭職信，明天就可以甩手不幹。但小區管理缺了一天都不行，萬一發生狀況，最終買單的是全體業主。”

自治和自管是兩碼事，別弄混了！

成立了業主委員會和業主大會，就標誌著業主自治已經開始。自此，業主在小區的主體地位宣告確立，小區大事、重要事項的決定權歸於業主大會。包括重新修訂業主公約、業主大會議事規則、小區公共收益管理制度、物業服務公司考核監管制度等等。

而自管物業則是經業主大會充分協商和反覆論證之後，認為可以不再聘用物業公司，直接由業委會替代其工作，聘用名種工作人員，開展物業服務和管理。

不論是否實行自管物業，成立業主委員會是必由之路。

自管物業必須慎之又慎，因為難度非常大。若是多層小區、老舊小區，還比較容易；若是高層小區，則專業性太強，零散僱傭人員根本不具備專業資質。比如電梯安全員和消防主管和值班人員，還有二次加壓供水裝置、變配電室、換熱站、應急發電機組、通風裝置等等的執行和維護，許多人見都沒見過。怎麼工作？怎麼檢查？出了事誰負責？

僅僅是消防檢查、安全檢查、治安檢查、防災檢查、防疫檢查等等政府的檢查，就足以讓自管物業的業主委員會頭大如鬥！

還有，你業委會不具備法人資格，沒有經營執照。用什麼承擔風險？憑什麼僱工勞動？有沒有勞動合同和社會保險？

非法經營一頂帽子就能讓你面臨重罰，並立即停業！！！！

自管可能省錢，但任何獲得都有付出。業委會成員給不給待遇？給多少合適？錢從哪兒來？ 待遇少則無人幹，待遇高則業主們不答應。

總之，自管之路步步都是大山！

勸退，聽了就悲泣。而且估計你們也勸都勸不退，人為財死，怎個勸法，充其量就是矛盾一場。假設你勸退了這個，又去那裡找個更好的呢？誰去找都是個大問題。而且你不找個物業公司來弄這事更不靠譜，因為沒有法規保護，誰見過居民自治進行自給房屋物業管理的規範，出了矛盾更無調節的手段。其實這個事很好解決，政府部門多擔當一點，為民辦實事，由居民委員會管理起來一切都OK那!農村村民委員會都弄得好，難道城市不行嗎？

應該說後期應該怎麼服務那？不要物業企業了，那就業委會組織自治吧！自治能否成功，關注我，看我以往的論述。太多相似的問題不想一一贅述。本人對物業服務問題的回答不權威。權威的評斷是法院的判決書。但是，憑我二十年的物業從業經驗和多年主抓我所就職物業公司法務工作的經驗，回答出的問題，絕對靠譜！

看到題目就知道，小區已經具備了自治管理的第一個先決條件。但是想要自主管理需要天時地利人和，少一個都不行，還需要業主自身的素質高。一般自管的小區過不了多久基本就會癱瘓。自管人員最後會被業主搞得心力交瘁，跳樓的心都有的。

自管，需要有真正全小區百分之八十以上業主支援才行。低於這個比例，很快會被幾個噴子一樣的業主口水淹死。然後三人成虎，很多人都不會信任自管人員，都會覺得自管人員做事不行，貪汙腐敗，還不如以前的物業公司。

真正的自管，小區需要有一定的收益，並且需要向業主收取自治成本費用。在自治初期，一定要讓業主簽訂《小區自治管理公約》，並預先收取自治管理費用。同時告知，小區業主主動繳費才能享受小區公共收益。如果不予繳費，將會剝奪小區公共收益權，並且會在一定期限內由業委會起訴追繳。只有履行了繳費義務，才可以重新獲得繳費期以後的權益。

第一年或許不可能全部繳費，但是，只要自治管理成功，並且在第一年讓繳費業主享受到哪怕十塊錢的公共收益，那都是對業主的一種帶動。真正讓繳費的業主感覺到成了小區主人。而且繳費的業主會譴責那些不想繳費的業主，帶動小區走向真正的繁榮。

業主自治、自管都是業主的選擇，選擇後就要承擔選擇後的結果。從目前瞭解的情況看，離開物業，業主滿意的有，但很少，即使百分之九十業主透過的決議，剩餘的人仍可不交費，與你維權，任何人都無完人都有缺點和不足，任何一點都足以讓業委成員，夜不能眠。自治自管一般都模仿物業的管理，但物業真正內涵在房產配套設施，裝置的養護、管理、維修，消防等，從業人員必須持證上崗，管理，精細、嚴格。自管是沒有優勢的，業委人員，你把心掏給業主，他都不一定理解你，朱之文成名以後為鄉親辦了那麼多好事，一部份人仍不滿足，何況業委成員不可能象大衣哥一樣無償為業主辦事，工作中萬一出現庇漏，就會出現，會幹的不如會說的，會說的不如不幹的，不幹的不如搗蛋的。當然有相當一部份業主，有欺軟怕硬的特點，有的物業管理粗暴，業主沒有提意見的，而走群眾路線，問題越多，意見越大。理論與實踐的結果，還是透過體會後在總結吧