關鍵看物業收費怎麼收取得。他要是按公攤面積收取。哪室內就管不了。要是按建築面積算加公攤算。那就得管。在中國現階段。物業和開發商都是耍流氓。所有的許可權太大。做為物業是全體業主請你回來服務的。但是現在物業開始像黑社會一樣。耍流氓。資質。和人員素質大雜燴。業主沒辦法去說去管。而是變成物業管業主。源頭在開發商。買房子應該規範。所標註那些是公攤。那些屬於開發商。不能和稀泥。和稀泥就形成了業主不知道那些是屬於業主。那些是屬於開發商。公攤面積和室內面積都要寫進合同。都在耍流氓。物業現在全國都在呼籲取締。它的存在已經讓華人都感覺像吸血鬼一樣。所以關於物業收費和服務。是給業主服務還是給開發商看車庫服務。怎麼收取那些費用。這些事情都值得推敲。還有關於國家強制的人防工程。是不是也算在公攤。等一系列問題。現在都是社會問題。讓磚家解釋。

一定的電梯維護費，整點沒用的監控，修剪點草坪樹枝之類的，主要為了創造就業崗位。實話說，物管費停車費真心高，每月交的物管費，人工工資占卜不了幾個錢，更多的錢用來，你懂的

物業費就是你花錢請人管理你，你的地方你停車他收費，你的地方廣告費他收，給你打掃打掃衛生，僱兩保安說是保護你的安全其實都六十多歲了自己都保護不了，就是為了收停車費，你不交費就不讓你進門的，你要不交費法院還強制收的就叫物業費。

物業的概念是房產與配套設施，物業費的支出，就是對維護房產與配套設施的費用。這費用首先要保證人員的工資福利，即然是單位要正常運轉，就必須保證辦公費用。還要保證必要的維護費用，如綠化，消防，監控等等。現在物業行業也在不斷的完善，改進提高，把小區的維護秩序和協助做好安全防範納入物業的範圍，總之物業費把物業所有支出都包括了，我以前看過物業的九項，也有說八項支出的，記不住了，只能把理解的說說。

物業費包括哪些收費專案物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2、物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區域綠化養護費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、...

物業費包括：

1、管理費:用於物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理、物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;

2、物業管理區域綠化養護費用;

3、房屋裝置執行費:用於電梯、水泵等房屋裝置執行服務所需的費用:4、物業管理企業固定資產折舊;

5、物業管理區域保潔...

物業費收取標準是由物業管理企業與業主委員會在政府指導價基礎上協商確定，並報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費除價格管理部門另有規定。物業費實行的是政府指導價和市場調節價。

政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門對物業服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業管理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。總的來說，物業管理費具體包含的專案和確定的標準都是有一些國家的具體規定的。

物業費包括哪些費用？物業費不包括哪些費用？有哪些法律依據？

在小區裡有很多業主覺得：我既然已經交了物業費，那麼，我家裡不管什麼事情，小區物業都應該管，否則，憑啥要我交物業費？

還有一些業主對物業管理不理解，有的把物業公司當成產權單位，有的把物業公司當成房地產開發商，有的把物業公司當成政府相關職能部門，有的把物業公司當成相關的運營商。

這些錯誤的觀念，導致許多業主把與住房相關的責任都推到物業公司身上，把物業當成“筐”，凡與住房有關的事都往裡裝，並常常以此為由，拒交物業費，導致業主與物業之間矛盾不斷、糾紛不斷。

因此，正確認識什麼是物業費？物業費包含什麼？物業費不包含什麼？哪些事是物業公司的事？哪些事開發商和供水供電供氣通訊部門的事？哪些事是居委會、派出所、城管等政府職能部門事，有助於我們分清是非、化解物業矛盾和糾紛。

首先我們來說說什麼是物業費？物業費包括啥？不包括啥？

一、什麼是物業費？

物業費又稱物業服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定對房屋及配套設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，而向業主或使用人收取的費用。

二、物業費包括什麼？

物業費是物業產權人、使用人委託物業管理單位對居住小區內的房屋建築及其裝置、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等專案進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括什麼？

①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等

②物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用

④物業管理區域綠化養護費用

⑤物業管理區域秩序維護費用

⑥辦公費用

⑦物業管理企業固定資產折舊

⑨經業主同意的其它費用

物業共用部位、共用設施裝置的大修、中修和更新、改造費用，應當透過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

三、物業費不包括什麼？

許多業主對物業費的認知有誤區，就是認為物業費裡什麼都包含，但其實並非如此，以下幾個方面就不包含在物業費裡：

1、一般來講，物業費不包括住宅內部設施裝置維修費用，也就是業主家裡比如電燈壞了、家中電路壞了、家裡暖氣不熱、水籠頭壞了等，物業是可以不提供服務的，提供的話，對此服務可以收費。

2、物業費不包括因建築質量導致的種種問題，比如漏水、滲水、裂縫等。但此問題有義務替業主向開發商反映。保修期內由開發商負責維修，保修期外用維修基金。

3、物業費還不包括公共區域裝置的大、中修費用及重大部件更換費用，此費用也是維修基金解決。

4、物業服務費不包括小區公共的水電、公共的電器、公共的電梯執行和維護的“公共能耗”費用。

“公共能耗費”就是負擔小區公共的水、電、電器、電梯執行和維護的費用。所以，“公共能耗費”也不包括在物業服務費內。

很多人認為交了物業費，物業就應該啥都管才對。其實物業服務僅針對公共區域，以服務公共區域的設施裝置、共有區域，為業主的生活環境提供保障。

其次我們來說說哪些事是業主自己的事？哪些事是開發商的事？哪些事是相關部門的事？哪些事是相關企業的事？

一、這些事是業主自己的事

家裡的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內牆皮脫落了等等，這些分戶以內的業主自用部分，維修也好，更換也好，都是業主自己的事，不是物業公司的事。

過去，房屋的所有權是政府或產權單位，這些事都該政府或產權單位管，現在房屋的所有權是業主，所有權內的事（不包括共有部位和共用設施）都該業主自己管。

這些事也可以委託物業公司，但不屬於物業公司的管理服務範圍，而屬於有償服務範。

另外，召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委託服務合同、制定管理規約等，這些也都是全體業主的事。

二、這些事是開發商的事

保修期內，以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、牆面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商的責任，與物業公司沒有關係。

由於新建小區的物業公司大部分隸屬開發商，不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上，認為物業管理服務不到位。其實，開發商將房屋賣給業主後，房屋產權屬於業主而不屬於開發商，是選擇開發商所屬的物業公司還是選擇其他的物業公司，由業主透過業主大會來決定。

換句話說，不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司，都不承擔應由開發商承擔的責任。

三、這些事是相關部門的事

指導業主召開業主大會、監督物業管理服務、調節物業矛盾糾紛、查處業主家裡被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業主佔用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社群、轄區公安部門的事，不是物業公司的事。

這些事情，有的與物業公司沒有直接關係；有的物業公司有責任協助相關部門工作；有的物業公司有責任勸阻、制止或向主管部門報告。

四、這些事是相關企業的事

業主家裡的供水、供電、供氣、供暖、電話、網路、有線電視等方面的問題，由社會公共事業企業或運營商負責解決，也不是物業公司的事。

《物業管理條例》明確規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取費用”。

最後我們再來說說物業公司應當履行哪些義務？有哪些法律依據？

《物業管理條例》規定：物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說，物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務專案和服務標準，為業主提供質價相符的服務。

一、物業公司在物業服務活動中應當履行下列義務：

1、按照物業服務合同、國家有關物業服務的規範提供物業服務；

2、在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施裝置的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；

3、按照法律、法規的規定和物業服務合同約定做好物業區域內的安全防範工作；

4、定期對物業的共用部位、共用設施裝置進行養護，按照物業服務合同約定組織維修；

5、做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，為業主提供免費查詢服務，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊；

6、聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；

7、對物業區域內的違法違規行為進行勸阻、制止，並向業主委員會和有關行政主管部門報告；

8、法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

二、法律依據是什麼？

國家發改委和原建設部《物業服務定價成本監審辦法（試行）》

第一條：為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條：本辦法適用於政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。

本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

第三條：物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條：在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。

第五條：物業服務定價成本監審應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；

（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

第六條：核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條：物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施裝置日常執行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施裝置及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。

第八條：人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條：物業共用部位共用設施裝置日常執行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施裝置的正常使用和執行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條：綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條：清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

第十二條：秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防範人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用裝置中已包括的監控裝置。

第十三條：物業共用部位共用設施裝置及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施裝置及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條：辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條：管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業專案情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。

第十六條：固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

第十七條：經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

第十八條：物業服務定價成本相關專案按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準稽核。

第十九條：工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它專案中重複列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用專案中重複列支。

第二十條：固定資產折舊採用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低於實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

第二十一條：物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條：物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業專案的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然後按上述方法在所管轄的各物業專案之間分攤。

第二十三條：本辦法未具體規定稽核標準的其他費用專案按照有關財務制度和政策規定稽核，原則上據實核定，但應符合一定範圍內社會公允的平均水平。

第二十四條：各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。

第二十五條：本辦法由國家發展和改革委員會解釋。

第二十六條：本辦法自2007年10月1日起施行。

首先物業費必須交。但是物業費交稅額必須與業主協商達到公正，合理。可現實不少物業公司機構龐大，玩的人多幹活的人少，獨斷專橫，以營利為目的，逐漸變成家族式團隊，幾乎成了養老院。