房地產的上漲週期到頂了，下來是下跌的30年週期。

銀行會利用週期賺錢，下跌週期開始就意味著風險來了。控制風險就是賺錢。

每一個行業都有上升週期和下降週期，不可能永遠上漲和永遠下跌，和股票的操作是一樣的。

房貸雖然是把風險嫁接給了買房者，但銀行也怕大面積的死貸出現一樣有風險，所以，要逐漸收緊房貸，來減少房產走回歸之路後風險。

中國的房價，相對於中國普通人的收入來說，已是很高了。那些有能力買房的人，早已出手，並且擁有了房屋。目前大多數華人，都至少有一套以上屬於自己名下的房產。那些進城務工的農民朋友，雖說在城裡沒有自己的房屋，但在自己的村子裡，卻擁有裝修漂亮的別墅。

中國未來的樓市，是價格繼續走高，抑或是跳水式下跌，目前市場撲塑迷離，很難看清。在這一背景下，不少銀行相繼調高房貸利率，取消房貸優惠，不貸、惜貸或少貸房屋貸款，正是為了規避樓市風險，使銀行走上良性發展的道路。

第一，經過2017年這種50%的上漲，房價偏高了。把房產做為一隻大藍籌來看，它的漲幅如果在年20%以內，都屬正常，畢竟它可以對抗通脹。超20%基本上屬投機。50%以上，資產泡沫產生，所以2017年交易房產時交易中心往往會將你的房產打個7……8折作為納稅額

第二，房產泡沫很危險，涉及到金融風險，所以要抑制。

其實很正常，銀行一直是最注重風險防控的，在幾年之前，當時的房價比現在低的多，那時銀行就開始就房貸情況做壓力測試，防控房地產風險，提升房貸利率。幾年前房地產的從業人員在銀行都屬貸款的黑名單，在這一輪去庫存之前，幾大銀行對二手房抵押貸款都不做。可想而之，銀行一直對房地產保持高度警惕，之所以去庫存時銀行發生了180度轉彎，完全是無奈的配合當時的經濟需要，非情所願。現在房地產又經過一輪快速上漲，風險更大，同時政策也發生了變化(房子是用來住的而不是用來炒的)，防控金融風險又重新回到重要地位，銀行自然又要回歸其本應對房地產的防控政策，所以提高首付，升高利率，控制貨款這些手段就又隨之而來。

銀行既有對市場化利益的追求，也有政府政策的要求。第一對利益追求的同時，也考慮資金成本和風險防控，當前的房地產市場有泡沫化，銀行的資金在其中擔負著巨大的風險，可謂一榮俱榮，一損俱損。而且現在資金成本也提高，所以銀行主要是從防風險角度考慮的。第二則更重要的是政策的要求，防範化解重大風險已經成為三大攻堅戰之首，金融風險是首當其衝，作為國家經濟的支柱，要服從金融監管的要求，因此對於當前銀行的態度就不難理解了。

國家提高利率、限購、限售等一系列政策來看，主要是為了抑制投機炒房資金，因為這筆資金的資金利率相對很高，一旦房價出現較大波動，這筆資金的套現意願相對很高，就好比15年加槓桿入市的資金，一旦股市下跌，這筆資金會有助跌功能，加速、加大樓市房價波動。當前各大銀行資產狀況均存在不同程度問題，從剛剛出臺的調整貸款撥備率的政策可以看出銀行當前狀況並不樂觀。房貸按理說是銀行最優質的放貸，但從不斷提高利率來看，一方面銀行的利潤率逐年下降，另一方面銀行攬儲壓力如日劇增，銀行更願意將自己放在利差高的地方。所以也就理解銀行現在收緊房貸利率的原因。再者，當前提高利率雖然對普通剛需而言是增加了很大的負擔，但現在在利率已然上調的情況下還能買房的人而言，說明還是有資金承受能力的剛需的，所以這部分資金在樓市裡是相對安全穩定的資金。總之，現在樓市已然處於相對高點，後續樓市的波動一定會有，國家控制的是幅度，而不是調整調低樓市。

國家限購是提高入樓市門檻，也是對資金承受能力差的人一種保護。而限售，是將已進入樓市的資金進一步鎖定，削弱成為樓市潛在空頭的力量。（注意：已經進入樓市的資金不會受利率上調的影響。當然如果是從其他渠道進入的投機資金會因為融資困難加大導致利率成本加大，會受間接影響）

理解了當前樓市的狀況，也就可以理解當前銀行會對房貸出現180度態度轉變的原因。一、樓市的快速穩定上漲的預期已經打破，樓市的不確定性和當前可能得風險性讓銀行對於房貸變得謹慎。二、在銀行利潤率逐年下降，攬儲壓力不斷上升的情況下，對於相對穩定的房貸而言，銀行更願意追逐利差高的投資點

房貸利率上行是為了構建地產長效機制

2017年第四季度金融機構貸款平均利率下降0.02個百分點到了5.74%，而個人住房利率卻小幅度上升了0.25個百分點至5.26%。

主要的原因來自於中央銀行對於金融的監管日趨嚴格，因此銀行的資本金壓力上升。資本金壓力的上升進一步傳導到了住房市場，導致了個人住房利率的小幅上升。事實上，這一趨勢來自於抑制居民槓桿率和房地產泡沫化的背景，也就是說央行希望透過房貸利率的上升影響到剛需購房者，以減少房地產的過度泡沫化。

無論國家還是地方都希望房地產市場能夠長期維持穩定，之後透過經濟增長逐步消化掉居民個人房貸所帶來的債務壓力。信貸環境的嚴峻也為房價的下降形成了條件，在剛需減少的情況下，房地產的交易也會逐漸遇冷。

房貸利率的上升還因為貨幣總量增長放緩

根據華人民銀行2017年第四季度貨幣政策執行報告顯示，央行對於貨幣總量的增長將從總體平穩到有所放緩，貨幣信貸和融資規模將從較快增長到總體平穩增長。2018年年初，央行就開始計劃減少貨幣的發放量避免經濟陷入到惡性通貨膨脹的困境，而貨幣量增速的放緩也有利於保證房價進一步放緩。

房貸利率的上升只會放緩房價增速

事實上，如果我們期望著房貸利率的提高就能夠使房地產市場泡沫消失，那是不切實際的。此輪房貸利率的提高的目的是為了維持房價保持高位，主要目的在於遏制房價的上漲，但不太可能會導致房價的下跌。銀行對於房貸的提高也多是出於自身貸款結構的考慮，避免貸款方向單一化所帶來的信貸風險。

在將來很長一段時間，各個部門都將盡力維持房價不暴跌也不暴漲。同時，寄希望於結構化改革後的中國能夠繼續高速增長，促進經濟持續繁榮，進一步提高居民的收入水平，以此來慢慢消化房地產市場上已有的泡沫。如果不出現太大的系統性危機，那麼房地產市場極有可能在幾年的穩定之後再一次穩步上升。

事實上，房產資源對於任何一座城市來講都是稀缺的。畢竟世界上沒有哪一座城市能夠滿足所有在城市工作人群的購房需要。無論在紐約、倫敦還是香港都有一半以上的人群是透過租房的形式滿足自己的住房需求。而中國的大城市也會朝著這個方向發展，因此，與其寄希望於房價暴跌不如安心租個好房子。

據新聞報道3月27日，萬科集團召開了2017年度業績釋出會。出席會議的萬科董事會主席鬱亮說道：“中國房價單邊快速上漲的時代已經結束了。企業的經營、管理要有助於社會整體的健康發展，要做貢獻，不要添亂，更不要成為麻煩製造者。”這樣的發展是不是代表著房價已經進入到了拐點？

這和我在我的文章“2014對房價趨勢的判斷，不幸一語中的”中的觀點一樣，房價已經到了一個深度調整的時代，瘋狂上漲將一去不復返。

隨著國家“房子是用來住的，不是用來炒的”政策的大方向，投機性的炒作無疑是在給國家“製造麻煩”，而這一部分的投機者則會被政府打壓。我們需要尋找新的經濟支撐點，而不能再停留在房地產上。

現在國家層面對於房子的政策已經明確，所以銀行自然會跟進，從資金上限制投機的可能。

房貸利率上漲，銀行應該擴大房貸業務，現在的情況卻是稽核更嚴，審批更長，額度有限。

的確是這樣的。

從明天（5月7日）開始，農工中建四大行北京分行開始上調房貸利率利率，最低是基準利率的1.1倍。同時上調的還有招行、廣發行、北京銀行等多家銀行。

此前最低房貸利率是1.05倍，部分分支行已經高於1.05倍，這條上調，意味著房貸市場整體利率將再上一個臺階。在北京樓市復甦的大背景下，銀行上調房貸利率，購房者要面臨房價上漲和利率上漲兩大壓力。

說到這其實就解釋了銀行對房貸謹慎的一個原因：調控任務重的時候，房貸利率肯定要漲，因為它本身就是調控工具之一。調控被市場消化了，房價有復甦勢頭的時候，房貸利率更是要擔當起來。其實還是回到了遠點，要想調控房價，什麼限價限售限購都得靠邊站，最根本的還是得把貨幣管起來。

除了這個原因，另一個非常重要的原因是金融政策的變化。中國這些年貨幣大放水，金融行業的亂象非常多，比如通道業務。出來混總是要還的，現在要收緊了，監管加強了，銀行也要過苦日子。在收緊的過程中，銀行房貸業務的劣勢就比較明顯了。

寬鬆時期，貨幣的成本是很低的，房貸業務是相對安全的，所以銀行是願意給房貸批額度的，收緊之後，貨幣成本提高了很多，房貸業務雖然仍算安全，但不賺錢啊，銀行要賺錢的，所以房貸利率肯定要漲，即使漲，相對於其他業務仍然是不怎麼賺錢，所以房貸利率還要漲，額度還要壓縮。

2017年，對剛需來說，還算利好，房貸利率在漲，但房價要麼跌要麼不漲，但現在一二線城市，剛需買房壓力是比2017年更大的，房價上漲，房貸利率也上調。

銀行還是很願意給房地產放貸。而且房地產市場越來越規範化。是國家防止系統性風險，怕房地產市場上漲過快，下令控制的。