【法妞每日案例分享】

【案情簡介】

2010年12月24日，陳某與某房產公司簽訂商品房買賣合同，陳某以280萬元的價格從某房產公司處購買哈市道里區房屋一套，陳某付清了房款。

合同第八條約定，某房產公司應在2011年12月31日前，將取得商品住宅交付使用批准檔案的商品房交付給陳某使用。合同第9條約定，某房產公司如逾期交房超過60日後，陳某有權解除合同。陳某要求繼續履行合同的，自合同第8條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日為止，出賣人按日向買受人交付已經交付房價款萬分之二的違約金。2012年6月28日，某房地產公司通知陳某辦理收房手續，要求陳某於2012年7月10日前辦理收房手續，通知中載明需繳納的費用包括物業管理費用等。但雙方簽訂的商品房買賣合同中未將物業費的繳納作為交付房屋的條件。2012年7月5日，陳某前往辦理收房手續時，發現房屋存在地下室漏水等質量問題，拒絕辦理收房手續。之後，陳某透過代理律師向某房地產公司提出要求辦理收房手續，某房產公司收到該信件的日期是2012年11月6日。

陳某所購買房屋的交付使用通知書系建設局在2012年6月29日簽署。陳某和物業公司間因收費時間存在爭議，至今沒有繳納物業費，但願意辦理收房手續。在問到某房產公司現在是否願意為陳某辦理收房手續時，某房產公司稱陳某不交物業費，便不給其辦理收房手續，又稱“即使我們同意，物業公司不同意我們也沒有辦法”

【審理結果】

一審法院認為，涉案房屋至今未能辦理交付手續其原因是兩個方面造成的，雙方各有一定責任：（1）陳某發現房屋存在質量瑕疵時，直接拒絕收房，其時間段是在2012年7月5日至2012年11月5日期間。（2）某房產公司在房屋不符合交房條件時不能交房和某房產公司在房屋符合交付條件時以陳某不繳納物業費為由拒絕交房。

根據相關規定，商品房存在主體結構質量不合格或嚴重影響正常居住使用時，買受人可以選擇解除房屋和賠償損失。房屋存在質量瑕疵時，買受人可以請求出賣人維修或賠償損失。陳某在發現房屋地下室存在漏水等質量瑕疵時，直接拒絕收房，未提供證據證實雙方變更了收房時間的約定，該行為並不適當，故而陳某主張的違約金中自2012年7月5日至2012年11月5日期間的不予支援。陳某至今未能辦理收房手續的根本原因在於某房產公司單方面將物業費的收取和辦理收房手續相互捆綁，以不繳納物業費為由拒絕安排其委託的物業公司為陳某辦理交付手續，即便陳某願意收房並提出收房請求時，也是如此態度。綜上，某房產公司違反合同逾期交房，依法應承擔違約責任，陳某在此過程中也存在一定過錯，可以相對減輕某房地產公司的責任。故房產公司逾期收房的違約金，應以280萬元為本金，按日萬分之二計算，分別計算2012年1月1日至2012年7月4日和2012年11月6日至2013年6月20日。陳某不服提出上訴，二審維持原判。

【律師說法】

購房者在收到購房通知後，發現房屋存在質量問題的，可以要求房產公司進行維修、補償等，但以此由拒收房屋的維權方式不妥，應承擔相應責任。陳某一直未能辦理收房手續的根本原因在於房產公司單方面將物業費的收取和辦理收房手續互相捆綁，即便陳某願意收房並提出收房請求時，也不予辦理，某房產公司違反合同約定逾期交房，依法應承擔違約責任。

質量問題不能一概而論，可以分為以下幾個方面：

房屋主體結構意味著房屋應當具備足夠的強度、剛度和穩定性，商品房主體質量不合格意味著對居住者可能產生「生命威脅」。

商品房主體質量不合格，相關部門理應不予透過竣工驗收，但現實中確實存在主體不合格的房屋驗收合格並交付使用的情況。

如果購房人自判定房屋主體質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。

核驗後仍舊不合格的，購房者有權退房，解除商品房買賣合同並要求其承擔違約責任。

商品房所購房屋主體質量合格，但商品房存在其他質量瑕疵的，分兩種情況：

一、房屋其他質量問題嚴重影響正常居住使用的。該質量問題已經嚴重影響正常居住，且透過修復仍舊無法保證購房者人身或財產安全的。此種情況，購房人可以請求解除合同並賠償損失。

二、房屋其他瑕疵質量問題，但未嚴重影響正常居住使用的。購房人可延遲接收房屋，要求開發商修復完畢後再接收。

以上回答由江蘇天豪律師事務所張翔律師提供。