物業與業主怎麼相處?

首先，沒有哪一個物業服務企業不想求發展的，求發展的前提就是把服務品質做好，讓業主滿意。

第三，物業服務企業是透過業主大會選聘的，需要得到業主對日常工作的支援，相互要多一些理解、多一些溝通。

物業與業主，（就象）是顧工和顧主的關係，這個關係間的相處，既有合約要求，也有素質方面的問題。

但就近年情況來看，物業公司先天強勢些，業主（委）要羸弱些。

但業主的羸弱，主因是體制、機制不建全造成的...

1，法規有待明確完備

（如公共區域，綠地，停車位的產權歸屬...收益歸屬...）

2，已完善的規章要用業主通俗的語言解讀

很多小區被物業公司欺壓，有一個很大的原因，就是業主被一大堆名詞術語唬住，什麼物權法，物業權，開發公司，承建方，房產經銷商，物業管理公司，業主，業委會，小區，社群，城建局物管辦，律師...等等等等，一大堆。再加上很多地方風氣不正，請來的人都得了物管或開發商好處，會有意為物管開脫說話，設坑謀利。

3，打鐵還需自身硬

加強業委會建設，才是改善關係的重中之重。（具體方法另述）。

首先 要擺正物業和業主的位置 業主才是小區的主人 物業是主人花錢請來提供物業服務的！“主僕"關係一定要搞清楚 不能主僕倒置 有的小區物業變成了主人 業主反而受物業刁難欺負 花錢買罪受 這是極不正常的！第二 嚴格按《物權法》《物業管理條例》依法依規各施其責各盡所能 把自己的事做好！作為物業既不能越位越權也不能消極不作為！ 作為業主 在行使主人權力的同時也要給物業以足夠的尊重 珍惜愛護他們的勞動成果！第三 在依法依規履行職責的同時 由於各個小區情況不同 物業還會與業主簽定具體的《物業服務合同》雙方必須把可能出現的矛盾和狀況寫清楚 先小人後君子 職責分明！ 做到以上三點 小區業主和物業就能相互支援配合 基本上能和諧相處！

男有優點女有理解與認可。物業公司終究需要有一些做得好的地方，比如服務比較好、態度比較好、客戶響應速度快、免費服務專案多、客戶投訴處理快……等等，優點越多越靠譜；業主能夠正確理解和看待物業服務、多有體諒和認可。沒有這些做基礎，就不要談關係相處，友誼的小船說翻就翻！男要多策劃些事讓女感覺浪漫和幸福，進一步提升關係。物業公司開展哪些創新服務、便民服務、增值服務來提升客戶滿意度？時不時總得需要策劃一些驚喜、感動的細節服務來打動業主。男要多哄女要少無理取鬧。存在或發生問題，物業公司要加強安撫業主、盡最大限度滿足業主的要求及處理問題；業主要正確對待問題，如一些不在物業公司職責範圍內的問題切不可強加到物業公司頭上。否則只會導致雙方關係惡化。男女朋友吵吵鬧鬧是難免，雙方都應該相互尊重和包容。不涉及大原則問題，都應該相互體諒，多站在對方的角度來看問題，只顧個人利益和感受的往往都是損害關係的一方。吵吵鬧鬧中也發現問題，給後續相處帶來改進和提高的方向。天下無奇不有，各種情況都可能存在，每一對男女朋友都有自己的相處之道，合適自己的就是最好的。可以借鑑別人的一些做法，但回到自身還是需要根據實際情況來確定。試問哪個男女朋友關係最後都敢保證說能夠結婚和走一輩子？分分合合、談崩、互相指責、分手等多的是，就算結婚後都還可以離。物業和小區也一樣，有和好相處十幾年的、也有大把更換物業的、也有物業不堪重負而退出的。總之，走不到一起，放手也是一個好的選擇，給對方幸福。沒有必要強行要求必須千方百計想相處下去。男女朋友關係複雜、情況多變，物業公司與業主也類似。如果運用男女朋友關係相處之道來處理物業公司與業主的關係，想必你能總結出很多門道。

謝謝邀請，物業與業主如何相處，簡單說，要建立和諧的關係，就要誠實信用。從民法理論上，物業與業主是平等的民事主體，雙方是合同關係，互為誠信非常重要。物業如果依合同能全心為業主著想，為業主服務，不是隻想多賺錢，遇事多徵詢業主意見，多溝通，該公佈的專案就公佈，業主自然滿意。另一方面，業主如果能站在物業角度多考慮問題，不搞自由主義，服從業主委員會的決定，服從物業的合理性管理，物業公司會高興。皆大歡喜了！

這個問題回答讓人滿意頗不容易，只能試著回答：

一、 首先說明概念

1、 在提到物業管理服務時，【業主】這個詞是指小區全體購買房產的全部持有人或大部分人，不是單個或小部分小業主，比如你，以及樓下的小張等。

很多人誤以為各類檔案中提到的業主，就以為指他自己，這是不正確的認知。很多人的差錯在這裡，概念不清，越說越亂。

我們用【大業主】與【小業主】在本文中區分，更快速說明問題。

2、開發商在銷售給各位小業主房產前，作為【唯一的大業主】透過招標等當地法律允許的方式確定小區物業服務單位，是有效合法的，大家不應再持爭議。

3、各位小業主在簽訂購買房產合約時，不能只看房子價格與面積戶型，不看附加條條款與約定！ 一旦你簽字即為視同你同意全部合同條款！

其中就有同意前期物業管理合同中的乙方管理小區。就是說大業主將他請的物業公司與房子將一併交與你，或樓下小張，不得拒絕。物業服務合同對所有【小業主】和物業公司有效，雙方不得私自違反！

別再冒傻氣地說什麼開發商無權指定物業管理單位！是你簽字同意的，就要認！

你買香蕉退過香蕉皮沒有？哪能只取對自己有利的、不顧臉面地幹這事？？

物業管理單位就相當於房子的“香蕉皮”！

4、地產公司在賣房的同時對於物業管理的【權利】和【義務】全部交給你和樓下小張等小業主，簡單地說:

[權利】：享受物業公司的服務，如服務細則333條，物業公司不得減少（增加是可以的）；

【義務】：合同規定的日子一子兒不少地交物業管理費，車位停放費（租）、停車服務費（買）。

5、你、【小業主】沒有權利和物業公司就服務合同談判，很簡單，你沒有【大業主】的資格，物業服務合同從來都是【大業主】籤的字，只有兩個組織：地產開發公司和業主委員會有簽字權。 【小業主】沒權簽字！ 小業主沒權簽字！ 沒有！

6、有人會拿物業服務協議來說事，說我簽過的字啊。再說一個小概念，有的城市要求小業主簽署兩份【前期物業服務協議】，這是【前期物業服務合同】的追加版，這個協議作用只是再次提醒你服務合同的內容，其中任何一個字你都沒權利增減！你就是不簽字，你也要承擔地產交給你的義務！（不信你查高院的司法解釋），合同中義務規定【小業主】該交的錢法院也會判你交的。

二、 物業與業主雙方要擺正關係，明顯雙方責任。

1、【大業主】和物業的關係是甲方與乙方的關係，不是家主有家奴、地主和長工的關係。這一點尤其重要，很多人拿保姆舉例子，嚴肅地說，不能比！你和保姆是甲乙關係，你可作主解僱她。你和小張沒權利解僱物業公司。

2、 作為【小業主】，在和物業公司溝通時，特別是在指責投訴服務質量時，需要注意措詞：請用“我”或X幢X號業主，不要隨意稱我們業主！！“我們業主”這個用法是業主大會形成決議後或業委會出面的稱謂。特請注意！ 因為你作為【小業主】，不能代表廣大業主！

3、【小業主】有個人需求，可以根據當地法規和服務合同的細則333條，以及當地習俗諮詢下物業公司的意見，特別是不明白的地方請對方給下解釋，不要隨意用[我是業主]的名義胡攪蠻纏。

4、物業公司對待不懂物業規定條例的【小業主】應該耐心解釋，有合理的需要能幫儘量幫，如不能做好解釋工作，需要收取費用的忙，事前說清楚。

5、物業公司不是萬能的，【小業主】也不全是蠻不講理的，雙方在信任的基礎上充分溝通，能解決大部分問題的。

三、 雙方合作要誠信，合同契約關係以合同說話

業主和物業的關係不是貓鼠關係，這一點要明確，如果這個物業管理服務單位真是碩鼠，那隻能是職能部門認定查處才行，大小業主都沒有這個認定資格。

先從物業公司說：物業公司作業一個企業應做到誠實守信，根據合同的約定提供相應的服務，根據當地物業服務標準不打折扣執行，前面舉例說到細則333條就要做到。

1、涉及到收費除了有物業服務合同之外，還應到當地物價部門申請批准，取得相應批准檔案，當地如無需批准，也請在收費區域張貼公示收費價格的依據，讓業主們明明白白消費。

2、對於不在合同中約定的費用，物價部門也檔案規定費用，如門禁卡類零星費用，也應有合理的說法給業主。

3、對於服務標準和內容要廣而告知，這是合同的組成部分不能以公司機密藏匿，忽悠業主，更不能以暴力主動傷害業主（被動自衛不算）。

4、對於上門反映服務質量問題的業主應以誠相待，合理化建議一定要聽。任何業主們不能理解的問題都要拿出信服的依據，不得推脫，這是作為服務方所必須。做錯了就要大方的承認錯誤，立即改正！

再從業主說：很多小業主不懂物業管理和服務，在遇到問題時憑自己的想像是不對的，起碼拿著合同指著條款或服務細則333條與物業公司交涉，真不能扯著喉嚨喊我是業主！我要XXXX,請記住你是【小業主】沒有書面依據的東西搞清了再說。

1、物業公司是來小區賺錢的，不是來做慈善的 如果有免費的專項服務最好，沒有的話也別調皮，詆譭物業公司名聲不是好做法，也不光彩。 對於聲稱不是來賺錢的物業公司，應給予警惕，就象一個人來我家說免費做保姆一樣，要好好查一查什麼情況。

2、牢記一分價格一分服務 地產公司針對本小區的定位，確定了服務檔次，也確定了價格。不要奢想一分價格兩分服務，要求超出細則333條的服務。你出的錢要求對方達到服務細則333條就行！ 少一條去找回來！支援你討個說法！

3、不要想隨意以減少服務的理由減免物業管理費 服務細則333條不能隨意更改，比如，細則規定樓道一天掃兩次，你無權要求只掃一次（也不能要求掃三次）。

4、作為【小業主】與物業公司協商 提出涉及到鄰居和小區全體事宜是不具有資格的，只有小區業委會才有資格，特別是物業公司不接受的情況下。

那沒有業委會，是不是沒有辦法解決小區重要事項呢？那也不是。

如果遇涉及到損害全體小區利益、物業公司又不理會時，可以藉助當地社群徵集全體小區業主雙過半的簽名一樣有效。比如說，物業公司實在太差，解除不了物業服務合同，就可採取這個非常辦法，一樣有法律效力。

但是未解除物業服務合同前必須交物業管理費的。

總結下：作為【小業主】與物業工作人員是平等的人與人正常的關係，雙方平等相待，有困難互相體諒與幫助。雙方以誠實心態各自履行服務合同，出現問題不迴避困難，本著為小區好的目的積極協商，一定能解決矛盾。

只有小區選擇的物業才會和諧，物業是服務性行業，不要主次搞反了，之所以現在的不和諧就是物業覺得業主沒有權利更換他所以他們才會有恃無恐

物業公司作為服務部門，要有完整的服務意識，為業主提供服務，只有秉承業主服務至上的理念才能是業主更加認同物業公司的管理。

物業本就是為業主服務的，正常的情況是物業和業主站在統一的戰線上，共同為了小區更加和諧美好而努力。可是現實中我沒很少看到這樣的和諧場面，好多小區的物業和業主就跟仇敵似的，我們來分析一下這樣出現這樣情況的原因，自然就很容易找到解決的辦法。

最近剛供暖，很多小區都是熱力公司的直供小區，取暖費直接交給熱力公司物業僅僅是和熱力公司聯絡供暖的相關事宜，有的小區剛開始幾天暖氣不熱，好多業主就把物業罵的狗血噴頭，說物業收錢不辦事，這種情況物業咋辦？物業沒有見到一毛錢，工作人員還忙著協調熱力公司，業主分不清責任主體就亂罵一氣。

這種情況就屬於業主沒有分清責任主題，強加給物業的責任。

小區不讓進共享單車，物業保安站門口看到共享單車進來不聞不問，這就是物業的責任

所以說歸根結底要想業主和物業和諧共處就必須做到:

第一，分清責任主體，到底是誰應該負責的事，不要把所有的事都加到物業頭上

第二，各司其職，業主的問題，業主要自己解決，物業的職責，物業就要負責

第三，相互理解，小區停車位就那麼多，業主非要讓物業增加車位，破壞綠化業主還不樂意，這種情況物業能咋辦，你就再抱怨都沒有用。業主就應該發揮聰明才智，如果有好的辦法就給物業說，物業也要虛心接受業主的意見和建議

第四，財務透明，小區的廣告等等收益物業要及時公佈，不要讓業主糊里糊塗。利益是最容易引起衝突的，各項收益公開透明瞭，衝突就會少很多。

一、物業服務範圍、服務標準、費用收取

《物業管理條例》（國務院令第504號）第二條 規定，業主透過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照合同約定，對房屋機配套設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境和相關秩序的活動。

中國物業管理協會（簡稱中物協）2004年印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》，從物業管理服務的基本要求、房屋管理、公用設施裝置維修養護，協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六個方面界定物業管理服務內容。制定了三個等級標準。你所繳納的物業服務費的基本服務費用不同的標準，測算出的費用也不同。

《國家發展改革委、建設部關於印發物業服務收費管理辦法的通知》（發改價格[2003]1864號）中提出，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其他費用。

物業公司根據約定的服務範圍、服務標準把服務工作做細做好，尤其是公共秩序維護、保潔、綠化等，這些常規服務都是大家天天看到的，也是最基本的。只有做好了，才談得上合法合理收取物業管理費用。每個季度，物業公司應當張貼公佈季報，物業服務內容和費用的收支必須詳細列出。

二、物業服務合同約定服務內容之外的服務（很重要）

物業公司不是萬能的，但業主希望物業公司是萬能的，有需要時總希望得到物業的幫助。為了和諧，物業公司不得不做更多物業合同約定服務內容之外的服務！

物業要換位思考，從業主的居住生活著想，需要什麼樣的服務，就增添什麼樣的服務。

2、鄰里關係協調。可以倡議業主一起起草、修訂、簽署《業主公約》，用《公約》對業主的行為進行約束，如滲漏堵塞、噪音擾民、亂扔菸頭紙屑等溝通調解。

4、聯合其他單位為業主服務。如指定信譽好的旅行社合辦旅遊團，物業管家全程陪同；聯絡光纖、電信、移動上門服務；聯絡雞蛋、牛奶廠商小區配送等。

5、從居住的需要出發增加服務。如公共區域設定晾衣架、休閒桌椅；給跳壩壩舞的老年人準備音響並備好電源；根據情況成立小區舞蹈隊、籃球隊、乒乓球隊並適時舉行比賽等。

如此類推，還有很多服務。做好這些，自然能與業主和諧相處了。

物業是業主聘用的，物業也可以不接受聘用，但是現在情況是物業強塞進來的，狗皮膏藥趕不走了，百分之八九十就算是繳費的業主也不是心甘情願的吧，被迫接受了，沒有那個精力

物業為啥和業主相處，因為有兩種原因一種是物業上亂搞和亂收費的原因物業進場手選就要壓制業主，進必須收費使人氣氛，二就是壟斷裝修材料，對業主來說也是一種氣氛的感覺，第三小區電梯廣告牌這個問題，物業來就和廣告牌一起來，廣告費誰得了，久而久之雖然有知道，有人不知道，廣告牌還要給錢才貼得上去的，那廣告費誰得了呢，也許是房管局和廣告商簽約的合同，或是跟社群簽約的這裡沒有透明度誰都不知道，只知道貼廣告必須要產生費用的，業主就是沒見到錢，所以物業和業主的關係永遠容和不了，這就是地頭蛇想錢使起物業影響了業主的不滿意。現在都是地方上不重視，物業和業主隨時發生爭執淡而了之。物業費是塊大餅，人人都想啃。搞物業這行是百行中倒數第一行，一無能力，二無口才，三耍賴，四無性和業主面對，鼠與貓不能面對。收千家萬戶的錢不好意思。