其他地方不瞭解，網上的資訊也不一定準確，我來說說我所在的城市崑山吧。

2015年的時候，我同學買房子，我陪著他看了很多的房源。最後從一個上海人手裡買了一套城東的房子實際成交價6950每平方。當時市區均價大概在1萬左右，崑山環境最好，學區最好的城西也不過才1萬3到1萬五。即便在緊挨著上海的花橋，那個時候平均房價大概在12000左右，可以說城東當時是價格的窪地。

在當時的價格水平下，只要老老實實在工廠裡上班，一個月工資5000塊的人，幾年時間首付一套房子不是問題。然而此時此刻，崑山城東的一手房價格沒有低於14000的，1萬6到1萬八是主流。

我感覺在這個房價漲起來的過程當中有三個因素是非常重要的。

首先就是房產中介，那個時候房產中介壓根沒心思，交易二手房，全都是在推一首新房，開發商給的回扣非常高，成交一套，基本上佣金在2萬到5萬之間。而新房的價格是由房產開發商決定的。不要問我是怎麼知道的，我臥底了一箇中介群。

所以第二個因素就是開發商炒作，開盤定價一家比一家高，相互攀比，最終每個月都會上升個一千塊左右並且捂盤惜售。各種網上流傳的手段都在用，比如說找人過去排隊，或者搖號之類的。

第三個因素，那就是一直謠傳地鐵要開通。這個因素也非常重要，確確實實地鐵現在在勘察。勘察的，第二天，我有一個朋友就興致沖沖的去買了一套房子，借了好多錢。這個因素對人們的心理暗示非常強。

基於以上因素，從2015到2017年崑山房價在一年半之內翻了一倍。

房價問題我在2004年就已經開始關注，並且專門寫過一篇部落格專欄。

當然我也沒有預見到2008年的金融危機，以及此後的貨幣放水，所以也出現了錯誤的判斷。經濟體前進猶如走迷宮，雖然有不同的方向可以選，出於不同的考量，會有不同的決策，結果也會發生大幅度的偏移。

人心，是難以預測的，經濟發展由人決定，自然會出現撲朔迷離的走向。

地方發展需要資金，稅收來得慢，顯然不足以支援大幹快上，於是賣地收入日益突出，最後成為財政支柱。

土地招拍掛直接推升了地價，出於各方面宣傳需要，“地王”一詞問世，並且廣泛宣揚，使得土地競價日益火爆。

房企為了銷售，往往四兩撥千斤，早期一兩千萬資金就敢操作幾個億的專案。先拿下土地，支付部分地價，再抵押貸款獲得建設資金。建築材料供應商墊資，施工單位延期付款，房子還沒建成就已經提前預售回款。

所以在早期的時候，房地產企業一兩千萬資金運作下來，兩三年時間可能都用不了，就可以賺取上億的收入。

於是，房地產開始火爆，各路企業紛紛進入房地產市場，包括了無數國企乃至央企。

2008年，美國次貸危機，國內諸多企業出口大受影響。此時房價已經出現明顯上漲，早期有資金炒房的人已經獲得了不菲的收益。

企業家辛辛苦苦忙碌多年，最後一算勞心費力居然虧損，平時還要求神拜佛裝孫子，還不如放棄實業，投資房產收益明顯更高。

自此，炒房團開始興起，大筆資金進入開始炒房。

一、早期的炒房客套路簡單，無非是低價買入，甚至合夥直接買下一層樓甚至一棟樓，零散的炒房客則是直接付首付貸款買房。持有幾年後售出，賺取利潤。

二、隨後炒房客的套路升級，只要手裡資金充裕，就透過貸款購買第二套房，當時只需要20%的首付。手上升值快的房產出手後就可以多出兩三套房的首付，從而滾動炒房。

三、炒房客規模越來越大，出現團隊合作。大筆資金進入一個三四線城市，直接掃蕩樓盤，將市場上近半房源收入囊中。隨後在中介處高價掛出，同時網上宣傳房子漲價的訊息。其他售房者一看有利可圖，緊隨漲價，則房價普遍暴漲。炒房團出貨後迅速轉向下一個城市。

四、當投資房產的高收益日益凸顯的時候，出於擔心貨幣繼續貶值，存的錢越來越不值錢的顧慮，普通家庭也開始炒房，嗯，或者說投資房產。反正只是付個首付，買上一兩年後轉手售出，就是20%以上的利潤，比存銀行收益高太多了，還穩當。

五、開發商在房價上漲中功不可沒，從早期僱人排隊製造緊張氣氛。到捂盤惜售，先賣最差的房，留著最好的升值，明裡暗裡推高房價。

六、現金買房在最近幾年才被禁止，炒房成了洗錢的最佳通道。無數灰色和黑色資金透過炒房洗白，這也是房價上漲的重要推動力量。有人家裡藏著數千萬上億的資金，當然也有人把錢變成了一線城市幾十套房子。

七、在實體經濟走低，經濟避實就虛的時刻，房產盛宴本該落幕。於是棚改貨幣化安置出臺，造就了一大批持有大量現金的拆遷戶。這些人蜂擁進入樓市，一時間房產供不應求，2017年多數城市房價暴漲30%-50%。而普通群眾開始擔心以後還買不買得起房，緊隨其後去搶房，造成了如今火爆的場景。

2012年前後，網上流傳著一篇文章：《做了十八年的民營企業,今年撐不下去了》，建議大家一讀，可以更好的理解為什麼如今會不斷提及營商環境。這篇也可以作為炒房興起的大背景。

一位企業家，辛苦一年，賺的沒有一個普通炒房客多，這是一個國家的悲哀。

一個上市公司，面臨虧損，賣兩套一線城市的房產扭虧為盈，這是股市的悲哀。

一代年輕人，初入社會就要面臨高昂的房價，揹負沉重的房貸和房租，又談何創新創業與未來？

炒房的方法有很多，我舉三個比較典型的案例說說。

這個在學區房的炒作上比較常見，說起來很簡單，就是100萬買一套學區房，供孩子上好一點的學校，等孩子畢業了，再加價到120萬賣出給下一個需要學區的家長，下一個用完之後再加價30萬買個下一個，就像擊鼓傳花一樣，總有接盤者。

這樣幾輪下來，學區房價格就翻了好幾番。因為學區房是稀缺資源，總有家長望子成龍，想給孩子提供一個捷徑，所以學區房不愁買家，這個擊鼓傳花的遊戲可以一直下去。

這種做法炒房團也很常用，比如某地炒房團組團來某個城市某個樓盤一買就是幾百幾十套房子，買空之後就慢慢放出來，第一套100萬，過一陣子第二套叫價120萬，只要有成交，大家一看這房子漲勢很好，就開始搶了，炒房團再分批提高價格賣出，越漲價也好賣。

以上是三種比較常見的方法，其實還有很多，但說到底都是利用人們買漲不買跌的心理，以及對房價上漲的預期。

罪魁禍首就是希望獲得暴利回報的開發商銷售員，其次就是手裡有錢想再獲得高額投資回報的炒房客，再然後就是想盡辦法賺取開發商昧心廣告費的無良媒體

這是有套路的，當然現在可能不是這種操作了，但當年很流行。

房子到底缺不缺？實際上，我一向主張在一定意義上房子是不缺的，之所以人們還在義無反顧搶房子原因在於緊俏是一種假象，購房者被矇在鼓裡。這都是炒房者在作怪。只要有炒房者存在，多少量都能給你消化掉，因為炒房最有意思的還不單純花自己的錢，花別人的錢炒房，何樂而不為呢？利用加槓桿，四兩撥千斤的道理很簡單吧，就是這個意思。他們用極少的資金撬動極大的資本，然後利用各種套路把資源掌握在自己手裡。

安家融媒記得當年有報道說，10萬倒房一年淨賺一個億。原來炒房的真相是，他們把房子賣給自己。在那個年代他們不怕沒有接盤俠，他們真是太聰明瞭。 “一下子買那麼多房，萬一賣不出去，虧本了怎麼辦？” “要是能賠本，我們還炒什麼房？無所謂有沒有人買，我們絕對不虧。”“我們賣給自己。我們這一個團分成兩組，一組買一片房，都向銀行貸款。房子到手之後，有沒有別人來買都無所謂。抬高了價格，兩個組互相買賣，對沖你知道嗎？首付就都不用付了，只要再到銀行做8成20年的按揭就行，拿到了貸款先還掉前一次的貸款，剩下的就是利潤。如果還能升，就再買賣一次。反正絕對穩賺不賠。價格起來了，對開發商也有好處。” 所以，這就是為什麼縱容炒房者的存在了。因為大家都綁在了一起。

炒房團，其實和股票坐莊一個道理。莊家不可能影響工行，中石油股價，炒房團也不可能左右一二線城市房價。但是，他們會精準地把一些房價未啟動的三四線城市作為獵物，透過一系列手法，催化炒高房價，迅速拍屁股離場，手段簡單原始，暴利卻超出你的想像。

炒房團的厲害之處，在於能透過各種訊息挖掘出一個有潛力的城市，高槓杆資金大舉殺入，藉助概念把當地積聚的潛能短期內集中引爆。

當然，炒房者篤信樓市只漲不跌，一旦下跌會引發炒房者連鎖爆倉，神仙來了都救不了。

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作為一名銀行從業人員，接觸了很多開發商和二手房中介，主要從他們的角度來看一下他們如何炒高房價的。

最典型的方式就是捂盤惜售。我所熟悉的一家開發商，位於四五線以外的小縣城。房子建成初期，四千多一平方都算高的，位置也算不錯，由於提前意料到房價即將進入上漲車道，一直捂盤惜售，想買房的買不到，跨過一個年底，房價直奔七千一平而去，房價拉高，開發商也賺的盆滿缽豐。

二手房中介最典型的方式就是惡性競爭、哄抬房價，並且想盡辦法隔離買賣雙方，使的二手房市場烏煙瘴氣。同時利用他們手中的資源，拿到大量的一手房房源，買號倒號。使的本地房地產價格也大幅度上漲，一定程度上影響了房價，助推的房價的上漲。還有就是幫助炒房族騙貸，以低首付高額貸款拿到房子，並以高價賣出，造成了炒房族大量庫存房產，剛需一族一房難求。

我們這一個中介以，35萬買一戶二手房，粉刷一下幾天後買出了60萬，原戶主在外地工作，委託中介賣房，中介並沒為此房掛牌，中介自已買下，又買出更高價，中介利用雙方資訊不對稱，是推高房價一個元因。

越來越高的地價和建築成本，越來越高的融資成本造成房子總體成本上上漲，然後專家再推波助瀾，到處發表房子永遠不會降價的輿論效應和老百姓買漲不買跌的哄搶心理，房地產商的飢餓營銷策略都在助長房價上漲。有利潤就會有投機。炒房客大量資金進入，就會最終抬高房價。

房價為何被炒如此之高？這個問題往深了說大家都懂得。

深了就不說了，給大家講個故事：

2016年做房產，二手房的那種中介銷售。

趕上了好時候啊，作為新手沒過幾天就賣掉一套學區房。（雖然後來房主嫌價格低了要毀約）

作為賣房子的，當然能夠判斷哪些房子的升值空間大，也就是潛力股。

我們經理看到其中一套毛坯房子特別便宜，於是自己下了定金，和房主簽訂了購房合同。

然後三個月之間，房價蹭蹭蹭的飆，我們經理花了三萬元找了裝修公司快裝，用的材料都是很差的那種。

開始賣房了，找了一批員工，不管是真客戶還是加客戶，必須約到當天下午五點一起看房。

然後那天五點左右，那套房子來看的人絡繹不絕，不要小看華人的從眾心理，大家總覺得搶手的都是最好的。

後來，每每想到賣掉的那套房子，我們經理總是嘆息一聲，“唉，賣少了啊”

是的，沒過兩個月，這套房子又漲了20萬左右。