本小區物業費標準

本小區物業費，電梯樓平均每月每平方米1元，小高層0.4元。小區物業管理正常執行，多數業主滿意。

物業公司的利潤有多少？

如果告訴你，相當多的物業公司，特別是小物業公司，一年下來利潤也就幾萬元，甚至打平，你信不信？

自己搞過實體的，懂財務知識的，都懂得

分析一個公司的經營狀況，無非就是看它的收入和支出。

沒有這種歷練而又思維僵化的，他的最大優點就是油鹽不進，除了自己想聽的話任何話都當耳旁風。所以下面的帖子不必繼續往下看了。

和其他實體不同，也更簡單的是，物業公司的經營狀況沒有高潮和低谷，基本上處於一個相對穩定的收支狀況。

有企業經營經驗的人，到小區走一圈，不用看賬本，心裡就有數，就能估計個八九不離十。

物業管理工作是做什麼的？

根據法律法規的定義：“住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者透過其他形式，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”

物業公司的錢從哪裡來？都是從業主身上“搜刮”來的，說幾十萬、上百萬的人，你交過那麼多錢嗎？

第一，物業公司的基本收入是明擺著的。小區的物業費是公開的，小區有多少戶多大面積也是公開的。物業費乘以面積，一般小區，大概能有90%的業主交費。會小學算數的，自己簡單估算一下，就能知道結果。

第二，物業公司還有其他一些收入。比如小區停車場和電梯裡面的廣告牌。很多人以為又是一塊肥肉。不要當廣告商是傻瓜，在你這裡投廣告能有多大效益？以移動公司為例，在電梯裡的幾塊廣告牌，一年也就給3000元。其他的都差不多。

停車位收入。幾百臺車的較大小區，這筆收入也可觀。但是私有產權的停車場，私有業主要拿走一大塊，公共地面的停車位，收入要歸業委會賬戶，上面的情況，物業只收少量的管理費。老小區管理費很低，這筆錢就貼補給物業公司。

這其中，每臺車每月交多少錢，總收入也能算出來。

有商鋪的，房租收入歸業主，與物業無關。

知道了收入，再看支出。

物業公司的支出也是明顯的。

1，人員工資。比如大門口一個保安崗位，8小時一班就要三個人。每人每月至少休息4天。三個人就缺12個班次，沒有人上班。需要人來頂崗。也就是說，一個值班崗位就要三個半人的工資。假設每個人工資3000元，公司還要替他交五險一金類的社保醫保。一個人的支出，公司就要接近5000元。×3.5，就是一個崗位的總負擔。少算點，就是15,000了。不必查花名冊，看看你小區有多少崗位，加上辦公室的管理處主任會計出納。水電工。總工資很容易估算。

每年還有11個法定假日，物業必定要值班，按勞合法要給三倍工資。這個等於是一年多給一個月的工資。

員工工資都不必找物業要工資單，懷疑上面收入數字不確實的，會上網咖？到當地的招聘求職網上，看招聘崗位的工資就會知道。

辦公室要辦公室的費用，保安要有制服。這些都是錢。

2，電梯是特種裝置，政府規定必須有有資質的公司進行維保。每月巡視三四次。故障隨叫隨到。每年要技術監督局年檢一次。這是一筆不小的費用。

3，消防維保，也是專業公司承擔，煙感，噴淋，主機，消防泵，防火捲簾，報警，費用也可觀。

4，清潔費。現在為節省人工，一般是外聘保潔公司。

5，綠化費，要專門的綠化公司來打理。

6，水電裝置，監控裝置，消防裝置，滅火器，指示燈等等，公共設施維修更換，除了大專案和房屋主體可以由專項維修資金支付，上面這些都由物業費支出。也是一筆不算小的費用。

7，稅金，大概是總收入5%的樣子。

8，業主家的水費電費都是單獨和供電公司自來水公司結算的。但電梯的電費，高層樓宇加壓水泵電費，公共部位的電費。很多都是24小時運轉的，這由物業公司從物業費負擔，是一大塊。（有的地方，單列收電梯費，當然物業費會降低）

8，還有環衛消殺費，定期上門噴藥滅蟲。化糞池定期清運費。這個不多。

9，大城市，還有個物業管理協會費，一般是住宅局退休老幹部搞的，攤派年費，樓盤大的數萬，小的數千。

10，業委會活動經費，業主文體活動經費，業委會大會召開費用。少則幾千，多則幾萬。

11，不可預見費。這個，當過大小老闆的，幹過企業的會計出納的都知道。

不知道別問，就當不存在好了。

投入固定資產的折舊費，想都別想。

0033想到這些，大概差不多了。知道了一個公司的收入和支出，收支差就是它的利潤。

瞭解的人看了這個帖子，會有共鳴，也會會心一笑。想了解點新情況的人看的，會覺得，啊，原來是這麼回事，這麼個套路。

裡面的一點企業經營常識，將來您有機會創業的時候，多少會有點點啟蒙作用。

毫無財務基礎，不懂又不感興趣的，請您快閃勿噴，數字太枯燥了。

上面說的數字都是一線超大城市深圳的狀況，不同的地區，大小城市鄉鎮，都有地方特色，當地政府都有保護勞工的法定最低工資規定。質疑裡面工資誇大縮小的，請上網查你們當地求職網上的招聘工資，這個不用教了吧？

注意這些說的是正規的企業和受勞合法保護的情況，天高皇帝遠的地方，或村裡作坊找人看大門，或退休人員返聘的，只要有人願意幹，拿500塊錢也行。

這裡有個法律知識，男60女55歲以上的人不受勞動合同法保護。就是說，什麼加班工資最低工資限制等等，不適用於這些人，有過找勞動局投訴的例子，說公司給的那點錢太少，不夠法定最低工資。電話那頭很客氣的說，親，這個真的不歸我們管，你們自己協商，雙方同意就行。

物業是勞動密集型企業，人員費用佔了總收入的大頭。現在的保安收入，比10年以前，大概翻了有兩倍多。

你交的物業費漲了多少？原來的2塊會翻成6塊？

兩元能漲到兩元3，4，就不錯了。

這些缺口都是物業公司內部消化了。

有些可以用新科技代替，比如，周邊多裝攝像頭，減少巡邏保安。這叫做用技防代替人防。但是大多數工作不行。

想漲物業費？罵死你，現在很多人都不想交。他們覺得物業就應該學雷鋒。

可物業的員工要掙錢養家吃飯。

現在的人都會上網，在現在供小於求的勞力市場上，你給的工資低於網上的招聘工資，他就跳槽去更高薪的地方。

現代員工的維權意識很強，清楚勞合法的條款，超時工作不給加班費，法定節假日不給三倍工資，公司不給交醫保社保，一個電話投訴到勞動監察大隊，勞動局就上門來調查處理，落實了確實不給加班費的，就要雙倍罰款付給這個員工。所以員工是很樂意舉報這類不守法的公司。

即便如此，物業公司招人仍很難，人員流失率很高，年輕人嫌工資低不願意幹，嫌紀律嚴格也不願意幹。

市場經濟情況下，物業公司的經營者如果不維持市場平均水平的工資，就招不到員工。

細心的業主會注意到，以前小區的物業人員，特別保安大都是漂亮的小夥子。現在大叔大嬸多了起來，門口的保安也有女的上崗。為什麼？就是上面說的原因，這些人的工資稍低，且家裡有負擔，也會看重這份工作。

物業費漲不上去，普遍結果就是，儘量減少用工。換句話說，偷工減料。

聰明的物業公司，會把所有這些收支攤開，給業主看，爭取業委會的理解和支援。

在比較規範的小區，有對價格不那麼敏感的業主，理性的業委會和業主會同意適當上調物業費，以維持服務質量的不變。

除了物業費比較高的高檔小區/大的物業集團，一般小區的小規模物業公司，經營都比較緊張。

有人會問，既然困難，物業公司為什麼不滾蛋？

挺著，也許將來會好一點，也為了養人，員工能過下去。

再說不幹這個，去幹什麼呢？除了國有壟斷企業，水電油，通訊，哪個行業的錢好賺？

有多少實體經濟企業，不是在微利或者虧損線上掙扎？

當然上面說的是正經八百的公司，那些黑社會物業壟斷小區，欺壓業主的，不在此例。

眼前有個現成的例子，大家可以用上面的成本核算來估計一下。

南京有個煉油廠的老小區，300戶，3棟老公房。

2015年以前由企業全部負責。每戶每平方每月交兩毛錢物業費。居民們生活平靜。

2015年之後移交給社群。社群招聘物業公司的條件是，維持兩毛錢物業費不變。

結果是先後有幾個物業公司來了幹幾個月就撤走。至今棄管。小區外來車輛停滿人沒路走，垃圾遍地。外來人員到處亂竄。

居民投訴到社群，社群說問題已上交到街道辦，等待協調處理。

等待什麼呢？

300戶每平方兩毛錢，按一戶100平方，一個月收齊了6000元。

假設能停150輛車，每車每月100元。合計15000元。

以上合計2萬元。

寬打收入，加1萬，每月3萬。一年36萬，看起來不少了。

可按前面的分析，大門一個保安崗，一個月就要15,000。

剩下15,000，這點錢怎麼用？

居民吃慣了企業包攬一切的大鍋飯，不願意多出錢，如果政府不給補貼，這道題無解。

還有一條路，業主自己管理。大爺大媽們別跳廣場舞了，組織掃街隊搞衛生。再派人輪流在保安室值班。

問題是，現在人聰明的鬼精鬼精，個個都希望別人為自己付出，自己來享受社會主義大鍋飯的成果，別看高調口號喊得震天響，真幹起來，誰會當那個傻瓜？

兩塊多三塊的物業才賺錢，一塊多的賺不了幾個錢。這行業要賺錢就兩個方法，要麼拿好的專案，要麼拼規模。

剩下的就是廣大三四五線城市的幾毛一塊多的物業公司了。典型的高層小區10萬方，1.5每平的標準，物業公司一年收入不到200萬，除去各種開支一年賺個二三十萬。一個公司這麼些人一年到頭利潤幾十萬？夫妻倆開個早點鋪一年還能純收入二十萬呢。所以物業公司要想賺錢就得拼命搶專案，一個專案賺十幾二十萬，有10個專案在手就能有100多萬利潤了。

所以，有些人總想著物業不好就換，公開招聘就是，大把物業公司報名。不要搞錯了，不是你的小區是香饃饃，只不過物業公司搶專案心切罷了。

幾百上千戶？沒見識，現在的小區都是一二三四五六七期，至少上萬戶，每戶每月物業費上百元，年收入物業費上千萬，停車費上千萬，所以開發商鼓勵自己的保安拼命，死一個保安或業主賠一百萬，還能大賺特賺，開發商的物業一管就是幾年幾十年，業主根本無法維權換物業公司的，肥肉不會吐出來的。

物業社會化管理，歸於社會強勢人群的首選，只稍懂一點收支帳目，不造成業主情緒反彈，基本就是坐收漁利不用腦子的買賣活。

發表一下個人觀點，僅此交流而已，不喜勿噴哈！小區在5萬平方米以上、開發商建設單位未留下太多遺留問題、業主委員會熱爰公益事業，如果在相對成熟地段，還有重要一點是封閉式管理的，基本上有錢賺，如何是5萬平方米以下，小開發商留下問題又多、業主委員會的人各懷心思，地段不好又沒有廣告收入，能夠維持起走都算經營管理不錯了。原因有三，其一．人工工資上漲厲害、社保稽查嚴格、各類福利等，一個人員工資平均3000元+。其二．增值稅改革方案出臺之後，各類稅費增加。其三．有此業主委員會的人雞骨頭上刮油、如果再出一點風險（外部環境或員工安全事故）、一部分業主以服務不滿意拒絕繳費。現在順便一個工傷事故都是五十萬以上，你住的小區有多少平方米，一平方米物業費多少錢，帳是可以算的。有的人說明知虧本你還做什麼呢！“有份額才能有發展”這個道理不難理解，所以只能用盈利能力強的專案補貼這些虧本專案。我幹了五年物業2019年才轉行的。

就拿新房交工來說，比如萬達吧，交房需要交一年物業費，1.5-2.5元每平米左右，咱們按照1.5算，100平米房子需要交，1800元，交房後想送電裝修交三份錢，一份保證金1500左右，說是可以退，一份垃圾清運費800元，一份裝修管理費450元，共計4550元，萬達一個小區基本是8個樓一個樓2單元每單元4戶，30多層，我們當地32層一樓二樓商鋪也就30*2*4*8 1920戶，每戶100平米計算！1920*4550差不多是1000萬，物業公司要收增值稅17%，小區二次加壓裝置還有電梯照明等費用叫公共能耗費用另外收取！小區剛交工綠化保三年物業不用支出，建築質量物業聯絡開發商，這樣的小區需要保安20名，萬達給的高2800一個月，保潔承包給中介1800一人需要20左右，客服4名財務2名，水電工5名，經理一名，我們算算人工，保安開支70萬一年保潔48萬一年，客服12萬，財會7萬2，經理10萬，水電工18萬人工開支180萬不到，

新交工小區你不交物業費都領不了鑰匙，之後不繳費直接停電，你告訴我利潤大不大？

就算過了三年物業自己弄綠化質保房子每年最少150萬純利潤，哪個物業不偷稅漏稅加上這錢加上廣告費，300萬上下，只要起訴業主就是贏！很多地方拍賣物業，也就是新小區收了2年物業費，別的物業來白乾兩年，有的物業就弄起來強制裝潢材料的生意，來錢快，2000戶人家裝修壟斷一個沙子水泥一年100萬輕鬆，何況裝修材料又不是一種

對於老小區來說小區容積率太大戶數小於1000戶，盈利難，但是也掙錢，弄兩個老頭5個保潔，老頭一月1300看大門，保潔1200一人掃3棟樓樓梯，一個月阻止老頭和保潔掃一次院，每年收聯通或電信贊助費，只能用一家公司網，3萬最少，廣告不賣不賣賣3萬，業主資訊賣一賣，小區物業費5毛一平米，400500戶，也20萬左右，地方政府鋪貼10萬塊錢，哪怕收費率百分之30，也一年20多萬收入，人工10萬，對半掙

前期物業需要有好多投入，有時前幾年會入不敷出，但等穩定後就會開始盈利，首先廣告費這塊肥肉，即使業主要求公開，也沒多大用，公開和實際收的錢肯定不相符。小區樓內有店鋪的，每年都得向物業進貢一些，要不然物業會找各種理由上門找麻煩，本身在居住樓內經營商業就不合理。還有在小區開鎖的，每一個生意都得物業上供。能進小區撿破爛和收破爛的，哪個沒有向物業上供的。要是有商鋪的話，那物業又會有各種途徑撈油水了，撈不著的另說。等到可以用大額維修基金後，物業撈錢的本事就會顯露出來，天津有個剛交房兩年的小區，物業要求動用緊急維修金更換兩棟樓的監控設施，報價兩百多萬，一個監控攝像頭也就幾百塊錢，換一套最多也不會超過十萬，物業居然報價兩百多萬，這還是經過評估公司評估後的結果。等到以後小區需要更多維修的時候，大額維修金會以最快的方式被物業套出來。我們小區物業費兩塊四起，高層兩塊四，洋房貴一些，別墅三塊多，總共有兩千多戶，正榮集團在天津的第一個盤，正榮物業在小區管的亂七八糟的，剛開始交房時大夥都交物業費了，等第二年的時候就開始大範圍的不交，物業也有法，直接安裝門禁梯控，不交錢，每月就得去物業升級去，否則電梯都上不去。

國家應該制定政策條例取消物管制定新的條款減業主壓力，由於現在的物管有很多方面都是搞得不合情結，亂搞一切服務根不到服務虛榮心，物管費太高甚至還有很多方面亂收費亂搞一串

搞“物業公司”的有沒有錢不懂！但不是全心全意的為廣大業主們服務！“物業公司”的所做所為，絕對是在為利益而經營。

幾百上千戶養著物業十幾個人，估計富得流油

沒有一個搞物業的不想幹，是什麼？搞物業公司水深。

那你說一個富豪是做物業致富的看看？

在物業上班的員工都是窮人！

物業不賺錢，甚至賠錢。物業收繳率在百分之九十五就是好的

物業不賺錢嗎？但，椐我所知，沒有一個物業公司願主動退出，小區業主趕都難趕走！

物業有些霸王條款業主接受不了

我的親戚就是做物業的，因偶然的機會他媳婦給一亇單位主管家做保姆照顧年邁老人，後來單位房子蓋好後給親戚提議成立物業前期進駐小區，當年底就買了兩輛車近一百萬，第二年在城裡買了房，他本身就是農村來的，親戚朋友都在這物業幹活，你說掙錢不？這個小區挺大每年物業費加停車費等等有近六佰萬進帳。

物業的支出也很多，員工工資，保險，辦工耗材等，員工成本年年漲，漲物業費很難，更不會年年長，物業的利潤比較薄，一個專案經理的工資就佔用幾百戶，甚至更多的物業費。特別是開發商的物業，首先是為了配合銷售賣房，品牌宣傳，其次為了掙錢，前期很多物業需要開發商撥款生存。

就算一個物業不賺錢也不會輕易撤離，因為前期的人力，物力投入比較多，好不容易穩當了，怎麼可能讓別人過來。知名的房企很在乎自幾的牌了，萬科，恆大等，如果自幾的樓盤讓別的物業幹，很可能砸自己的牌子！物業的水很深，也有一些其他的掙錢門路，也需要跟當地的一些部門搞好關係，內部也得搞好關係，也得維護與業主的關係，能幹的了乾的好物業的，情商要高，知名點的還要求學歷！

根據物權法規定，物業如果沒收很多錢，為什麼不敢公示收支賬目？如果沒有錢賺，為什麼不撤離？這是最具有回答此問題的尖銳問題！我小區鄰居的姪女就是搞物業的，她說：如果老物業走了，希望讓她姪女來承包，電梯9毛一平方，多層3毛一平方，而且肯定比前期物業搞得好。可想而之，物業的油水有多豐厚。