二，業主們必須要認真學習《物權法》《物業管理條例》，徹底轉變觀念，學會用法律維權。必須要了解現代商品房小區的運轉規律，適應新的角色，當合格的業主。

三，政府必須要大力宣普物業管理方面的常識和法律，尤其是住建局、街道辦事處和社群。

學法普法用法，是政府部門和業主的重大缺陷。全國成立業主委員會的小區不足三分之一，這就是住建部門、房管部門的恥辱！

各級政府應該把物業管理工作，納入各級領導人的考核指標中去，嚴加鞭策！

四，改進前期物業公司的引入方式，改變開發商一言九鼎的決定權。

五，按小區物業檔次，分類建設不同收費標準的小區，對應不同收入的業主群體。

六，對業主能否積極參與小區事務，分別給予一定方式的獎勵和鼓勵。促進小區形成業主自治的良好氛圍。

七，倡導已經成立了業主委員會的小區，在業主大會下設立"業主監督小組"，防止業主委員會專權、變質。保證業主大會的最高地位。

國家應該出臺收費標準，縣級，省級，一線，二線城市服務標準價格規定死，沒有物業也不好，但一定要讓百姓感到服務質量與收費標準相符。

地方政府主導，以社群為單位，分專案公開招標，保潔，綠化，保安，電梯維保，消防設施維保，等公司或個體經營者參與，解決一家獨大，滋生腐敗和霸權問題。

根據綜合成本按住房面積比例分攤費用，業主統一繳費到政府指定賬戶，對不交費的業主可納入徵信系統。對服務不達標的企業，採用扣分，扣款，清除社群服務資格等措施。

有維保需求時，業主報告給社群，社群通知對應的公司來解決問題，屬於業主責任的，服務單位可以和業主協商單獨收費。

水，電，暖，氣，能交給直供企業的一律移交，不能移交的由所在社群設定收費點統一收費。

需要大修裝置動用維修基金的，經過社群公示，招標直接啟用維修基金。這才是今後物業服務發展的方向。

首先，小區要成立業主委員，同時依法制定本小區管理規約，議事規則等制度，由業主大會或業主代表大會擬定方案招聘物業服務公司，並與中標的物業服務公司簽訂物業服務合同，約定服務內容，收費價格，違約責任等，在物業服務過程中物業公司必須接受全體業主和業主委員會的監督，按約履行職責，沒有業主大會或業主代表大會授權，物業公司不得有合同以外任何收費的權力，同時業主也應按時按約交物業費，對不按時交物業費的業主，由業委會協助物業催要，對拒絕交物費的，業主委員會支援物業公司依法起訴。本人分析現階段凡是業主與物業矛盾多的小區都存在以下幾個方面的問題。一是小區沒有成立業委會，沒有一個合法維權的組織。二是物業公司是開發商自已成立或聘用的，無法由業主管理監督。三是即使成立了業委會，業委會被開發商或物業所利用，不按業主議事規則及重大事項由業主大會表決，造成對物業監督失控。

制定嚴格的財務制度，各司其職責權分明制。

保修期設施故障開發商是責任主

體。沒有交房的房屋費用開發商承擔，不得重複收費。

開發商將在房款中的裝置介面費交水，電，氣，暖各專業服務單位。地下人防車位費，水，電，氣，暖費，業主直接交各司其職各專業服務單位賬戶，欠費自動停止服務。杜絕擷取瓜分，國家，公款，業主財產，偷稅漏稅，保障資金安全。

在環衛局登記，保潔包括垃圾處理，綠化由其安排從業人員與處理，或小區直接招用。

同理垃圾費，車輛管理費，收益等，直接交到小區專屬賬戶，欠費自動停止服務，攝像頭全方位覆蓋，若出現損壞，保安提供受損證據，損害人承擔責任，若保安不能提供證據，保安承擔賠償責任。

必須取締違法的前期物業。

違反工商局禁止搭車銷售，物權法，合同法，安全生產法，人防法，電力法等（業主自管，雙向選擇）脅迫業主供養實則是開發商的售後服務既二道販子，皮包包公司前期物業，

清查返還每年每個小區成百萬上千萬元資金，保障國家稅收 ，物業維修費收益，人防車位費，各服務單位的公款，人身財產安全。

小區物業管理是全國性問題，是市場經濟造就了物業管理，計劃經濟時代是政府管，職工住房是福利性質；如今是市場管，誰受益誰付費，沒有免費的午餐。

商品房的前期物業管理多由開發商自己組建的物業公司或由開發商選聘的物業公司管理，待業主入住小區後仍由原物業公司管理，不是業主聘用的。沒有業委會，即使有業委會也不是由業主按照程式選舉的。實際上小區物業由物業公司全權管理，由物業公司說了算，形成了主僕顛倒，管家管主人。

剛入住小區業主互不瞭解，成立業委會時機不成熟，應由居委會為主監管物業公司，再由居委會組織成立業委會，再由業委會為主選聘和監督物業公司。

電梯樓房的電梯執行和二次供水及電子監控等24小時執行需要有人監管，維護維修使用大修基金需要有人辦理，電梯樓房需要物業公司管理。

目前的物業企業良莠不齊，應當全國性全面整頓，優勝劣汰，用法律和規矩規範物業企業的營運。

業主是小區的主人，物業是業主聘用的紅色管家，政治上平等，經濟上按市場規律辦事，物業公司按物業服務合同提供服務，業主享受服務就要交物業費，物業費與服務數量質量相匹配，住鄉村招待所要求享受五星級酒店的服務是不可能的。

物業與業主平等互利，合則雙贏，鬥則俱傷。

目前中國物業管理區域內物業管理企業進住小區通常有三種方式1.由開發商選定的前期物業服務企業；2.業主大會選聘的物業服務企業；3.原國有企業自建小區改制後成立物業服務企業進行管理。

由萬科物業、恆大物業、中海物業、保利物業、長城物業、金地物業等為代表的知名開發商自建物業服務企業，作為前期物業服務企業管理的小區管理規範、服務到位受到業主的普遍歡迎和愛戴。而由中、小型開發商指定的前期物業服務企業普遍存在管理不規範、服務不到、侵犯業主權益的行為，業主和物業企業矛盾較為激烈。

由業主大會會議選聘的物業管理企業，物業企業依據《物業管理服務合同》提供服務，接受業主監督，這型別的小區業主和物業服務企業的矛盾較少。但是業主和業主委員會的矛盾也時有發生，會出現業主委員會與物業企業勾結收受好處，損害業主利益的情況及業主委員會利用手中權力，侵佔業主公共收入情況。

原國有企業自建小區，透過改制成立的物業企業管理的小區，這些小區業主和物業企業矛盾普遍存在，在網路上提出“取消物業”、“物業是黑社會”、“取消物業迴歸社群”、“由政府成立公司，統一管理物業”等口號的人多數都是出於這種這種型別小區的業主。 居住在這種型別小區的業主普遍是從計劃經濟時代過來的人，他們至今還不適應付費服務，希望政府為他們提供免費的服務。

根據上面這三種情況個人認為:

1、前期物業管理企業的招聘，政府應該負起責任指定該城市若干家優秀物業管理企業作為前期物業管理企業的候選企業，透過招投標的方式選定合適的前期物業管理企業。而不是任由開發商指定自己的親戚朋友，成立一些不規範的物業企業進行前期物業服務。

2、加強物業管理法律法規的宣傳，從網上業主的發言中，我們可以發現，大多數業主對國家物業管理法律法規是一知半解或者是一無所知透過宣傳讓業主知道如何行使自己的權利和履行自己的義務。業主委員會委員在任職之前政府應該強制組織學習中國有關物業管理的法律法規，分析有關業主委員會委員利用職權侵佔公共財產而觸犯國家法律的案例，在上任之前就打一支防止腐敗的預防針。

3、規範物業管理企業的行為，完善物業管理誠信體系，真正做到能進能出。對於那些違反國家法律法規，長期侵佔業主權利業主反映強烈的物業管理企業應該強制退出行業，實行註冊物業管理師執業制度。

4、老舊小區由於設施裝置簡陋，居住人員收入普遍偏低且大多數為原國有企業退休人員，對物業管理的要求普遍不高。這些小區自我管理的呼聲較高，政府應該積極支援幫助這些小區完善基礎設施實現業主自我管理，自我服務。

政府部門應由專業機構對物業公司進行嚴格審查監督管理，對不合規範的甚至帶有黑社會性質的黑物業予以取締並依法懲處，給百姓一個安居祥和的芬圍。

如何是物業走向正規，規範物業勢在必行。首先，由政府行政部門直接管理。24開通小時投訴電話，接到業主投訴，立刻解決問題。對業主反映的問題，整改不及時，或者不整改的物業，嚴格按照制度，進行處罰，或取消物業的資執經營權，限期清理出物業行業。

取消物業並不是不要物業服務，現在的物業公司或由開發商指定的物業人員，它們是以賺錢為目的，它們的心是、黑的，不的能為業主服務好。必須由居委會管理或招聘物業服務公司來管。政府部門必須堅管到底，這樣老百姓才能過上安全的日子。