很難說清楚購買市中心的老破小房產好，還是郊區新房升值快？

這個要根據不同的城市、不同的時間點、及不同的中心區和郊外的價差變化會出現不一樣的結果。

因此，在選擇哪個城市、哪個區域、什麼價格要進行充分的考量。這本身也是一個仁者見仁 智者見智的判斷過程，在這裡就不再多說。

今天筆者主要從選擇在市中心購買老破小時提幾個建議！老破小很多是市中心80、90年代的多層老房子，這些房產大多有30多年的房齡。房屋採用磚混結構、隔音效果極差，房型小、漏水現象嚴重，並且無地下室、小區停車位及其緊張的特點。

因此，老破小最大的機會就是拆遷安置，這樣一般可以獲得巨大的收益。在選擇時要著重注意的以下幾個策略。

按照目前軌道交通發展規劃，一線城市中心區在未來會基本在600米以內可以找到只少一個地鐵口，從而形成核心區域的網格化地鐵口布局。

我們可以透過城市軌道交通規劃的基礎上，繪製線路性及網格化的軌道交通可能站點。並在可能站點附近尋找合適老小區。

還有根據同理尋找那些可能成為公共資源配套設施的小區。

老小區的容積率大小，很大程度上決定著該小區拆遷後的收益性。

一般老小區的容積率在1.5左右，而目前高層建築的容積率可以達到2.5左右。

假如小區的容積率接近2.0，那麼拆遷後是很難讓開發商獲得高額回報的。

因此，不僅要選擇大的小區，還要選擇容積率低的小區，這樣在未來舊城改造中獲得拆遷的可能性更大。

對於一些中小型的小區，未來在拆遷後引起的日照分析也是非常重要的考慮因素。

假如某拆遷房屋坐落在道路的北面，那麼就需要考慮該拆遷房屋是否會遮擋北面的房屋，高度也受到相應限制，容積率自然受到影響。

同理，假如房子在道路的南面，那就在考慮遮擋道路北面的房子要求大大降低，該房產可以適當提高建築限高，容積率也相應提高。止損點也就相應降低，開發商拆遷積極性會大幅提升。

因此，在道路兩邊選擇中小規模小區時，儘量考慮道路南面小區。這樣在拆遷後可以更有效提高容積率。

無論是在網格化交通樞紐的節點，還是容積率很低的小區，又或拆遷後能大大提升容積率的道路南面樓盤，都必須考慮房產的現有價值。假如目前價格已經透支或超過預期，那麼其它的所有條件統統歸零。

這個東西因人而異的。如果從自住的角度來說，考慮小破舊主要是首次置業，離市區近，通勤時間少，生活配套齊全，有個較好的學位就更好了。從投資方面講，小破舊因為樓齡較長，貸款年限短，轉手困難，如果不是學位房或學區房，價格很難上的去。郊區會有比較多的利好，比如說地鐵開通，交通慢慢便利，周邊配套設施慢慢齊全，升值空間會更大。

假如前題是按個人喜好選擇我會選郊區大房，而且是越郊區越好，最好是依山傍水更妙。我個性從來就不喜歡憋悶吵雜的環境，不喜歡鋼鐵森林，不喜歡開門見樓房關門只有天花板。另外就算從經濟角度看也不能選擇市區的破舊小房，“破舊”到底有多破多舊？

商品房都有一個使用年限，50年70年？如果70年人家已經使用了30年就只剩下40年，自己再住上10幾二十年後這房賣還有人要嗎？70年到期還要續繳稅費這房才是你的，不交就不是你的了，再說了人一生的最好時光也就那麼幾十年，眨眼功夫就過去了，把自己憋在破舊的一個小小空間裡度過最好的幾十年光陰你不覺得憋屈嗎？幾十年後房子升不升值是個未知數，房子還存不存在也是個未知數。完全沒必要去考慮這個所謂的價值因素。

相反我認為外圍升值空間也許更大，隨著社會的發展，城市空間會變得越來越擁擠，空氣也會變得越來越渾濁，可以讓你感覺到連呼吸都很困難，在這個時候人們就會產生出逃的念頭，再不逃命人不憋死也很有可能變成神經病。長時間的緊張與壓抑過後，人們會選擇自我放鬆，他們會反過來嚮往沒有你虞我詐，沒有勾心鬥角的原生態生活環境，山清水秀鳥語花香的郊外也就會成為人們安身立命頤養天年的首選。

首先分析在市區的好處

市區會有成熟的交通配套，對於衣食住行等問題都不用過多考慮，而且市區房子的升值空間較大，並且越靠近市區升值空間就越大。

缺點也很明顯首先就是價格貴，其次就是產權的年限是一個大問題，花了那麼多錢買了一套舊房並且別人還住了那麼久，到了最後還要為產權問題糾結。

郊區的好處也有，首先是房價一般較低，居住環境一般來說會好些，畢竟郊區嘛肯定比市區的空氣要清新點。

缺點也很明顯就是離市區太遠交通不太方便，要是你在市區上班，房子買在郊區上下班有很多時間都浪費在車上了。

如果你有很多錢，那就不用糾結了在市區和郊區都買一套唄，如果經濟有壓力我更傾向於在郊區生活。

各位老友換作是你會選擇在市區還是郊區？

這個問題我最近還真考慮過。

在距離市區40公里的一個旅遊度假區附近，一套聯排別墅，就是左右分開，上下兩家，一共是四套，上躍或者下躍，才110萬。

其實我是很想把室內的老房子賣了在這邊買，但我也有一些考慮。

所謂的別墅也好，郊區大房子也好，居住條件肯定是改善了，住的更舒服，但是問題是周邊配套不夠好，教育、醫療都是問題，真要有什麼事，開車得幾十公里，而且最關鍵的是，上班太遠了，每天往返近一百公里，實在傷不起。

而市區老房子呢，教育、醫療都有保障，交通方便上班能多睡一個多小時，但是居住條件就一般了，沒有電梯，設施老舊，但潛在優勢是未來可能會升值，一旦動遷收益很高，而且如果是學區房的話價值更高。

所以這個問題我想要分情況，如果我是上班族或者決定要幹到退休，我想市區老舊房子更適合我，而如果我從事的是財經自媒體或者直播之類的自由職業，我會選擇郊區大房子或者別墅。

換了你，你會怎麼選？

這個問題牽扯到的，其實是購房者最關心的三個要素——地段、面積和價格。

① 根據自身需求和未來潛力綜合選擇未來居住地段

房子不僅僅只是一套住宅，還承載著住房之上所擁有的一系列資源，包括環境、商業、教育、醫療種種。

如果是新婚夫妻的剛需房，未來可能需要考慮孩子的上學問題，帶有好的學區資源的市中心“老破小”，可能就會優於城郊的大新房，這是資源優先的例子。

誠然，市中心的繁華配套無法比擬，但回望城市的發展程序，不難看到一些“舊城郊”變“新中心”的例子，比如北京當年的亞運村地區，深圳的福田地區。如果是因為改善或投資購買房產，不妨可以考慮周邊環境好，未來發展潛力大的城郊地區，但需要綜合城市規劃來綜合考察。

除以上兩種之外，還要考慮的是住房與工作的通勤成本，有研究表明，通勤時間直接影響到生活的幸福指數，如果工作地點比較固定，可以圍繞工作單位周邊選擇住宅；即使未來可能會發生工作變動，也要優選交通較為方便的地段，可以省下很大一部分的通勤成本。

② 根據居住人數以及家庭成員來選擇居住面積與新舊程度

住房的面積會隨著家庭成員的增多而增加，如果是小兩口買房子，未來需要考慮到孩子的問題，過小的房子就不方便，需要為孩子留出一間。同樣如果是中年夫妻，可能涉及到照顧老人，同樣不適合太小的的面積。

房子的新舊也是一樣，如果是年輕夫妻+孩子的小三口家庭，城中心的“老破小”可以將就。但如果是老人的養老住房，就需考慮老人上下樓的便利程度和社群環境的安靜程度，沒有電梯，和社群環境較差的“老破小”就不太合適了。

以上兩點都要根據價格來綜合考慮，新房相對於舊房子的設計會比較合理，環境與物業水平也會比較高，如果未來規劃得好，周邊的配套也會慢慢跟上。預算有限的話，還是選擇近郊新房會更好一些。

購買二手房與購買新房的流程不太一樣，在選定了自己喜歡的住房之後，還要留意各種不同的注意事項。

①貸款成本—貸款年限受房齡影響

房貸的年限除了受貸款人年齡影響之外，還會受房齡影響，房齡越老，貸款的年限也就越短，貸款成數也就越低，有的銀行甚至對一些高齡房產拒絕放貸。

②稅費成本—新房的稅費比二手房要低很多

如果購買新房，只需要繳納契稅、房屋維修基金，有的開發商可能還會要求繳納一年的物業費以及取暖費等等。

但如果是購買二手房，不同的房屋型別有不同的稅費。房產證未滿兩年的次新房雖然房子較新，但交易稅費最高，需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅、貸款擔保稅以及中介費等等。房產證已經滿兩年的房子，就不需要繳納增值稅，而如果滿五年則免徵個人所得稅。

目前的新房銷售大部分還都是期房，可能需要幾年的時間才能交房，需要一定的時間成本，而如果購買現房新房或者二手房，入住的時間會大大縮短。

買房是人生中的大事，由於房產的總價高，靈活性低，在購房之前要先認清自己的購房需求，綜合房屋的各項軟硬體條件與成本綜合考慮，做好充分的準備工作，才能挑選到一套相對滿意的住房。

要分兩種情況考慮：自住 或者 投資。

首先要說的是，目前“房住不炒”的理念已進一步得到深入，房產投資黃金十年也已經結束。所以我們普通人購房，還是要以剛需為主，不要輕易炒房，就算手頭錢多、燒的慌，小金也不贊成盲目炒房~

好了，言歸正傳。

如果是剛需自住的話，可以考慮“大遠新”的房子。當然，土豪除外，您愛買哪兒買哪兒。

在房屋條件與居住感受上，大新房肯定比老破小要好很多了。

買“大遠新”，重點要考慮房屋本身的質量，比如抗震等級、綠化水平、容積率等等，其次是周邊配套設施是否完善，有沒有學校、醫院、大型商超，同時還要注意交通，與城區的車程能否控制到30分鐘以內。

但如果同樣的預算，放棄購買“大遠新”，而去買城區“老破小”，雖然你犧牲了住房條件，有時候會覺得屋子裡哪哪都憋屈，但你佔據了更好的地理位置，交通也會更加便利。

如果房子是純自住，或者改善型住房，那就別總惦記著什麼增值了。當然，地理位置好的樓盤、潛力城市，房子的升值自然也不用愁。

在眾多的房產投資“流派”中，專門有一個流派叫做“老破小流”。

這個流派並不是說專買“老破小”的房子，而指的是“追求租金回報率最大化”的一種投資標準，老破小房子恰恰比較符合這個標準。

租售比，一般指房屋年租金和房租的比值。

目前北京、上海的房子，租售比大約不到2%，而老破小的房子，由於地理位置好，房屋面積小，使用率高，租售比一般不低於3%。

你要獲得高租金回報的房子，唯一的選擇就是讓面積儘量小。

總體來說，城區“老破小”，相對郊區大新房還有以下優勢：

1、租金回報率高，房租甚至可以和月供相抵

2、沒有空置期

3、具備“拆遷”的可能

4、存在“撿漏”的可能

拿我們家來說，我和父母一家三口在北京，6年前我們想換一套大一些的房子，也就是目前所說的“改善型住房”。

當時我們的手頭預算不是太充足，因此面臨的選擇是：買一套四環內的80來平米的二手房，還是買一套五環外150平米的新樓盤。

考慮再三，我們買了五環外的新樓盤。

事實證明，6年來，城區的那套二手房漲了120多%，而我們現在住的那套漲幅不到100%。

雖然從資產增值角度輸給了城區老房，但郊區新房寬敞、明亮、舒適，周邊也越來越完善。所以，對於我們改善型住房的人來說，居住條件顯然是更應考慮的“機會成本”。

買房肯定買市區了，寧要市區一片瓦，不要郊區半間屋，生活久了你會發現，郊區住大新房的人會羨慕你市區的小破房。

兩種房子在價格上應該是差不多的，郊區大新房的唯一優點就是空間大，住著舒服，生個寶寶，來了父母，都可以週轉的開，生活有面子，心裡不辛酸。

出來混遲早是要還的，現在住著舒服，以後總有不舒服的時候，但市區老房有很多優點是郊區大新房不具備的:

首先，在增值能力上，郊區趕不上市區。現在的發展理念已經不一樣了，宜居是目標，規模會控制，不會突然再冒出來幾個超級城市，城市規模也不會無限擴大。說這麼多就是想說，市區的房子一方面由於其地理優勢，增值快；另一方面老房子在市區會影響市容的，拆遷機率比較高，如果你哪天回家發現牆上多一個“拆”字，那就數數筆畫吧，一筆就是幾百萬。以現在的城市規模，郊區想再成為中心或者“偽中心”，不是不可能，但可能性很小，增值能力一般。

其次，市區配套關乎一生兩代人。市區配套主要體現在交通、教育、醫院、人文環境等方面。

很多人覺得自己每天坐兩個小時地鐵上班，沒什麼，習慣了就不累了，可一旦有個孩子就不一樣了。我們國家應該是世界上最重視教育的，教育資源不管在哪都非常失衡，而好的學校基本都在市區，沒房你要讀那可就費勁了。

人到老年就容易孤獨，需要照顧，這一點市區也比郊區好，比如社群服務、醫療衛生配套等方面，老年病大家都知道，早一秒晚一秒，那是不一樣的。

市區自己的小環境雖然差，但大環境可以彌補，郊區正好相反。第一，人文素質不一樣，郊區屬於過度區，人員往來比較雜，灰黑色行業多潛伏其中，治安狀況有時候猝不及防。市區人員相對固定，文化層次較高，監控又高度集中，可以給人無形的安全感。第二，市區雖然自然環境差，但公園文化，生活環境好，不會半夜有人按喇叭，不會有揚塵、裸露垃圾堆等現象。

就這幾條，就該選市區房子，雖然小點破掉。當然最好是市區一套，郊區一套，如果不差錢的話。

謝邀。‘’蘿蔔白菜各有所愛‘’，買房也是一樣根據需要，有考量的進行選擇，也可以講，‘’因人而異‘’吧。如果經濟條件跟不上，小孩要上學，市區二手房價格適中，又是學區房，為什麼不買。方便小孩讀書，還貸壓力不大，不降低生活質量，做臨時過度房還是可以的。等小孩大了，經濟條件寬裕，考慮重新換房沒什麼不可以。

當然，經濟條件可以，選擇郊區大新房是最好不過，環境好，住房寬鬆，視野開闊，居住舒坦，在朋友面前又有面子，心情又好，何樂而不為，有車有房該多光彩。買房如同買衣服，穿在自己的身上舒服不舒服自己知道。住在城區老舊小房，有他的缺點，也有他的優點，生活方便，就醫等硬體比郊區好，但也不排除空氣質量及人口嘈雜等硬體的硬傷，最關鍵的是經濟基礎，沒有經濟基礎，啥事難辦。

買房要根據自己的經濟實力及各個方面的硬體來選擇，各盡所需，選擇房源。

在大城市買房，尤其是錢不多的情況下，想要地段好，只能買很小很破的老房子；想買大一點的，就只能去很偏遠的郊區。

這是很多年輕人最糾結的地方。

市區“老破小”的好處，是出門交通方便，資源充沛，生活超便利，但是房子裡的居住體驗和小區環境略差；

郊區新盤的好處，是住在房子裡很寬敞，但是出了門交通不便、資源不足，生活不方便。

我們的建議是，在大城市裡尤其是一線城市買房，要和你的職業規劃結合起來。

年輕人進入職場的前十年是關鍵期，要利用起來投資自己的職業發展，儘量不要把寶貴的時間都消耗在漫長的通勤路上。

比如你在工作強度高、收入上升潛力很大的行業，比如金融、網際網路、房地產，或者其他新興行業。那麼就要把最多的時間和精力都放在工作、進修上，爭取跳越式地升職加薪。

還有人會糾結這兩類房子的升值潛力。

雖然我們說房子是金融品，但是你買進第一套房的頭幾年，消費屬性的優先順序會更高一些，要首先考慮生活的便利性和時間利用上的價效比。

市區老破小雖然看著破舊，但往往生活便捷、出行方便、通勤時間短，節約出來的大量時間能用來工作、學習和娛樂。

另外，市區的房子，由於設施齊全、生活便利，基於自住的買賣需求都比較穩定。正是因為有比較強的需求支撐，所以市區的房子通常比較抗跌。

所以，這類年輕人，我們跟更傾向於建議市區老破小。

當然，如果你正好在潛力新區上班，或者是自由職業者，那麼選擇郊區的問題也不大。

但是，如果你所在的城市不大，或者你是公務員，或者在事業單位或者國企等等工作穩定的地方，升職加薪空間比較小，基本不可能靠收入跑贏房價的，就儘量選擇郊區的大房子。

這樣，花在路上的時間長一點，也不會影響收入，同時也省得一次次換房，增加額外的支出。

小小財技幫助100萬用戶輕鬆賺更多，“學理財贏大獎”專題活動福利來了！

買房最核心的還是個人的需求，無論是市區老破小，還是郊區的遠大新城，

都是有價值的，如果你面臨孩子上學，那麼買老破小還是可以的，但要看房子的房齡，附近的居住環境，如果環境不好的話，真的不建議買，後期不好出售。面臨無人接盤的境地。

至年輕人群來說，更需要注意一些，畢竟新專案的吸引力還是比較大的，不少人喜歡新房，一些規劃開發比較好的小區，還是值得去投資的。