現在住宅單算建築成本的話，包括所有鋼筋、水泥、保溫防水等所有建築材料和施工機械、工作人員的費用，每平方最多不會超過一千元。

開發商蓋房子對外銷售，首先要從拿地開始，政府把國有土地建設權出讓給開發商，那麼，土地的價格（也就是新聞裡常說的樓面價）就是第一項成本，接著就是建造成本，從一片荒地到一片樓群，需要鋼筋、水泥、混凝土等等，這邊在熱火朝天的造房子，那邊開發商要開始營銷造勢了，什麼線上廣告呀，線下推廣啊，一系列的營銷費用就是第三項成本。

粗略地計算，你買到手的房價，減掉以上成本，就是開發商的利潤。

我來說說吧，當參考。第一土地價格，就是樓面價(就是從政府手裡買來土地的價格除以土地面積除以容積率(不懂去百度)。第二建安成本，就是鋼筋混凝土那些你能看得到的東西(高層的價格大概在1800-2200)，多層的相對便宜。第三銷售費用，這個不確定，具體情況具體分析。第四管理費用，大中小專案也不一樣(一般按專案大小百分比計算)。第五利息，包括貸款的資金和自由資金的利息(開發商自有資金也是要算利息的)第六銷售稅費，具體百度，包括哪些稅費。第七開發利潤。還有一些補貼稅費減免什麼的，說不清楚

現在二三線城市的房價銷售12000－－－16000元/平方，那實際蓋這房子多少錢一平方呢？對於這個問題許多人都有一杆自己的稱，感覺房子的實際建設投入成本並不是很高，房地產商都是暴利，賺的都是黑心錢，這麼高的房價讓老百姓的錢袋一次次的掏空，消費逐步降級，及沉重的房貸真的讓普通大眾不敢消費不敢旅遊 ，每天睜開眼睛滿眼都是房貸 。

房地產的確具有超乎尋常行業的利潤，具有超越其它製造業，服務業的超額利潤，房地產的利潤來源在哪兒呢，實際上房地產的超額利潤來源不是拿地後的馬上開發變現，而是拿地的囤積，用土地的增值來達到超額利潤 。就政府供地的評估拍賣低價可以看出，土地如果在房價沒有出現大幅度的上漲時期，土地低價的增長幅度是至少是去年的10%，即今年的土地價格是400萬每畝，明年的拍賣低價便會是440萬/畝，上漲的幅度還是蠻高的，當然也有不上漲的，這跟當地的土地推出量及綜合因素有關 。我們來分析下就土地拍賣後接著開發的成本，土地囤積 的超額利潤暫且不談 。

就以我所在的三線城市為例，現在土地拍賣低價400萬/畝，容積率要求是2.5，成交契稅3%，土地佔用稅26元/平方，這樣摺合樓面地價2482元/平方；專案前期規費包含不限於（人防費、城市建設配套費、水電暖開口費、規劃設計費等相關前期規費）500元/平方；建安費（18+）2400元/平方；室外建設配套費300元/平方；綠化費用100元/平方；財務費用200元/平方；銷售費用360元/平方；管理費用及意外開支等費用250元/平方；還有一個大頭，就是稅，現在實行的是增值稅，銷項減進項 ，按照銷售加12000元/平計算，稅至少要1200元/平，還有些其它開支，綜合接近7800元/平 ，這沒算超額的土地增值稅，因此如果價格真的能到12000元/平，那利潤還是非常驚人的。就我所在的三線城市看，土地價格400萬/畝，容積率要求2 .5，現在的房價一般都在9000左右，如果這樣成本會稍微降低點，主要是增值稅會因為成本與銷售價格的差距小而稍微降低點 。

透過核算房地產的利潤的確高於製造業的利潤，但隨著房地產市場的持續走高，准入門檻也越來越高，動則十幾個億的土地款還是將很多資本隔絕在外 。高房價，高地價，雖然增強了當地的財政收入，但是真正從城市及國家發展來說，還是非常不利的，現在的狀況是全民都在為買房居住發愁，為未來20甚至是30年的房貸奔波，長此以往，誰還敢談理想、談抱負、談生活、談 。。。。。。

房產稅的出臺想將炒房的擠壓出去，將 囤積的房子流放到市場上，如果真想讓房價與收入相匹配，在地方政府擺脫土地財政前 路還是要很漫長，因此房價，成本都不是我們能左右的，主要看國家怎樣從國家戰略、政治層面上的考量 。

下圖是我上午剛剛去調研的一個樓盤，看看這現場大家有何感想！本地樓盤是非主城區，現在銷售20多層的樓房，純毛胚房，7樓優惠後的價格6933元/平 。

房價30%是各種稅費，2～3千是建設成本，再減去土地成本（樓面地價），營銷推廣成本，銷售公司提成，剩下的就是房地產開發商的利潤。

工程賺錢靠量，而不是單價！

懂得了這個，你就不必為房地產商操心了，即使一套房一平米才賺兩千元，……你自己算吧！

舉個簡單例子，以前認識一個小的包工頭，最底層的那種攬活的，承包了一個山坡的渠道開挖，他自己說，我辛苦挖一立方土才賺五塊錢……當時我看著他黝黑粗糙的面板，都替他同情。

結果，這個山的溝渠開挖一算體積，我才懵了，兩個月下來，他輕鬆賺到上百萬！

你說的實際是指什麼？材料加人工，還有一些零零星星的費用，是說扣除利潤的費用？扣除誰的利潤？開發商還是施工單位？所以你說的實際費用要先把概念弄清楚。一般開發商把活給總包，費用在1000每平方米上下，品質高點的都要1200-1300，包含水電。再算上外保溫、門窗、園林、水電配套施工等等，加一起成本怎也要兩三千了，但是小開發商就便宜多了，一分錢一分貨。稅費是大頭。把地價加進去，最後再有個10%以上的利潤，就是你買到手的房價了。一般都是地價乘以2，就是房價

看了全部回答，沒有一個正確的，好多人都把房子的建造成本去除後，都當開發商利潤了，也就是說把房子的價值看成建築物價值了，把土地出讓金看成政府賺錢了。

實際上房子並不是就避風雨睡覺用的，它的價值也不是就建築物本身價值，它必須要有配套生活設施，否則就是美國底特律一美元別墅，就是日本免費送的農村別墅，就是中國玉林幾百一平的房子。

所以建造房子的土地必須是有效土地，其價值高低就是配套資源價值高低，政府土地出讓金也是用來公共設施和公共資源建設的，必須要有住房的人就業、教育、交通、醫療、購物、養老等等生活全部資源。

現在中國高房價就是高在土地出讓金，也就是大家誤解的土地財政，沒有土地出讓金的房子往往反而是大家不需要的房子，很多人都想低價、建築成本價買房，但又想要城中心房，要大城市房，要北上廣的房，這個事情一萬年辦不到。

實際上美國的房子價格也是很高的，只是美中國產用另一種付費方式，就是房產稅，很多人說美國是永久產權，實際上美國只有一年產權，他們必須每年付出房產稅，哪一年不交，房子就收回，中國只是買房時一次性以土地出讓金行式收了。

華人現在根本不缺房，不缺光能住人的房，空置房也很多，但缺的是高資源房產。

房子的建安成本在北京和縣城沒有太大區別，就是人工費的差異。最大的區別在地價，這個和地域有關，更和當地政府有直接關係

其實開發商蓋房子，房子蓋起來多少錢一平米，裡面會有很多的限制參考條件，高層，小高層，多層，別墅，容積率不一樣，建築成本也不一樣，最大的一塊來自於土地，還有幾張他的增值稅費，基本上來講，建安費用相對比較固定，當然，根據城市不同，還有銷售費用，財務費用，等等吧！

12000到16000每平米這樣的房子，一般情況下，存在於三線城市左右，或者二線城市邊緣地帶，一般這樣的房子，土地價格，300萬到600萬不等，因為土地還包含一些隱形的費用，這樣計算下來樓面費用應該在2000到3100左右，建安費用一般的情況要在2500左右，增值稅的話，應該是10%左右，當然還有銷售費用，設計規劃費，財務費用，還有一些配套的費用等等，加起來1000塊錢左右，成本費用就在6000到7000左右，這是指的高層，或者小高層，基本上可以按照這樣來計算，那麼售價，在12000到16000之間，利潤還是可觀的，再加上10%的增值稅，差不多是這樣的一個結果。

當然了，還有非常大的一塊，就是融資費用，基本上都在10%以上，從銀行貸款也是要花錢的，有利息的，貸款利息都在7%到9以上，如果透過其他渠道融資的話，可能不僅僅是這麼多的成本，而且房地產開發的過程，投入資金大，賺點錢也是理所當然的，當然，開發商的老闆，也很辛苦，承受這麼大的壓力，賺點錢也是正常的，但是他們也會承擔很多風險，承擔多大的風險就有多少利潤，這個道理相信很多人都懂，可以理解吧！

建築成本1800-2200/還的是良心建築商

100元一平米，賣15000一平米，你也管不了。

高層住宅，成本不超過2000

拋開土地出讓金不說，建築成本在3000一平以內。

單純建安成本1500-2000元。

公式，百分之三十成本，百分之二十公關，百分之五十收入。

你得先算算買來的土地多少錢一平米。

在農村也就600一800框架結構

在省會，一平方造價約3一5千元

當地一平米的房價，是當地社平月工資