個人認為這個說法有一定道理，只不過拐點已經出現有一段時間了，而也將持續一段時間，真正的結構性下降週期還遠未到來。

中國過去十幾年的房地產快速增長，房價的翻倍上升，是一個經濟發展階段的產物，有多重因素構成。

首先是房改給予了房地產充分的上漲空間，房改把房市的投資活力徹底釋放，把老百姓的住房和商品掛鉤，從而釋放了一個原本嚴格管控的行業。這就像在擁堵的高速公路里突然釋放了一個新的車道。大量投資瞬間進入，也製造業一批高盈利的機會。

其次是中國經濟高速增長拉動了房地產市場。中國經濟連續十幾年超過兩位數的高速擴張，讓任何投資都能夠得到高回報，這也包括了房地產公司行業。而收入的快速增長尤其集中體現在了房價上。

第三是土地情結與城鎮化程序的聯合作用。華人愛買房，買房置地是華人的資產重要配置方式，也因此能夠使華人三代人的購買力集中在一代，去為孫子結婚掏錢買房。而城鎮化造成的人口流動使中國的房屋購買力集中在一線城市。這兩者共同推高了房價，使房價超過了一般平均購買力。

但是現在這個情況出現了變化：第一就是中國經濟增長開始放緩了，這也意味著未來房地產的最高增速被限制。第二是中國放開房地產已經很久了，市場比較成熟，也失去了過去的活力。正如一條新開闢的高速公路，在很多人併線加入後也會緩慢下來一樣。中國房地產恐怕已經失去了過去高歌猛進的階段，正在進入穩定的新時期。

房地產投資經過這麼多年的發展，其中一個重要的驅動力就是房價的高速增長。而我剛才也說到了，這樣的增長時期即將結束，未來房地產業不再是“暴富”的投資，而是一個較為成熟穩定的產業。

但是由於過去十幾年的高速擴張，投資市場對於房地產業的盈利預期非常的高，都認為投資了房地產，就應該翻倍得到收益回報。

很快，這些投資資本將發現，房地產的增長速度已經放慢，不再有過去十幾倍的增長速度。盈利預期的失去會使進入房地產業的投資資金逐步下滑，正如題目中所說，“增速”即將回落。

而這樣的事情並不是今年才出現，從2015年開始，房地產市場的增速就已經達到了峰值，在後來幾年間，除了個別地區還有房價的突飛猛進，整體房市的增長一直趨緩，這裡固然有調控的作用，但更多還是市場本來的調整。

題目中所說，投資是增速減緩，而不是投資減少，這個是對的。因為即使房地產不再是暴富投資專案，也是一個不錯的投資，因為房地產整體還沒有到下跌的時候。

在拐點到來之後，首先出現的肯定是投資增速減緩，但是這不代表房價會下跌。恰恰相反，投資減速意味著新屋開工率的下降，也就是房子的供應出現了問題。供應下跌超過需求時，房價就又開始上漲，投資增速也再次擴大。

因此投資與消費將在新的平衡點上達到動態平衡，只要房子的需求還在，房地產投資的增速就不會到零。

有人會提問，為什麼看到很多空置房，甚至一些地區有過度建設的鬼樓，房價還能上升呢?這是因為房價具有典型的非流動性，舉個例子，即使西安的房價崩盤(這不太可能)，北京的房價該漲也漲；而即使北京北四環的房價崩盤(這更不可能)，北京南二環的房子該漲也漲。區域性地區的房價和整體房市是完全兩個概念。

那麼真正的結構性何時到來呢?

首先，中國城鎮化程序要取得階段性成果，衛星城，小城鎮可以逐步分擔大城市的人口流入壓力，房市的需求趨緩。

其次，中國房屋觀念出現改觀，一些長租房市場逐步成熟，來代替部分購房需求。

第三，房地產建設庫存逐步積累，供應能夠滿足一般需求。

但是這三個因素，估計近十年肯定是看不到，新時期將是一個持續的過程。

因此，房地產的拐點確實已經出現，新的動態平衡中，房地產業將緩慢平穩增長，一段時期後才可能出現結構性的平臺期甚至下跌。

房地產黃金時代已過，白銀時代正在上演。整體而言，已進入0增長或者微增長時代，房企由增量變成了存量博弈，往後幾年，小的房地產商日子將會越來越難過，資源將會向少數幾家頭部房地產商集中。今後的比拼不再是單純量的比拼，而是質的比拼。

個人認為房地產在一線城市的北上廣深，今後幾年房價趨穩或者有下降態勢。

而二三線城市房價仍然保持5年左右的上漲趨勢。

所以就房產投資而言，應該區別對待一線城市和二三線城市的差別。

作為一個財經工作者，我覺得這種現象也並不能就說明房地產的拐點就到來了。

房地產發展的道路，從總的看還是一帆風順的，雖然在政府嚴調控態勢下，房價有時候有點回落，但總體是上漲的。近二十年來，各地房價都翻了好幾番，現在出現一些回落也是正常的，世界上沒有一種商品的價格永遠無限制地上漲。

我覺得目前房地產出現的這種情況，也只是在嚴調控態勢下的一種暫時現象，中國房地產發展的路還比較長，要真正出現拐點的話，可能還需要二十年至三十年，等中國五零後、六零後這兩批人都離開這個世界，房地產的拐點才會真正的來到。否則，只能說是一種假象，或者說只是一種短暫的現象。

1、整個中國經濟都在轉型，房地產自然也不會例外

長達40年的高速度、粗放型、數量型增長之後，國家現在已經在有規劃、有步驟的把經濟增速降下來，現在提倡的是生態優先，綠色發展，說的是高質量增長，對於房地產行業來說，其實也是如此，現在中國城市人均住房面積都接近40平米了，加上出生率始終在低位，人口增速下降已經是不爭的事實。在這樣的背景之下，房地產行業的需求肯定是要下降的，這個應該是沒有多大爭議。

首先，我們的實際城鎮化率剛剛還不到60%，而國外發達國家的城鎮化率普遍在80%以上，這20個百分點的空間疊加上中國巨大的人口基數，對房地產來說是非常驚人的。其次，我們很多在2008年之前建設房子、2016之後建設的房子，說實話，普遍質量不怎麼樣，加上設計上往往也存在問題，隨著生活水平不斷提升，改善型的需求還是非常大的。再次，現在國家實行一城一策，因城施策的制度，房地產行業未來城市差異會非常大，大家如果仔細觀察下樓市，就會發現去年11月開始，一線城市的房價就止跌企穩，回升了，而且還冒出了蘇州這樣的城市，這個城市去年的房價到今年幾乎翻了一番，你說這樣的結果對無錫、對常州這樣的周邊城市會沒有示範效應？

能夠和房地產掰手腕的除了製造業就剩下金融行業了，如果製造業景氣度沒有有效回升，如果股市持續沒有太大起色，那麼資金大機率還是會流向房地產行業，大家可以看看2008年以來，美國的房地產行業、香港的房地產行業是怎麼樣的情況，而與美國相比，目前我們又處在一個什麼樣的發展階段。

房地產行業如果能迴歸房住不炒，其實首先就要削弱其金融屬性，如果不能，那麼實際上也就是口號喊喊而已，做不到的，出發點是好的，大家都希望人人有房住，人人有好房子住，但是前提也要行業健康發展才行，走極端都是不好的。所以說，拐點論為時尚早，且行且觀察。

房地產市場投資過熱，必然加大金融風險，這是肯定的。在房住不炒的定位下，房地產市場的銷售火爆情況也會逐步降溫，房企到位資金增速回落則屬正常。但對於‘房地產投資拐點已現’的說法是否有理，目前看來還不那麼明顯。對於國內較大的房企，如碧桂園、中糧國際、頤高等，由於資金雄厚，短期內不會因為對房地產市場實行嚴格調控，明顯減少投資規模。但對於一些較小的房企來說，一方面來自對房價政策的調控壓力，一方面來自銀行貸款利率的提高壓力，在雙重壓力下，隨時面臨資金鍊斷裂的危險，在外力的擠壓下會越來越困難，投資會越來越小，最後的結果必然是退出市場。

房地產市場自2016年實行調控政策以來，就一直未放鬆過，在房住不炒的定位下，穩地價穩房價穩預期將是一項長期的措施。今年上半年個別地方出現的高地價、高房價，透過預警、點名甚至約談等，及時得到了扼制。雖然總體趨仍在上漲，但漲幅不大，仍在可控之中。要想從根本上改變目前房地產市場過熱現象，最簡單有效的方法，就是透過減少銀行對房地產市場的投資，在市場降溫的同時也減少銀行自身的風險，可謂一舉兩得，以此減少房地產和金融資產的過度泡沫。

如果人為的改變房子的屬性，把房子單純作為投資，帶來的是家庭負債的大量增加。最樂觀的估計，中國大部分家庭固定資產佔到總投資的70%以上，如果經濟稍有波動，許多家庭會難以承受還貸的壓力。

透過分析可知，房地產投資拐點雖然不夠明顯，但肯定會有部分房企淘汰出局。個人意見僅供參考。

房地產市場經過了幾十年的快速發展，已經到了階段性頂部，未來還會緩慢上漲。中國的人口數量決定了剛需的市場。中國的房地產市場僅僅快速發展了三十年，還屬於初級階段，未來的路還很長。隨著人們生活水平的提升，未來真正的中產階級會佔社會的主流群體，對於高品質房產的需求依然旺盛。未來真正舒適性，稀缺性的房產會凸顯其真正的價值所在。

中國房地產市場，本身具有一定的政策依賴性。與此同時，房地產市場同樣深受貨幣環境、市場利率以及供需關係等因素的影響，而在以往房地產黃金髮展期間，充分利用高槓杆的手段完成拿地囤地的房企，也逐漸晉升至第一梯隊或第二梯隊的位置。但是，隨著黃金期的逐漸步入尾聲，房企拿地的節奏與頻率也有所收斂，緊隨其後的，則是房企更注重現金流，加快企業去槓桿的力度，以不斷提升房企自身的抗風險能力。

不過，對於房地產拐點是否已經確立，這尚且存在一定的未知數。歸根到底，影響房地產市場走向的因素很多，並非單一條件就可以確立房地產市場的拐點，而其複雜程度遠遠超出我們的想象預期。但是，從政策定調來看，未來房地產市場再度出現持續火爆行情的機率不高，而不少房企也逐漸嗅覺到政策層面上的調控力度。或許，對於房地產市場而言，持續保持一個穩定的執行區間，以時間換空間的形式演繹，可能會是未來房地產市場執行的主基調。

由一線城市高價小區開始，擴散開來，明年二線城市。降價風潮開始。未來五年對摺保守。一個二三線城市，掛出來的二手房10萬多套，太離譜了。

我不懂金融，但是一個問題就是購房是一個持續過程，有買有賣如果突然下跌銀行怎麼辦？百姓的房產縮水到負值時還能淡定嗎？特別是哪些炒房的資金鍊斷了，社會問題怎麼辦？

中國房子已經夠40億人住了。

這個定位放在這裡。什麼胡說八道都不攻自破。

房住不吵，這個定位在不在理？

發達國家都是這麼搞的。

炒房客都是蛀蟲，這個定位不會錯的。

房地產本就是資金驅動型行業，以往不管是在調控階段還是漲價階段，購房者是持幣購買或者持幣觀望。

現階段，該上車的已經上車，沒有上車的沒有車票或者彈藥不足。彈藥充足的在如此嚴厲的限售限購調控下沒法上車也不會上車。房企的購買物件剛需一族已不剩多少。

最重要的是國家的經濟已走到十字路口，沒有任何一個人知道方向，再靠房地產拉動經濟無異於引爆核彈。16年的貨幣政策接近失效就可見一般。否則怎可能會有後期如此嚴格的調控政策。

冰封樓市，對於大小開發商是個非常嚴峻的考研，開發商是個高槓杆的行業，在缺少資金的情況下靠以往的高週轉很難繼續存活，再加上購買力的減小，房企到位資金增速將持續回落這個非常正常