剛需一族買套房子不容易，在高房價的時代下，買房早就成了很多人的夢想。當然，自從房住不炒的政策被提出之後，房價漸漸地變得穩定起來。對於剛需族來說，由於經濟能力有限，一般都會採取貸款的方式買房，選擇信譽度高、實力強的大公司是一個比較明智的選擇。比如在二三線城市，像碧桂園這類房企的價格還是普遍比較實惠的，產品定位以剛需為主，銷售價格也相對可接受點，物業服務也比較到位，小區經常有一些便民服務日，可以磨剪刀、修電器等等，業主結婚物業也會幫著張羅，安保、養護做得也比較到位，物業水平還是可以的。

對於這個題目，我只能說房住不炒，不一定就一定要符合狹義的剛需定位。從字面理解，“剛需”就是剛性需求，也就是說購房者在選房時以自住為首要條件。目前，業界對剛需房普遍將其理解為緊迫性需求。一二線城市原住民的需求已經從剛需房慢慢轉換成了剛改房。二胎政策，老齡化加劇，一對中年夫婦，要贍養4個老人，2個孩子，8口人對於房子的需求已經從兩三套剛小戶型，轉變成150+以上四室五室的大戶型，我同樣也是為了住不是炒。因此我這裡提的剛需是廣義的剛需。

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

簡陋的分割線

那麼如何判定房子是用來住而不是吵的剛需定位呢？

《剛性需求住宅9大品質標準》就是向傳統意識的低品質剛需盤開戰，它告訴市場，剛需並不等於低質，剛需住宅同時要滿足各方面的品質要求，只有符合了《標準》的剛需房才是真正的好房。

《標準》涵蓋了地段標準、交通標準、商業標準、戶型標準、建築標準、環境標準、健康標準、規劃標準、服務標準等九大方面，每一項標準均有嚴格的規定。

比如在戶型標準上，“戶型具有發展可變性，可滿足城市主流家庭未來5年的家庭結構與人口變化”；地段標準上，“社群位於市中心30分鐘生活圈內，按照國際都市生活通行要求，與城市中心點的直線距離控制在10公里範圍”；交通標準上，“社群步行10分鐘範圍內（約1000米距離）可到達地鐵站點和城市主幹道。

用二線城市品牌開發商舉個栗子，在保證品質的前提下，碧桂園的平均銷售價格在西安價格10000到180000，相比融創、萬科、華潤等同樣的一線房企，價格相對低，產品定位以剛需為主；第二，如果是為了炒，小區品質這裡主要指物業將會非常差，普通社群，物業監管不嚴，陌生人隨意進出、來訪登記和門禁形同虛設，沒有專門的保安巡邏，生活沒有安全保障可言。碧桂園物業採用了“多重安防”系統。包括24小時巡更管控系統、門禁可視對講系統、門禁道閘識別系統、全區無死角監控等。24小時監控值班室，隨時檢視社群安保狀況。普通社群花草樹木無人維護，社群生活環境缺乏綠意。公共區域無人打掃，小區內到處散落著樹葉。電梯內和樓道走廊經常有垃圾，到處都是小廣告，這或許不是您想要的生活。碧桂園物業對立體園林景觀的綠化植物，分割槽域、分班組、分面積，實行全日制針對性的綠化養護與升級。每天定時有專人全方位的清掃，時刻保持小區的乾淨清潔。公共區域乾淨整潔，生活在這裡，空氣清新，移步異景。

剛需使用者是迫切需要買房居住的客戶人群，囊括了首次置業人群、青年置業人群、婚房主力人群、異地創業人群和保障性住房，他們有著最基本的住房需求。從人群特點來看，價格適中是剛需客戶購房的一大因素。

從市場整體情況來看，相對於萬科、保利這些品牌，碧桂園的平均銷售價格在行業內相對低，產品定位以剛需為主。加下來可以看看開發商的服務能力和水平，很多本地小開發商，為了賣房，房子的戶型、景觀都挺好的，但是一說起物業服務，就觸碰了業主的痛點，我的朋友買了本土開發商的房子，小區都變成了旁邊城中村居民的遊樂場，到了下午就進去帶孩子遛彎，晚上再回去，每每說到這些問題，我朋友就很頭痛。然後像萬科、中海、碧桂園這些企業，物業服務都是很不錯的，但綜合價格因素來看

，還是碧桂園的產品更符合剛需定位。

“房住不炒”提出來已經有2年多的時間了，政府對剛需的照顧力度是越來越大了。

多家房地產也把模式向著“房住不炒”的模式上靠，樓上的都在說碧桂園，我也來講講碧桂園。

首先，碧桂園的平均銷售價格在行業內相對低，產品定位以剛需為主；

1、集團戰略。碧桂園的業務方向主要集中在三四五線，去建老百姓住的起的好房子，這本身就是在順應三四五線老百姓的剛性需求

2、市場反饋。根據克而瑞研究資料，碧桂園1-9月全口徑銷售額5805.5億元，位居房企第一；當前市場環境下改善型、豪宅型等專案均遇冷，碧桂園的銷售額是對其符合剛需型定位側面印證。

3、溢價。非剛需型產品大多溢價率高，而碧桂園產品溢價率並不高，且平均銷售單價行業內較低。

所以這也是碧桂園今年年中成績單很亮眼的原因之一。

去，到群眾當中去！到你想要購房置業的那個片區看看大家都在搶購的產品是哪個開發商的，那麼結果不言而喻。群眾的眼睛是雪亮的，開發商再自吹自擂也抵不過市場的真實反映，而現在，不難發現的是大品牌的開放商是大家競相入手的選擇。

說道剛需房，“房住不炒”，對於身邊很多剛需而言，認為有錢要花在刀刃上，所以很多人會按照自己的一條條標準來做算術題，選擇最低價格的房產作為剛需入手，但其實購房置業大家不僅僅看的是房產產品本身，同時也要看看其所匹配的物業服務、周邊配套以及開發商的品牌效應，這些是房產本身價值的重要支撐。我一直認為對剛需來講大品牌的背書更是一種必不可少的保障，當看似具有價效比的小開放商在籤合同之後給你個爛尾樓，或者房本辦不下來，又或是物業讓人想罵孃的時候，你就會覺得品牌的力量是多麼的靠譜了。

很多人糾結要不要為大品牌開放商的品牌效應埋單，在我看來這根本就是不需要猶豫的問題，畢竟大家買個保健品、買個護膚品甚至買個馬桶蓋都需要進口的國外大牌，怎麼到購房置業這件大事的時候反倒糾結該不該為大品牌埋單？

其實大品牌的房產也未必都是難以企及的，大品牌中也有做超高性價比的，比如採用“農村包圍城市”策略的碧桂園，因為從小城市做起，所以在價效比上非常能博得消費者歡心，平均售價在品牌房企中佔有明顯的價格優勢，且自有的物業服務更是把小區當做消費者的家一樣運營，在老家大家都會覺選擇碧桂園是安心、放心、省心的。

總而言之，當一種產品是從追求品質和價效比的四五線消費市場中崛起的然後發展到更為廣闊的市場當中去，像碧桂園這種，那麼其在提供品質和具備價格競爭力的產品上的能力顯而易見。

剛需群體的本質需求是什麼？簡單說來，就是“剛好能買得起一套價格差不多的房子”。 從這個本質需求來看，剛需定位的產品最為關鍵的就是價格！價格！！價格！！！（重要的事情說三遍）。 橫向對比，在同一個板塊、同一個區域內，銷售價Grand SantaFe低的產品越滿足剛需群體的需求。而且房子不是其他產品，它畢竟是大宗商品，一平便宜個幾百，一套下來就是便宜幾萬了，真正的剛需，對幾萬元的首付差，可能都很敏感。買了房子，沒有錢裝修都有可能。所以低價是首當其衝的。據我所知，大的品牌房企裡面好像就碧桂園的平均銷售價格在行業內會相對較低，畢竟他們就是主打三四線城市，產品定位也是以剛需為主。 說到價格就要說到位置了，都說買房子就是買地段，所以地段好，價格就高。但是地段好的本質就是配套成熟，周邊有學校、醫院、商場、花園等等，生活方便。以前這些成熟的配套都需要在好的地段才能都有。但是現在不一樣了，現在在城郊地段，很多都是先蓋住宅，等交付入住後，再慢慢蓋周邊的配套，像碧桂園這種喜歡在郊區造城的開發商來說，這套操作模式已經非常成熟了。 最後，既然是剛需，那就百分之八十是為了自住。自住的話就要考慮到後期物業的問題了。因為若是炒賣，根本沒必要花大成本去把物業服務落到實處。以過來人的血淚史告誡各位，物業不好真的是會一把辛酸淚的。小區髒亂差、安保不到位、公共設施經常損壞等等這種問題數不勝數。所以如果是自住的話，一定要找個物業好的小區。所以我建議剛需買房的時候，一定要問清楚後面小區物業是由誰來接手。現在很多大開發商都會有自己的物業公司，像碧桂園、萬科、融僑等等都有，這也是買大的品牌房企的一個好處，因為一般像這種大的品牌放棄自己開發的小區後面物業也都會是自己公司的物業來接手。

這個問題，不同的房子有不同的定位，有些稱為剛需盤，有些稱為改善盤，還有介於兩者之間的剛改樓盤和凌駕於改善之上的豪宅，看一個開發商的產品是符合剛需定位與否，其實可以從下面這些方面看看~~~

評價一個樓盤好與不好，在樓盤交付入住之前，主要從規劃設計、外立面、設計配套、地段區位、圈層、自然資源、裝修、面積段和套型、品牌、拿地價和土地限制、價格等因素去分析，這也是我們踩盤時關注的重點。

但是較為簡單粗暴的方法是直接看面積段，因為官方對於一個樓盤屬於什麼定位並無強制規定，民間一般認為90㎡和140㎡是剛需盤、普通住宅、豪宅的兩個分界點，原因是三個面積段為契稅繳納依據。

一般來說，90㎡以下為剛需房，90㎡-140㎡為普通住房，這個面積段還可以細分為剛改和改善，140㎡以上理論上為豪宅，實際上這個面積段未必有真豪宅。

剛需樓盤：面積段集中在90㎡以下，套型以套二為主，滿足五年內的居住需求，樓層以高層為主，容積率在4.0及以上，建築密度20%左右，綠地率往往不高於30%，梯戶比2T4以上，住宅形態以塔式或板塔結合為主，樓棟佈局以行列式、半圍合為主，也有一些樓盤佈局雜亂，採光堪憂。

在過去，所謂剛需樓盤，無外乎是滿足最基本的居住需求，但是在新時代的要求下，剛需樓盤有更嚴苛的標準，與成熟商圈的距離要控制在30分鐘生活圈內，按照國際都市生活要求，與城市中心距離要控制在10公里，與地鐵、主幹道要控制在1公里範圍。

房住不炒是國家對樓市的一項重要調控政策，剛需定位是市場因素決定。兩者並無直接關聯。

剛性需求是指在商品供求關係中受價格影響較小的需求。所謂“剛需房”是以自住為首要條件。國家的相關政策條文中，沒有“剛需房”一詞。藍光曾經過近半年時間的準備，同時組織國內眾多地產學者及業內人士對其關鍵資料和細節標準進行了討論。釋出了《剛性需求住宅9大品質標準》的內容涵蓋了地段標準、交通標準、商業標準、戶型標準、建築標準、環境標準、健康標準、規劃標準、服務標準等九大方面，每一項標準均有嚴格的規定。

開發商的剛需不過是迎合市場把效益最大化而已，這不分大品牌和小當地。而我們常見的剛需一般是80-110平米，價格還算適中被很多首次置業的人群所考慮，所以價格炒作，也並是開發商的本意，只是市場的作用而已。

這個問題問的挺好的，房住不炒對於我這種剛需人群來說是一個非常好的訊息，但是怎麼來判斷一個開發商的產品是否符合剛需定位呢？作為一個剛需我覺得有以下幾點。

1.是否價效比高或者說適中。這裡的價效比指的是質量、物業、配套設施、環境等要素是否在當地可以做到高標準低價格，其實這個範圍區間的選擇就是蠻有限的，基本都要達到的話最好的選擇就是大開發商了，例如恆大、萬科、碧桂園之類的大開發商啦。

2.在大開發商中如何做選擇呢？這也是另外一個剛需需要注意的問題，我的建議是碧桂園。為什麼？因為碧桂園持續在三四線城市拿地建設，對於三四線城市瞭解程度比較高，更貼合城市實際，也更有經驗，如果是我我會選擇有經驗的。

最近休息日不是看房就是在去看房的路上。本人也是剛需，所以在看房的時候特別看重以下幾點：

1、 面積段：因為是首套剛需，基本不考慮太大面積的，80-115㎡的面積為最佳。如果面積太大的話，從總價來說，壓力還是不小的。大面積還是留給改善型。

2、 戶型：2+1、3+1緊湊型三房比較適合剛需客，得房率在83%以上，就比較好用，比較適合剛需家庭。客廳、餐廳和陽臺在一條直線上，中間無遮擋物；衛生間和廚房要有明窗。

通常來說，一梯三戶、兩梯四戶的通風效果較差，一梯兩戶的板式建築通風效果最佳。

好的房子格局都大同小異：整體方正、縱深比合理、動靜分離。

3、 物業：小區必須配備優質專業的物業服務，

4、 人氣：人氣高的地方，發展往往比較快，也意味著未來接盤的人多啊。如果有兩套房擺在你面前，總價一樣，那果斷買人氣集中的房子。容易賣出，是一套房子在交易屬性上的優勢。

5、 配套：直接關係我們生活質量。所謂的生活便利，最起碼圍要有菜市或者超市，至少要有社群醫院，有公園和娛樂設施的，另外加分。從金融屬性上看，地段好的房子，最容易保值增值。

綜合來說，最近看到的覺得比較合適的有碧桂園、中海~希望可以幫到大家啦