如問題描述中介紹的那樣，萬科這次72套房源，出租率超過80%意味著60套左右的房子被租出去。

尤其需要注意的是，真實的情況可能更會讓你覺得“貧窮限制了我的想象力”。在這72套房源當中，有55套的客戶選擇了十年期的租金方案，戶型為疊拼180平米——而根據萬科之前的報價，其10年租金總價在300萬元左右；而3年和5年期的專案各有5套（並非10年租期），對應為90平米的戶型，差不多分別要一次支付54萬、90萬元。

為什麼會有這麼多人付得起這麼高的房租？那是因為絕大部分人都不在北京的中關村，對那裡的科技精英、投資精英們的收入不太瞭解。翡翠書院位於北京科技公司雲集的西二旗北部，其旁邊就是中國最大的管理軟體/ERP服務提供商和獨立軟體廠商用友軟體、安泰科技；東南處5公里就是中關村軟體園，裡面的科技公司就有百度、網易、聯想、新浪、騰訊、浪潮、滴滴等等。

所以，從一開始，翡翠書院專案的定位就是面向海淀高新科技人才的高階改善專案。(下圖左上角紅色點即為萬科翡翠書院，其東南方向是林立的科技企業）

與科技公司和創業公司配套的，就是大量的投資機構了，這些專業的投資者，從投資的專案當中也能賺取鉅額的回報，自然也能租得起租金18萬一年的房子。

以騰訊為例，其員工年人均薪酬就可以到6、70萬，而做到高層的，一年收入百萬比比皆是，所以一次支付十年房租，也不過就2年的收入，按照年均租金算，租金佔工資的收入只有兩成左右，這比很多人都要低了。所以我們能夠看到這樣一幕：去萬科翡翠書院看房源的人，只要到訪者如能出示騰訊、百度等公司的工牌就可以不用預約直接進入。

既然這些科技公司和投資公司的人這麼有錢，能掏幾百萬租房，為什麼不直接買？即便北京房價貴，支付首付也是夠了啊？

這些工資是高，但是買萬科翡翠書院同等質量的房子，也很貴啊！萬科翡翠書院附近的同等質量的房子，差不多8萬元/平米，90平米就是720萬，180疊拼就是1500萬左右，如果再算上按揭的利息成本，差不多一套房子的總成本要超過2000萬元。

我們不能以我們自己的習慣來推測他人對於現金的判斷。對絕大多數人來說，房產是資產保值的最好手段（起碼過去20年的經驗屢試不爽），現金一定要轉換成房產回報效率才更高，但對中關村的科技從業者來說，其現金用於本行業的回報可能要遠高於房產的回報率，所以買房並非最優解。另外，為了搶佔租房這個萬億級的市場，以建設銀行為代表的金融機構，和開發商合作還可以為租房者提供租房貸款，那樣租房者的資金使用效率就更高了——不過目前尚不清楚萬科翡翠書院是否有與銀行在房租貸款方面的合作，但孔方兄預計這是大機率事件。

週末在房屋租賃市場上一則新聞刷屏，萬科翡翠書院10年180萬租金，首批72套房源出租率高達80%，也就是有60套都租出去了，其實180萬隻是90平米的戶型的租金價格，更大的四居室的租金達到了3五萬元-4萬元，10年期租金達到了480萬元。很多人都唏噓不已，甚至擔心這一行為會不會對於現在的租賃市場產生影響拉高房租價格，加大生活成本。

其實我認為大家是過分擔心了，先來看看此次推出的房源的位置位於北京市海淀區永豐路18號，附近都是中國的高科技網際網路企業，而附近缺少高階的住宅和租賃房源。其實該小區的房源的定位就不是一般的工薪階層的租賃市場，而是定位的大企業的中高層，這類人群有一個特點就是一般不會再一個企業呆很久，網際網路行業有這麼一個特性中高層的流動性比較大，也許這幾年在百度很有可能過幾年就去深圳的華為任職了，那麼到達一個新地方之後他們不可能就在一個地方買房，但是一般的個人租賃房屋品質上沒有保證，也沒有很好的服務，那麼這種設施良好又不用自己操太多心的高階租賃物業當然那就是他們的最愛。所以說此次推出的租賃房源的定位就是中高階人群，對於一般的租賃市場的影響是很小的。

其次，最近幾年來很多國內的房地產企業也在不斷的探索我們的租賃市場，在國外發達國家租房率都在35%左右，而國內的租賃率顯然遠遠的抵禦國際水平。國內租賃市場上沒有形成產業化和規模化，出租的房源多以居民自持房產為主，這種分散的出租市場是很混亂的，相信租房的人都深有感觸，物業後勤是跟不上缺什麼東西壞了什麼東西向房東反應，往往房東不想多花錢就拖著最後搞的還得自己想辦法，而且租賃時間和租賃金額不穩定，經常是住幾個月就要還地方，每一年房東就想漲價錢。所以說，現在國內逐步的向規模化租賃方向發展長期來說事利好市場的，深圳在這方面就走在了全國的前列，透過租賃公司和租戶簽訂長期合同然後委託給專業的公司管理，這樣不管是租戶還是租客都有更好的體驗。

總夠就72套房，所謂的80%租出去了，是一個沒有什麼意義的資料。

正因為“10年180萬”租金，還有80%成交，這樣的資料刺激了絕大多數屌絲們，包括我的神經。居然有這麼多人，這麼有錢，有錢不買還租房住，刺激了我們。

首先看地理位置，萬科“翡翠書院”在北京海淀區，雖然也是北5環外了，但出於上地再往北，在永豐產業基地，是高科技公司聚集的地方，創始人多，高管多，這100套都不到的房子，是稀缺品呀。

其次，這只是萬科在玩的一個概念而已。

既然不能預售了，我就預租唄，同樣可以貸款，可以首付。富人玩概念，真會玩。萬科相關發言人也說了，多是給企業高管，金融人士租去了。這些人，拿幾百萬嘗試所謂的租房新概念，一點不奇怪。

原本大家以為，既然房子是用來住的，買不起的話，租房市場是不是會更規範了，是不是能少花費些，出來“10年180萬”傷害了多少人的心呀，原來租房也那麼貴，那還不如買呢。

這樣的擔心是因為把自己跟這些有錢人做比較了，這些有錢人這個租房子，僅僅相當於自己的宿舍，平時為了上班方便而已，他們哪缺房子呀。

這樣的炒作能看出萬科在轉型了，在自持房產做租房業務了，但它會不會被警告呀，幾十套房的資訊，就炒得天下人皆知，讓無數人淚流滿面。難道真這麼不公平嗎？

結論如下：

萬科真會玩；

城裡人真會玩；

有錢人真會玩；

換著租房玩；

自己把我們屌絲氣吐血算了。

上海很多房子的月租達到2萬以上，一年24萬，10年240萬。加上萬科的品牌效應，小區環境等等情況，10年180萬，不貴！

萬科屬於大型房企，也是第一梯隊的上市房企，而隨著萬科戰略定位轉型，萬科也逐漸專注於城市服務配套商的發展。對於萬科推出的10年180萬的房子，房租價格確實非常高，但關鍵還是在於定位人群、定位目標以及所在區域等因素。換言之，如果定位於高階群體，其所在的區域較為優質，那麼高房租的背後，實際上也意味著會帶來很高的投資回報率。實際上，與我們想象中的租房族不同，對於萬科推出的租房專案，往往定位於中高階人才客戶，而對於這類群體，年薪少則幾十萬，多則幾百萬、幾千萬，而有的屬於個人租房行為，有的屬於公司租房專案，但考慮到這些高階人才的住房需求以及流動性問題，租房可能比直接購買更具優勢，而對於這類群體而言，不是沒有能力在當地購買房子，而是需要更有針對性的工作居住環境，而對於萬科推出的這類房子，也恰恰滿足了這類群體的真實需求。對於這些所在區域的房子，考慮到人員流動性與區域選擇性的問題，長期租房可能會有特殊的考慮，而優質的氛圍、優質的環境，也給租房的中高階人群帶來了更好的舒適感，這也是追求美好生活的真實寫照。

不要讓貧窮限制了你的想象力，有錢人會租的。

據悉，翡翠書院的首批租戶中，包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智慧創始人王昊、36氪CEO馮大剛等。

這些人都是金融，網際網路高管，一次性拿出180萬還是很現實的。

目前周邊萬科的盤子均價在9-10萬之間。

以萬科90平米的精裝修租賃房市價計算，應該在900萬左右，買的話首付3成，首付270萬，貸款30年計算，每月貸款額3.5萬左右。這意味著，買房的話，10年間要付出房貸3.5萬*12*10=420萬元，再加上首付270萬，總計要付出690萬。

這個支出比租金180萬要多了510萬。

對於這些金融和網際網路高管來說，拿這500萬去投資，我相信會超過未來房價漲幅帶來的收益。

我相信對於這些金融網際網路高管來說，買肯定也買得起，但為什麼沒有選擇買而是選擇租，肯定是經過計算的。租最大的好處就是10年裡能騰出500萬現金流，這錢在他們手裡，增值速度一定會超過房價。

所以為什麼會有人租，而不是買？

首先，你要能一次性拿出180萬，這樣的人群是有的。

其次，你要有投資能力，確保節省的現金流增值速度能超越房價漲幅。

一般人之所以要買房，是因為沒有這種能力，所以只好買房，對一般人來說，可能買房就是最好的增值途徑。但是，對金融，網際網路高管而言，投資能力或許不是問題。這就客觀上讓這群人選擇了租，而不是買。因為租更划算。

其實在北京，有錢的公司和有錢人真的是太多了，在普通老百姓看來的天價對於他們來說還真是稀鬆平常價，真的用不著大驚小怪！

何況萬科北京“翡翠書院”的地段本身就是位於北京科技公司雲集的西二旗北部，一些知名的企業如百度、網易、聯想、新浪環繞四周，所以我們也就不得不感慨萬達的商業智慧！因為這本來就是定位於高階市場人群的！

何況這裡面還是有不少是以公司為主體來承租，提供給本公司的優秀人才的，把這些房子當做自己的員工宿舍，也是平時為了上下班，讓這些員工把更多的時間專心用於工作，豈不是一舉二得！所以現實是恐怕僅僅不到100套房源根本不能滿足這些消費群體的胃口！

另外我們也要看到北京的房價也是居高不小，隨便一套房子都在千萬左右！以這個翡翠書院地段的房價為例！附近同等質量的房子，差不多8萬元/平米，90平方米精裝三居室就在千萬左右了！

對於這些科技經營企業或者個人來說，要出如此現金來購房，相比於把現金用於企業和個人的發展，哪個更合算，相信大家也都是心理有數了！

最後萬科此舉也是為了響應國家的號召大力發展住房租賃市場推出的舉措！

很多人看到“10年180萬”這樣的關鍵詞就嚇了一跳，180萬對於一個普通人來說確實不是一個小數目，但接下來我們就知道為什麼值這麼多錢了。

根據萬科翡翠書院此前給出的租金方案，90平方米三居室的月租金為1.5~1.8萬元，180平方米以上的複式四居產品月租金為3萬~4萬元。專案位於北京科技公司雲集的西二旗北部，東南不遠處就是中關村軟體園，百度、網易、聯想、新浪、騰訊等知名科技公司雲集於此。

而在某租房平臺上搜索附近房屋，單月每間租賃價格普遍在3000元左右，整套也在一萬元左右，如果以一年下來租金12萬計算，與萬科一年18萬相差了6萬。

這個差價普通人估計會覺得貴了，但是對於在中關村上班的一些人來說，就綽綽有餘了。以騰訊為例，根據此前3月份釋出的財報顯示，以總酬金及人均來計算，騰訊2017年的人均年薪達77.83萬元，平均月薪達6.49萬元 。180萬也就是接近兩年的薪水。而這只是平均水平，年薪過百萬的比比皆是。這類人群更多時候考慮的是居住的舒適度，租下大公司開發的一整套租賃住宅，在安全性，合規性等方面能提升不少，同時選擇10年租賃期也減少了許多麻煩。

但是既然這類人還算有錢，為什麼不直接買一套呢？說到底還是北京房價太貴。和萬科翡翠書院同等質量的附近房子，均價差不多在8萬每平，一套100平的住宅就要800萬，即使在中關村上班，能夠一下子拿出這麼多錢也沒多少人。在當前北京限貸的背景下，即使能拿到貸款，動不動每月3萬、4萬的還款壓力也是非常巨大的。

所以，萬科的這種模式，反而兼顧了這類人群的購房需求和現實情況。自然八成的出租率也就不足為奇了。

對於萬科“10年180萬”的房子出租率達到八成，相信最後大部分會由所在的企業來買單。畢竟這相對其他吸引高階人才的方式是比較“便宜”，也相當於變相福利。

而且更關鍵是目前國內實行增值稅，平時企業的人力成本大多很難實現抵扣（所以才會出現物流企業給司機發油卡抵工資的情況，物流企業買油卡可以拿到稅票，而只付給司機現金沒辦法找司機開稅票），而這次萬科提供了一次機會（普遍出租房基本沒有開稅票，而萬科是大企業必然有出具稅票），對於企業也能減少稅收。

這個問題很有陷阱啊！

8成租出去，好像很多的樣子，但其實基數是很小的。要知道，現在總共萬科在該專案中，就推出兩棟，總共才72套房子。

72套的80%，計算一下就是58套，不到60套。也就是有60個單位或者個人租下來這麼些出租房。

北京常住人口是多少？

根據北京市統計局資料,2017年末,北京市常住人口2170.7萬。60/21070.7萬=0.00……27。好吧，我承認數學水平不行，這是計算器計算的，中間應該是5個0，也就是不到總人口的百萬分之三。

一百萬人口中的三個，算什麼比例！隨便在哪個二線城市裡，租得起這樣房子的人都有大把的人。

尤其是，萬科翡翠書院這個專案，位處北京海淀區，附近是高科技企業聚集區，企業創始人、高管、金融公司投資人多了海了去。在一個有錢人聚集地地方，十年180萬很多麼？一年也就18萬元，對與這些人來說，隨便口袋捏緊一點兒就有了。或者手指頭縫裡夾緊一下，18萬就有了。

同時，也有可能一部分是公司租去了，高階員工，尤其是高科技行業的技術人員，很多都是不懂得打理個人生活的，用這樣房子讓他們住的舒服一點也是應該的。

在一個合適的地區，用一種合適的辦法，將自己的產品以合適的價格“銷售”出去，顯然萬科是認真的。

雖然市場份額是極小的，但可以根據這一次出租狀況，人們發現未來北京核心地段的房價，依舊有走高的巨大潛能。

沒辦法，作為國家的政治、經濟、文化、教育、科技……中心，北京就有這樣的魅力，也有這樣的實力。

而對於這些願意租房的人來說，他們可能也有更好的理財手段，但不到200萬資金支出對他們來說，顯然不是很大的數目。也說明中國現在高階群體，真的是富得流油。

這也是經濟發展的必然。

與其在這兒羨慕嫉妒恨，不如認真去規劃規劃，如何將自己也送入高收入群體玩兒去。