房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門透過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估物件。評估物件應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器裝置、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構透過評估確定；房屋徵收評估業務完成後，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。

謝邀。在實際拆遷流程中，由於被拆遷房屋的評估價是多數由拆遷方指定的專業評估機構做出的，而且評估價普遍過低，造成了房屋擁有人對拆遷補償方案的不認同從而引發了大量的社會矛盾。這裡不談其它問題，只討論房屋擁有人如何正確的評估自己的房產及有理有據的爭取自己的利益不受大的損害。

首先是從市場比較法方面找出有利自己的答案。這也是房屋擁有人能夠自己舉證和解決的方法。

關鍵還是談。

一、 房地產價格評估機構由被拆遷人協商選定

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條的有關規定，房地產價格評估機構應當由被拆遷人在規定時間內協商選定。在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門透過組織被拆遷人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。

據很多被拆遷人反應，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關於協商選擇評估機構的通知，甚至評估機構上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事，且評估過程中評估機構做出的評估報告明顯偏向於拆遷方。如果是遇到了這種情況，則此過程可能涉嫌違法，被拆遷人應當及時反映，以免耽誤維權時機。

二、 房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十條的規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日，用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

所謂評估時點，就是指運用比較法等方法評估房地產價格時，由於交易價值的成交時期不同，需要將這些交易價格的成交日期統一修正於某一時間點上，這個統一的時間點便是評估時點。

眾所周知，目前中國房價的變動是很快的，房屋價值作為評估過程中最為重要的一部分，評估時點的確定就顯得尤為重要。無論是《國有土地上房屋徵收與補償條例》，還是《國有土地上房屋評估辦法》，對此都有明確規定，那就是房屋徵收的評估時點為房屋徵收決定公告之日。房屋評估機構如果沒有依照此規定，而導致評估結果中房屋價值的結果過低、侵犯被拆遷人利益的，被拆遷人要及時提出異議，透過複核評估等程式及時提出自己的主張。

三、拆遷方應將分戶初步評估結果公示

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條的規定，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估物件的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

根據法律規定，在最終的評估報告做出前，拆遷方是應當將初步的分戶評估結果公示的，被拆遷人可以在公示期間指出其中的錯誤，確有錯誤的，評估機構應當更正。因此，如果拆遷方沒經過公式這一步驟，則可能涉嫌程式違法。

四、被拆遷人有權對評估結果提出異議

根據有關規定，被拆遷人有權對評估結果提出異議。被拆遷人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。

原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。

被拆遷人對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被拆遷房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。若是對鑑定結果仍有異議，則可以依法提出行政複議或行政訴訟。

以上就是有關拆遷過程中房屋評估時需要注意的一些事項，被拆遷人們可以據此瞭解一下自己在拆遷評估過程中享有的權利，若是遇到拆遷方違規行事之處，可以及時提出，若是對方態度傲慢、不予理睬的，則建議及時尋求律師的介入，以保護自己的合法權益不受侵犯。

一、房屋抵押評估如何辦理？

1、委託方應到有資質的房屋抵押評估機構去諮詢、查閱有關的檔案，瞭解一下房屋抵押評估相關知識。委託方向房屋抵押評估機構出具“房屋評估委託書”作為委託評估的依據，如果對房屋抵押評估的機構沒有異議，即可視為接受委託。

2、委託方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建築物產權證明及附圖、房地產他項權利登記檔案等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。

3、當資料準備齊全並交給房屋抵押評估機構之後，委託方便可與房屋抵押評估的機構約定實地勘察的時間，並明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構在約定時間對委託方的房屋進行實地勘察並評估，委託方支付房屋抵押評估服務費，約一個月的時間，委託方便可領取房屋抵押評估報告書了。

二、房屋抵押評估費用怎麼算？

1、房屋抵押評估收費標準與土地宗地價格評估收費標準相同，實府定價的方式，其收費標準按照標的總額採取差額定率分檔累進位制，而基準地價評估收費則另立標準。

2、房屋抵押評估的費用計算是按照差額定率累進計費，就是指按房屋價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。

3、對100萬元以下（含100萬元）的房產，收取千分之五的費用；101萬元以上至1000萬元的，收取千分之二點五；1001萬元以上至2000萬元的，收取千分之一點五等等，此外，每宗房屋抵押評估的收費不足300元的，按300元收取。

　　對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

　　房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

　　第二十條　房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，透過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

拆遷房屋如何評估，評估公司很重要，關於評估公司的選擇、評估結果的滿意與否，老百姓們都有著很強的發言權，切記。

中央電視臺金牌合作伙伴，國內最早專業從事拆遷維權的律所之一，你有拆遷難題解決不了，那就交給我們吧……

1、評估機構由被徵收人共同選擇確定。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱《徵收與補償條例》)第二十條規定：房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。

3、依據《評估辦法》第十三條的規定：註冊房地產估價師應當根據評估物件和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

根據《評估辦法》第十四條的規定：被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素；被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器裝置、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，徵收當事人協商不成的，可以委託房地產價格評估機構透過評估確定。

4、評估機構應當將分戶的初步估價結果向被徵收人公示，並進行現場說明、聽取意見。存在錯誤的，價格評估機構應該修正。公示期滿後，評估機構應該向房屋徵收部門提供委託範圍內被徵收房屋的整體估價與分戶估價報告。房屋徵收部門應該向被徵收人轉交分戶評估報告。被徵收人對房屋評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋說明。

此外，《評估辦法》第二十條規定：被徵收人或者房屋徵收徵收部門對評估結果有異議的，應該自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。《評估辦法》第二十二條規定，被徵收人或者房屋徵收徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向房地產價格評估機構專家委員會申請鑑定。

房屋拆遷評估，有《憲法》、《土地管理法》、《物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《評估法》等相關法律法規規定：房屋拆遷補償的經濟補償總價值中，是必須要包含有土地獨立使用權的經濟補償價值在內為原則。如果缺一的，評估價值就是不具有法律效力的，是違憲、違法的。就是說：房地產徵地拆遷補償共分別有兩種物權的補償：一是對已經依法辦領有《私有房屋產權證》的私有權屬產權房屋的物權補償；二是對已經依法辦領有《國有土地使用權證》的獨立用地面積的獨立用地使用權轉讓的補償，這些補償方式，又分為可以選擇是要回實物(例如：與原被徵用拆除房屋的同等權屬的產權房屋)，或者是經濟(例如：棄產方式，即：將被徵的原產權房屋賣給開發商，按市場實時平均售價為參考依據進行評估計價處理，作為予以經濟上的補償)。房屋內如果存在有無上蓋建築物的陽臺、天台、伸縮縫等，都要依法予以補償，但只按50%的標準計算補償處理，如果室內還存在有閣樓(即俗稱的樓閣仔)，但淨空高度不低於1.1米(說明：這是2000年之前的地方法律法規規定的，不是現行法律法規)，同樣是可以獲得補償的權利。土地使用權的被徵收的轉讓補償，同樣是可以選擇實物補償或者是經濟補償。土地使用權補償是憑據《國有土地使用權證》上已經辦理了確權登記的核定面積為準，例如，確權為100平方用地面積總額的，無論此面積中是否存在有無上蓋建築物的室內天阱、水阱、屋外庭園、水阱等，都是要按確權登記證上已突錄的100平方執行土地使用權的補償。這是2000年之前的相關法定補償原則，僅供參考！

房屋拆遷估價對於拆遷人是非常重要的，有了拆遷估價，被拆遷人便可以有根據地與政府、開發商或拆遷辦的單位進行協調拆遷的補償方式、補償金額等事項。

1、房屋拆遷評估的流程是怎樣的？

（1）具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委託單位的委託後開展具體評估工作。

（2）房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建築資料、土地資料等必須的資料。

（3）評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。

（4）相關資料的綜合分析。這一程式的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本資料，為補償提供可靠的依據。

（5）編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。

（6）評估複核和審批。在評估工作人員完成評估工作後，由複核員到實在進行復核，複核後報審批人員進行審批。

2、評估費用的承擔誰來承擔？

在評估公司選定之後，都是有徵收方與評估公司簽訂委託合同，因此評估鑑定的費用是由徵收方支付的，如果鑑定改變原評估結果的，鑑定費用由原房地產價格評估機構承擔。複核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。所以，大家不必擔心，這些費用是不需要自己承擔的。

如房屋評估方面在程式或實體上違法，都是關鍵的違法點。抓住這些違法點，在談判過程中恰當的應用，將直接提高補償額。

拆遷房屋的時候，這個係數是怎麼評估的？

其實對於拆遷房子的係數評估有著不同不一樣的做法畢竟每個地方的房子或者說那個地方的政策是不一樣的，今天我們來說說，根據房屋的係數不同的情況作出拆遷的補償或者安置也會有不同的情況。

在我們這邊的搬遷房屋拆遷的時候，遇上安置的問題，他們並不是按照房屋的問題來給予安置的，而是按照農村裡面戶口的人口進行拆分安置

所以拆遷房屋的係數並不影響到搬遷的安置面積。所以總體而言，我們覺得並不會需要計算到這個房屋的安置問題當中去

在我們這邊，這個房屋的係數計算的方法有幾種，今天呢我們就來實際的給大傢俱體的分析分析

老房子的係數計算方法

對於搬遷的時候需要拆遷這個老房子，他們對於老房子拆遷給予的補償或者是給予的經濟補貼，那麼如何去計算呢？這個有一定的講究的

房屋建造的年代計算，這是一個計算的方法，比如說你這個房屋建築的年代比較久遠了，那麼又出現了危房的狀況，那這個係數，它的價值肯定會很低。

再一個是它的危險程度，比如說有的形成了危房，有的還沒有形成危房，所以這個兩個對比而言，價值的對比他也是不一樣的，所以面對這個問題，我們總體的情況來說確實是一個非常籠統的問題

但是對於危房和不是危房的狀況，他也有一定的判斷，比如說你這個房子儲存的很好，繼續使用的價值非常高。那麼這時候計算這個係數，他也是給的比較高的一個比例。

如果說老房子，並且又形成了危房，又沒有什麼價值，那麼這種情況而言確實是使得農村裡面的房屋係數比較低的判定一個主要的原因。

拆遷的情況會進行統一的拆遷，那麼對於房屋的係數而言，新的比如說混凝土樓房拆遷這些，它的係數也有一定的存在關係，就是當時整體的造價和現在的物價進行相對等的估算。

新房子的係數計算他又有，比如說建造的年代比較久，和剛剛建造的年代不久。

這兩者的對比呢，又是不一樣的。

說完新老房子的係數問題，我們再來說說，農村裡面涉及拆遷徵用土地的時候會涉及到宅基地的問題。

那麼宅基地的問題呢，會根據每個地方不同的情況而給出不同的標準線。

標準線涉及到宅基地的問題，比如說補償200塊錢一個平方或者300塊錢一個平方。

甚至有的經濟能力比較好的地方，可能會一千兩千塊錢一個平方，直接徵用，買斷這個土地。

所以面對於這個問題而言，我們覺得不同的地方會有不同的策略，面對這個問題大家想要明確的瞭解是到國土局裡面進行詳細的諮詢。