從通知可以看出碧桂園對設計圖紙的出圖時間，要求當天內出圖（通宵），其實這個是可以做得到的，大企業有大企業的標準，有他的平臺，全部是標準化產品，模組化，確實很快，且他們專門的研究機構，各個專案只要根據營銷的戶配和設計要求就只要搞選擇了，確實很快，就這一點，可以走在別的開發商前面幾個月…現在這種市場環境速度就是先機，尤其是在其在三四五線快速擴張，貸款率迅速上升，財務成本快速增加，不得不加快各個環節的工作效率，節省時間！一起只為專案開盤迴款！

在高週轉的要求員工提高效率的同時，也拿出了比較符合實際的激勵機制，當老闆的只看結果，一起以結果為成敗，這在大大放權鍛鍊人才的同時也在考驗員工的能力，能者上！以效率為先，其實到處可以看到碧桂園的各個專案負責人激情四射，他們幹著有勁啊，不像某些小公司，關係比能力更看重！

楊老闆的這番話其實說透了我們各個行業的本質，像一部分上班族，每天工作8小時，拿著固定的月薪，一天四個小時可以幹完的工作硬是要磨8個小時，員工幹著沒勁，老闆看著也不爽，如果能按勞分配收益，可能又不同，老闆讓你少做一點你看你會覺得這老闆是不是要趕我走了…這種方案不僅僅可以提高工作效率，還可以提供個人的收入水平，我覺得是新時代需要的一種模式!

都說兵貴神速，“速”是兵貴的關鍵所在啊！高轉換率其實也是很多公司想要解決的痛點、難點！楊老闆的這種搞法值得我們思考和學習！

很多公司都想學碧桂園，但是碧桂園告訴你們，別學了，我自己都不知明天我們要怎麼做

很簡單，這說明碧桂園的資金壓力大，所以不得不加快高週轉，增加資金的利用率，緩解現在面臨的資金困境。

大家都知道從去年開始銀行就在不斷收緊樓市資金，結果就是開發商能利用的錢越來越少，但同時開發商的負債也進去償還期，雙重壓力下開發商只能想辦法提高資金週轉速度。

碧桂園強調高週轉說明我接下來的一段時間裡碧桂園將加快清盤速度，而想要加速清盤，那就意味著碧桂園很有可能會出現一些優惠。

而且不僅是碧桂園，其他承受資金壓力的房企也很有可能跟進碧桂園的戰略，強調高週轉，要不然只能被沉重的資金壓力壓垮。

如今資金大閘收緊，融資難度、成本加大，同時為了規避政策不確定帶來的稅務、市場、開發材料成本等開發風險，高週轉的重要性就更加凸顯。這次“碧桂園內部檔案洩露”刷屏，更是印證房地產行業“高週轉”的分量。

碧桂園激勵高週轉內部檔案

碧桂園高週轉檔案洩密員工疑遭處理

從近些年趨勢看，“高週轉率，加快投資開發速度，把握熱點城市機遇，促進盈利規模和質量的提升”正成為百強企業越來越重視的策略，而碧桂園無疑是把高週轉提升到了駭人聽聞的“極致”。

部分高週轉開發企業開盤週期（易居）

地產龍頭恆大以標準化模式做到決策快、開發快、複製快、以速度換利潤、以規模降成本，超高週轉速度，專案拿地4-6個月即可開盤。

泰禾要求二線城市的專案原則上6個月左右開盤、不能超過8個月，如果超過8個月，就基本不會考慮拿這個專案。

2017年百強房企排名上升最快的祥生地產，在成熟的根據地可做到拿地後1個月內開工，4個月開盤，首次開盤賣掉70%，8個月現金流回正。

2017年百強房企排名上升速度第二的新力地產也是高週轉的典型，為了衝擊千億房企陣營，採用“120天啟動開發、180天達到預售標準”的高週轉開發模式。

可見，不論是規模最大的龍頭房企還是增速最快的房企，都在做高週轉。雖然高週轉隱藏著資金弦緊繃、影響利潤率、規模擴張過快、產品質量等風險，但和更多的開發企業死於“節奏慢、資金成本高、週轉速率慢”的泥潭相比，開發企業顯然更傾向於前一種模式。

近期國內地產圈被知名開發商碧桂園“一萬元”故事引爆了注意力，吸引了眾多眼球。事件的源頭是一則從碧桂園內部流出的檔案，提出了房地產專案如何加快出設計圖報建的建議，碧桂園楊國強主席透過一個例子，強調提高專案週轉的重要性。如設計院拿到設計需求後，可否在經過一個通宵後出設計圖，再去政府報建。一個設計師月薪三萬，就請五個設計師通宵加班第二天出方案，再給五位設計師兩天調休，企業額外支出十天人工，折算薪資1萬元，這樣不僅報建進度至少可提前一個工作日，且只多花了一萬元。 筆者剛開始聽完這個故事，也和其他圈內人士一樣，心裡一片奔騰，打工者心態嘛！但會過心來想，這樣的建議又是如此精妙，直抓痛點，從碧桂園眾多開發專案而言，提高專案週轉合理又急迫。眾所周知，地產行業屬於資金密集型行業，前期拿地和報建資金佔用比較大，專案開發週期比較長，如何壓縮從拿地到銷售回籠這個時間段，是老闆和每一個專案老總最關心的痛點，畢竟大的專案一天資金成本就得幾十萬。碧桂園之所以今天走到地產行業全國第一位置，把曾經的“華南四虎”其他成員甩得不見其脖子，最主要的原因就是不斷提高專案週轉率，其中核心關鍵就是標準化的操作流程以及標準化工業建築技術。 這個故事給筆者幾點深刻啟示：1、各行各業競爭都十分激烈，那個職業都不是很輕鬆。要想錢多事又少，請睜大眼睛好好找，不過一般人應該沒這個機會。在行業競爭中，如何抓住行業痛點，提升內力，打造核心競爭力，每一個從業人員需要付出汗水和努力。 2、時效就是一切。這個理念放在眾多行業都是至關重要的，比如網際網路行業，贏者通吃的案例屢見不鮮，後入者不僅連骨頭都啃不到，可能連湯也沒得喝。

這恐怕是一個訊號。表示最近3年國家的房地產去庫存戰略快要結束了。

我簡要給大家說說思路，不對的地方請多批評指正。

咱們國家最近十年非常依賴房地產行業，結果到2015年，房地產庫存十分嚴重。

當然這些大量待售的新房都在廣大三四線城市。像北京上海這樣的一線城市，房子根本不愁賣。

那這麼多三四線城市庫存房子賣不出去怎麼辦？

中國老百姓這麼多年買房子有一個思路，就是越漲越買，越跌越是觀望。

所以要怎麼樣讓老百姓肯乖乖去買三四線城市的房子？必須要漲價，怎麼漲？

先從一線開始漲。房子這麼多年，漲得最厲害的一次，就屬2015年下半年到2016年春節這段時間。一線城市尤其是北京和上海，直接翻倍，從均價2萬多直接翻到5萬，現在上海外環內新房價格基本都沒有低於7萬的了。甚至基本都是8萬起。

這一輪的漲價，徹底斷送了大批15年以後畢業新進北京上海工作年輕人買房的希望。而且北京上海又出臺了史上最嚴的限購政策，別說買不起，買得起也要等5年。

怎麼辦？去二線。

於是從2016年起，以南京、廈門、杭州、武漢、合肥、鄭州為代表的一大批二線城市房地產開始漲價。二線城市也買不起了。

這就是這輪房價的層層傳導。

怎麼辦？在這種恐慌的氛圍下，很多新畢業的大學生，已經在老家工作的人，都害怕自己所在三四線城市房子也會瘋漲，於是都開始買房。

三四線城市在過去2年基本實現了去庫存。

這就是我前面所謂的漲價去庫存。不得不說，出這個主意的人真是高。

此其一。

那這些三四線城市的房子都怎麼賣掉的？

我給大家講個故事。

我有一個同事，老家在豫西的一個小縣城，具體名字就不說了。

在2008年四萬億那會，全國都不在大搞基建嘛。這個縣政府規劃建新城，就是在原來縣城的南邊十公里左右，規劃了一片新城，前期投了一大筆錢，拆遷啊，修路啊，蓋了一批新房。房子都很好看，鼓勵大家去新城區買房。但是從2009年到2012年左右，一直很不景氣。沒什麼人願意去買。

後來怎麼辦？

後來新的領導上任，大手筆，搬。

先把縣城最好的幾所中學、小學統統搬過去，然後政府機構統統搬過去。過了一兩年，效果立竿見影。越來越多的人去新城區買房，新城區越來越紅火，老縣城就越來越沒落了。

這個情況，全國很多三四線城市最近十年或多或少都有類似的情況。

我們看看河南省會鄭州，其實中心就一直在變。從原來的

從最早的二七區，到金水區，到現在的鄭東新區。而房價也是3個地方由低到高。

省會就是榜樣。其它三四線城市其實都在學省會。

而在這一輪全國三四線城市大搞新城區房子建設的熱潮裡，碧桂園就是參與力度最大的那個。

如果放在2、3年前，很多人可能都沒怎麼聽過碧桂園吧？

碧桂園的策略一直就是深耕三四線城市。放在之前它的房地產銷售額度遠遠不如綠地、恆大、萬科這些老牌房企。

但是2017年碧桂園全年銷售額超過5000億，排名第一。

碧桂園這次排名第一的銷售額怎麼來的？就是靠這次跟緊了國家三四線城市房地產去庫存的思路，大賺了一筆。

然而三四線城市的房價會一直穩下去嗎？

可以基本肯定，不可能。

這些年國家一直在想辦法去庫存，無論是煤炭也好，鋼鐵也好，房子也好，都在想辦法去庫存。煤炭、鋼鐵這些好辦，直接限產能，關停不合格小廠礦就行。房子造好了放在那，不賣掉就不行啊。

所以想出了這個漲價去庫存的辦法。

現在庫存都去得差不多了。大大說“房子是用來住的，不是用來炒的”。還會允許你繼續漲下去嗎？

北京上海這些一些城市可能沒辦法，三四線城市的房價不可能一直這麼穩的。

所以，在可以預見的未來，三四線城市房價一定會降。

現在碧桂園肯定是春江水暖鴨先知，提前知道了苗頭。所以對於現有的專案，一定要抓緊時間，抓緊施工，早日完工，早點賣掉。趁著房價現在還穩的時候賣掉回籠資金，落袋為安。

同志們，這是一個訊號啊。如果你是準備在老家安居，常住下去的話，自住房子還可以考慮，甚至我覺得都要觀望觀望了，那三四線的城市投資這個念頭沉重打消吧。

各位大佬，你們懂設計麼，你們做過設計麼，居然好意思一天出圖是高效率的體現，說有很多相簿，可以直接拿來用？

且不說你在每個地方拿到的地的形狀、地勢、各地控規不同，即使你一模一樣的地塊，控規也一樣，你在江浙跟在東三省報規，你的日照就會有很大的不同，在江浙可能可以全做18層的樓，但是在東北，可能只能做到17層甚至更低，樓的層數、間距調整會導致其他一系列的變化，這一系列調整不是簡單的一句話就能改完的，因地制宜，懂不？

做設計不是組裝汽車，所有零部件是一模一樣的，找不同的工廠加工，然後組裝就好，每個設計都是不同的，各地要求都是不一樣，所以出來的圖紙都是要根據相關要求調整的，不可能有模組化而言的。

一個人要幹十天，十個人幹一天就行了？

這是設計，不是鋤地……

設計，說直白點，就像生孩子，十月懷胎，是要一步步來的，一個人懷孕了，你來一百個人伺候，不到月份它還是生不出來，即使你讓他早產，那也是八九個月之後的了，而不是一天，設計上很多個人工作是無法分擔給別人的。

總體佈局沒出來，怎麼算日照，日照通不過，後期的工作都是白做……不是說他設計總圖，他做日照分析，他做戶型，他做功能分析，他做文字，一天就行了的啊。

也對，可能對碧桂園來說，根本不用什麼設計院，找個美工，會做方案文字的，在一天內直接拼個方案文字出來就好了。

而各地規劃局都是擺設，不會核算你的日照有沒有問題，不會查你得車位，不會看你的配套用房，不會看你的商住比，不會看你得容積率，也不會看你的綠化，只要你報上來就給你透過。

碧桂園是2007年在香港上市，2016年銷售約3088億元，納稅額超200億元的守法依規企業。

作為擁有超10萬名員工的企業，碧桂園大多數帶裝修產品平均售價僅為每平方米8000多元，是十強房企中最低的。碧桂園每到一處都以匠心精神努力建造高性價比的房子，並同時在教育、生活、醫療等方面，滿足高品位追求者的居住生活夢想。

碧桂園期望每位員工都心懷如下理念並全力做到：“希望社會因我們的存在而變得更加美好”；“我們要做有良心、有社會責任感的Sunny企業”。立業至今，碧桂園創始人及集團累計參與社會慈善捐款已超27億元。

這就是碧桂園，一直在為人類社會的進步而不懈努力。碧桂園——給您一個五星級的家。

碧桂園是中國新型城鎮化程序的身體力行者，是全球綠色生態智慧城市的建造者，不僅為超過400個城鎮帶來現代化的城市面貌，提升當地人民的居住條件和生活品質，還在新加坡旁以當今世界先進的城市設計理念首建立體分層現代城市——森林城市。

森林城市地面都是公園，車輛在底層穿行，地面是無汙染軌道交通，建築外牆長滿垂直分佈的植物，每一天，人們就都生活在花園裡，呼吸在森林裡，愉悅在自然之中。森林城市將是未來城市的榜樣。

對於市場上的這一擔憂，碧桂園相關人士迴應表示，碧桂園的高週轉是建立在設計、報建、工程工期 、運營等多方面全系統支援下的提速。仍以碧桂園的SSGF工業化建造體系為例，具有高品質、高速度、低能耗等優勢。全部專案始終貫徹新工藝、新體系的建造理念，在大大超出行業建設速度的水平上，全面提升產品質量。

　　業內人士指出，碧桂園的高週轉策略之所以受到關注，在一定程度上也反映行業生存狀態。 加快三四線城市的週轉，並將獎勵制度向一二線城市傾斜，顯示出企業在享受了三四線去庫存紅利後，將重點轉向一二線城市，追求平衡佈局的戰略和心態。但作為轉型與佈局的基石，實現三四線城市的高週轉，雖然是房企降低風險、加快回款的利器，但對於已經衝到房企第一位置的碧桂園而言，風險管控同樣重要，快週轉也意味著對於產品質量管控的要求提升。

20多年來，碧桂園都是所在城市亮麗風景線和名片。園林景觀、生活廣場使當地人民流連忘返，會所、物業服務令人生活舒適、安全。城市的建築、園林、管理都應經得起歷史的檢驗，碧桂園在每座城市都將小區品質做到一步到位：建世界一流的小區！所以現已有超過300萬業主選擇在碧桂園安居樂業。

首先要說明一個問題，“快週轉”不是碧桂園發明的，各大房地產公司都想做到快週轉，也有好多都做到了一定程度的快週轉。

碧桂園火了，只能說是在這個全國五輪限購的大背景下，在中產階級普遍焦慮的情況下，碧桂園公開發文，給網路傳播留下了一張憑證而已。

要申明的是“快週轉不一定造出壞房子”，這是網路炒火的一個爆點。也就是慢工不一定出細活。

至於碧桂園為什麼這麼幹？三個字“被逼的”

1.被樓市政策逼的

一個專案，如果前期規劃得很好，按照當時的市場行情完全能暢銷，但是卻在施工一半的時候，遭遇了調控等政策，客群發生改變，於是滯銷，幾年都賣不出去。

這情況全國多了去了，為了不出現這種危機，就必須在一個政策週期內立刻賣出去，不然砸手裡，就會出現資金鍊斷裂，大開發商還能抗抗，小開發商也許就扛不住，破產被收購就很正常了。

2.被銀行逼的

從目前的情況來看，國家對流入房地產的錢盯的很緊，不像前兩年那麼寬鬆了。資金大閘收緊，融資難度、成本加大，這都是房地產要面臨的問題。即便能從銀行拿到錢，利息也不會低，為了充分利用這筆錢，只能快週轉，那一筆錢原來要幹一個專案的，現在爭取幹兩個專案，這樣不就賺大發了？

3.被同行逼的

對於開發商來說，每年一度的大考，就是年末的排名。誰第一，誰第二不重要？別看那幾個巨頭房企的頭口上說不在意，其實，誰能真正不在意？萬科、恆大，碧桂園，作為前三甲，怎麼拍座次？稍不留神，就被後面的融創、保利超過了，那就尷尬了。

要想保住第一，就必須比學趕超，大幹快上！

總而言之，“快週轉”可以讓房企更有安全感，利潤也能最大化。

開發商現在已經不看好三四線城市的樓市了，要抓緊撤離。

最近，明星房企碧桂園的一些內部檔案流出，話裡話外的意思，是要加速“高週轉”。

所謂“高週轉”，就是“拿地三個月內必須開工，第五個月可回收資金。”在拿到了資金後，碧桂園當然就可以全身而退了。

為了實現“高週轉”，碧桂園甚至要求設計師在拿到設計要求後，當天出圖，哪怕是通宵也在所不惜——反正一個優秀的設計師10天拿1萬，5個普通設計師通宵2天，也是1萬塊錢。

但問題是，碧桂園如果真這麼做，造出來的房子，消費者能買賬麼？最重要的是，這麼快的建造銷售週期，房子的質量和安全性，真的有保證麼？

我相信碧桂園的高層是能夠意識到這一點的，但他們還是堅持要“高週轉”，那麼合理的解釋只有一個，那就是在他們看來，三四線城市的樓市，拖得越久，越不容易把房子賣出去。

和一二線城市需要限購不同，三四線城市這兩年人口流失明顯，但新房子卻還在建造，明顯供應過剩。在這種情況下，房價是很難維持現狀不下跌的。

這意味著，如果沒能做到“高週轉”，碧桂園拿到了地，造出了房子，卻發現一開盤便是賠錢貨，甚至連賠錢都賣不出去。

身為一家上市房企，碧桂園顯然比其他掘金三四線城市的房企，對市場更為敏感。

如果連開發商都覺得三四線城市的房價可能要下跌了，在不是剛需的情況下，你還打算去三四線城市的樓市置業和投資麼？